Nárok na províziu za sprostredkovanie nehnuteľnosti: Komplexný pohľad

Sprostredkovanie nehnuteľností je komplexná oblasť, ktorá sa riadi viacerými právnymi predpismi a obchodnými zvyklosťami. V praxi často vznikajú otázky týkajúce sa nároku na províziu, jej výšky a momentu vzniku tohto nároku. Tento článok poskytuje podrobný prehľad o kľúčových aspektoch sprostredkovateľskej zmluvy, právnej úpravy a súvisiacich otázkach, ktoré môžu ovplyvniť nárok na províziu realitnej kancelárie.

Sprostredkovateľská zmluva: Základný kameň nároku na províziu

Sprostredkovateľská zmluva predstavuje samostatný typ obchodnej zmluvy, ktorá je upravená v ustanoveniach § 642 až § 651 Obchodného zákonníka a v ustanoveniach § 774 až 777 Občianskeho zákonníka. Zmluvnými stranami sú sprostredkovateľ a záujemca.

Podstata sprostredkovateľskej zmluvy

Podstatou sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Realitná kancelária na základe uzatvorenej sprostredkovateľskej zmluvy vzniká nárok na odmenu (províziu) vtedy, keď sprostredkuje predaj, prenájom alebo kúpu nehnuteľnosti pre klienta. Následne realitná kancelária vyfakturuje klientovi svoje služby v sume vopred dohodnutej provízie.

Náležitosti zmluvy o sprostredkovaní

Na to, aby bola zmluva o sprostredkovaní platná, musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: Je potrebné presne určiť, kto je záujemca (v prospech koho má byť vykonávané sprostredkovanie) a kto je sprostredkovateľ (ten, kto má vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou).
• Záväzok sprostredkovateľa vyvíjať činnosť smerujúcu k uzatvoreniu zmluvy s treťou osobou: Je potrebné definovať, akú činnosť má vykonávať sprostredkovateľ. Sprostredkovateľ je povinný podľa zmluvy vyvinúť úsilie a vytvoriť príležitosť uzavrieť zmluvu. To môže spočívať napr. vo vyhľadávaní záujemcov, inzerovaní veci, ku ktorej sa viaže zmluva, oslovovaní potenciálnych záujemcov a pod.
• Výška odmeny: Sprostredkovateľ má nárok na odmenu za činnosť, ktorú vykonáva. Odmena je jednou z podstatných náležitostí zmluvy a pokiaľ odmena dohodnutá nie je, sprostredkovateľská zmluva je neplatná. V praxi sa však možno stretnúť aj s názormi, že moment vzniku nároku na províziu možno v sprostredkovateľskej zmluve meniť a naviazať ho napr. na príležitosť uzavretia sprostredkovávanej zmluvy. Tieto názory zrejme vychádzajú z toho, že občianske právo patrí do kategórie súkromného práva, pričom pre súkromné právo je typická zmluvná voľnosť a s tým súvisiaca možnosť odlišného dojednania od tých zákonných ustanovení, ktoré nemajú kogentnú (kategorickú, resp. nemennú) povahu.

Okrem týchto náležitostí, do zmluvy o sprostredkovaní môžete uviesť aj:

• Práva a povinnosti zmluvných strán: Čo je sprostredkovateľ alebo záujemca povinný alebo čo nesmú. Sprostredkovateľ napr. nesmie navrhnúť záujemcovi uzatvorenie zmluvy s treťou osobou, o ktorej vie, že nesplní uzatvorenú zmluvu so záujemcom.
• Určenie, či náklady, ktoré vynaložil sprostredkovateľ, sú už zahrnuté v odmene alebo nie: Sprostredkovateľovi môžu vzniknúť pri jeho činnosti náklady. Pri vzniku takýchto nákladov platí, že sprostredkovateľovi patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že si to zmluvné strany výslovne dohodli.

Kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu?

Významnou otázkou pri zmluve o sprostredkovaní je, kedy vzniká sprostredkovateľovi nárok na odmenu za sprostredkovanie. Obchodný zákonník pritom vychádza z toho, že sprostredkovateľ sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou, za čo sa záujemca zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu.

Na základe vyššie uvedených skutočností je nutné konštatovať, že na to, aby sprostredkovateľovi riadne vznikol nárok na odmenu a súčasne bol chránený pred pochybným konaním záujemcu, ktorý by sa snažil vyhnúť svojej povinnosti zaplatiť odmenu sprostredkovateľovi za ním vykonanú sprostredkovateľskú činnosť, v dôsledku ktorej mal príležitosť uzavrieť zmluvu s treťou osobou a túto zmluvu aj uzatvorí (avšak špekulatívne napríklad až po skončení účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy), je potrebné naformulovať vznik nároku na odmenu v sprostredkovateľskej zmluve tak, že nárok sprostredkovateľa na províziu bude podľa sprostredkovateľskej zmluvy naviazaný výlučne na dva prípady:

1. Na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy záujemcom s iným subjektom.
2. Na prípad, ak záujemca síce uzatvorí sprostredkovávanú zmluvu s iným subjektom sám, ako samokontrahent, avšak k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy by došlo pričinením sprostredkovateľa (napríklad ak sprostredkovateľ zoznámil záujemcu a tretiu osobu pre potreby uzavretia zmluvy, avšak tieto subjekty by sa rozhodli sprostredkovávanú zmluvu uzatvoriť až po skončení účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy v záujme obísť povinnosť záujemcu zaplatiť sprostredkovateľovi odmenu za sprostredkovanie príležitosti uzatvoriť s treťou osobou sprostredkovávanú zmluvu).

Sprostredkovateľ má za sprostredkovateľskú činnosť nárok na províziu (vrátane DPH) za uzavretie Sprostredkovávanej zmluvy, ku ktorej uzavretiu medzi Záujemcom a treťou stranou došlo pričinením Sprostredkovateľa. Zmluvné strany sa dohodli, že ak počas trvania tejto Zmluvy dôjde k uzatvoreniu zmluvy medzi Záujemcom a treťou stranou, predmet ktorej bude totožný s predmetom Sprostredkovávanej zmluvy, platí, že k uzavretiu Sprostredkovávanej zmluvy došlo pričinením Sprostredkovateľa.

Tri možnosti vzniku nároku na províziu

Obchodnoprávna úprava dáva ohľadom momentu vzniku nároku na províziou tri možnosti, z ktorých si zmluvné strany môžu vybrať tú, ktorá je pre nich najviac vyhovujúca:

1. Uzavretie sprostredkovávanej zmluvy: Prvý spôsob, ako určiť vznik nároku na províziu, je viazať ho na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 644 Obchodného zákonníka). Sprostredkovateľovi vzniká nárok na províziu až v okamihu, keď záujemca uzatvorí zmluvu s treťou osobou.
2. Zaobstaranie príležitosti: Druhou možnosťou, ako určiť moment vzniku nároku na províziu, je viazať ho na zaobstaranie príležitosti pre záujemcu uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou (ustanovenie § 645 Obchodného zákonníka). Sprostredkovateľovi tak vzniká nárok na províziu už zaobstaraním spomenutej príležitosti, napr. predstavením záujemcu s treťou osobou. V zmluve však musí byť uvedené, že sprostredkovateľ je povinný len zaobstarať príležitosť uzatvoriť s treťou osobou zmluvu.
3. Splnenie záväzku tretej osoby: Tretia alternatíva, ako možno určiť spôsob vzniku nároku na províziu, je naviazať vznik nároku na províziu až na moment splnenia záväzku tretej osoby vyplývajúceho zo sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 646 Obchodného zákonníka).

Na záver je potrebné poznamenať, že sprostredkovateľ nemá nárok na províziu v prípade, ak zmluva bola uzatvorená bez jeho pričinenia. Obdobne, sprostredkovateľovi preto nenáleží odmena za sprostredkovanie, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Sprostredkovateľ nemá právo na odměnu ani vtedy, bola-li sice smlouva uzavřena, avšak sprostredkovateľ sa o to svou aktivní činností nezasloužil.

Daňové výdavky a provízie

Novelou zákona o dani z príjmov účinnou od 1. 1. 2024 boli upravené daňové výdavky. Zákon vyslovene uvádza, že daňovým výdavkom sú „odplaty (provízie) za sprostredkovanie u prijímateľa služby, a to aj ak ide o sprostredkovanie na základe mandátnych zmlúv alebo obdobných zmlúv najviac do výšky 20 % z hodnoty sprostredkovaného obchodu“.

Vzhľadom na to, že podstatou činnosti realitných kancelárií je sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností, dané ustanovenie budí dojem, že by sa malo týkať aj realitných kancelárií. Nová úprava v praxi spôsobuje mnoho otázok, na ktoré zatiaľ neexistujú metodické pokyny.

Príklady z praxe

Pre lepšie pochopenie si uveďme niekoľko príkladov:

Príklad 1: Jednoduché účtovníctvo

Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva sa dohodol s obchodnou spoločnosťou na sprostredkovaní predaja pracovného stroja, ktorý bol pre neho nepotrebný z dôvodu zmeny predmetu podnikania. Hodnota provízie bola dohodnutá vo výške 30 % z predajnej ceny stroja. Obchodná spoločnosť sprostredkovala predaj stroja za 80 000 eur a vyfakturovala daňovníkovi v roku 2024 províziu v sume 24 000 eur. Daňovník uhradil túto províziu až v nasledujúcom roku.

Riešenie: Daňovník si môže výdavok za sprostredkovanie uplatniť do daňových výdavkov v plnej výške, a to v tom zdaňovacom období, v ktorom došlo k úhrade provízie. Jednoduché účtovníctvo funguje na systéme hotovostného princípu. Pri posudzovaní výdavku za sprostredkovanie nie je dôležité, v ktorom zdaňovacom období daňovník dosiahol príjem z predaja majetku.

Príklad 2: Podvojné účtovníctvo a neplatená faktúra

Daňovník účtujúci v sústave podvojného účtovníctva uzatvoril sprostredkovateľskú zmluvu s iným daňovníkom na sprostredkovanie predaja tovaru v hodnote 2 000 eur. Sprostredkovateľ vyfakturoval podnikateľovi svoju províziu za sprostredkovanie predaja tovaru v sume 2 000 eur. Daňovník došlú faktúru zaúčtoval na účte 518 - Ostatné služby. K 31.12. príslušného roka eviduje záväzok voči sprostredkovateľovi, nakoľko faktúra nebola uhradená.

Riešenie: Provízia za sprostredkovanie predaja tovaru je daňovým výdavkom až po jej zaplatení, teda v roku zaúčtovania nákladu bude provízia v sume 2 000 eur pripočítateľnou položkou k základu dane.

V podvojnom účtovníctve sa provízia účtuje na účet 518 (ak nie je súčasťou obstarávacej ceny majetku) a v jednoduchom účtovníctve ako výdavok za služby. Provízie viazané na obstaranie dlhodobého majetku alebo zásob, prípadne cenných papierov tvoria súčasť ocenenia príslušného typu majetku. Neúčtujú sa priamo do nákladov.

Tu je tabuľka sumarizujúca niektoré situácie pre daňové výdavky:

Ochrana spotrebiteľa a sprostredkovanie nehnuteľností

V roku 2014 bol prijatý zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri zmluvách uzatváraných na diaľku alebo mimo prevádzkových priestorov predávajúceho. Ak realitná kancelária uzatvára so spotrebiteľom sprostredkovateľskú zmluvu mimo svojich prevádzkových priestorov, spotrebiteľ musí byť písomne poučený o približne 20 skutočnostiach podľa § 3 zákona č. 102/2014 Z. z.

Poučovacia povinnosť realitnej kancelárie

Podľa § 3 ods. 1 písm. h) zákona č. 102/2014 Z. z. je povinnosťou realitnej kancelárie poskytnúť klientovi informáciu o práve spotrebiteľa odstúpiť od zmluvy, podmienkach, lehote a postupe pri uplatňovaní práva na odstúpenie od zmluvy a zároveň mu poskytnúť formulár na odstúpenie od zmluvy podľa prílohy č. 3 zákona č. 102/2014 Z.

Tomu, aby spotrebiteľ nemohol odstúpiť od sprostredkovateľskej zmluvy sa dá zabrániť tak, že spotrebiteľ vyhlási, že sa poskytovanie služieb sprostredkovania začalo s jeho výslovným súhlasom a zároveň vyhlási, že bol ako spotrebiteľ riadne poučený o tom, že vyjadrením tohto súhlasu stráca právo na odstúpenie od zmluvy po úplnom poskytnutí služby. Túto formuláciu je vhodné vložiť priamo do sprostredkovateľskej zmluvy.

Ak by došlo k odstúpeniu od zmluvy (pričom spotrebiteľ nebol riadne poučený), potom je podľa § 9 ods. 1 zákona č. 102/2014 Z. z. predávajúci povinný vrátiť spotrebiteľovi všetky platby, ktoré od neho prijal na základe zmluvy alebo v súvislosti s ňou, a to bez zbytočného odkladu, najneskôr do 14 dní odo dňa doručenia oznámenia o odstúpení od zmluvy.

tags: #narok #na #proviziu #za #sprostredkovanie #nehnutelnosti