Nárast úrokových sadzieb spôsobil mnohým dlžníkom hypoték výrazné zvýšenie mesačných splátok. Štát sa snaží zmierniť túto záťaž prostredníctvom príspevku na zvýšenú splátku. Od 1. júna sa však situácia mení, a to najmä pre tých, ktorí si hypotéku refinancovali. V tomto článku sa pozrieme na podmienky získania príspevku, jeho výšku, zmeny platné od júna, a tiež na to, kedy nárok na štátnu pomoc zaniká.
Čo je to refixácia a refinancovanie hypotéky?
Na úvod je dôležité objasniť rozdiel medzi refixáciou a refinancovaním, ktoré sú kľúčové pre pochopenie podmienok štátnej pomoci.
-
Refixácia hypotéky
Fixácia úrokovej sadzby pri hypotéke znamená istotu, že sa vám za určené obdobie nezmení výška pravidelnej mesačnej splátky. Ak vám banka napríklad vo februári 2020 poskytla hypotéku s fixáciou na 3 roky, počas troch rokov ste splácali mesačnú splátku v rovnakej výške. Po 3 rokoch splácania teda nastalo výročie fixácie, alebo inými slovami, refixácia hypotéky. O novom úroku vás banka musí informovať 2 mesiace vopred, aby ste sa mohli rozhodnúť, či nový úrok akceptujete, alebo sa poobzeráte po inej banke, s výhodnejšou ponukou úroku. V dnešnej dobe sú nové úrokové sadzby na hypotékach výrazne vyššie ako tomu bolo pred pár rokmi.
-
Refinancovanie hypotéky
Refinancovanie prakticky znamená prenesenie úveru z banky A do banky B. Hlavnou motiváciou, prečo sa klienti rozhodnú o prenos úveru, sú lepšie podmienky, ktoré banka B ponúka. V období rastu úrokových sadzieb, ktorému sme čelili v poslednom období, sa vo všeobecnosti refinancovať úver do inej banky mimo výročia fixácie neoplatilo. Rozdiel medzi refinancovaním a refixovaním je teda ten, že refinancovaním váš úver v banke A zaniká a začínate splácať nový úver v banke B.
Aký príspevok na zvýšenú splátku môžete získať?
Komu v minulom alebo tomto roku skončila fixácia úrokovej sadzby pri úvere na bývanie a stúpla mu splátka, má nárok na preplatenie 75 % celkového navýšenia. Inak povedané, ak moja splátka po refixácii narástla z 200 na 300 eur, štát mi bude platiť každý mesiac tri štvrtiny zo stoeurového navýšenia, čiže 75 eur. Maximálny limit príspevku na zvýšenú splátku je 150 eur. Na túto sumu by som dosiahol, ak by moja splátka narástla o 200 eur. Takýto nárast sa však týka len veľmi vysokých hypoték nad 200-tisíc eur.
Práve spomínaných 75 eur bol priemerný štátny príspevok, ktorý štát vyplatil záujemcom v prvých mesiacoch tohto roka. Na porovnanie: kým priemerný príspevok na hypotéku v Bratislavskom kraji dosiahol 104 eur, v Trebišovskom okrese to bolo 48 eur.
Aké sú podmienky a ako postupovať?
Príspevok na zvýšenú splátku hypotéky vie získať len človek, ktorého hrubý priemerný príjem v roku 2022 nepresiahol 2 086,40 eur. Ak hypotéku splácajú dvaja, ich spoločný príjem mohol byť maximálne 4 172,80 eur. Finančná pomoc so splácaním sa dá získať len na úvery poskytnuté pred 1. januárom 2024.
Ďalšie podmienky poskytnutia príspevku na zvýšenú splátku úveru na bývanie:
- priemerný mesačný príjem za rok 2022 oprávnenej osoby (dlžníka aj spoludlžníkov) maximálne vo výške 1,6-násobku nominálnej mesačnej mzdy v hospodárstve v roku 2022 (2 086,40 €),
- ak nebude táto podmienka príjmu splnená, príspevok bude možné poskytnúť aj v prípade, ak priemerný mesačný príjem oprávnenej osoby za šesť kalendárnych mesiacov predchádzajúcich podaniu žiadosti neprevýši 1,6 násobok priemernej mzdy (napríklad, ak žiadosť bude podaná v januári 2024, posudzuje sa obdobie júl 2023 až december 2023),
- prehodnocovanie príjmu vždy v januári na obdobie do konca roka,
- príspevok sa bude vyplácať len na jednu zmluvu o úvere a na jednu nehnuteľnosť na Slovensku využívanú na trvalé bývanie,
- nehnuteľnosť sa nemôže prenajímať, má slúžiť k vlastnému trvalému bývaniu oprávnenej osoby spolu s blízkymi či príbuznými osobami (napríklad deti, rodičia, manžel/ka),
- trvalý alebo prechodný pobyt oprávnenej osoby v SR,
- pravidelné splácanie úveru.
O príspevok na hypotéku treba požiadať na úrade práce, sociálnych vecí a rodiny podľa trvalého bydliska. Okrem vyplnenej žiadosti potrebujete predložiť už len kópiu zmluvy o úvere na bývanie. Na základe údajov o zmluve si úrad od príslušnej banky vyžiada informáciu o splátke a uistí sa, že úver pravidelne splácate (čo je ďalšia podmienka pre získanie príspevku). Súčasťou žiadosti je aj čestné vyhlásenie, že splácaná nehnuteľnosť sa používa na trvalé bývanie žiadateľa o príspevok alebo blízkych osôb či rodiny.
Zmeny v pomoci od 1. júna
Od 1. júna sa zmenili pravidlá súvisiace s dotáciou hypoték pri zvýšených splátkach. Po novom budú môcť žiadať o príspevok aj tí, ktorí majú refinančný úver, ktorým bol splatený pôvodný úver na bývanie s účelom aspoň z časti na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu. Pôvodný úver zároveň musel byť poskytnutý pred 1. 1. 2024. Nárok na štátnu pomoc teda vzniká aj tým klientom, ktorých aktuálna úverová zmluva obsahuje iba účel refinancovanie za predpokladu, že je možné preukázať účel „bývanie” pôvodného úveru.
Stále platí, že nárok na štátnu pomoc nevzniká, ak máte refinančnú hypotéku určenú iba na splatenie skôr poskytnutého spotrebného úveru alebo úverov, či bezúčelovú hypotéku.
Ďalšou zmenou, ktorú novela priniesla, je rozšírenie dôvodov zvýšenia úrokovej sadzby a splátky úveru, čo je jednou zo základných podmienok pre uplatnenie príspevku od štátu. Okrem refixácie úrokovej sadzby po novom k zvýšeniu mohlo dôjsť aj refinancovaním úveru do inej banky, ktoré však muselo nastať v období medzi 1. 1. 2023 a 31. 5. 2024. Žiadosť o príspevok je možné podať najneskôr do 31. júla. Úrad vám pritom po schválení preplatí spätne všetky príspevky od januára tohto roka. To znamená, že ľudia s refinančným úverom, ktorí doteraz nemohli získať príspevok, získajú finančnú pomoc za rovnaké obdobie ako doterajší žiadatelia.
Pravidlá pre príspevok na refinančné úvery:
- Refinancovanie najneskôr do 31. mája: Príspevok dostanú len ľudia, ktorí úver refinancovali pred začiatkom platnosti zákona, čiže pred 1. júnom. Ak vám fixácia končí po 1. júni, je výhodnejšie refixovať úver predčasne ešte v priebehu mája. Len v takom prípade totiž budete mať nárok na príspevok.
- Žiadne americké hypotéky ani konsolidované úvery: Príspevok sa dá získať len na refinancovaný úver na bývanie. To predstavuje také prípady, keď nový úver splatil ten pôvodný. Nesmie však ísť o „americkú“ hypotéku, čiže bezúčelový úver na čokoľvek zabezpečený nehnuteľnosťou. Rovnako príspevok nedostanú ľudia, ktorí konsolidovali viaceré spotrebné úvery do jedného hypotekárneho úveru.
- Žiadosť najneskôr do 31. júla: Požiadať o príspevok na zvýšenú splátku bude možné len do 31. 7. 2024.
Prečo bol príspevok pôvodne limitovaný?
Štátny príspevok na zvýšenú splátku mal od začiatku zásadný nedostatok: týkal sa len úverov na bývanie v pôvodnej banke. Inak povedané, kto si preniesol svoju hypotéku do inej banky v snahe znížiť si úrokovú sadzbu (a teda aj splátku), nemal na príspevok nárok. Aj preto zatiaľ namiesto desiatok tisíc ľudí získalo finančnú pomoc so splácaním len približne 6-tisíc ľudí.
Ministerstvo financií upozorňuje, že medzi podmienkami pomoci bolo od začiatku aj to, že hypotéka nemohla byť v minulosti refinancovaná. Nebolo by vraj možné zabezpečiť spravodlivý prístup ku všetkým dlžníkom. Problémom je porovnávanie.
"V zásade preto platí, že pri refinancovaní nie je možné korektne porovnávať predchádzajúcu splátku s tou aktuálnou, pretože ide o úplne nový zmluvný vzťah," povedal hovorca ministerstva financií Pavol Kirinovič.
Štátna pomoc sa týka len hypoték, ktoré neboli nikdy v minulosti refinancované. Ľudia si ich totiž berú z banky za účelom rekonštrukcie, kúpy alebo stavby bytu či domu. Prenesením úveru do inej banky, ktorá ponúka lepšie podmienky sa ale status úveru technicky mení na účel preplatenia nových záväzkov. A žiadateľ tým nespĺňa podmienky štátnej pomoci.
Kedy refinancovať hypotéku? Tipy od odborníka Radoslava Papánka | Hypocast
Príkladové situácie
Pre lepšie pochopenie si predstavme niekoľko príkladových situácií:
-
Fixácia sa vám končí 15. 7. 2024. Vo vašej úverovej zmluve sa uvádza ako jediný účel refinancovanie. Pôvodný úver ste si zobrali na kúpu nehnuteľnosti. Vaša banka vám na ďalšie obdobie fixácie ponúka podmienky, ktoré sa rozhodnete prijať, a teda aj po výročí budete pokračovať v splácaní úveru v tej istej banke. Ak stihnete podať žiadosť o príspevok do 31. 7. 2024, bude vám preplatený príspevok za obdobie, odkedy naň máte nárok, teda najskôr od 1. 1. 2024.
-
Takisto sa vám končí fixácia úrokovej sadzby 15. 7. 2024. Úver ste si zobrali na výstavbu rodinného domu. Z domovskej banky ste dostali podmienky, ktoré vám nevyhovujú a rozhodli ste sa úver refinancovať do inej banky s lepším úrokom. Úverovú zmluvu ste stihli podpísať pred 31. 5. 2024. Ak stihnete podať žiadosť o príspevok do 31. 7. 2024, bude vám preplatený príspevok za obdobie, odkedy naň máte nárok, teda najskôr od 1. 1. 2024.
-
Refinancovali ste svoj úver na rekonštrukciu bytu 15. 11. 2023, kedy narástol váš úrok aj mesačná splátka. Ak stihnete podať žiadosť o príspevok do 31. 7. 2024, bude vám preplatený príspevok za obdobie, odkedy naň máte nárok, teda najskôr od 1. 1. 2024.
Budúcnosť štátnej pomoci s hypotékami
Vláda avizuje, že chce vyplácanie príspevku „potiahnuť“ až do roku 2027, čiže do konca volebného obdobia. Vzhľadom na neradostný stav verejných financií, ktorý bude nútiť vládu od budúceho roka výrazne šetriť, však nie je isté, či na príspevok budú peniaze. Preto je rozumné preniesť si hypotéku do banky s najnižším úrokom ešte pred 31. májom. Týmto krokom budete mať istotu, že získate nárok na príspevok, a zároveň budete mať najlepšie podmienky, aj keby príspevok budúci rok skončil.
Od 1. decembra 2025 skončila štátna pomoc so zvýšenými splátkami hypoték. Už nie je súčasťou štátneho rozpočtu na rok 2026. Nový zákon o spotrebiteľských úveroch, okrem iného presúva štátnu pomoc so zvýšenými hypotekárnymi splátkami priamo na banky. Podľa zákona má ísť na začiatku o dobrovoľný systém a banky môžu túto formu podpory poskytovať až do 30. 11. 2027.
Klientom bánk, ktorí mali nárok na príspevok poskytovaný úradom práce, sociálnych vecí a rodiny do 30.11.2025 a naďalej spĺňajú podmienky v zmysle zákona o úveroch na bývanie, bude banka poskytovať hypotekárnu pomoc automaticky (bez podania žiadosti), a to aj spätne za obdobie od 01.12.2025.
Niektoré banky už potvrdili, že budú hypotekárnu pomoc poskytovať. Napríklad VÚB bude hypotekárnu pomoc poskytovať od 01.05.2026. ČSOB, Tatra banka, Slovenská sporiteľňa a mBank taktiež potvrdili účasť na schéme hypotekárnej pomoci.
Čo ak príspevok už nemáte alebo oň prídete?
Ak máte vyšší úrok a ste bez príspevku, alebo ak o príspevok prídete, je správny čas konať. Cez retenčné oddelenie svojej banky si skúste vyjednať zníženie úroku v svojej banke. Pozor na poplatky a podmienky retencie, prepočítajte si či reálne usporíte. Ak „nepochodíte“, môžete svoju hypotéku refinancovať. Mnohí si zrefinancujú svoje hypotéky za výhodnejších podmienok. Úrokové sadzby postupne klesajú a na Slovensku sa pohybujú mierne cez 3 %.
