Hypotekárny trh na Slovensku po výraznom raste úrokových sadzieb v posledných rokoch postupne vstupuje do stabilnejšej fázy s miernym poklesom úrokových sadzieb. Banky opäť začínajú aktívne bojovať o klienta, čo vytvára priestor pre klienta na vyjednávanie lepších podmienok. Najnižšie hypotekárne sadzby sa v súčasnosti pohybujú približne od 3 % do 3,69 % ročne. Úrokové sadzby na hypotékach sa neustále vyvíjajú, a preto je dôležité pravidelne prehodnocovať podmienky svojho úveru. Ak máte pocit, že platíte viac, ako by ste mohli, existuje niekoľko spôsobov, ako si znížiť úrok na existujúcej hypotéke.
Kedy zvažovať prehodnotenie úrokovej sadzby?
Záujem o prenos hypotéky do inej banky majú klienti najčastejšie vtedy, keď sa blíži koniec fixácie úrokovej sadzby. Ak vám banka navrhne zvýšenie úroku, prirodzene hľadáte lepšie ponuky u konkurencie. Hypotéku je možné preniesť aj počas obdobia fixácie, avšak treba počítať s poplatkom za predčasné splatenie. Každý, kto bral hypotekárny úver skôr, by sa mal zamyslieť nad možnosťami zníženia úrokovej sadzby. V prvom rade by mal osloviť svoju banku, v ktorej aktuálne má úver, a požiadať o prehodnotenie aktuálnej úrokovej sadzby.
Prehodnotenie úroku v pôvodnej banke
Ešte predtým, ako sa rozhodnete pre refinancovanie hypotéky v inej banke, mali by ste požiadať o zníženie úroku vo svojej aktuálnej banke. Aj keď je úrok ešte zafixovaný, môžete sa s bankou dohodnúť na lepších podmienkach. Treba však počítať s tým, že banka si za túto zmenu bude účtovať poplatok. Väčšina bánk ponúka klientom túto možnosť aj mimo výročia fixácie. Klient tak môže za poplatok získať novú fixáciu s nižšou úrokovou sadzbou. Odporúčal by som klientom, aby v prvom kroku oslovili svoju banku, t. j. banku, v ktorej majú aktuálne hypotéku. Banke vo väčšine prípadov ide o udržanie existujúceho klienta, no málokedy proaktívne oslovuje klientov za účelom zníženia úrokových sadzieb. Navyše je proces jednoduchý, pomerne rýchly a lacný.
Poplatky za zníženie úroku
VÚB banka si za zmenu úrokovej sadzby mimo obdobia fixácie účtuje poplatok 200 eur, no v individuálnych prípadoch môže byť aj nižší. Slovenská sporiteľňa si za zníženie úroku na hypotéke v čase fixácie účtuje minimálne 149 eur a maximálne 0,5 percenta zo zostatku úveru. V ČSOB je štandardná výška poplatku za zmenu úrokovej sadzby mimo dátumu fixácie úrokovej sadzby na úrovni 180 eur. V Tatra banke je prehodnotenie úroku zadarmo. Mbank si za zmenu úroku účtuje 170 eur. Fio banka a UniCredit Bank si poplatok za prípadnú zmenu neúčtujú.
Oplatí sa zafixovať si hypotéku? Ak áno, na koľko?
Ako postupovať pri žiadosti o prehodnotenie úroku vo VÚB Banke?
- Kontaktujte VÚB Banku: Navštívte pobočku VÚB Banky alebo kontaktujte svojho bankového poradcu a informujte sa o možnosti prehodnotenia úrokovej sadzby na vašej hypotéke.
- Zistite aktuálne podmienky: Zistite, aké sú aktuálne úrokové sadzby na hypotékach vo VÚB Banke a porovnajte ich so svojou súčasnou sadzbou.
- Požiadajte o ponuku: Požiadajte banku o konkrétnu ponuku na zníženie úrokovej sadzby.
- Zvážte dodatočné služby: Banka vám môže ponúknuť zníženie úroku podmienené využívaním ďalších služieb, ako napríklad poistenie alebo prechod do inej DSS. Dôkladne zvážte, či sú pre vás tieto služby výhodné.
- Porovnajte s konkurenciou: Ak nie ste spokojní s ponukou VÚB Banky, porovnajte si ponuky aj v iných bankách.
Pre väčšinu klientov je dnes výhodnejší reštart hypotéky v rámci tej istej banky. Ide o jednoduchší proces bez zbytočnej administratívy, znaleckých posudkov, poplatkov za kataster a pod. Pri nižších zostatkoch môže byť celková úspora príliš malá na to, aby vyvážila časovú aj administratívnu náročnosť presunu hypotéky do inej banky.
Reštart hypotéky ako alternatíva refinancovania
Reštart hypotéky je skvelou alternatívou voči refinancovaniu hypotéky pre tých klientov, ktorí nie sú spokojní s ich aktuálnou úrokovou sadzbou na hypotéke, avšak chcú dať najprv šancu svojej banke. Reštart hypotéky je v jednoduchosti povedané prehodnotenie, t.j. zníženie úrokovej sadzby na už existujúcej hypotéke a počas trvania prebiehajúcej fixácie. Na základe zníženia úrokovej sadzby banka prepočíta aj novú mesačnú splátku a klient získava aj novú fixáciu. Zaujímavosťou je, že u niektorých bánk dokáže klient získať reštartom nižšiu sadzbu ako keby žiadal novú hypotéku. Navyše nie je nutné riešiť nanovo znalecký posudok či nové záložné zmluvy, čím klient usporí aj 100 € a v neposlednom rade poplatok za predčasné splatenie hypotéky.
Retenčné oddelenia a ponuky bánk
Aby mal klient možnosť požiadať banku o prehodnotenie úrokovej sadzby, banka na to musí mať tzv. retenčné oddelenie. Cieľom retenčného oddelenia je udržať klienta v banke a zabrániť jeho odchodu ku konkurencii. Vo VÚB banke patrí medzi banky s najnižšou sadzbou ponúkanou pri reštarte hypotéky (od 2,99 %), ak je klient zaradený na tzv. retenčnom zozname. Poplatok za reštart je stanovený ako 0,07 % zo zostatku istiny úveru.
| Banka | Poplatok za reštart/zmenu sadzby | Najnižší úrok pri reštarte (orientačne) | Poznámka |
|---|---|---|---|
| VÚB banka | 0,07 % zo zostatku istiny (reštart) / 200 € (zmena sadzby) | od 2,99 % (retenčný zoznam) | Pri aktívnom používaní účtu možnosť znížiť úrok pri 3-ročnom fixe na 0,89 % a pri 4-5-ročnom na 0,99 %. |
| Tatra banka | Zadarmo (prehodnotenie úroku) / 99 € (akcia na zníženie úroku) | od 0,8 % (3-ročný fix) | Momentálne ponúka nižšie sadzby pri nových úveroch než pri existujúcich hypotékach. |
| ČSOB | 180 € | od 0,6 % (3-ročný fix) | Dlhodobo patrí medzi najsilnejšie banky v oblasti retencie klientov. |
| Prima banka | Nemá klasické retenčné oddelenie | - | V minulosti boli ponuky nižších sadzieb zasielané len vybraným klientom. |
| mBank | 170 € | - | Poplatok môže byť v individuálnych prípadoch znížený alebo odpustený. |
| Slovenská sporiteľňa | Min. 149 € / max. 0,5 % zo zostatku úveru | - | - |
| Fio banka | Neúčtuje | - | Individuálny prístup. |
| UniCredit Bank | Neúčtuje | - | Individuálny prístup. |
Refinancovanie hypotéky
Ak sa vám nepodarí dohodnúť s VÚB Bankou na výhodnejších podmienkach, môžete zvážiť refinancovanie hypotéky v inej banke. Refinancovanie znamená vyplatenie vášho súčasného úveru novým úverom s výhodnejšími podmienkami. Pri refinancovaní hypotéky banka opätovne posudzuje celkovú situáciu klienta ako pri schvaľovaní novej hypotéky. Pri refinančných úveroch najviac lákajú bankové domy, ktoré uhrádzajú poplatok za predčasné splatenie pôvodného úveru.
Na čo si dať pozor pri refinancovaní:
- Poplatky: Pri refinancovaní treba počítať s poplatkami, ako napríklad poplatok za vklad záložného práva do katastra nehnuteľností (66 €) alebo poplatok za znalecký posudok.
- Úroková sadzba: Porovnajte si úrokové sadzby v rôznych bankách a vyberte si tú najvýhodnejšiu.
- RPMN: Sledujte ročnú percentuálnu mieru nákladov (RPMN), ktorá zahŕňa všetky náklady spojené s úverom.
- Doba splácania: Zvážte, či si chcete predĺžiť alebo skrátiť dobu splácania úveru.
Dôležité je vedieť, že Sociálna poisťovňa do príjmu nezapočítava stravné, diéty ani daňový bonus. Stravné banky neakceptujú vôbec. Daňový bonus zohľadňujú iba niektoré banky a spravidla za presne stanovených podmienok. Niektoré banky umožňujú posúdenie príjmu aj na základe potvrdenia od zamestnávateľa, teda mimo údajov zo Sociálnej poisťovne. Pri živnostníkoch je situácia ešte individuálnejšia. O akceptácii príjmu a jeho výšky môže rozhodovať viacero faktorov, ako napríklad, či si podnikateľ uplatňuje paušálne alebo skutočné výdavky, či pracuje na rámcovú zmluvu, či vykonáva duševnú prácu. Podmienky pre živnostníkov sa však v posledných rokoch výrazne zlepšili. Väčšina bánk dnes dokáže akceptovať približne 50 - 60 % z obratu, pričom niektoré banky akceptujú až 70 % z tržieb.
Doklady pri prehodnotení sadzby alebo pri refinancovaní hypotéky
- Prehodnotenie úrokovej sadzby v pôvodnej banke: Nie je potrebné predkladať žiadne dokumenty. Banka si určí novú sadzbu posúdením celkového profilu klienta. Stačí doklad totožnosti.
- Refinancovanie hypotekárneho úveru: Banka opätovne posudzuje celkovú situáciu klienta ako pri schvaľovaní novej hypotéky. Je potrebné doložiť doklady k refinancovaným úverom, doklady totožnosti a doklady k zakladanej nehnuteľnosti. Pokiaľ by klient refinancoval úver bez navýšenia úverového rámca, vo väčšine prípadov nie je potrebné robiť nový znalecký posudok, pokiaľ hodnota nehnuteľnosti v pôvodnom znaleckom posudku postačuje.
Tipy na získanie lepších podmienok
Aktívne komunikujte s bankou: Nebojte sa požiadať banku o zníženie úrokovej sadzby. Banky dnes kladú veľký dôraz na celkovú aktivitu klienta. Najlepšiu vyjednávaciu pozíciu majú tí, ktorí majú v banke vedený hlavný účet, pravidelný príjem a aktívne využívajú ďalšie produkty. Banky si štandardne overujú príjem prostredníctvom dopytov do Sociálnej poisťovne a vychádzajú z údajov, ktoré sú tam oficiálne vykázané. Dôležité je dávať si pozor aj na prerušenie živnosti alebo výpadky kreditov po podaní daňového priznania. Banky totiž sledujú, či príjmy po skončení zdaňovacieho obdobia ďalej alikvotne plynú v porovnateľnej výške ako tržby uvedené v daňovom priznaní.
tags: #prehodnotenie #urokovej #sadzby #vub