Príspevok do fondu opráv za balkóny: Komplexný prehľad a právne aspekty

Vlastníctvo a údržba balkónov, lodžií a terás v bytových domoch je dlhodobo diskutovanou témou. Hoci zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov priamo neuvádza balkóny, lodžie a terasy ako spoločné časti domu, ich zaradenie medzi spoločné časti vyplýva z ich funkcie a súvislostí so stavbou. Tento článok sa zameriava na problematiku príspevkov do fondu opráv v súvislosti s balkónmi, ich údržbou, obnovou a možnosťami financovania, s dôrazom na podmienky a postupy, ktoré je potrebné splniť.

Balkóny ako spoločné časti domu a ich financovanie z fondu opráv

Podľa § 10 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov sa z fondu prevádzky, údržby a opráv financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj náklady na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Práve paragraf o úhradách do fondu prevádzky, údržby a opráv v zákone definuje balkóny, lodžie a terasy ako spoločné časti, ktoré priliehajú ku konkrétnemu bytu alebo nebytovému priestoru.

Na tomto mieste je potrebné zdôrazniť, že balkóny, lodžie a terasy (ak sa na ne nevzťahuje § 10 ods. 1 a 3, § 19 ods. 4 a 8) sú spoločnou časťou domu - súčasťou obvodového plášťa - napriek tomu, že sú prístupné iba z toho-ktorého bytu alebo nebytového priestoru a nie sú majetkom vlastníkov týchto bytov. Novela č. 283/2018 Z. z. zdôraznila túto situáciu a jednoznačne ju opisuje v ustanoveniach zákona uvedených v § 10 ods. 1 a 3, § 19 ods.

Fond prevádzky, údržby a opráv (ďalej len fond opráv) slúži na opravy a údržbu spoločných častí a zariadení bytového domu, obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu bytového domu, balkónov a lodžií. Výška príspevku do fondu opráv sa určuje podľa podlahovej plochy bytu, v prípade, že má byt balkón, lodžiu alebo terasu, je to aj 25 % plochy daného príslušenstva. Výška príspevku do fondu sa môže meniť, musí ju však odsúhlasiť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Pri určovaní preddavkov do fondu opráv sú vlastníci bytov povinní zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome.

Rozhodovanie o fonde opráv

Právo rozhodovať o fonde opráv patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome. Títo určujú:

1. preddavky do fondu opráv,
2. účel použitia prostriedkov, ktoré do fondu patria,
3. zásady hospodárenia s uvedenými prostriedkami,
4. rozsah oprávnenia disponovať s prostriedkami.

Ide o rozhodnutia s nezanedbateľnými dopadmi, a to nielen na fungovanie celého domu, ale aj na jednotlivých vlastníkov. Zákon preto vyžaduje, aby boli prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých majiteľov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak by však vlastníci potrebovali zmeniť svoje rozhodnutie ohľadom fondu ešte pred uplynutím 1 roka od posledného platného hlasovania, vyžaduje sa pre prijatie nového rozhodnutia až súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých majiteľov. Rozhodnutie vlastníkov o fonde prijaté v súlade so zákonom je pre vás záväzné, aj keď sa rozhodovacieho procesu dobrovoľne nezúčastníte.

Použitie prostriedkov z fondu opráv na opravy balkónov

Prostriedky z fondu možno použiť na hradenie výdavkov spojených s opravami balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Jedným takýmto prvkom obnovy je hydroizolácia (izolácia proti vode a vlhkosti) vrátane jej ochrany dlažbou alebo inou povrchovou úpravou podlahy balkóna. Ďalším rovnako dôležitým prvkom je zábradlie, ktoré je nesmierne dôležité z hľadiska bezpečnosti. Obvykle sa pri obnove balkónov odporúča vykonať posúdenie technického stavu zábradlia statikom a na základe výsledku sa zabezpečí jeho výmena za nové alebo jeho sanácia.

Ak je rozsah dispozície s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy vymedzený len rámcovo, použitie týchto prostriedkov fondu vyžaduje predchádzajúce schválenie vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. Vlastníci môžu viazať určité sumy vo fonde prevádzky, údržby a opráv len na vymedzené účely. V tom prípade platí, že použitie týchto prostriedkov na iný účel je možné len na základe nového hlasovania vlastníkov o zmene účelu použitia podľa § 14b ods. 1 písm.

Sporné situácie a riešenia

V praxi sa vyskytujú aj nezhody vlastníkov na tom, koľko sa bude do fondu prispievať a ktoré výdaje z neho možno pokryť. Ak napríklad spoločenstvo realizovalo obnovu balkónov a niektorí vlastníci mali balkóny v poriadku, no napriek tomu boli zahrnuté do obnovy, nemôže sa z fondu prevádzky, údržby a opráv vyplatiť vlastníkom náhrada za vykonané práce. Predseda spoločenstva mal postupovať tak, že balkóny sa mali z realizovanej obnovy vynechať a na zhromaždení sa malo schváliť zníženie výšky príspevku do fondu.

Častým a vážnym problémom hospodárenia spoločenstiev sú vlastníci - neplatiči, na ktorých doplácajú ostatní obyvatelia domu. Vo väčšine prípadov sa takéto nedoplatky uhrádzajú z fondu opráv, keďže ostatné platby spoločenstva sú predmetom ročného vyúčtovania. Pri splatení dlhu sa tieto prostriedku vrátia späť do fondu opráv. V krajnom prípade sa problém s neplatičmi rieši súdnou cestou alebo dražbou bytu.

Je pocit krivdy vlastníkov bytov, ktorí nemajú balkóny a musia sa skladať do fondu na ich opravu, oprávnený? Zákon od novelizácie v roku 2010 pamätá aj na takú situáciu. Pri určovaní výšky príspevkov do fondu majú posledné slovo vlastníci bytov a nebytových priestorov, ktorí môžu odsúhlasiť aj vyšší ako 25-percentný príspevok z podlahovej plochy balkóna (ak to nikto nenapadne na súde).

Ak vlastníci bytov nesúhlasia s odklepnutou výškou príspevku do fondu, majú právo obrátiť sa do 30 kalendárnych dní od oznámenia o výsledku hlasovania na súd. Po uplynutí tejto lehoty im právo zaniká. Šancu vyhrať takýto súdny spor však bude minimálna, ak prebehne hlasovanie o úvere a určení výšky preddavkov do fondu zákonným spôsobom a finančné prostriedky z fondu resp. úveru budú použité na opravu balkónov ako súčasť opravy (rekonštrukcie) obvodového plášťa resp. múru bytového domu, a to vzhľadom k aktuálnemu zneniu častí zákona upravujúcich problematiku fondu.

Program Obnov dom a možnosti financovania

Program Obnov dom, ktorý spadá pod Ministerstvo životného prostredia SR, je zameraný na podporu obnovy rodinných domov s cieľom zlepšiť ich energetickú efektívnosť. Hoci sa program primárne zameriava na rodinné domy, niektoré jeho aspekty môžu byť relevantné aj pre úpravy balkónov v bytových domoch, najmä ak prispievajú k zníženiu energetickej náročnosti budovy.

Podmienky získania finančného príspevku

Základné podmienky získania finančného príspevku v rámci programu Obnov dom:

• Dom musí byť starší ako 10 rokov.
• Žiadať môže vlastník alebo spoluvlastník domu.
• Rekonštrukciou sa musí dosiahnuť úspora aspoň 30 % spotreby primárnej energie.
• Stavba musí byť na liste vlastníctva zapísaná ako „rodinný dom“ a na inú funkciu ako bývanie sa môže využívať maximálne pätina plochy.

Oprávnené výdavky

Z programu Obnov dom je možné získať príspevok na:

• Zateplenie obvodového plášťa
• Zateplenie strešného plášťa (strechy)
• Výmenu otvorových konštrukcií (okná, dvere)
• Zateplenie podlahy nevykurovaného podkrovia
• Zateplenie stropu nevykurovaného suterénu
• Zateplenie podlahy na teréne
• Zdroj tepla: tepelné čerpadlo, fotovoltické panely, solárne kolektory, elektrokotol
• Výmenu starého plynového kondenzačného kotla
• Rekuperáciu (nútená výmena vzduchu v dome)
• Zelenú strechu
• Podzemné a nadzemné nádrže na dažďovú vodu
• Tieniace zariadenia (napríklad žalúzie, markízy), ktoré znižujú tepelnú záťaž budovy
• Odstránenie azbestu
• Projektovú dokumentáciu a energetické certifikáty

Výška príspevku

Výška príspevku sa odvíja od sociálnej situácie žiadateľa a energetickej úspory. Štandardný finančný príspevok môže pokryť maximálne 60 % investovaných financií, pričom v prípade viacdetných rodín, samoživiteľov a domácností so zdravotne postihnutou osobou môže štát preplatiť až 95 % nákladov.

Príspevok na solárne panely na balkóne

Inštalácia solárnych panelov na balkóne je čoraz populárnejšou voľbou pre tých, ktorí chcú využiť obnoviteľné zdroje energie. Inštalácia solárnych panelov na balkóne predstavuje efektívny spôsob, ako využívať obnoviteľné zdroje energie aj v mestských oblastiach. Pri správnej orientácii a výbere panelov môže táto investícia výrazne znížiť náklady na elektrinu a prispieť k ochrane životného prostredia.

Pre optimálny výkon solárnych panelov je dôležitá orientácia balkóna na správnu svetovú stranu. Najlepšie je, ak je balkón orientovaný na južnú stranu, čo zaručuje najväčší zisk zo slnečného žiarenia počas celého dňa. Je dôležité zvoliť efektívne a kompaktné panely, vzhľadom na obmedzený priestor na balkóne. Je potrebné zvážiť výšku budovy a prístupnosť pre údržbu.

Pred inštaláciou solárnych panelov na balkón je potrebné zvážiť niekoľko právnych aspektov. Vo väčšine prípadov je nutné získať súhlas od vlastníkov bytov alebo správcu domu. Je potrebné skontrolovať stanovy a pravidlá bytového domu, ktoré môžu obsahovať obmedzenia týkajúce sa úprav na spoločných častiach budovy, ako je balkón. Inštaláciu by mal vykonať kvalifikovaný odborník, ktorý zabezpečí správne upevnenie panelov a ich pripojenie k elektrickej sieti. Pravidelná údržba solárnych panelov je dôležitá pre ich dlhodobý výkon.

Iné možnosti financovania

Okrem štátnych príspevkov existujú aj ďalšie možnosti financovania úprav balkónov, ako napríklad:

• Úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB): Hoci majitelia rodinných domov o tento druh financovania nejavia veľký záujem, pre bytové domy môže byť táto možnosť zaujímavá.
• Bankové úvery: Niektoré banky ponúkajú špeciálne úvery na rekonštrukcie a modernizácie bývania.
• Vlastné zdroje: Vlastné úspory sú často najdostupnejším a najjednoduchším spôsobom financovania úprav balkónov.

Stavebné úpravy balkónov a povolenia

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Pri stavbe balkónov je dôležité zabezpečiť, aby projektová dokumentácia spĺňala požiadavky týkajúce sa verejných záujmov, predovšetkým ochrany životného prostredia, ochrany zdravia a života ľudí, a aby zodpovedala všeobecným technickým požiadavkám na výstavbu ustanoveným zákonom, dodržania stavebných postupov, vrátane statického posúdenia navrhovanej prístavby. Stavebný úrad posúdi okrem iných aj to, či dokumentácia výstavby balkónov spĺňa požiadavky, aby prístavba balkónov zodpovedala ako funkčnosti, tak aj primeranej koncepcii konkrétneho sídliska vo vzťahu k okolitému prostrediu ostatných bytových domov, aby tieto tvorili funkčný celok aj z hľadiska estetického.

K žiadosti o stavebné povolenie bude musieť byť pripojená okrem iných aj projektová dokumentácia. Žiadateľ je povinný si na miestne príslušnom stavebnom úrade preveriť, či na realizáciu navrhovaných projektových prác bude potrebné ohlásenie stavebných úprav a udržiavacích prác alebo stavebné povolenie.

Zasklievanie balkónov

Pri zasklievaní balkónov, ak ide o zateplenú bytovku a súhlasila s tým 2/3 spoločenstva, musia sa tomu podriadiť všetci vlastníci. Je potrebné získať aj povolenie stavebného úradu na zasklievanie, lebo budete potrebovať vykonať ohlásenie stav. úradu.

tags: #prispevok #do #fond #oprav #za #balkony