Prenájom nehnuteľnosti predstavuje významný zdroj príjmu pre mnohých jednotlivcov na Slovensku. Avšak, právne a daňové aspekty spojené s touto činnosťou môžu byť komplexné a často vyvolávajú otázku, kedy ide o bežnú správu vlastného majetku a kedy už o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, nie je potrebné vybavenie živnosti. V takom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je registrovať sa na daňovom úrade.
Každá fyzická osoba, ktorá prenajíma dom, byt alebo pozemok, má s prenájmom spojené určité daňové povinnosti. Ak prenajímateľ prenajme nehnuteľnosť alebo jej časť (s výnimkou pozemku) na území Slovenskej republiky a nie je registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade v súvislosti s vykonávaním podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká pre neho povinnosť zaregistrovať sa podľa § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov. Túto povinnosť musí splniť do konca kalendárneho mesiaca, ktorý nasleduje po mesiaci, v ktorom prenajal nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Tento krok je kľúčový pre dodržanie legislatívnych požiadaviek.
Prenajímateľ sa môže registrovať na akomkoľvek daňovom úrade. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. K tomuto dokumentu priloží originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme, aby bolo možné overiť poskytnuté údaje. Daňový úrad vráti tieto originály prenajímateľovi po overení.
Ako vám prenájom nehnuteľností ušetrí dane?
Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti o registráciu alebo odstránenia nedostatkov v žiadosti. Následne vám pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ), ktoré budete musieť uvádzať pri komunikácii so správcom dane. Namiesto písomného rozhodnutia vám správca dane vydá osvedčenie o registrácii. Nezabúdajte, že ak sa vyskytnú zmeny vo vašich registrovaných údajoch, ktoré ste poskytli pri registrácii (napríklad zmena priezviska, titulu alebo trvalého pobytu) alebo ak sa ukončí vaša daňová povinnosť, máte povinnosť oznámiť tieto zmeny správcovi dane do 30 dní od dátumu, kedy tieto zmeny nastali. Správneho deliktu sa dopustí ten, kto nesplní registračnú povinnosť v ustanovenej lehote, za čo vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur až do 20 tisíc eur.
Výnimky z registračnej povinnosti
- Už registrovaná fyzická osoba: Ak prenajímateľ už je registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade v súvislosti s výkonom svojej podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká pre neho povinnosť opakovaného registrovania ani povinnosť oznamovať túto skutočnosť správcovi dane.
- Prenájom časti bytu bez príslušenstva: V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, a táto časť bytu nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona (t.j. neobsahuje miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu), registrovať sa nemusíte. Ak však prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
- Prenájom pozemku: Registračná povinnosť sa nevzťahuje na fyzickú osobu, ktorá na území SR začne prenajímať iba pozemok.
- Poskytovanie ubytovania (živnosť): Poskytovanie ubytovania sa nepovažuje za prenájom. Podľa zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov je ubytovanie živnosťou a osoby, ktoré túto činnosť vykonávajú, sú povinné registrovať sa podľa § 31 ods. 1 zákona o správe daní. Na tieto fyzické osoby sa nevzťahuje registračná a oznamovacia povinnosť podľa § 31 ods. 2.
Príklady registračnej povinnosti
- Marcela prenajala v máji 2023 svoj byt. Nie je registrovaná u správcu dane. Marcela bola povinná registrovať sa u správcu dane najneskôr do konca júna 2023.
- Lukáš je registrovaný na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania živnostenského oprávnenia. Lukáš začal od 1.4.2023 prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy. Keďže Lukáš je už registrovaný na daňovom úrade, nevzniká mu povinnosť opakovaného registrovania ani oznamovacia povinnosť.
- Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali. Registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu.
- Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
- Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Daňové povinnosti fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za zdaniteľný a podlieha dani z príjmov. Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, zaplatíte z prenájmu len daň z príjmov vo výške 19% alebo 25%, v závislosti od výšky základu dane. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa považuje za pasívny príjem.
Ak prenajímate nehnuteľnosť a vaše príjmy z prenájmu presiahnu 500 EUR za zdaňovacie obdobie, ste povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb. Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. 6.) alebo šesť kalendárnych mesiacov (do 30. 9.).
Do príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa zahŕňa aj prenájom hnuteľných vecí, ktoré k nehnuteľnosti prislúchajú, ako aj platby za energie a akékoľvek iné plnenia, ktoré sú zahrnuté v nájomnom. Aj v prípade, ak sú platby za energie a ostatné služby dohodnuté oddelene (zvlášť za nájom a zvlášť za spotrebu energií), ale tieto služby platí nájomca priamo prenajímateľovi, podliehajú tieto príjmy zdaneniu rovnako ako príjem z prenájmu. To znamená, že akékoľvek iné služby spojené s užívaním tejto nehnuteľnosti, za ktoré platí nájomca priamo prenajímateľovi, sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy.
Oslobodenie od dane a daňové priznanie
V prípade príjmov z prenájmu si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 EUR za jedno zdaňovacie obdobie. Príjem z prenájmu fyzickej osoby - nepodnikateľa je podľa zákona oslobodený od platenia dane, ak je v zdaňovacom období nižší ako 500 €.
Ak máte príjmy zo závislej činnosti (zamestnanie) a zároveň prenajímate byt či dom, nestačí, aby vám zamestnávateľ pripravil ročné zúčtovanie dane. Zamestnávateľ vám môže spracovať ročné zúčtovanie preddavkov na daň iba v prípade, ak máte príjmy výlučne zo závislej činnosti. Ak je vaša celková suma zdaniteľných príjmov (zo zamestnania a z prenájmu po odpočítaní oslobodenej časti) vyššia ako 2 876,90 eura, musíte podať daňové priznanie typu B. Príjmy z prenájmu sa zapisujú do daňového priznania typu B, do VI. oddielu, do tabuľky č. 1 na riadok č. 11.
Príklady podávania daňového priznania
- Príklad č. 1 (starobný dôchodca): Starobný dôchodca mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 2 000 eur. Uplatní si oslobodenie 500 eur, takže zdaniteľný príjem je 1 500 eur. Keďže nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy a jeho príjem nepresiahol 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
- Príklad č. 2 (zamestnanec s prenájmom): Daňovník mal v roku 2025 príjmy zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur a príjmy z prenájmu 1 550 eur. Po uplatnení oslobodenia 500 eur je zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Celkový zdaniteľný príjem (5 000 + 1 050 = 6 050 eur) presiahol sumu 2 876,90 eura, a preto je povinný podať daňové priznanie typu B.
- Príklad č. 3 (manželia v BSM): Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem si môžu rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie 500 eur. Ak napríklad dosiahli príjem 4 200 eur a rozdelili si ho rovnako (2 100 eur na každého), a sú obidvaja poberateľmi starobného dôchodku (ktorý nie je zdaniteľný príjem), po uplatnení oslobodenia (1 600 eur zdaniteľný príjem na každého) nemajú povinnosť podať daňové priznanie, pretože ich príjem nepresiahol 2 876,90 eura.
Uplatnenie daňových výdavkov
Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžete uplatniť daňové výdavky, ktoré vám znížia základ dane. Od roku 2013 už nie je možné uplatniť si tzv. paušálne výdavky vo výške 40%. Všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné. Môžete sa rozhodnúť, či budete predmetné výdavky ako aj príjmy z prenájmu evidovať prostredníctvom jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodnete pre ktorúkoľvek z týchto možností, ste povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. Ak sa rozhodnete viesť účtovníctvo, nebudete sa považovať za účtovnú jednotku.
Výška a rozsah výdavkov, ktoré si môžete ako nepodnikateľ uplatniť, závisí od skutočnosti, či sa rozhodnete nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku alebo nie.
Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku
Ak si nehnuteľnosť nezaraďíte do obchodného majetku, môžete uplatňovať len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti. To znamená, že výdavky na opravu alebo zhodnotenie nehnuteľnosti nie je možné zaradiť do daňových výdavkov pri prenájme v tomto prípade. Fyzická osoba - nepodnikateľ si nemôže uplatniť nezdaniteľnú časť zo základu dane (na manželku alebo dieťa), keďže ide o neaktívne príjmy.
Medzi uznateľné výdavky patria:
- pitná a úžitková voda;
- teplo na kúrenie;
- elektrická energia a plyn;
- použitie výťahu;
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov;
- odvádzanie odpadovej vody;
- odvoz smetí;
- čistenie žúmp a komínov;
- koncesionárske poplatky;
- internet;
- výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok, televízor), ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP a sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku
Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku máte možnosť uplatniť si širšiu paletu výdavkov. Okrem výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti si môžete uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), technické zhodnotenie a iné. V súlade s právnym výkladom je možné považovať za daňový výdavok aj platené úroky za hypotekárny úver počas doby prenájmu, ak sa úver získal v súvislosti s obstaraním nehnuteľnosti, ktorá je predmetom prenájmu. Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku sa oplatí najmä pri starších nehnuteľnostiach, pri ktorých vznikajú vysoké náklady v súvislosti s rekonštrukciou bytu alebo domu.
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku si však zvážte aj vzhľadom na odlišné podmienky oslobodenia príjmu pri predaji nehnuteľnosti. V prípade predaja nehnuteľnosti, ktorú nemáte zaradenú v obchodnom majetku, je príjem z predaja nehnuteľnosti vo všeobecnosti oslobodený od zdanenia po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia.
Prenájom bytu: Pasívna správa majetku vs. podnikanie
Určenie, či prenájom bytu predstavuje podnikateľskú činnosť, má zásadný význam tak z pohľadu súkromného, ako aj verejného práva. V rámci súkromnoprávnej oblasti je status podnikateľa determinujúci pre aplikáciu príslušných právnych predpisov upravujúcich záväzkové vzťahy, vrátane posudzovania premlčania, zodpovednosti za škodu a ďalších právnych následkov. Postavenie zmluvných strán je zároveň rozhodujúce pri aplikácii osobitných ustanovení týkajúcich sa nájmu bytu, či už podľa Občianskeho zákonníka, alebo zákona o krátkodobom nájme bytu.
Právna úprava nájmu bytu
Nájom bytu je v slovenskom právnom poriadku upravený dvoma právnymi predpismi - Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájmu, ako aj osobitnú právnu úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu. Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomca je povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné.
Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, zachovanie hodnoty majetku, hospodárenie na vlastnom majetku, a bez ďalšieho aj prenájom bytu.
Definícia podnikania a prenájom bytu
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 Obchodného zákonníka znie: „sústavnú činnosť vykonávanú samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu“. Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania:
- sústavnosť,
- samostatnosť,
- vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť,
- za účelom zisku.
Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku. V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. V prvom rade možno vylúčiť náhodné alebo príležitostné konanie. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú alebo plánovanú sezónnu činnosť. Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.
Živnostenské oprávnenie a prenájom bytu
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, neznamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť. Problematika podnikateľského oprávnenia je v súvislosti s prenájmom bytu riešená v zákone o živnostenskom podnikaní. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby.
Všeobecne sa uvádza, že živnostenské oprávnenie sa vyžaduje v prípade, ak sa popri základných službách, ako sú vykurovanie, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie, poskytujú aj ďalšie služby, napríklad služby hotelového typu. Na základe judikatúry možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba. Teda, ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného aj za upratovanie bytu alebo inú podobnú službu, mohlo by ísť o podnikanie. Judikatúra ďalej uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či prenajímateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj iné služby.
Samotný prenájom bytu, ak sa poskytujú len základné služby, nie je živnosťou, to znamená, že sa na túto činnosť nevyžaduje verejnoprávne oprávnenie. Nie je však vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len "od písacieho stola", ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu.
Prenájom cez digitálne platformy (Airbnb)
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Z pohľadu súkromného a verejného práva vznikajú otázky ohľadom povinností osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a ich právneho postavenia. Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá?
Za zmienku stojí rozhodnutie Mestského súdu v Prahe, ktoré posudzovalo, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Podľa § 4 ods. 2 Živnostenského zákona, základnými službami spojenými s prenájmom je potrebné rozumieť taký okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadnu prevádzku danej nehnuteľnosti, resp. možnosť jej riadneho užívania nájomcom. Takýmito službami sú napr. dodávka tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz tuhého domového a komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody alebo odvoz splaškov a pod.
Z uvedeného teda vyplýva, že „Prenájom nehnuteľností“ možno v režime živnostenského zákona vykonávať len za súčasného poskytovania ďalších (iných než základných) služieb súvisiacich s prenájmom. Na poskytovanie súvisiacich služieb, ktoré majú charakter podnikateľskej činnosti (napr. poskytovanie raňajok, upratovanie prenajatých priestorov či poskytovanie posteľného oblečenia a jeho pranie), je potrebné živnostenské oprávnenie. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj ďalšie služby, ako napríklad záverečné upratovanie, výmena čistých uterákov a toaletných potrieb. Pri poskytovaní krátkodobého ubytovania je prenajímateľ zároveň povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.