Pojem „podielový vlastník“ alebo „spoluvlastníctvo“ je bežný v rôznych situáciách, ako je kúpa bytu, dedičské konanie alebo predaj pôdy. Podielové spoluvlastníctvo je právny stav, pri ktorom je jedna vec súčasne vlastnená viacerými osobami alebo subjektmi.
Spoluvlastníkmi môžu byť fyzické aj právnické osoby. Občiansky zákonník umožňuje previesť vlastníctvo súčasne niekoľkým spoluvlastníkom pri akejkoľvek veci, ktorá môže byť predmetom vlastníckeho práva. Podielové spoluvlastníctvo vzniká, keď si spoluvlastnícke právo na nadobudnutie predmetnej veci uplatnia minimálne 2 osoby bez ohľadu na ich vzájomný vzťah.
Majetok sa zveruje do ich spoluvlastníctva na základe oprávneného spôsobu. Zákon definuje aj špecifické spôsoby nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu, ako je dražba. Výška spoluvlastníckeho podielu určuje rozsah práv a povinností spoluvlastníkov pri nakladaní s nehnuteľnosťou.
Určenie výšky spoluvlastníckeho podielu
Každý spoluvlastník má právny podiel, ktorý môže byť presne kvantifikovaný a nezávislý od podielov ostatných spoluvlastníkov. Výpočet podielu závisí od dohody medzi spoluvlastníkmi alebo od právnych predpisov, ak je majetok získaný dedením alebo darovaním.
Ak dohoda alebo právny nárok na väčší podiel na základe dedičstva alebo daru neexistuje, pristúpi sa k určeniu podielu v rovnakom rozsahu. Podielový spoluvlastník má rovnaké práva ako ostatní vlastníci, vrátane práva vec držať, užívať, disponovať s ňou a požívať jej plody a úžitky.
Vzťah medzi vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti, ktorý určuje rozsah ich práv a povinností. Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve, ako napríklad svojpomocné rozdelenie pozemku alebo presvedčenie, že starostlivosť o nehnuteľnosť automaticky zakladá väčší nárok na ňu.
Vlastníci celku majú právo na každý meter štvorcový pozemku alebo domu podľa svojho podielu.
Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou nehnuteľnosťou
Zákon stanovuje, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní s nehnuteľnosťou. Rozhodnutia sa prijímajú hlasovaním, pričom rozhodujú tí spoluvlastníci, ktorých podiely majú nadpolovičnú väčšinu.
Problém nastáva, ak sa o nehnuteľnosť stará len jeden alebo niekoľko spoluvlastníkov, alebo ak dvaja vlastníci majú rovnaký podiel (1/2).
Práva a povinnosti menšinového spoluvlastníka
Menšinový spoluvlastník má právo zúčastňovať sa na rozhodovacích procesoch a jeho súhlas môže byť nevyhnutný pri kľúčových rozhodnutiach. Má právo namietať proti rozhodnutiam, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť jeho vlastný podiel alebo použitie majetku pri podstatných zásahoch do spoločnej veci. Má tiež právo na podiel zo zisku alebo iného príjmu generovaného majetkom a na jeho informovanosť o všetkom, čo sa týka správy a využívania spoločného majetku.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)
Vznik BSM upravuje Občiansky zákonník a podľa neho je z hľadiska vzniku BSM rozhodujúce, kedy došlo k nadobudnutiu vlastníctva k veci. Majetok, ktorý manželia nadobudnú počas trvania manželstva, teda v čase od jeho vzniku do jeho zániku, okrem výnimiek, ktoré priamo upravuje Občiansky zákonník, je spoločným majetkom oboch manželov a hovoríme, že patrí do ich bezpodielového spoluvlastníctva.
Do BSM samozrejme nepatrí ani to, čo jeden z manželov nadobudol pred uzavretím manželstva. Rovnako nepatria do BSM veci získané dedičstvom alebo darom, ako aj veci, ktoré podľa svojej povahy slúžia osobnej potrebe alebo výkonu povolania len jedného z manželov, a veci vydané v rámci predpisov o reštitúcii majetku jednému z manželov, ktorý mal vydanú vec vo vlastníctve pred uzavretím manželstva alebo ktorému bola vec vydaná ako právnemu nástupcovi pôvodného vlastníka.
Ak je dedičom len jeden z manželov, dedičstvo nadobudne do svojho výlučného vlastníctva. Iba pokiaľ by dedili obaja manželia (napríklad spoločné deti) by sa to delilo.
Vyporiadanie BSM pri rozvode
V prípade zániku manželstva rozvodom sa rozvedení manželia môžu aj nemusia dohodnúť o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov, teda dohodnúť o rozdelení spoločného majetku.
V prípade zániku manželstva za života oboch manželov je potrebné rozdeliť spoločný majetok, teda vyporiadať bezpodielové spoluvlastníctvo tak, aby každý z manželov nadobudol určitý pomer statkov do jeho výlučného vlastníctva.
Manželia by sa na rozdelení majetku po rozvode mali primárne dohodnúť. Ustanovenie § 150 Občianskeho zákonníka upravuje zásady, ktoré sa pri vysporiadaní spoločného majetku manželov majú aplikovať:
- „Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké.
- Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok.
- Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
Pokiaľ sa manželia dohodnú na vyporiadaní BSM, postačuje spísanie dohody o vyporiadaní BSM, do ktorej sa zahrnie celý majetok, ktorý patrí do BSM a určí sa, kto aký majetok alebo koľko z neho nadobudne. Do dohody je možné zahrnúť aj spoločné úvery a určiť, kto bude úver ďalej splácať. Rovnako sa do dohody zahrnie aj kto bude vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá patrila do BSM. V tomto prípade sa vyžaduje, aby dohoda obsahovala všetky náležitosti tak v zmysle katastrálneho zákona ako aj napríklad zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak je predmetom dohody byt alebo nebytový priestor.
Ak k dohode nedôjde, môže niektorý z bývalých manželov podať na súd žalobu o vysporiadaní, avšak najneskôr v lehote do troch rokov. Ak tak neurobia, platí takzvané zákonné rozdelenie, teda pokiaľ ide o veci osobnej potreby, platí, že každý z nich sa stane vlastníkom toho majetku, ktorý po rozvode výlučne on či členovia jeho domácnosti užíva.
O ostatných hnuteľných veciach a nehnuteľnostiach zasa platí, že podiely oboch manželov sú rovnaké (bývalí manželia sa stanú podielovými spoluvlastníkmi).
5 NAJLEPŠÍCH TIPOV NA VYROKÁVANIE ROZVODU | Rozvodový advokát v Houstone
Špecifické situácie a nároky
Vo Vašom prípade ide o to, že dom bol kúpený manželom po uzavretí manželstva, ale je zapísaný len na jeho meno. Podľa slovenského občianskeho práva, konkrétne §143 Občianskeho zákonníka, všetok majetok nadobudnutý počas trvania manželstva patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), pokiaľ nebol získaný darom alebo dedením. Teda aj napriek tomu, že je vlastníkom v katastri zapísaný iba Váš manžel, dom patrí do spoločného majetku ak aspoň časť peňazí na kúpu bolo použitých zo spoločných peňazí.
Ak ste počas manželstva do domu investovali spoločné prostriedky (napríklad ste spolu financovali rekonštrukciu, modernizáciu alebo iné väčšie úpravy), vzniká Vám nárok na vyrovnanie týchto investícií v prípade zániku manželstva alebo BSM. Neznamená to však, že by ste automaticky nadobudli spoluvlastnícky podiel na dome.
Máte však právo požadovať, aby Vám boli spoločné investície do domu vyrovnané - buď finančne, alebo iným spôsobom (podiel na nehnuteľnosti na základe darovacej zmluvy podľa dohody alebo rozhodnutia súdu).
Postup v prípade investícií do domu:
- Zaznamenajte si všetky investície, ktoré ste do domu vložili zo spoločných peňazí počas manželstva (faktúry, zmluvy, doklady o platbách).
- Ak by došlo k rozvodu a následne k vyporiadaniu BSM, môžete žiadať, aby Vám boli tieto investície nahradené.
- Ak by ste chceli, aby dom bol aj na Vaše meno, je potrebné, aby Váš manžel previedol časť domu na Vás darovacou alebo kúpnou zmluvou, čo však závisí od jeho vôle, resp. vašej vzájomnej dohody.
Rizikom je, že ak nemáte žiadne písomné dôkazy o spoločných investíciách, môže byť ich preukazovanie v prípadnom spore náročné.
Platba nájomného počas rozvodu
Čo sa týka platenia nájomného, keďže ešte nie ste rozvedení, nemá Váš manžel právny nárok požadovať od Vás nájomné. Pokiaľ o nájom žiada aj od detí, z právneho hľadiska to nie je opodstatnené a odporúčam to namietnuť.
Dedenie a spoluvlastníctvo
Po smrti rodičov sme traja súrodenci zdedili rodinný dom v hodnote 80 000 eur. Dedičské konanie prebehlo pred rokom. Pre posúdenie prípadného platenia dane z príjmov, prípadne aj odvodov na zdrav. poistenie je rozhodujúce, ako dlho boli rodičia vlastníkmi predmetného rodinného domu, ktorý ste zdedili. V zmysle ust. zákona o dani z príjmov platí, že ak boli rodičia vlastníkmi rodinného domu ku dňu úmrtia viac ako 5 rokov, potom príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov a nebudete musieť ani podať daňové priznanie k dani z príjmov.
To, že predmetné nehnuteľnosti boli predmetom dedičského konania po Vašej matke, v ktorom ste nadobudli (spolu)vlastnícke právo k daným nehnuteľnostiam nemá žiadny vplyv na to, že by ste boli akokoľvek obmedzená pri disponovaní s Vaším spoluvlastníckym podielom. Ste riadnou podielovou spoluvlastníčkou nehnuteľnosti a z tohto statusu Vám vyplývajú rôzne oprávnenia - máte právo voľne s Vaším podielom disponovať, užívať nehnuteľnosť vo veľkosti Vášho podielu a pod.
Započítanie darov pri dedení
V prípade, že vám za života nedarovala takýto hodnotný dar, ani iný hodnotný dar, v rámci dedičského konania po mame sa domáhajte kolácie, t. j. aby notár započítal na dedičský podiel vášho brata tento neobyčajný dar. O takýto dar by sa potom mal jeho dedičský podiel znížiť. Pravdou však je, že ak matka po sebe nezanechala už žiadny ďalší hodnotný majetok, potom vás de facto vydedila, resp. s bratom vás obišli ako neopomenuteľného dediča.
Z toho, čo však darom prešlo z majetku matky na vášho brata za jej života (pričom matka tak urobila dobrovoľne, teda nebola k tomu darovaniu nijako donútená zo strany vášho brata), sa už nemôžete domáhať voči bratovi žiadnej náhrady. V zmysle zákona sa má totiž za to, že matka ako vlastníčka mohla so svojím majetkom za života nakladať ako sama chcela a uznala za vhodné.
Predkupné právo
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Predkupné právo znamená, že spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ho chcel odpredať tretej osobe.
Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou.
Realitná kancelária vypracuje cenovú ponuku a „ponuku na využitie predkupného práva“, ktorá sa rozošle ostatným spoluvlastníkom. V stanovenom limite sa vlastníci vyjadria k ponuke. Ak ponuku akceptuje viacero spoluvlastníkov, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov. Dohoda o uplatnení predkupného práva musí mať písomnú formu a obsahovať povinné náležitosti. Nadobúda sa vkladom do katastra nehnuteľností.
Riziká nedodržania predkupného práva
Častou chybou je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže viesť k neplatnosti kúpnej zmluvy a žalobe na súde.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, môžu sa dohodnúť na zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva formou dohody. Cieľom vysporiadania podielového spoluvlastníctva je jeho zrušenie, prípadne prevod niektorých podielov do vlastníctva iných spoluvlastníkov.
Ak chcú zúčastnené strany podielové spoluvlastníctvo zrušiť, podpíšu dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, na základe ktorej sa nehnuteľnosť rozdelí a každému vlastníkovi pripadne dohodnutá časť.
Dohoda o vyporiadaní je náročná, pretože je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení. Ak je predmetom delenia pozemok, skúsený maklér a geodet môžu navrhnúť funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Rozdelenie bytu alebo rodinného domu je menej komplikované. Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná a podáva sa do katastra vkladom.
Súdne riešenie
Ak k dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý zohľadňuje veľkosť podielov a účelné využitie veci. Ak je to možné, súd nariadi rozdelenie nehnuteľnosti. Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd.
Súd vždy najskôr zisťuje, či je vec deliteľná. Ak zistí, že áno, potom rozhodne o rozdelení. Ak by zistil, že vec nie je deliteľná, potom sa bude pýtať, kto zo spoluvlastníkov chce vec do svojho vlastníctva. Ak nikto neprejaví záujem, vec môže skončiť na dražbe.
Pri stavbách je reálne rozdelenie často komplikované, pretože reálne rozdelenie stavby je možné len vtedy, ak na základe stavebných úprav vykonaných podľa stavebných predpisov vzniknú samostatné veci. V zásade platí, že stavbu možno reálne rozdeliť len vertikálne.
Súdmi judikovaný smer výlučne vertikálneho delenia stavieb bol najnovšie prelomený aj možnosťou horizontálneho delenia. Má tým byť posilnená ochrana vlastníckeho práva a minimalizované prípady, keď je vlastník pozbavený svojho vlastníctva. Aj pri reálnom delení, či už horizontálnom, alebo vertikálnom, však musia byť splnené určité podmienky. Možnosť reálneho delenia sa posudzuje na základe znaleckého posudku.
Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. V tomto prípade môžu nastať situácie, že spoluvlastník nedisponuje potrebnými financiami na výplatu druhého spoluvlastníka, často môže byť komplikovaná aj možnosť získania úveru z banky pre vyšší vek spoluvlastníka.
5 NAJLEPŠÍCH TIPOV NA VYROKÁVANIE ROZVODU | Rozvodový advokát v Houstone
Zákaz drobenia pozemkov
Zákaz drobenia sa podľa zákona vzťahuje na lesné a poľnohospodárske pozemky v extraviláne (mimo zastavaného územia obce).
Hospodársky prospech a kompenzácia
Hospodársky prospech zo spoločnej veci nemusí byť dosiahnutý len užívaním jej určitej časti. Spoluvlastníci môžu postupovať napr. aj tak, že vec budú užívať len niektorí z nich a ostatní za to získajú peňažnú náhradu alebo sa v užívaní veci budú po určitých časových úsekoch striedať, prípadne celú vec dajú do nájmu tretej osoby a výťažok z nájomného si rozdelia podľa veľkosti podielov.
Hoci existujú rôzne možnosti riešenia spoluvlastníckych vzťahov, často sa stáva, že vo výsledku vec fakticky užíva len jeden z nich. Podmienkou vzniku nároku na náhradu je len také užívanie spoločnej veci, ktoré je nad rámec veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Výška kompenzácie za užívanie nad rozsah podielu sa odvíja od čiastky, ktorú by bolo nevyhnutné vynaložiť v danom mieste a čase za porovnateľné užívanie veci.
Pri vymáhaní nároku na peňažnú náhradu za užívanie spoločnej veci nad rozsah spoluvlastníckeho podielu nezabudnite na jeho včasné uplatnenie. Podobne ako iné peňažné pohľadávky, aj tento sa premlčiava. Dĺžka premlčacej doby nároku záleží na jeho právnej kvalifikácii.