Predaj nehnuteľnosti a kolízny opatrovník: Komplexný sprievodca

Predaj nehnuteľnosti, ktorej vlastníkom alebo spoluvlastníkom je maloletá alebo nesvojprávna osoba, je proces, ktorý si vyžaduje osobitnú pozornosť a dôkladné dodržiavanie právnych predpisov. Cieľom je zabezpečiť ochranu záujmov týchto zraniteľných osôb.

V našej advokátskej kancelárii je pomerne často riešenou problematikou aj spisovanie zmlúv o nadobúdaní nehnuteľností. Zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti maloletými (darovanie, výmena, kúpa, predaj) nie sú výnimkou.

Právna spôsobilosť maloletých a zastupovanie

V zmysle platného práva SR, fyzickým osobám vzniká spôsobilosť na právne úkony dovŕšením 18. roku veku života. Do tohto času koná, podľa § 26 Občianskeho zákonníka (ďalej iba "OZ") za maloleté dieťa, ako osobu všeobecne nespôsobilú na právne úkony, jeho zákonný zástupca. Maloletí sú spôsobilí len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku.

Rodičovské práva a povinnosti zahŕňajú aj právo a povinnosť spravovať majetok maloletého dieťaťa. Pri bežných veciach môže každý z rodičov konať samostatne, napríklad pri nákupe bežných potrieb pre dieťa. Avšak, pri podstatných veciach, ako je napríklad predaj nehnuteľnosti, je potrebný súhlas oboch rodičov. Ak sa rodičia nedohodnú, rozhodne súd.

Môžu však nastať situácie, kedy zákonný zástupca nemôže maloleté dieťa zastupovať. Vysvetlenie podáva § 30 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého ak dôjde k stretnutiu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo k stretnutiu záujmov tých, ktorých zastupuje ten istý zákonný zástupca, ustanoví súd osobitného zástupcu. Na to nadväzuje § 31 ods. 2 Zákona o rodine, podľa ktorého žiadny z rodičov nemôže zastupovať svoje maloleté dieťa, ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom. V takomto prípade súd ustanoví maloletému opatrovníka, ktorý ho bude v konaní zastupovať - kolízny opatrovník.

Súhlas súdu a kolízny opatrovník

Na nakladanie s majetkom, ktorý nie je bežnou vecou, je potrebný súhlas súdu. Ide najmä o tieto situácie:

• Nadobudnutie alebo scudzenie nehnuteľnosti (kúpa, predaj, darovanie)
• Zaťaženie majetku (napríklad záložným právom)
• Odmietnutie dedičstva

Podľa § 28 OZ zákonní zástupcovia sú povinní spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu. Teda v prípade, ak chcú rodičia, napr. darovať svojmu dieťaťu nejakú hodnotnú vec, napr. dom, previesť spoluvlastnícky podiel z rodiča na dieťa alebo naopak, je nutné schválenie právneho úkonu súdom, pretože sa nejedná o bežnú vec.

Pre ilustráciu uvedieme príklad: Matka a otec chcú darovať synovi svoj dom. Subjektmi tohto právneho vzťahu sú na strane darcu: matka a otec a na strane obdarovaného maloleté dieťa. Keďže rodičia majú týmto právnym úkonom stratiť výlučné vlastníctvo, nastáva konflikt záujmov a je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka. Rodičia teda požiadajú súd, aby ustanovil tretiu osobu (opatrovníka) na to, aby v mene maloletého dieťaťa prejavila vôľu, t. j. podpísala darovaciu zmluvu.

Kto je kolízny opatrovník?

Kolízny opatrovník je osoba, ktorú ustanoví súd na zastupovanie maloletého dieťaťa alebo osoby s obmedzenou spôsobilosťou na právne úkony v konkrétnom konaní alebo pri konkrétnom právnom úkone. Ustanovenie kolízneho opatrovníka je nevyhnutné v prípadoch, keď existuje potenciálny konflikt záujmov medzi zákonným zástupcom a zastupovanou osobou. Funkciou kolízneho opatrovníka je chrániť práva a záujmy dieťaťa v danom konaní.

Kolíznym opatrovníkom je Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny, podľa zákona o sociálnoprávnej ochrane detí a o sociálnej kuratele, resp. jeho poverený zamestnanec na základe ust. zákona o sociálnoprávnej ochrane. Kolízneho opatrovníka, podobne ako klasického opatrovníka, ustanovuje súd.

Kolízny opatrovník vs. Opatrovník

Častokrát dochádza k zamieňaniu inštitútov opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Rozdiel spočíva v tom, že opatrovník je navrhnutý najčastejšie zákonným zástupcom (rodičom) a kolíznym opatrovníkom je v súdnom konaní príslušný Úrad práce. Kolízny opatrovník vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých detí. Jeho úlohou je hájiť záujmy maloletého a dohliadať na to, aby právny úkon, ktorý má súd schváliť, bol v záujme maloletého dieťaťa.

Proces predaja nehnuteľnosti s kolíznym opatrovníkom

Proces uskutočnenia právneho úkonu, v ktorom jedným zo subjektov je maloleté dieťa pozostáva z niekoľkých fáz:

1. Posúdenie existencie rozporu záujmov: Najskôr je potrebné zvážiť, či zastúpením maloletého dieťaťa jeho rodičom, nenastane konflikt záujmov. Ak rozpor záujmov neexistuje, tak za maloletého môže prejaviť vôľu zákonný zástupca.
2. Podanie návrhu na ustanovenie opatrovníka: Ak existuje potenciálny konflikt záujmov, je potrebné podať na súd návrh na ustanovenie opatrovníka. Rodičia požiadajú súd, aby ustanovil tretiu osobu (opatrovníka), ktorá bude konať v mene maloletého dieťaťa.
3. Ustanovenie kolízneho opatrovníka: Súd preskúma návrh a rozhodne o ustanovení kolízneho opatrovníka, ktorým je spravidla príslušný úrad práce, sociálnych vecí a rodiny.
4. Získanie súhlasu opatrovníka: Potom, čo je ustanovený opatrovník, a tento má od súdu povolenie prejaviť vôľu v mene maloletého, môže dôjsť k uskutočneniu právneho úkonu.
5. Podanie návrhu na súd na schválenie právneho úkonu maloletého: Právny úkon urobený v mene maloletého opatrovníkom ešte nenadobúda právne účinky. Dôvodom je práve § 28 OZ, resp. ust. § 119 Civilného mimosporového poriadku a síce je potrebné schválenie právneho úkonu, v našom prípade darovacej zmluvy, súdom. Súčasťou návrhu na schválenie je okrem iného aj ocenenie prevádzanej nehnuteľnosti - znalecký posudok, aby bolo jednoznačné, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu.
6. Konanie pred súdom: Súd preverí, či je predaj v záujme maloletého. Účastníkmi tohto konania je zákonný zástupca (matka, otec) a kolízny opatrovník. Kolízny opatrovník vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých a je jeho povinnosťou zistiť, či úkon urobený v mene maloletého bude v jeho záujme alebo nie. Maloletého, ktorý je schopný vyjadriť samostatne svoj názor, môže súd vypočuť spôsobom zodpovedajúcim jeho veku a vyspelosti.
7. Rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu: Potom, čo sa vyjadrí kolízny opatrovník k navrhovanému právnemu úkonu, súd posúdi skutkový a právny stav a rozhodne, či právny úkon schváli alebo nie.
8. Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností: Až po právoplatnosti rozhodnutia súdu je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloleté dieťa je povinnou prílohou k návrhu na vklad.

Celý proces môže trvať 3 až 6 mesiacov. Bežný kupujúci, ktorý potrebuje bývať hneď, na toto čakať nebude. Predaj detského podielu nie je bežná realitná transakcia. Hľadáme investorov alebo ľudí, ktorí nepotrebujú bývať zajtra (napr. na prenájom).

Dôležité aspekty a úskalia

Nie každé vlastníctvo nehnuteľnosti maloletým musí byť pre neho prínosom. Nadobúdanie nehnuteľnosti maloletými je síce spôsobom nakladania s majetkom za života, ale toto vlastníctvo má svoje úskalia spojené s užívaním a správou nehnuteľnosti (napr. investície, odber médií a pod.), ako aj v dispozícii s nehnuteľnosťou, ktorej vlastníkom je maloletý.

Ukladanie kúpnej ceny

Súd môže vyžadovať za účelom vyplatenia kúpnej ceny (vzhľadom na to, že ide zväčša o väčšie sumy) účet vo vlastníctve maloletého za účelom predídenia komplikácií pri dokladovaní pôvodu, vlastníctva prostriedkov a jeho použitiu. S týmito peniazmi nemôžete disponovať až do 18. roku veku dieťaťa. Jediný spôsob, ako sa k peniazom “dostať”, je preukázať súdu, že ich použijete na kúpu inej, hodnotnejšej nehnuteľnosti pre dieťa (napr. predáte malý zdedený byt a kúpite veľký rodinný dom, kde bude mať dieťa podiel).

Odporovateľnosť právnych úkonov

Ide o prípady, kedy dochádza k prevodu nehnuteľnosti na maloletých za účelom záchrany majetku plnoletých príslušníkov rodiny a v podstate sa uvedené úkony robia len za účelom, aby sa napr. darca ako dlžník vyhol výkonu rozhodnutia predajom nehnuteľnosti v exekučnom konaní. Tu treba spomenúť ust. § 42a/ OZ, podľa ktorého veriteľ sa môže domáhať, aby súd určil, že dlžníkove (v našom prípade darcu) právne úkony, ak ukracujú uspokojenie vymáhateľnej pohľadávky veriteľa, sú voči nemu právne neúčinné. Platí tu možnosť odporovať právnemu úkonu v 3-ročnej premlčacej dobe.

Využívanie vzorov z internetu

Pri zmene zákonov návrhy zverejnené na internete, ako vzory nemusia zodpovedať súčasnej právnej úprave, a to ako z hľadiska hmotného (napr. posúdenie prospechu maloletého), tak aj práva procesného. Výsledkom je predlžovanie konania, prípadne aj zamietnutie samotného návrhu súdom.

Príklady z praxe

Tu sú niektoré príklady súdnych rozhodnutí, ktoré ilustrujú komplexnosť problematiky:

Predaj nehnuteľnosti, kde figurujú maloleté deti, nie je jednoduchý a vyžaduje si veľkú dávku znalostí a trpezlivosti. Preto vždy odporúčame konzultovať s právnikom a využiť služby skúseného realitného makléra, ktorý už má s podobnými predajmi skúsenosti.

tags: #predaj #nehnutelnosti #kolizny #opatrovnik