V súčasnosti existuje viacero foriem financovania obnovy bytových domov, avšak medzi tie najvyužívanejšie formy pri rozsiahlejších investičných akciách patrí financovanie prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Vysoké úrokové sadzby komerčných bánk nútia ľudí hľadať alternatívne, lacnejšie spôsoby financovania výstavby rodinného domu. Tento článok porovnáva financovanie cez ŠFRB a komerčné banky, aby pomohol čitateľom zorientovať sa v problematike a urobiť informované rozhodnutie. Zároveň objasňuje aj ďalšie možnosti štátnej podpory, ako je príspevok na obnoviteľné zdroje energie.
Čo je Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)?
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) je významný predstaviteľ financovania obnovy bytového fondu na Slovensku, prioritne určený na zveľaďovanie bytového fondu. Bol zriadený zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 124/1996 Z. z. S účinnosťou od 1.1.2014 je platný zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania, ktorý bol následne novelizovaný zákonmi č. 276/2015 Z. z. a č. 244/2017 Z. z. Štátnu podporu poskytnutú formou zvýhodnených úverov využilo doteraz viac ako 40 000 žiadateľov. Financovanie obnovy bytových domov patrí k prioritným programom fondu.
Na aký účel môžu byť poskytnuté financie zo ŠFRB?
Zo ŠFRB je možné financovať obstaranie bytu alebo rodinného domu pre fyzické osoby, obstaranie bytu alebo rodinného domu, prípadne stavebnú úpravu bytu pre mladomanželov. Limity sú stanovené vyhláškou č. 284/2013 Z. z. Maximálny možný rozsah podpory zo Štátneho fondu rozvoja bývania pre konkrétneho žiadateľa spolu s podmienkami pre jej poskytnutie vymedzujú zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov a s ním súvisiaca vyhláška č. 284/2013 Z. z. o podrobnostiach o výške poskytovanej podpory zo ŠFRB, o všeobecných podmienkach poskytnutia podpory a o obsahu žiadostí v znení neskorších predpisov.
Typy obnovy bytových domov:
- Zlepšovanie tepelno-technických vlastností stavebných konštrukcií bytových domov (zateplenie obvodových stien a strechy, výmena okien).
- Modernizácia vykurovacích systémov vrátane rozvodov a hydraulického vyregulovania, inštalácie termoregulačných ventilov, inštalácia systémov merania a riadenia/merače spotreby tepla za účelom zníženia spotreby energie.
- Modernizácia osvetlenia za účelom zníženia spotreby energie.
- Modernizácia výťahov za účelom zníženia spotreby energie.
- Odstránenie systémových porúch bytových domov zateplením za účelom zníženia spotreby energie.
- Iná modernizácia bytového domu (aj vybudovanie nových spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu).
- Súčasťou projektového riešenia sú nevyhnutné stavebné úpravy súvisiacich stavebných konštrukcií (oprava vystupujúcich častí stavby, lodžií, balkónov, prekrytie vstupov, úprava strojovní výťahov a pod.).
- 100 % výmena otvorových výplní v spoločných častiach, alebo min. odstránenie systémovej poruchy.
Kým doteraz bolo potrebné pre získanie výhodného úveru povinne kombinovať tri z vyššie uvedených piatich oblastí, po novom bude ŠFRB financovať aj čiastkovú obnovu. To výrazne uľahčí vlastníkom bytov cestu k výhodným úverom zo štátneho fondu.
Podmienky pre získanie podpory zo ŠFRB
ŠFRB je fond určený na podporu bývania za presne stanovených podmienok a upriamuje sa na nižšie príjmové skupiny obyvateľstva. Úver dostane iba jednotlivec, ak je odchovancom detského domova, osoba, ktorej člen domácnosti je ťažko zdravotne postihnutý. Maximálna podlahová plocha bytu v bytovom dome je 80 m² a v prípade rodinného domu 120 m². Do podlahovej plochy sa nezapočítava podlahová plocha balkóna, lodžie a terasy.
Kto môže požiadať o úver?
- Manželia alebo osamelý rodič.
- Mladomanželia a manželia s maloletým dieťaťom vo veku najviac šesť rokov.
- Odchovanec detského domova.
- Fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP) alebo člen domácnosti, ktorej členom je aj fyzická osoba s ŤZP a žije s ňou v spoločnej domácnosti aspoň jeden rok.
- Spoločenstvo vlastníkov bytov, správca, prípadne obec, nezisková organizácia.
Príjmové podmienky:
Dôležitý je aj príjem žiadateľov a osôb v domácnosti, ktorých mesačný príjem nesmie prekročiť 5-násobok životného minima a zároveň minimálny čistý príjem domácnosti za predchádzajúci kalendárny štvrťrok musí byť minimálne 1,3-násobok životného minima domácnosti mínus záväzky (ktoré musia byť ≥ výška mesačnej splátky požadovaného úveru). Životné minimum príjmu domácnosti na plnoletú fyzickú osobu je v súčasnosti 198,09 EUR mesačne, pre ďalšiu plnoletú fyzickú osobu v domácnosti je 138,19 EUR a na nezaopatrené neplnoleté dieťa 90,42 EUR mesačne. Príjem musí, samozrejme, postačovať na splácanie úveru.
Výpočet životného minima vo vašom štáte
Postup podania žiadosti:
Žiadosť podáva žiadateľ v listinnej podobe ŠFRB prostredníctvom mestského úradu v sídle okresu podľa miesta stavby. Termín podania žiadosti je od 15. januára do 30. septembra. Pracovník MÚ overí jej úplnosť v poradí podľa doručenia žiadosti do 15 pracovných dní odo dňa jej doručenia. ŠFRB po posúdení žiadosti oznámi žiadateľovi možnosť poskytnutia podpory v zákonných lehotách, najneskôr do 31. decembra.
Aká je výška úrokových sadzieb a maximálna výška úveru?
ŠFRB ponúka citeľne lacnejšie úverové produkty ako bežne dostupné hypotéky, s úrokovou sadzbou od 1 do 3 %.
Konkrétne podmienky a úrokové sadzby:
- Pre manželov do 35 rokov, osamelého rodiča s dieťaťom do 15 rokov, alebo osamelú fyzickú osobu starajúcu sa o dieťa do 15 rokov:
- Výška úveru: 75 % z obstarávacích nákladov.
- Lehota splatnosti: 30 rokov.
- Úroková sadzba: 2,00 %.
- Maximálny limit úveru: 100 000 € na byt (splatené do 65. roku veku).
- Pre odchovanca detského domova, člena domácnosti s ŤZP, fyzickú osobu s ŤZP, mladomanželov a manželov s maloletým dieťaťom do šiestich rokov:
- Výška úveru: 100 % z obstarávacích nákladov.
- Lehota splatnosti: 40 rokov.
- Úroková sadzba: 1,00 %.
- Maximálny limit úveru: 120 000 € na byt (splatené do 65. roku veku).
- Pre mladomanželov na stavebnú úpravu bytu v bytovom alebo rodinnom dome (ak bol byt daný do užívania aspoň 10 rokov pred podaním žiadosti):
- Výška úveru: 100 % z obstarávacích nákladov.
- Lehota splatnosti: 20 rokov.
- Úroková sadzba: 1,00 %.
- Maximálny limit úveru: 30 000 € na byt.
Ak sa na uvedenej stavbe budú súčasne realizovať 3 a viac typov obnovy, určí sa pre poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške rozdielu medzi najnižšou z hodnôt pre realizované typy obnovy a 0,5 %.
Porovnanie ŠFRB a komerčnej banky
ŠFRB sa javí ako jedna z možností financovania, no má svoje špecifiká v porovnaní s komerčnými bankami.
| Aspekt | ŠFRB | Komerčná banka |
|---|---|---|
| Úrok | Nízky | Vyšší (aktuálne) |
| Rýchlosť | Dlhý proces, neistota schválenia | Rýchlejší proces, jasné pravidlá |
| Dostupnosť financií | Financie sú obmedzené, výstavbu treba dokladovať | Finančné prostriedky sú poukazované na účet majiteľa nehnuteľnosti, ktorý stavbu realizuje |
| Termíny podávania žiadostí | Iba v dvoch termínoch (15. 1. - 30. 9.) | Bez obmedzenia |
| Informácie | Obtiažne získať kvalitné informácie | Informácie sú ľahšie dostupné |
Riziká a odporúčania
Najhorší scenár pri výstavbe je zastavenie stavby v určitom bode z dôvodu nedostatku financií. Pre pomerne vysoké úrokové sadzby na hypotékach sa v súčasnosti veľmi výhodný javí úver od Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Dôležité sú aj vlastné zdroje, ktoré použijete na začiatok výstavby.
Ďalšie štátne príspevky a eurofondy na podporu bývania
V programovom období 2021 až 2027 budú eurofondy v objeme 12,59 miliardy eur smerovať do celkovo piatich oblastí. Najväčšia časť financií pôjde na zelené riešenia, konkrétne až 4,2 miliardy eur.
Eurofondy na obnovu bytových domov
Na podporu komplexnej aj čiastkovej obnovy bytových domov sa z eurofondov vyčlenilo dodatočných 47,8 milióna eur. Konkrétne ide o navýšenie Integrovaného regionálneho operačného programu (IROP) z protikrízového balíka REACT-EU. Tieto financie by mali umožniť obnovu a zateplenie bytových domov so 16 000 bytmi. Oprávnené obdobie na poskytnutie úverov z nových eurofondov potrvá do 31.12.2023, pričom prvé úvery poskytne ŠFRB ešte v tomto roku. Výška úrokovej sadzby sa bude aj naďalej odvíjať od typu účelu úverovej podpory v rozpätí 0 - 2 % so splatnosťou až 20 rokov. Ak po obnove bytový dom dosiahne hornú hranicu energetickej triedy pre ultranízkoenergetické budovy, môžu majitelia získať úver až na 100 % z obstarávacej ceny prác.
Príspevok na kúpu obnoviteľného zdroja energie pre domácnosti
Okrem obnovy bytových domov budú domácnosti môcť využiť podporu aj na inštaláciu a využívanie obnoviteľných zdrojov energie. Finančná podpora pre kúpu a inštaláciu obnoviteľných zdrojov energie by mala smerovať až 35 000 domácnostiam. Obnoviteľné zdroje podporuje štát cez program Zelená domácnostiam, pri ktorom sa od júna zjednodušili pravidlá. Aktuálne môžu majitelia rodinných domov požiadať o príspevok na tepelné čerpadlo, kotol na biomasu, fotovoltické panely a slnečné kolektory a získať až 3 400 eur. Po registrácii na webstránke Zelená domácnostiam získa záujemca o príspevok špeciálny kód a môže začať hľadať dodávateľa, ktorý mu vie zaručiť dodávku a inštaláciu obnoviteľného zdroja energie do troch mesiacov. Kód si dodávateľ uplatní u organizátora - Slovenskej inovačnej a energetickej agentúry (SIEA) - ideálne v momente, keď bude mať zabezpečenú dodávku zariadenia. Keďže objem financií v programe Zelená domácnostiam sa navyšoval, na žiadosti zostáva voľných ešte dostatok zdrojov.