Nezistení vlastníci pôdy a doklady preukazujúce nárok na vlastníctvo

Situácia ohľadom pozemkov je na Slovensku mimoriadne zložitá a do dnešného dňa stále komplexne nevyriešená. V praxi sa možno stretnúť s tým, že na liste vlastníctva nie sú uvedené úplné, prípadne žiadne informácie o vlastníkovi pozemku. Ide o tzv. nezistených vlastníkov, ktorých definuje zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom.

Ak plánujete predať pozemok, o ktorom ste si mysleli, že je vo vašom vlastníctve, alebo ste sa rozhodli odkúpiť susedov pozemok, či uskutočniť investičnú alebo developerskú činnosť, môže sa vám samotný proces kúpy alebo predaja vo veľkej miere skomplikovať, pokiaľ natrafíte na pozemok neznámeho alebo nezisteného vlastníka. Problém je to najmä pre samotných neznámych vlastníkov a ich dedičov, keďže so svojím vlastníctvom nevedia nijako nakladať (napríklad odpredať alebo užívať). V prípade smrti neznámeho vlastníka jeho dedičia takéto nehnuteľnosti ani nezdedia. Navyše vo väčšine prípadov nezistení vlastníci alebo ich dedičia nemajú ani len tušenie, že sú vlastníkmi takýchto nehnuteľností.

Historický kontext evidencie vlastníctva

Predchodcom súčasného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy zavedené počas Rakúsko-Uhorska, do ktorých sa štandardne zapisovali mená a priezviská vlastníkov pozemkov. Na našom území platil tzv. intabulačný princíp, ktorý vyžadoval, aby sa vlastník na základe zmluvy alebo inej listiny intabuloval do evidencie vedenej v pozemkovej knihe. Vlastníctvo sa tak nadobudlo až vtedy, ak návrh na zápis do pozemkovej knihy schválil príslušný súd.

S nástupom socializmu prichádzalo k postupnému potlačovaniu vlastníckych práv, ktoré vyvrcholilo v roku 1951, kedy prišlo k zrušeniu povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách, keďže vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy. Od roku 1951 do 1964 bola intabulačná zásada pretrhnutá a zápis do pozemkovej knihy bol dobrovoľný a mal deklaratórny charakter. V pozemkovej knihe sa tak neevidovali všetky zmeny vlastníctva, pričom tie, ktoré sa evidovali, často neobsahovali všetky identifikačné údaje.

O trinásť rokov neskôr prišlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Kataster nehnuteľností bol následne zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993.

Registre obnovenej evidencie pozemkov (ROEP)

Na zmiernenie následkov, ktoré zapríčinila chýbajúca evidencia vlastníkov nehnuteľnosti, mali od roku 1995 slúžiť konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim. V rámci týchto konaní sa zisťujú dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, a na ich základe sa zostavuje a schvaľuje register obnovenej evidencie pozemkov (ďalej len „ROEP“). Uvedené prispelo k zápisu predtým nezaevidovaných pozemkov a k doplneniu chýbajúcich vlastníckych vzťahov. Napriek tomu sa nie v každom katastrálnom území tento postup precízne aplikoval.

Kategórie nezistených vlastníkov

V legislatíve sa okrem pojmu nezistený vlastník vyskytuje aj pojem neznámy vlastník. Ich význam však nie je v zákone jasne ukotvený. Skupina týchto vlastníkov sa bližšie delí na nezistených vlastníkov a neznámych vlastníkov.

• Nezistení vlastníci: Označuje sa tak osoba, o ktorej nie sú v katastri nehnuteľností evidované žiadne údaje (teda ani údaj o mene a priezvisku). Z tohto dôvodu žiadna osoba nevie s nehnuteľnosťami nakladať.
• Neznámi vlastníci: Taktiež sa tak označuje osoba, o ktorej sú v katastri nehnuteľností evidované aspoň meno a priezvisko, avšak chýbajú niektoré ďalšie údaje (bydlisko, dátum narodenia, rodné číslo). Z uvedeného dôvodu takého vlastníka nie je možné jednoznačne identifikovať (rovnaké meno a priezvisko môže mať viac osôb) a z rovnakého dôvodu takýto vlastník alebo jeho dedič nevie s nehnuteľnosťami nakladať a to až dovtedy, kým sa neodstránia nedostatky v evidencii katastra nehnuteľností.

Uvedený zmätok vo vlastníctve k nehnuteľnostiam a teda aj existencia nezistených a neznámych vlastníkov vznikla z dôvodu nedostatočnej (nesprávnej) evidencie vlastníkov zo strany štátnych orgánov.

Správa pozemkov nezistených vlastníkov

V súčasnosti neznámych a nezistených vlastníkov (až do času ich "zistenia") zastupujú dve štátom zriadené organizácie: Slovenský pozemkový fond (SPF) a Lesy Slovenskej republiky (LSR). Asi tri štvrtiny tejto pôdy sú v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF) a zvyšné, spravidla lesy, sú najčastejšie v správe Lesov SR.

Oprávnenie SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov nespočíva len v možnosti pozemky užívať alebo ich prenajímať, ale zahŕňa aj zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a vzájomné vyporiadanie alebo prevod vlastníctva z taxatívne vymedzených dôvodov. SPF môže previesť vlastníctvo k pozemku najmenej za cenu stanovenú znaleckým posudkom.

Ak SPF alebo LSR prevedie vlastníctvo k pozemkom s nezisteným vlastníkom, alebo zriadi vecné bremeno, či vyporiada spoluvlastníctvo a vlastník si uplatní svoje právo, patrí mu náhrada vo výške, ktorú SPF alebo LSR prijal podľa cenových predpisov platných v čase uskutočnenia týchto právnych úkonov. Náhrada je splatná najneskôr do dvoch rokov odo dňa uplatnenia práva.

Napriek tomu, že vlastníctvo sa nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností, oprávnenie SPF a LSR k pozemkom s neznámym vlastníkom nezaniká zápisom (v tom čase už známeho) vlastníka pozemku do katastra, ale až doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k takémuto pozemku.

Nezistený vlastník by mohol byť problémom napríklad pri výstavbe diaľnice alebo verejnoprospešnej stavby, kde by muselo dôjsť k vyvlastneniu, avšak príslušný orgán štátu by nemal s kým konať. Ak by došlo k vyvlastneniu a vlastník alebo dedič sa objavia neskôr, v zásade o nič neprichádzajú. Finančné prostriedky získané vo vyvlastňovacom konaní ako náhrada sú uložené na depozitnom účte Slovenského pozemkového fondu.

Postup pri identifikácii nezisteného vlastníka

Na to, aby bolo možné pozemok nezisteného vlastníka scudziť, je potrebné takúto osobu najprv identifikovať a následne ju alebo jej právneho nástupcu zapísať ako vlastníka do katastra nehnuteľností. Zistiť identifikačné údaje nezisteného vlastníka môže ktorákoľvek fyzická alebo právnická osoba z verejne dostupných zdrojov. Ak bude takáto osoba pri jej pátraní úspešná, Okresný úrad, katastrálny odbor, na základe jej žiadosti o vykonanie záznamu vlastníka identifikuje a do katastra zapíše.

1. Žijúci neznámy vlastník s uvedeným menom a priezviskom

Najjednoduchšie by mala identifikácia prebiehať pri pozemkoch so zapísaným živým vlastníkom bez ďalších identifikačných údajov. V prípade, ak ide o žijúceho neznámeho vlastníka, ktorý má na liste vlastníctva uvedené iba meno a priezvisko, je potrebné príslušnému Okresnému úradu, katastrálnemu odboru predložiť doklad preukazujúci ďalšie identifikačné údaje.

Takýmito listinami môžu byť napr. overené fotokópie občianskych preukazov, rodných listov, sobášnych listov, a pod. Problém môže nastať, ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka. V takom prípade môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať napr. ďalšie doplňujúce informácie alebo listinu, ktorou daná osoba nadobudla nehnuteľnosť podľa údaja uvedeného v pozemkovoknižnej vložke (ekvivalent súčasného listu vlastníctva).

Takáto listina sa však s najväčšou pravdepodobnosťou nebude nachádzať v zbierke listín príslušného Okresného úradu, a v takom prípade je vhodné obrátiť sa so žiadosťou o dopyt na príslušné archívy, ako napr. štátny archív. Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, či kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu, no prijatý by mal byť akýkoľvek dokument, ktorý dokáže zabezpečiť riadnu identifikáciu nezisteného vlastníka.

2. Zosnulý neznámy vlastník s uvedeným menom a priezviskom

V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné v prvom rade vlastníka vyššie uvedeným postupom identifikovať a následne zistiť, či bol pozemok predmetom dedičského konania. Najjednoduchšie je obrátiť sa na príslušný okresný súd, ktorý by mal informáciou o ukončenom alebo prebiehajúcom dedičskom konaní disponovať, nakoľko súdy okrem iného archivujú aj spisy bývalých štátnych notárstiev, ktoré prejednávali dedičstvá do roku 1992.

Ak dedičské konanie po poručiteľovi neprebehlo, je potrebné podať návrh na začatie dedičského konania alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania, ak neprebehlo dedičstvo iba k danej nehnuteľnosti. Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Dedičské konanie sa však začína aj z úradnej povinnosti a bez návrhu. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, v ktorom bude vlastník pozemku identifikovaný, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania.

Bude potrebné podať návrh na súd, aby bolo zahájené dodatočné dedičské konanie po Vašich predkoch, pričom nie je vylúčené otvorenie viacerých dedičských konaní (napr. po starých rodičoch a zároveň po rodičoch), aby mohli byť pozemky riadne prededené. Obnovenie dedičského konania je spoplatnená súdnym poplatkom v dedičskom konaní, pričom pre výšku súdneho poplatku je rozhodujúca čistá hodnota dedičstva, ktorá sa určuje podľa súpisu majetku a dlhov poručiteľa.

3. "Nezistený vlastník" bez mena a priezviska

V prípade, ak sa v časti B listu vlastníctva nachádza iba poznámka „nezistený vlastník“, vyriešenie situácie je o čosi komplikovanejšie. Ak nie je známe ani meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácií bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností, v ktorej by mohli byť aspoň niektoré údaje k minulým alebo súčasným vlastníkom zapísané.

V prvom rade je vhodné podať na Okresný úrad, katastrálny odbor, v ktorého obvode sa nachádza príslušný pozemok, žiadosť o nahliadnutie do pozemkovej knihy. V pozemkovej knihe je potrebné hľadať zápis, ktorý by sa vzťahoval k danému pozemku. Ak sa vám podarí nájsť zápis o titule nadobudnutia alebo o inej relevantnej listine, napr. údaj o Čd. (číslo denníka) označujúci rozhodnutie súdu, ktorým sa schvaľovala napr. prevodová zmluva, prídelová listina alebo rozhodnutie o konfiškácií majetku, je vhodné požiadať Okresný úrad o vyhotovenie kópie pozemkovoknižnej vložky.

Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo už je v súčasnosti možné aj elektronicky, pomocou eID karty. Na základe čísla titulu nadobudnutia alebo inej listiny je následne možné kontaktovať príslušné archívy uvedené vyššie alebo taktiež Slovenský národný archív, ktorý archivuje listiny k reštitučným konaniam, znárodneniu a konfiškácií majetku.

V každej z vyššie popísaných situácií, je potrebné získané listiny preukazujúce vlastnícke právo a identifikáciu vlastníka predložiť Okresnému úradu, katastrálnemu odboru, a to spolu so žiadosťou o vykonanie záznamu. Okresný úrad vykoná zápis do 60 dní odo dňa doručenia listiny spôsobilej na záznam.

Doklady preukazujúce nárok na vlastníctvo

Medzi doklady, ktoré môžu preukázať nárok na vlastníctvo k pozemku nezisteného vlastníka, patria:

• Listiny z pozemkovej knihy: Výpisy z pozemkovej knihy, ktoré preukazujú vlastníctvo pred rokom 1951.
• Rozhodnutia o dedičstve: Rozhodnutia o dedičstve, ktoré preukazujú prechod vlastníctva na dedičov.
• Darovacie zmluvy: Darovacie zmluvy, ktoré preukazujú prevod vlastníctva na obdarovaného.
• Kúpne zmluvy: Kúpne zmluvy, ktoré preukazujú nadobudnutie vlastníctva kúpou.
• Iné listiny: Akékoľvek iné listiny, ktoré preukazujú právny vzťah k pozemku, napr. potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti, stavebné povolenia, a pod.
• Rodné, sobášne listy a úmrtné listy: Tieto dokumenty sú kľúčové pre preukázanie príbuzenských vzťahov a dedičských nárokov.
• Potvrdenia od archívov: Dokumenty získané z archívov, ktoré môžu obsahovať informácie o vlastníctve pozemku.
• Geometrické plány a mapy: Tieto dokumenty môžu pomôcť pri identifikácii pozemku a jeho hraníc.

Snahy o riešenie problematiky nezistených vlastníkov

Problém nezistených vlastníkov sprevádza Slovensko od nepamäti, a tak za čas existencie samostatnej Slovenskej republiky boli viackrát predložené návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo problematiku nezistených vlastníkov vyriešiť, či už čiastočne alebo komplexne.

Posledným pokusom o úpravu vlastníckych práv k pozemkom nezistených vlastníkov bola Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109 z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (MH) zo dňa 12. augusta 2022. Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát.

V konaní má byť poskytnutý dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Po začatí konania správny orgán vytvorí zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá bude obsahovať všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Prvú skupinu majú tvoriť pozemky, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom takého konania bude rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým prejde vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát.

Druhá skupina pozemkov sa bude skladať z pozemkov nezistených vlastníkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo takého pozemku na štát neprejde. Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu. MH si uvedomuje, že svojím návrhom môže zasiahnuť do mimoriadne citlivého základného ľudského práva, akým vlastnícke právo nepochybne je, a preto v záujme zmiernenia intenzity zásahu bude možné konanie obnoviť v lehote 10 rokov odo dňa vydania rozhodnutia o pozemkoch v prvej skupine.

Vyhľadávanie nezistených vlastníkov online

Slovenský pozemkový fond (SPF) spustil od 1. decembra 2020 na svojej webovej stránke zoznam nezistených vlastníkov. Zoznam má informatívny charakter a údaje pochádzajú z katastra nehnuteľností. Potencionálni majitelia alebo dediči pôdy si tak môžu vyhľadať vlastníctvo po svojich predkoch. Zoznam, ktorý bude aktualizovaný v polročných cykloch, je momentálne kvôli rozsahu a veľkosti dát rozdelený do siedmych súborov formátu .csv podľa katastrálnych území. K dispozícii je aj jeden zazipovaný súbor, ktorý má po rozbalení 284 MB a je vhodný pre spracovanie v informačných systémoch rôznych inštitúcií, preto odporúčame pri práci s ním používať textové editory (napr. Notepad++).

V zozname môžete nájsť svojich predkov podľa katastrálneho územia, alebo môžete hľadať podľa mena. Ak ste v zozname vlastníkov nenašli svojich predkov, nemusíte to vzdávať. Aj keď ste v zozname svojich predkov nenašli, neznamená to automaticky, že boli všetky nehnuteľnosti v ich vlastníctve riadne prededené. V tomto prípade sa oplatí vyhľadať vlastných predkov manuálne po jednotlivých katastrálnych územiach prostredníctvom verejne dostupných vyhľadávacích mechanizmov Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky.

tags: #nezisteny #vlastnici #pody #doklady #preukazujuce #narok