Situácia, keď sa invalidný dôchodca obáva vysťahovania z bytu, je na Slovensku komplexná a vyžaduje si podrobné pochopenie právneho rámca. Problematika zahŕňa nielen vlastnícke práva, ale aj sociálne aspekty a špecifické ochranné ustanovenia pre zraniteľné skupiny obyvateľstva.
Na Slovensku je 91 % bytov v súkromnom vlastníctve fyzických osôb, čo je vysoko nad priemerom odporúčanej hranice podľa OECD. Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania s regulovaným nájomným pre občanov (fyzické osoby), ktoré má slúžiť na zamedzenie vstupu vysokopríjmovým záujemcom. Štátom podporované nájomné bývanie však nedokáže spĺňať potreby populácie Slovenska.
Právo na bývanie a jeho ochrana
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti je kľúčové pri rozhodovaní o tom, kto v byte môže bývať. Trvalý pobyt, aj keď je nahlásený, nezakladá vlastnícke ani iné právo k nehnuteľnosti, má len evidenčný charakter. Znamená to, že osoba s trvalým pobytom v nehnuteľnosti, ktorej nie je vlastníkom, nemá automaticky právo na bývanie. Ak však ide o obydlie, je chránené Ústavou SR.
Manželské a rodinné vzťahy
V prípade manželských a rodinných vzťahov existujú špecifické ochranné mechanizmy. Manžel, ktorý za trvania manželstva užíva byt v dome, ktorého vlastníkom je druhý z manželov, svoje právo bývať v tomto byte odvodzuje od existujúceho rodinnoprávneho vzťahu. Obsah tohto vzťahu okrem iného tvorí povinnosť manželov žiť spolu a vzájomná vyživovacia povinnosť manželov. Na tomto základe má manžel - nevlastník právo bývať so svojím manželom v byte nachádzajúcom sa v dome vo vlastníctve druhého manžela a druhý manžel (vlastník) má povinnosť mu toto bývanie (užívanie bytu) umožniť.
Rozvodom manželstva uvedený právny dôvod bývania zaniká a manžel (vlastník) sa môže domáhať vypratania bytu. Avšak, aj keď dôjde k rozvodu, bývalý manžel/manželka nie je povinná sa z bytu vysťahovať hneď. Vlastník by musel podať návrh na súd o vypratanie nehnuteľnosti. Súd by pravdepodobne určil, že bývalý manžel/manželka by bol/a povinný/á zabezpečiť náhradné bývanie, čo znamená zabezpečiť nájom vo forme nájomnej zmluvy, nie kúpu bytu. Ak by sa následne bývalý manžel/manželka nevysťahoval/a a vlastník by mu/jej našiel nájom, potom by musel podať návrh na vykonanie exekúcie.
Situácia s deťmi a ZŤP
V prípadoch, keď v nehnuteľnosti žijú maloleté deti alebo osoby s ťažkým zdravotným postihnutím, je situácia ešte zložitejšia. V zmysle ustálenej judikatúry totiž nie je možné z nehnuteľnosti vysťahovať rodinu s maloletými deťmi, ak si oni sami nedokážu nájsť náhradné bývanie. Súd by v takomto konaní skúmal, či by neboli maloleté deti ohrozené vysťahovaním z nehnuteľnosti, či by sa z nich a ich otca nestali bezdomovci. Ak by hrozilo ohrozenie ich základných ľudských práv, súd by žalobu o vypratanie nehnuteľnosti s veľkou pravdepodobnosťou zamietol.
Rovnaká ochrana sa vzťahuje aj na osoby s ťažkým zdravotným postihnutím. Ak matka chce vysťahovať dcéru s ťažkým zdravotným postihnutím z domu, kde majú trvalý pobyt, aj keď matka je jediným vlastníkom a dcéra má inú nehnuteľnosť (neobývateľnú), matka ju z domu nemôže vyhodiť a vysťahovať. Dôvodom je, že predmetný dom pre ne predstavuje obydlie, ktoré je nedotknuteľné v zmysle čl. 21 Ústavy SR. Ak by matka chcela dcéru vysťahovať, musela by podať návrh na súd o vypratanie nehnuteľnosti a až na základe súdneho rozhodnutia by bola povinná sa vysťahovať.
Nájomné vzťahy
Ak ide o nájomný vzťah, platná nájomná zmluva na dobu určitú chráni nájomcu pred predčasným vysťahovaním. Prenajímateľ nemôže nájomcu jednostranne vyhodiť z bytu, aj keď ho potrebuje napríklad pre svoju dcéru. Musí najprv vypovedať nájomnú zmluvu. Výpovedná lehota, ak bola zmluva uzatvorená podľa Občianskeho zákonníka, je 3 mesiace.
Občiansky zákonník jeho práva dať výpoveď z nájomnej zmluvy neobmedzuje iba na zdravých nájomcov. Nešlo by o neprimeranú ochranu nájomcu ZŤP, ak by prenajímateľ nemohol vypovedať nájomnú zmluvu. Platí však, že ak je nájomca v hmotnej núdzi, stanovuje sa tzv. ochranná doba 6 mesiacov podľa ustanovenia § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka.
Povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Sociálne bývanie a úľavy pre dôchodcov a ZŤP
Pre invalidných dôchodcov a osoby s ťažkým zdravotným postihnutím existujú možnosti sociálneho bývania a rôznych úľav, ktoré môžu zmierniť ich situáciu. Problematika úpravy sociálneho bývania je predmetom zákona o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.
Sociálne byty
Žiadosť o sociálny (obecný) byt sa podáva priamo na obecnom alebo mestskom úrade podľa miesta trvalého pobytu, pretože podmienky prideľovania bytov si obec spravidla upravuje vo svojom všeobecne záväznom nariadení. Zákonom stanovenou podmienkou je príjem, ktorý by mal byť maximálne vo výške 3-násobku životného minima. Môžete mať aj príjem vo výške 4-násobku životného minima, ale iba ak je členom domácnosti osoba s ťažkým zdravotným postihnutím, ide o osamelého rodiča s nezaopatreným dieťaťom, prípadne aspoň jeden člen domácnosti zabezpečuje zdravotnícku starostlivosť, vzdelávanie, kultúru či ochranu pre obyvateľov mesta alebo obce.
V praxi budete musieť podať písomnú žiadosť a doložiť najmä doklady o príjme, rodný list dieťaťa, doklady o Vašej bytovej situácii a ďalšie prílohy, ktoré si obec vyžiada. Obce pri posudzovaní obvykle sledujú najmä trvalý pobyt, bytovú núdzu, príjem domácnosti, rodinnú situáciu a to, či nemáte nedoplatky voči obci. Čakacia lehota však môže byť dlhá, v závislosti od dostupnosti voľných bytov.
Úľavy a oslobodenia od poplatkov
Niektoré skupiny obyvateľov, ako seniori alebo osoby s ťažkým zdravotným postihnutím, môžu mať nárok na zníženie alebo odpustenie poplatkov. Prehľad možností zníženia resp. odpustenia poplatku:
- Osoba, ktorá k 1. januáru aktuálneho zdaňovacieho obdobia dovŕšila vek 72 rokov, má nárok na 50 % zníženie poplatku za komunálne odpady. Toto zníženie je automaticky zohľadnené v daňovom výmere.
- Nárok na zníženie resp. odpustenie poplatku majú osoby, ktoré síce v Nitre (prípadne iných obciach s podobným VZN) majú trvalý pobyt, ale zdržiavajú sa mimo miesta trvalého pobytu.
- Ak je držiteľom psa nevidomá osoba, bezvládna osoba, držiteľ preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím alebo držiteľ preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím so sprievodcom a osamelo žijúci dôchodca, má nárok na úplné oslobodenie od dane za psa.
- Nárok na 50% zníženie dane z nehnuteľností majú občania v týchto prípadoch:
- daň z pozemkov - ak je vlastník osamelo žijúca osoba staršia ako 70 rokov a ak tieto pozemky slúžia výhradne na ich osobnú potrebu
- daň zo stavieb na bývanie a bytov - ak je vlastník osamelo žijúca osoba staršia ako 70 rokov alebo ak je držiteľ preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím, držiteľ preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím so sprievodom, ako aj prevažne alebo úplne bezvládna osoba. Stavba či byt musí slúžiť na ich trvalé bývanie.
- daň z nebytových priestorov v bytových domoch slúžiace ako garáž - ak je vlastník osamelo žijúca osoba staršia ako 70 rokov, držiteľ preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím alebo držiteľ preukazu fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím so sprievodom a tieto priestory slúžia pre motorové vozidlo používané na ich dopravu.
Pri súbehu znížení dane za stavby/byty a nebytové priestory sa uplatní len jedno zníženie.
Poplatok za komunálny odpad
Poplatok za komunálny odpad má povinnosť platiť každý, kto má v danej obci trvalý alebo prechodný pobyt, alebo kto vlastní nehnuteľnosť určenú na bývanie či rekreáciu. K uvedeným spôsobom zníženia poplatku za komunálny odpad existujú aj ďalšie, ktoré ale vznikajú a zanikajú v rôznych samosprávach a musia byť uvedené vo všeobecne záväznom nariadení. Obec môže poplatok znížiť alebo osoby úplne oslobodiť od poplatku aj za iných podmienok ako nezdržiavanie sa na území obce viac ako 90 dní.
| Typ poplatku/dane | Podmienka pre zníženie/oslobodenie | Výška úľavy | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Poplatok za komunálne odpady | Vek nad 72 rokov (k 1. januáru aktuálneho zdaňovacieho obdobia) | 50% zníženie | Automaticky zohľadnené v daňovom výmere |
| Poplatok za komunálne odpady | Trvalý pobyt v obci, ale zdržiavanie sa mimo miesta trvalého pobytu | Odpustenie | Definované vo VZN mesta (napr. Nitra) |
| Daň za psa | Nevidomá/bezvládna osoba, držiteľ preukazu ŤZP/ŤZP so sprievodcom, osamelo žijúci dôchodca | Úplné oslobodenie | |
| Daň z pozemkov | Osamelo žijúca osoba staršia ako 70 rokov, pozemky slúžia výhradne na osobnú potrebu | 50% zníženie | |
| Daň zo stavieb na bývanie a bytov | Osamelo žijúca osoba staršia ako 70 rokov, držiteľ preukazu ŤZP/ŤZP so sprievodcom, prevažne/úplne bezvládna osoba. Stavba/byt slúži na trvalé bývanie | 50% zníženie | |
| Daň z nebytových priestorov (garáž) | Osamelo žijúca osoba staršia ako 70 rokov, držiteľ preukazu ŤZP/ŤZP so sprievodcom, priestory slúžia pre motorové vozidlo používané na ich dopravu | 50% zníženie |
Riešenie problémových situácií
V prípade, že sa ocitnete v situácii, keď vám hrozí vysťahovanie, je dôležité poznať svoje práva a možnosti právnej ochrany.
Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti
Nikto nemá právo, aby vás bez súdneho rozhodnutia vypratal z nehnuteľnosti. Ak vás chce vlastník vysťahovať, musí podať návrh na súd o vypratanie nehnuteľnosti. Až na základe právoplatného súdneho rozhodnutia ste povinní sa vysťahovať. Ak dotyčná osoba tak nespraví dobrovoľne, je možné podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Po získaní právoplatného rozhodnutia súdu je možné obrátiť sa na súdneho exekútora, ktorý zabezpečí vykonanie vypratania.
Doživotné právo bývania
V prípade, že máte doživotné právo bývania (vecné bremeno), je vaša situácia silnejšia. Avšak, aj doživotné právo bývania je možné za určitých okolností súdne zrušiť alebo obmedziť. Jedným z argumentov, ktorý môže byť relevantný, je vedenie neusporiadaného života, kam môže patriť aj trvalý alkoholizmus. Ak správanie osoby negatívne ovplyvňuje život v domácnosti, spôsobilosť zdravotne postihnutých členov rodiny, hygienické podmienky a celkovú bezpečnosť, môže ísť o závažné dôvody, pre ktoré by súd mohol takéto užívacie právo zrušiť alebo obmedziť. V tejto súvislosti je vhodné dokumentovať všetky prípady nevhodného správania, vrátane svedectiev, fotografií či videí, a podložiť ich pri podaní žaloby.
Bezdôvodné obohatenie
Bez ohľadu na to, či osoby majú právo bývať v nehnuteľnosti, vlastníci nehnuteľnosti majú právo požadovať od osoby, ktorá nehnuteľnosť obýva bez akéhokoľvek právneho dôvodu, vydanie bezdôvodného obohatenia. Bezdôvodné obohatenie sa v takýchto prípadoch pohybuje vo výške bežného nájomného za podobné nehnuteľnosti.
Právna pomoc
V komplexných prípadoch, akými sú hrozba vysťahovania, rodinné spory, alebo problémy so sociálnym bývaním, je vysoko odporúčané vyhľadať právnu pomoc. JUDr. Ficek & Partners, ako aj iné advokátske kancelárie, ponúkajú kvalifikované poradenstvo a zastupovanie v právnych záležitostiach týkajúcich sa bývania a rodinného práva.
Právne poradenstvo je dôležité aj v situáciách, keď sa jedná o dlhy, exekúcie, alebo premlčacie doby. Advokát môže prekontrolovať doklady k pôžičkám a poradiť, aby ste nepodpisovali veriteľom žiadne uznanie dlhu, dohodu o splátkach, dohodu o zrážkach zo mzdy, prípadne listiny, z ktorých by vyplývalo, že pri čiastočnej úhrade dlhu vám zostatok odpustia. Platí všeobecná premlčacia doba, ktorá je podľa ust. § 101 Občianskeho zákonníka 3 roky. Premlčacia doba sa počíta odo dňa, keď došlo k splatnosti dlhu.