Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých nielen dobrou investíciou, ale aj zdrojom pravidelného príjmu, ak byt či dom prenajímajú. Aj starobný dôchodca môže prenajímať byt a dosahovať z neho príjmy. V zákone o dani z príjmov je nastavená hranica ročných príjmov, od ktorej musí každý podávať daňové priznanie. V tomto článku sa budeme bližšie venovať zdaňovaniu prenájmu nehnuteľností bez živnostenského oprávnenia, pretože drvivá väčšina prenajímateľov prenajíma svoje nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). Aj keď prenajímate celú nehnuteľnosť, alebo len jej časť, ste povinní sa zaregistrovať, platiť daň z prenájmu a každoročne podávať daňové priznanie.
Registračná povinnosť a jej dôležitosť
Ak sa rozhodnete prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť, alebo jej časť, ste povinní registrovať sa u miestne príslušného správcu dane pre daň z príjmov fyzických osôb, ak už nie ste na úrade registrovaní z dôvodu, že podnikáte. Pokiaľ už vykonávate samostatnú zárobkovú činnosť a popritom sa rozhodnete prenajímať byt, nemusíte sa registrovať u správcu dane druhýkrát. Táto registrácia znamená, že príjmy z prenájmu podliehajú zdaneniu daňou z príjmov fyzických osôb vo výške 19 %.
Ak nie ste registrovaní na daňovom úrade, musíte tak urobiť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom ste prenajali byt alebo nebytový priestor alebo ich časti, alebo nehnuteľnosť alebo jej časť okrem pozemku. Ak tak neurobíte, hrozí vám pokuta, a to od 66,38 eura do 3 319,39 eura. Na daňovom úrade musíte predložiť vyplnenú prihlášku na registráciu a originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme na overenie údajov. Originál vám následne vrátia.
Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Ak ste občanom iného štátu a na Slovensku vlastníte a prenajímate byt, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť. Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku.
Manželia a registrácia
Pri prenájme nehnuteľnosti manželmi je potrebné samostatne posudzovať povinnosť registrácie na daňovom úrade a povinnosť podať daňové priznanie a zdaniť príjmy dosiahnuté z prenájmu nehnuteľnosti. Pri posudzovaní povinnosti registrácie nie je rozhodujúce, komu prenajímaná nehnuteľnosť patrí, ale ako je uzavretý nájomný vzťah. Ak v nájomnej zmluve sú ako prenajímatelia uvedené viaceré fyzické osoby, povinnosť registrácie majú všetky osoby uvedené ako prenajímatelia. Ak teda v nájomnej zmluve sú uvedení ako prenajímatelia obaja manželia, obaja majú registračnú povinnosť.
V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Príjmy z prenájmu a ich zdaňovanie
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).
Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napríklad služby hotelového typu. Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napríklad upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako napríklad dodávka energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane do výšky 500 eur. Preto prenajímateľ do tlačiva zapisuje len príjem presahujúci túto sumu. Ak ste na prenájme za predošlé zdaňovacie obdobie nezarobili vyššiu sumu ako 500 €, povinnosť podať daňové priznanie z prenájmu nemáte. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 prevyšujú sumu 500 €, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad oslobodenú sumu.
Oslobodenie od dane pre dôchodcov
„Aj starobný dôchodca môže postupovať podľa § 9 ods. 1 g), v zmysle ktorého je od dane oslobodený príjem z prenájmu, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Platí to však len vtedy, ak prenajímate nehnuteľnosť ako súkromná osoba, teda máte príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, tak ide o príjem podľa § 6 ods. 1, t. j. ide o príjem z podnikania.
Dôchodca, ktorého dôchodok nie je zdaniteľný, zistí, či si musí podať daňové priznanie tak, že si od príjmu za celé zdaňovacie obdobie odráta oslobodenie od dane (500 €). Ak napríklad dôchodca mal vlani z prenájmu jednoizbového bytu príjem 2 700 eur, a od príjmu odpočíta 500 eur (sumu oslobodenú od dane), dostane sa pod hranicu 2 876,90 eura, od ktorej by musel podať priznanie, a teda daňové priznanie nepodáva.
Príklady pre dôchodcov
- Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
- Príklad č. 2: Manželia dôchodcovia v roku 2021 dosiahli príjem z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 5 400 €. Túto nehnuteľnosť mali v bezpodielovom spoluvlastníctve. Okrem týchto príjmov poberali už len starobný dôchodok. Manželia si rozdelili príjmy rovným dielom, každý po 2 700 €. Každý z manželov si vyčíslil sumu zdaniteľných príjmov z prenájmu vo výške 2 200 €, ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 €, ktorá je od dane oslobodená. Poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem. Nakoľko ich zdaniteľné príjmy neprekročili stanovenú hranicu, daňové priznanie nepodávajú.
Daňové výdavky a ich uplatnenie
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Hlavnou výhodou je, že daňovú úľavu vo výške 500 €, si môžu uplatniť obaja z manželov.
Prenajímateľ si môže započítať len skutočné výdavky (nie paušálne), napríklad výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Príklad: Ak prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur a preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur, do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.
Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 10 ZDP.
Preukázateľné výdavky zahŕňajú:
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti, vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
- daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napríklad osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí, okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
- výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP.
Podanie daňového priznania
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. príjmov, ktoré nie sú oslobodené od dane) za príslušné zdaňovacie obdobie presiahne zákonom stanovenú hranicu, ktorá je napríklad pre rok 2025 stanovená na sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. 6.) alebo šesť kalendárnych mesiacov (do 30. 9.).
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1.
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Nezdaniteľné časti základu dane
Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t.j. len tzv. pasívne príjmy), daňovník si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť základu dane na manželku nemôže uplatniť.
Príjmy z prenájmu sa nezapočítavajú do vymeriavacieho základu pre platenie odvodov ani do zdravotnej, ani do Sociálnej poisťovne.