Fond prevádzky, údržby a opráv (FÚO) predstavuje kľúčový finančný nástroj pre zabezpečenie bezproblémového fungovania a zveľaďovania bytových domov. Príspevky do tohto fondu sú nevyhnutné pre pokrytie nákladov spojených s údržbou, opravami a modernizáciou spoločných častí domu. Tento článok sa podrobne venuje podmienkam a rôznym aspektom príspevkov do FÚO, vrátane špecifických situácií, ako je existencia nebytových priestorov v bytovom dome.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv sa vykonávajú podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy.
Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Z fondu sa financujú aj opravy balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Prostriedky fondu možno prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku.
Príspevky do FÚO a nebytové priestory
Ak je na liste vlastníctva bytového domu okrem bytov evidovaných aj niekoľko nebytových priestorov, vzniká otázka, či a ako by mali vlastníci týchto nebytových priestorov prispievať do FÚO. Podľa zákona č. 182/1993 Z. z., ak sú nebytové priestory súčasťou listu vlastníctva bytového domu ako celku, sú neoddeliteľnou súčasťou bytového domu. Vlastník nebytových priestorov nemôže byť jednostranne vyčlenený zo zmluvy o výkone správy a nemôže si ich spravovať sám, pretože sú súčasťou jednej nehnuteľnosti. V takom prípade jednoznačne spadajú pod ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z.
Dohoda o správe a tvorba FÚO
V situácii, keď existuje len jeden vlastník celej budovy, si podmienky správy môže dohodnúť individuálne podľa vlastných potrieb. V takom prípade tvorba FÚO nie je nevyhnutná, pretože všetky náklady hradí vlastník budovy z vlastných zdrojov. Zákon však umožňuje dohodnúť iný príspevok do FÚO v zmysle § 10 ods. 1 a § 14b ods. 1 písm. zákona č. 182/1993 Z.
Novela zákona a zmeny vo FÚO
Vlastníci bytov v dome už nemusia odhlasovať vznik záložného práva v prípade neplatičov. Vlastníci bytov budú od apríla prispievať do fondu údržby a opráv aj za balkóny, lodžie a terasy. Do ich spoluvlastníckeho podielu sa totiž započíta aj 25 percent veľkosti balkóna, lodžie alebo terasy. Bude sa už používať len jeden spôsob výpočtu na platenie preddavkov do fondu, a to podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Tým sa má zabrániť znevýhodňovaniu určitých skupín vlastníkov bytov v dome.
Peter Plávala zo spoločnosti VSD uviedol, že na schválenie príspevku do fondu opráv za balkóny, lodžie, terasy sa čakalo dlho. Mnoho spoločenstiev alebo domov si už dávno schválilo príspevok za tieto priestory. "Veľkosť príspevku iba vo výške štvrtiny ako za ostatnú plochu je, bohužiaľ, absolútne nedostačujúca,“ povedal. Doložil to na príklade z domu v správe družstva, kde rekonštrukcia jedného balkóna stála 2 356 eur, zatiaľ čo celá modernizácia domu - zateplenie stálo 365 211 eur. To znamená, že balkóny z toho sú viac ako tretina, a teda aj tí, ktorí balkóny nemajú, ich rekonštrukciu budú splácať.
Správcom naďalej zostáva argumentovať na schôdzach vlastníkov, aby si dvojtretinovou väčšinou upravili príspevky za balkóny, terasy a lodžie pri modernizáciách domov. Pri štandardnej veľkosti balkóna, lodžie približne 3 m2 a obvyklému príspevku 0,80 eura na štvorcový meter sa domom zvýši príspevok do fondu o 0,60 eura za balkón, čo v konkrétnom príklade znamená mesačne plus len 33,60 eura. Správcom vznikne akurát povinnosť znovu vykonať pasportizáciu bytov.
Zuzana Ilenčíková zo spoločnosti TT-KOMFORT komentovala, že správca bude musieť prerátať výšku poplatku do fondu opráv podľa upravenej plochy a doručiť nový výpočtový list vlastníkom bytov. Ján Jankura zo Združenia bytového hospodárstva na Slovensku dodal, že správcom bude robiť problém určiť plochu balkóna, lodžie a terasy, keďže nie všetky bytové domy majú vlastnú projektovú dokumentáciu. V takom prípade budú musieť správcovia a spoločenstvá vlastníkov tieto plochy prácne premeriavať, pričom výsledok by malo schvaľovať zhromaždenie vlastníkov nadpolovičnou väčšinou.
Ochrana peňazí majiteľov
Účet domu v banke je od apríla už majetkom vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a nevlastní ho správca alebo spoločenstvo. Vklady na fondoch údržby a opráv bytových domov sú chránené zákonom, tak ako iné účty obyvateľstva. Spoločenstvo môže disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa k účtu domu podľa zákona o ochrane vkladov. Ak spoločenstvo tvorí viac domov, musí viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom.
Bič na neplatičov
Základný problém pri správe bytov sú neplatiči a spôsob vymáhania dlhov. Zákon správcom prikazoval mať súhlas (schôdza - písomné hlasovanie) od vlastníkov na dobrovoľné dražby a exekúcie. Vlastníci sa mnohokrát boja zdvihnúť ruku a hlasovať za takéto radikálne riešenia, lebo ide o ich susedov, ktorí im môžu spôsobiť problémy. Ak vlastník neuhradí dve zálohy, správca pošle upomienku. Ak nereaguje, upomienku posiela právne oddelenie a keď ani po tom nereaguje, začína tortúra okolo hlasovania.
Neplatiči to však už budú mať o niečo ťažšie. Vlastníci bytov v dome už nemusia odhlasovať vznik záložného práva a jeho zápis do katastra. Záložné právo vzniká zo zákona ku každému bytu v prospech ostatných vlastníkov bytov a katastrálny úrad ho zapíše na návrh napríklad správcu, ktorý preukáže pohľadávku voči ostatným vlastníkom bytov.
03 – Ročné vyúčtovanie, reklamácie a efektívne vymáhanie nedoplatkov
Právo na informácie
V zmysle § 9 ods. 5 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú spoločenstvo a správca povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie. Pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.
V zmysle § 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.“ Z vyššie uvedeného vyplýva, že máte právo na informácie týkajúce sa financií spoločenstva. Na Vašom mieste by som požiadala predsedníčku k nahliadnutiu o týchto dokladov (požiadať písomne, aby ste mali doklad) a nie žiadala o ich zaslanie, aj keď je možné, že nebude ani toto reagovať. Ak ste nemali 3 roky zvolanú schôdzu vlastníkov, ide o porušenie povinnosti v zmysle zákona. Ak máte funkčnú radu ako kontrolný orgán spoločenstva, na tento problém najprv skúste upozorniť ju.
Možnosti financovania opráv
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 14b ods. 1 písm. Nakladanie s prostriedkami fondu si vlastníci môžu upraviť viacerými spôsobmi, pričom môžu zohľadniť najmä účel ich použitia a rozsah čerpania týchto prostriedkov. Vlastníci môžu viazať určité sumy vo fonde prevádzky, údržby a opráv len na vymedzené účely. V tom prípade platí, že použitie týchto prostriedkov na iný účel je možné len na základe nového hlasovania vlastníkov o zmene účelu použitia podľa § 14b ods. 1 písm. Ak je rozsah dispozície s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy vymedzený len rámcovo, použitie týchto prostriedkov fondu vyžaduje predchádzajúce schválenie vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm.
V zmysle § 10 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov sa z fondu prevádzky, údržby a opráv financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj náklady na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.
