Kúpa hnuteľného alebo nehnuteľného majetku je významný krok, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom. Tento článok sa zameriava na práva kupujúceho v prípade objavenia sa vád po kúpe, najmä na nárok na zľavu z kúpnej ceny, a to aj vo svetle novely Občianskeho zákonníka účinnej od 1. júla 2024.
Práva a povinnosti pri kúpnej zmluve
Občiansky zákonník jednoznačne upravuje práva a povinnosti zmluvných strán pri kúpnej zmluve. Všeobecnú zodpovednosť za vady nájdeme upravenú v rozmedzí ustanovení § 499 až § 510 OZ. Tieto ustanovenia sa vzťahujú na všetky druhy zmlúv uzatváraných podľa OZ, na základe ktorých sa prenecháva vec za určitú odplatu (teda nielen na tie, ktorých cieľom je prevod vlastníckeho práva, ale aj na nájomnú zmluvu či zmluvu o oprave a úprave veci). Podotýkame, že niektoré konkrétne zmluvné typy majú svoju vlastnú úpravu zodpovednosti za vady, ktorá má prednosť pred úpravou všeobecnou - hovoríme tu o osobitnej zodpovednosti za vady.
Základnou povinnosťou predávajúceho je upozorniť kupujúceho na všetky vady, o ktorých vie, a to ešte pred uzavretím samotnej zmluvy. Ak sa neskôr objaví vada, na ktorú predávajúci neupozornil, kupujúcemu vzniká právo žiadať zľavu z ceny alebo odstúpiť od zmluvy. Je dôležité si uvedomiť, že vady je potrebné uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu.
Kupujúci však nemôže od zmluvy odstúpiť kvôli zanedbateľnej vade. Toto právo mu nepatrí ani vtedy, ak sa na vzniku vady sám pričinil. V oboch prípadoch znáša dôkazné bremeno o uvedených skutočnostiach predávajúci.
Čo sa považuje za vadu
Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR sp.zn. „Vadou sa rozumie nedostatok takej vlastnosti predávanej veci, ktorá sa pri hnuteľných, alebo nehnuteľných veciach rovnakého druhu a veku všeobecne predpokladá a jej absenciou je možnosť využitia veci podstatne znížená, teda pri ktorej možno očakávať, že jej absencia spôsobí, že vec vykazuje vadu (t.j. absencia určitej očakávanej vlastnosti).“
Pri zodpovednosti za vady ojazdeného motorového vozidla sa teda napr. skúma, či vzhľadom na model, vek a nájazd kilometrov je daný nedostatok očakávateľný a bežný, alebo nie. Predávajúci zodpovedá za vady na predmete predaja aj vtedy, ak ide o vady, ktoré mal predmet prevodu a na ktoré predávajúceho neupozornil.
Postup pri objavení sa vád
Ak sa po kúpe objavia vady, je dôležité postupovať nasledovne:
- Odborné posúdenie: Nechať auto alebo inú vec skontrolovať v autorizovanom servise alebo u odborníka. Odborné vyjadrenie servisu alebo znalca je dôležitým dôkazom pri uplatňovaní nároku.
- Písomná reklamácia: Písomne kontaktovať predávajúceho a uplatniť si právo na zľavu z ceny alebo na odstúpenie od zmluvy. K listu priložiť kópiu odborného vyjadrenia. Bezodkladne po reklamácii je predávajúci povinný vystaviť kupujúcemu písomné potvrdenie o vytknutí vady, v ktorom zároveň uvedie lehotu, v ktorej vadu odstráni. Táto lehota nesmie byť dlhšia ako 30 dní; predĺžiť ju možno len z objektívnych dôvodov, ktoré predávajúci nemôže ovplyvniť (§ 622 ods. 3 OZ).
- Lehota na vyjadrenie: Dať predávajúcemu lehotu na vyjadrenie, resp. na splnenie si povinnosti dať kupujúcemu zľavu.
- Preukázanie tvrdení: Pre úspech v spore je dôležité nielen tvrdiť, ale aj preukázať svoje tvrdenia. Ak kupujúci tvrdí, že ho predávajúci na vady neupozornil, mal by to preukázať. Rovnakú povinnosť má aj predávajúci, ktorý by mal dokázať, že kupujúceho na vady upozornil a uviesť, na ktoré konkrétne.
- Súdne konanie: Ak predávajúci nereaguje alebo odmieta nárok kupujúceho, je možné podať žalobu na súd. V žalobe je potrebné uviesť, čoho sa kupujúci domáha (zaplatenia istiny - zľava z ceny + prípadné náklady spojené s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady), úroky z omeškania a náhradu trov (súdny poplatok, prípadne náhradu trov na právne zastúpenie).
Ako dôkazné prostriedky je potrebné priložiť odborné stanovisko autorizovaného servisu o vadách a preukázať, že si kupujúci splnil povinnosť uplatniť zodpovednosť za vady najskôr u predávajúceho. Ak pri predaji bola prítomná iná osoba, ktorá by vedela dosvedčiť, či bol kupujúci upozornený na vady, je to tiež dôležitý dôkaz.
Práva kupujúceho pri zistení vady
V prípade, ak sa kupujúci domnieva, že na veci, v tomto prípade jazdenom aute, ktoré kúpil, sa vyskytol nedostatok - vada, na ktorú ho predávajúci neupozornil, musí sa rozhodnúť, či si bude svoje práva zo zodpovednosti za vady uplatňovať alebo nie.
Kupujúci má právo zvoliť si odstránenie vady výmenou veci alebo opravou veci. Ak si kupujúci uplatní u predávajúceho nárok zo zodpovednosti za vady spočívajúci v oprave veci, od účinnosti novely OZ má predávajúci právo odmietnuť vadu odstrániť, ak oprava ani výmena veci nie sú možné alebo ak by si vyžadovali neprimerané náklady (§ 623 ods. 2 OZ).
Nárok na zľavu z kúpnej ceny
V prípade, ak žiada len zľavu z kúpnej ceny, mal by ju vyčísliť a odôvodniť. Na určovanie zľavy sú rôzne postupy a názory, ale vo všeobecnosti možno povedať, že zľava by sa mala poskytnúť optimálne v rozsahu ceny opravy, prípadne ako rozdiel medzi kúpnou cenou auta a cenou, za akú by sa auto za riadnych okolností predalo, ak by sa vada v cene zohľadnila. Nárok na zľavu z kúpnej ceny zodpovedá rozdielu medzi hodnotou, ktorú by mal tovar bez vád, a hodnotou, ktorú mal tovar dodaný s vadami, pričom pre určenie hodnôt je rozhodujúci čas, v ktorom sa malo uskutočniť riadne plnenie. Kupujúci môže o zľavu znížiť kúpnu cenu platenú predávajúcemu; ak kúpna cena bola už zaplatená, môže kupujúci požadovať jej vrátenie do výšky zľavy spolu s úrokmi dojednanými v zmluve, inak s určenými obdobne podľa § 502.
Zľava z kúpnej ceny a odstúpenie od zmluvy predstavujú až sekundárne prostriedky nápravy vád. Vzhľadom na to, že odstúpenie od zmluvy je najvýraznejším zásahom do vzájomných práv a povinností zmluvných strán, preferuje sa oprava, výmena, resp. zľava z kúpnej ceny. Kupujúci však nemôže od zmluvy odstúpiť kvôli zanedbateľnej vade. Toto právo mu nepatrí ani vtedy, ak sa na vzniku vady sám pričinil.
Odstúpenie od zmluvy
Ak by kupujúci chcel od zmluvy odstúpiť, potom by mal znova uviesť, o akú vadu ide, ako sa prejavuje, že podľa neho spôsobuje neupotrebiteľnosť, alebo že ide o vlastnosť, ktorú si vymienil, prípadne ide o vlastnosť, ktorú mu predávajúci povedal, že auto má a ukázalo sa to, ako nepravdivé. Na základe toho potom uviesť, že odstupuje od zmluvy. Po odstúpení od zmluvy zmluva zaniká a zmluvné strany sú povinné si vrátiť to, čo si plnili. Kupujúci je povinný vrátiť auto predávajúcemu a predávajúci zase kúpnu cenu kupujúcemu.
Odstúpenie od zmluvy prichádza do úvahy najmä v situáciách, keď vada zásadne ovplyvňuje možnosti užívania nehnuteľnosti, to znamená, že bývanie je nebezpečné alebo prakticky nemožné. Ak predávajúci tvrdil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a neskôr sa ukáže opak, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť.
Veľkým prínosom novely je aj to, že podrobne popisuje konkrétne účinky odstúpenia od zmluvy (§ 624 ods. 6 až 9 OZ). Kupujúcemu vzniká povinnosť vrátiť vec predávajúcemu na náklady predávajúceho. Ak ide o vec, ktorá vyžadovala inštaláciu, predávajúci zabezpečí jej odstránenie. Predávajúci je zas povinný vrátiť kupujúcemu kúpnu cenu, a to najneskôr do 14 dní odo dňa vrátenia veci predávajúcemu, resp. po preukázaní, že mu kupujúci vec zaslal (podľa toho, ktorý okamih nastane skôr). Predávajúci vráti cenu rovnakým spôsobom, aký použil kupujúci pri zaplatení (to isté platí aj pri zľave z kúpnej ceny).
Lehoty na uplatnenie vád
Kupujúci môže vadu vytknúť kupujúcemu len v lehote 24 mesiacov od prevzatia veci (auta), nie však skôr, ako bola uzavretá kúpna zmluva. V prípade, ak je nárok zo zodpovednosti za vady dôvodný, kupujúci má právo aj na náhradu nákladov spojených s uplatnením vady, či spojených s jej zistením. Sem možno zaradiť napr. náklady na odborné posúdenie a zistenie vady servisom, či znalcom. Aj tieto náklady by mal predávajúci, v prípade dôvodnej vady, nahradiť.
Vyššie popísané nároky zo zodpovednosti za vady je potrebné uplatniť na súde vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá plynie odo dňa, keď nadobúdateľ vytkol (reklamoval) vady u scudziteľa (§ 508 ods. 1 OZ). Novelou sa však stanovuje, že v niektorých špeciálnych prípadoch nie je reklamácia vady potrebná na to, aby si mohol nadobúdateľ uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady na súde (ide napr. o spotrebiteľské zmluvy s digitálnym plnením). V takých prípadoch plynie premlčacia doba už odo dňa vadného plnenia.
Zodpovednosť za vady pri kúpe jazdeného vozidla
Zodpovednosť za vady pri kúpe jazdeného vozidla sa riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka, a to § 596 až § 600. Základnou povinnosťou predávajúceho je informovať kupujúceho o vadách, o ktorých vie, a to ešte pri dojednávaní kúpnej zmluvy.
Zodpovednosť za vady pri kúpe nehnuteľnosti
Kúpa nehnuteľnosti sa obligatórne realizuje na základe písomnej kúpnej zmluvy, resp. zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Zjavné vady
Pod zjavnými vadami nehnuteľnosti sa rozumejú vady, ktoré je možné zistiť pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti. V závislosti od typu nehnuteľnosti (dom, byt či pozemok) ide napríklad o poškodenú omietku, podlahu, okno, či iné súčasti domu/bytu. Platí teda, že pokiaľ ide o vady zjavné, predávajúci za ne nezodpovedá, ibaže by výslovne (v zmluve) ubezpečil kupujúceho.
Skryté vady
Vady nehnuteľnosti, ktoré vyjdú na javo dodatočne sa označujú ako skryté vady. Ide o také vady, ktoré nie je možné identifikovať pri bežnej prehliadke. Na to, aby bolo možné uplatňovať zodpovednosť za tzv. skryté vady nehnuteľnosti, je potrebné splniť niekoľko podmienok. Zodpovednosť predávajúceho za skryté vady má objektívny charakter.
Právne vady
Osobitnú pozornosť pri kúpe nehnuteľnosti treba venovať tzv. právnym vadám. Zatiaľ čo faktické vady sa viažu k povahovým a funkčným vlastnostiam nehnuteľnosti, medzi právne vady možno zaradiť najmä právo držby alebo detencie tretej osoby k nehnuteľnosti (napr. vecné bremeno, záložné právo). Predávajúci zodpovedá za právne vady viaznuce na nehnuteľnosti. Nezodpovedá však za tie, ktoré je možné zistiť z katastra nehnuteľností, resp. na ktoré kupujúceho upozorní.
Práva kupujúceho pri zistení vád nehnuteľnosti
Ak nemožno vadu odstrániť a ak nemožno pre ňu vec užívať dohodnutým spôsobom alebo riadne, je nadobúdateľ oprávnený domáhať sa zrušenia zmluvy. V prípade, že predávajúci kupujúceho ubezpečil, že nehnuteľnosť nemá vady a toto tvrdenie sa ukáže ako nepravdivé, kupujúci má právo odstúpiť od zmluvy bez ohľadu na to, o aký charakter vád nehnuteľnosti ide (tzn. už nie je právne relevantné, či vady spôsobia neupotrebiteľnosť nehnuteľnosti alebo nie). V zmysle vyššie uvedeného môže kupujúci uplatniť voči predávajúcemu svoj nárok na zaplatenie primeranej zľavy z kúpnej ceny.
Novela Občianskeho zákonníka od 1. júla 2024
Novelou Občianskeho zákonníka (ďalej len „OZ“), ktorá vstupuje do účinnosti od 1. júla 2024, došlo k výrazným zmenám v úprave jednak všeobecnej, jednak osobitnej zodpovednosti za vady. Všeobecnú zodpovednosť za vady nájdeme upravenú v rozmedzí ustanovení § 499 až § 510 OZ. Tieto ustanovenia sa vzťahujú na všetky druhy zmlúv uzatváraných podľa OZ, na základe ktorých sa prenecháva vec za určitú odplatu (teda nielen na tie, ktorých cieľom je prevod vlastníckeho práva, ale aj na nájomnú zmluvu či zmluvu o oprave a úprave veci). Podotýkame, že niektoré konkrétne zmluvné typy majú svoju vlastnú úpravu zodpovednosti za vady, ktorá má prednosť pred úpravou všeobecnou - hovoríme tu o osobitnej zodpovednosti za vady.
V rámci úpravy všeobecnej zodpovednosti za vady sa zavádza nové pravidlo, ktoré spočíva v povinnosti scudziteľa (osoba, ktorá sa „zbavuje“ veci za odplatu, či už predajom, alebo jej prenechaním do dočasného užívania) upozorniť nadobúdateľa veci na všetky jej vady, ktoré sú mu známe, ešte pred uzavretím samotnej zmluvy. Pripomíname, že do 30. 6. 2024 platilo toto pravidlo len pri kúpnej zmluve (§ 596 OZ); po novom však ide o generálnu povinnosť každého scudziteľa (teda nie len predávajúceho) a nájdeme ju obsiahnutú v § 501 ods.
Zmeny v obchodnej záruke a lehotách na vytknutie vád
Do § 503 ods. 3 OZ sa pridávajú nové náležitosti obchodnej záruky, ktoré sa doposiaľ vzťahovali len na spotrebiteľskú záruku. Podľa § 505 ods. 1 bolo možné vytknúť vady do šiestich mesiacov odo dňa ich zistenia, najneskôr však do uplynutia záručnej doby. Novelou sa však zavádza možnosť účastníkov dohodnúť sa, že vady bude možné vytknúť aj v inej lehote, než stanovuje zákon. Zároveň sa pridáva nové ustanovenie § 505 ods. 2, podľa ktorého sa čas od vytknutia vady až do vykonania opravy do záručnej doby nepočíta.
V zmysle § 623 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí: „Kupujúci má právo zvoliť si odstránenie vady výmenou veci alebo opravou veci. Ak si kupujúci uplatní u predávajúceho nárok zo zodpovednosti za vady spočívajúci v oprave veci, od účinnosti novely OZ má predávajúci právo odmietnuť vadu odstrániť, ak oprava ani výmena veci nie sú možné alebo ak by si vyžadovali neprimerané náklady (§ 623 ods. 2 OZ).“
Práva nadobúdateľa pri vadách
Pri neodstrániteľnej vade, ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla riadne užívať ako vec bezvadná, má nadobúdateľ právo od zmluvy odstúpiť. Novelou sa dopĺňa, že toto právo má nadobúdateľ aj vtedy, ak ide síce o vadu odstrániteľnú, no vada sa vyskytla po oprave veci a takisto vtedy, keď pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať (§ 507 ods. 2 OZ). Nadobúdateľ má právo na primeranú zľavu z ceny vtedy, ak vec trpí neodstrániteľnou vadou, no tá nebráni jej riadnemu užívaniu (§ 507 ods. 3 OZ).
Novela dáva nadobúdateľovi možnosť odstúpiť od zmluvy aj v prípade, ak ho scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec má určité vlastnosti (najmä vlastnosti vyžiadané nadobúdateľom), alebo že vec netrpí žiadnymi vadami a toto ubezpečenie sa ukázalo byť nepravdivým (§ 507 ods. 4 OZ).
Kupujúcemu takisto nemôže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak sa sám pričinil na vzniku vady. Ako vyplýva aj z textu vyššie, zľava z kúpnej ceny a odstúpenie od zmluvy predstavujú až sekundárne prostriedky nápravy vád. Vzhľadom na to, že odstúpenie od zmluvy je najvýraznejším zásahom do vzájomných práv a povinností zmluvných strán, preferuje sa oprava, výmena, resp. zľava z kúpnej ceny. Kupujúci však nemôže od zmluvy odstúpiť kvôli zanedbateľnej vade. Toto právo mu nepatrí ani vtedy, ak sa na vzniku vady sám pričinil.
Zodpovednosť za vady digitálneho plnenia
V nadväznosti na úplne novú a originálnu úpravu zmlúv, ktorých predmetom je tzv. digitálne plnenie (napr. poskytovanie digitálnej služby po určitú nepretržitú dobu), sa stanovuje, že predávajúci zodpovedá za každú vadu digitálneho plnenia, ktorá sa prejaví kedykoľvek počas dohodnutej doby plnenia, najmenej však počas celých dvoch rokov od prvého dodania digitálneho obsahu či poskytnutia digitálnej služby (§ 619 ods. 2 OZ). Ide tu o výnimku zo zákonnej záručnej doby, ktorá je pri spotrebiteľských kúpnych zmluvách štandardne dvojročná a plynie odo dňa dodania veci. V § 619 ods. 4 OZ sa zavádza nové ustanovenie o zodpovednosti predávajúceho za vadu, ktorá bola spôsobená nesprávnou montážou alebo inštaláciou veci. Dané ustanovenie sa vzťahuje aj na digitálny obsah či digitálne služby. Osobitne sa rieši situácia, ak na veci s digitálnymi prvkami vznikne vada v dôsledku nenainštalovania aktualizácie.
Dôkazné bremeno
Pre ľahšie vyvodenie zodpovednosti za vady sa do OZ vkladá ustanovenie o dôkaznom bremene, ktoré hovorí, že pri vade, ktorá sa prejaví v priebehu plynutia záručnej doby (§ 619 ods. 1 až 3 OZ), sa uplatní vyvrátiteľná domnienka, že táto vada existovala už v čase dodania veci. Kupujúci je tak povinný preukázať len nesúlad veci so všeobecnými (§ 617 OZ) alebo dohodnutými (§ 616 OZ) požiadavkami, nemusí preukazovať, že daný nesúlad existoval už v čase dodania veci. Domnienka však môže byť vyvrátená, ak sa preukáže, že nesúlad v čase dodania neexistoval alebo ak je domnienka nezlučiteľná s povahou veci alebo vady.
Ďalšie zmeny a práva
Zavádza sa tiež nová povinnosť kupujúceho prevziať si od predávajúceho vec, ktorú mu odovzdal na opravu či výmenu, a to najneskôr do šiestich mesiacov odo dňa, kedy ju po oprave alebo výmene mal prevziať. V opačnom prípade môže predávajúci neprevzatú vec predať (§ 623 ods. 5 OZ). Na ochranu spotrebiteľa, ktorý sa domnieva, že mu bola predaná vadná vec, sa do OZ pridáva ustanovenie oprávňujúce kupujúceho odoprieť zaplatiť predávajúcemu cenu alebo jej časť, kým si predávajúci nesplní povinnosti vyplývajúce z jeho zodpovednosti za vady. Akonáhle tak urobí, kupujúci mu cenu bez zbytočného odkladu zaplatí (§ 621 ods. 1 OZ).