Legalizácia príjmov z trestnej činnosti, známa ako pranie špinavých peňazí, predstavuje proces zatajovania nezákonného pôvodu finančných prostriedkov a ich presun do legálnej ekonomiky. Realitný sektor je z hľadiska prania peňazí mimoriadne atraktívny, a to najmä pre svoju ziskovosť a možnosť uloženia kapitálu do nehnuteľností. V boji proti tejto hrozbe zohráva kľúčovú úlohu zákon č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a o ochrane pred financovaním terorizmu (ďalej len „Zákon o AML“).
Základné piliere starostlivosti o klienta
Každý sprostredkovateľ kúpy, predaja či prenájmu nehnuteľnosti je povinný vykonávať primeraný a účinný proces due diligence klienta a transakcie v súlade so zásadou KYC (know your client). Podľa Zákona o AML ide o vykonanie starostlivosti voči klientovi, pričom rozlišujeme tri úrovne:
- Zjednodušená starostlivosť: Možno ju vykonať iba ak je riziko legalizácie príjmov z trestnej činnosti nízke (napr. banky, štátne orgány).
- Základná starostlivosť: Vykonáva sa voči klientom, pri ktorých nie je zvýšené AML riziko a nie je možné vykonať zjednodušenú starostlivosť. Ide o štandardný postup.
- Zvýšená starostlivosť: Povinná pri vyššom AML riziku, pri politicky exponovaných osobách (PEP) alebo pri osobách z vysokorizikových krajín.
Výkon základnej starostlivosti
Základná starostlivosť zahŕňa identifikáciu klienta a overenie jeho identifikácie. Povinná osoba taktiež zisťuje, či klient koná vo vlastnom mene. Ak zistí, že klient nekoná vo vlastnom mene alebo o tom vzniknú pochybnosti, vyzve klienta aby preukázal meno, priezvisko, rodné číslo alebo dátum narodenia fyzickej osoby alebo obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby, v ktorej mene obchod vykonáva.
Povinné osoby sú povinné vykonávať základnú starostlivosť počas celého trvania obchodného vzťahu. Intenzita tejto starostlivosti závisí od hodnotenia rizík. Ak dôjde u klienta k významným zmenám, je povinnosťou povinnej osoby tieto zmeny preskúmať a vykonať základnú starostlivosť.
Neobvyklá obchodná operácia
Veľmi dôležitým pojmom v problematike právnej úpravy ochrany proti legalizácii príjmov z trestnej činnosti je tzv. „neobvyklá obchodná operácia“. Tou sa rozumie právny úkon, ktorý vzhľadom na svoju zložitosť, nezvyčajne vysoký objem finančných prostriedkov zjavne vybočuje z bežného rámca a nemá zrejmý zákonný a ekonomický účel.
| Rizikový faktor | Príklad |
|---|---|
| Geografické hľadisko | Transakcie s vysokorizikovými krajinami |
| Povaha obchodu | Nezvyčajne vysoký objem hotovosti |
| Správanie klienta | Odmietnutie identifikácie alebo poskytnutia informácií |
Zápis rodného čísla spoločníka SRO do obchodného registra - kompletný video-návod
Povinnosti v programe vlastnej činnosti
Povinná osoba je povinná písomne vypracovať a aktualizovať program vlastnej činnosti zameranej proti legalizácii príjmov z trestnej činnosti a financovaniu terorizmu. Tento program musí byť pravidelne aktualizovaný a musí zohľadňovať predmet podnikania a konkrétne riziká s tým spojené. V neposlednom rade je nevyhnutné, aby ste o všetkých krokoch pri plnení AML povinností viedli záznamy a tie si ukladali.
S účinnosťou od 1. januára 2025 je podávanie hlásení o neobvyklých obchodných operáciách možné výhradne prostredníctvom informačného systému goAML. Tento centralizovaný nástroj zefektívňuje proces hlásení a poskytuje Finančnej spravodajskej jednotke lepší prehľad o aktivitách povinných osôb.
Dôsledné plnenie povinností podľa Zákona o AML nie je len formálnou požiadavkou. V prípade kontroly zo strany Finančnej spravodajskej jednotky je dôležité, aby ste vedeli preukázať, že ste vykonali posúdenie AML rizika, zistili a overili všetky potrebné údaje a až na základe zodpovedne vykonaného procesu ste uzatvorili daný obchod.