Vylúčenie nároku na bytové náhrady v zmluve: Komplexný pohľad na právnu úpravu

Problematika vylúčenia nároku na bytové náhrady v zmluve je komplexná a závisí od viacerých faktorov, predovšetkým od právneho rámca, podľa ktorého bola nájomná zmluva uzavretá. Na Slovensku sa právne vzťahy pri nájme bytov riadia predovšetkým Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu. Každý z týchto zákonov má svoje špecifiká, ktoré ovplyvňujú práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu, vrátane nároku na bytové náhrady.

Právne rámce prenájmu bytu

Pri prenájme bytu alebo domu si zmluvné strany môžu vybrať, podľa ktorého zákona uzavrú svoju nájomnú zmluvu.

Občiansky zákonník (Zákon č. 40/1964 Zb.)

Tento zákon priznáva viac práv nájomcovi, ktorý je považovaný za tzv. slabšiu stranu v nájomnom vzťahu. Občiansky zákonník ho zvýhodňuje v mnohých situáciách, priznáva mu ochranu v prípade niektorých finančno-sociálnych komplikácií, právo na bytovú náhradu či na preplatenie niektorých opráv alebo úprav v byte a mnoho ďalších výhod.

Zákon o krátkodobom nájme bytu (Zákon č. 98/2014 Z. z.)

Tento zákon, účinný od roku 2014, je často preferovaný prenajímateľmi pre svoju väčšiu flexibilitu a lepšiu ochranu ich záujmov v porovnaní s Občianskym zákonníkom.

Občiansky zákonník alebo Zákon o krátkodobom nájme bytu explicitne upravujú mnohé podstatné aspekty nájmu, ktoré v zmluve môžu alebo nemusia byť uvedené. Ak aj nie sú uvedené vo Vašej zmluve, vyplývajú priamo zo zákona, typicky napríklad zákonné výpovedné dôvody. Od niektorých zákonných ustanovení sa nemožno odchýliť ani dohodou, iné zmluvné ustanovenia môžu byť aj neplatné napríklad pre rozpor so zákonom. Preto je dôležité poznať, ktoré zákonné ustanovenia sa na Váš nájom vzťahujú.

Prenájom podľa Občianskeho zákonníka: Výhody a nevýhody pre prenajímateľa

Ak sa zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, prenajímateľovi sa môže stať napríklad to, že na nejaký čas nebude mať nájomníkom - neplatičom uhradené nájomné, výpovedná doba sa predĺži a ešte bude musieť poskytnúť aj bytovú náhradu. Občiansky zákonník v mnohých ustanoveniach chráni vyslovene nájomcov.

Ochrana nájomcu a výpovedné dôvody

Podľa ust. § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“ Výpovedné dôvody sú teda pre prenajímateľa striktne určené. Ak sa s nájomcom nedohodne na iných, nemôže vypovedať nájomnú zmluvu z iných dôvodov ako z tých pár špecifických dôvodov, ktoré ustanovuje Občiansky zákonník.

Podľa ust. § 686 Občianskeho zákonníka, zákon priznáva nájomcom dlhšiu výpovednú dobu v prípade výpovede zo strany prenajímateľa. Azda najzásadnejšie ustanovenia na ochranu nájomcov sú ďalej ustanovenia o ochrane nájomcov v hmotnej núdzi a o bytových náhradách.

Výpovedné dôvody, použitím ktorých môže prenajímateľ vypovedať zmluvu, sú konkrétne a striktne vymedzené. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.

Hmotná núdza a bytové náhrady: Kedy sa neposkytuje náhradné bývanie

Podľa Občianskeho zákonníka platí, že osoby v hmotnej núdzi sú chránené. Nájom osobám v hmotnej núdzi, ktorý by mal skončiť po uplynutí výpovednej doby, keď výpoveď dal prenajímateľ z dôvodu nezaplatenia nájomného (podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ), má špecifické pravidlá.

V zmysle ust. § 710 ods. 4 Občianskeho zákonníka platí: „Ak bola daná výpoveď z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie.“ Následne v zmysle ust. § 710 ods. 5: „Ak nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (§ 710 ods. 4) neuzavrie nájomnú zmluvu na náhradný byt alebo náhradné ubytovanie, ktoré mu prenajímateľ v lehote troch mesiacov pred uplynutím ochrannej lehoty ponúkol, nemá právo na bytovú náhradu.“

Navyše, tieto osoby majú podľa Občianskeho zákonníka právo aj na bytovú náhradu od prenajímateľa, ale iba tú náhradu strednej úrovne. Osoby v hmotnej núdzi, ktoré majú maloleté deti, majú možnosť domáhať sa navyše ochrany podľa ustanovenia § 712a ods. 4 OZ: „Ak sa nájomný pomer skončil z dôvodov podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt. Náhradný byt môže mať horšiu kvalitu a menšiu obytnú plochu, ako má byt, ktorý má nájomca vypratať. Náhradný byt mu možno poskytnúť aj mimo obce, v ktorej sa nachádza ním vypratávaný byt.“

Pre úplnosť uvádzame, že ak sa nájomný pomer skončil opätovne z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nájomcovi, ktorý sa stará o maloleté dieťa alebo o bezvládnu osobu, ktorí sú členmi jeho domácnosti, a ak to pomery prenajímateľa umožňujú, poskytne sa mu namiesto náhradného ubytovania náhradný byt.

Typy bytových náhrad podľa Občianskeho zákonníka

Ochrannými ustanoveniami Občianskeho zákonníka sú tiež ustanovenia o bytových náhradách. V prípadoch daných v OZ nájomca nie je povinný vysťahovať sa z bytu a byt vypratať, kým nie je pre neho zabezpečená zodpovedajúca bytová náhrada. Legislatíva pri ukladaní povinnosti zaistiť bytovú náhradu zohľadňuje aj dôvody, ktoré viedli prenajímateľa k predčasnému ukončeniu nájomnej zmluvy. Vzhľadom na rôzne príčiny, ktoré môžu stáť za rozhodnutím ukončiť nájomnú zmluvu predčasne, delí bytové náhrady na 3 typy náhradného bývania. Každá z týchto náhrad má iný rozsah, od čoho závisí, aké bývanie má byť nájomcom zaistené.

1. Náhradný byt: Pri zabezpečení náhradného bytu by mal nájomca získať byt s podobnou veľkosťou a kvalitatívnou úrovňou. Právo na jeho zaistenie nadobúda vo viacerých situáciách, ktoré ním nie sú zavinené. K takýmto prípadom dochádza najčastejšie vtedy, keď sa musí do daného bytu nasťahovať sám prenajímateľ alebo jeho rodina. Dôvodom býva aj obmedzenie užívania bytu spôsobené potrebou jeho úprav, sanácie alebo využitia na verejné účely.
2. Náhradné ubytovanie: Pri náhradnom ubytovaní je nájomcovi zaistené ubytovanie v byte maximálne s 1 obytnou miestnosťou, prípadne na ubytovni alebo v inom zariadení, ktoré slúži na poskytovanie dlhodobého ubytovania. Nájomca má právo na náhradné ubytovanie, ak od vás dostal výpoveď z bytu z dôvodu neplatenia nájomného alebo preddavkov na energie za čas dlhší ako tri mesiace a preukázal, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov (bez vlastného pričinenia). V prípade ich nepreukázania mu právo na náhradu zaniká.
3. Náhradné prístrešie: Tretí typ bytovej náhrady zahŕňa dočasné náhradné prístrešie, ktoré je zabezpečené v hosteli, na ubytovni alebo v inej spoločnej nocľahárni. Deje sa tak aj napriek porušeniu nájomnej zmluvy zo strany nájomcu, ktorý opätovne narúšal bezpečie alebo dobré mravy v bytovom dome. Takéto porušenie býva dôvodom na ukončenie zmluvy bez zaistenia bytovej náhrady. Pri osobitných dôvodoch však Občiansky zákonník ukladá prenajímateľovi povinnosť zabezpečiť nájomcovi dočasné prístrešie.

Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby.

Dôležité upozornenie: Ak nájomná zmluva bola ukončená uplynutím doby, na ktorú bola uzatvorená, nie je povinný prenajímateľ zabezpečiť pre nájomcu náhradné bývanie. Vzhľadom na to, že pri nájmoch bytov sa neuplatňuje predlžovanie nájomnej zmluvy automaticky zo zákona, v súčasnosti môže užívateľ nehnuteľnosti užívať nehnuteľnosť bez akéhokoľvek právneho dôvodu. V takom prípade vzniká prenajímateľovi právo od neho požadovať vydať bezdôvodné obohatenie za užívanie nehnuteľnosti (vo výške bežného nájomného za každý mesiac užívania), ale tiež podať žalobu na súd ohľadom vypratania nehnuteľnosti, ak ju nechce dobrovoľne opustiť.

Zákon o krátkodobom nájme bytu: Flexibilita pre prenajímateľa

Keďže Občiansky zákonník chráni prevažne nájomcov, zaviedol fikcie v prospech nájomcov, priznáva im viac práv a obmedzuje prenajímateľov (napr. pri výpovedných dôvodoch). Jeho mnohé ustanovenia sú priaznivejšie pre nájomcov. Prenajímateľ by si zlepšil svoje postavenie, ak by sa s budúcim nájomcom dohodol na uzavretí nájomnej zmluvy podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu.

Peňažná zábezpeka (depozit)

Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke alebo tzv. depozite či vratnej kaucii. Podľa ust. § 5 Zákona č. 98/2014 Z. z., zákon ustanovuje tiež povinnosť nájomcu zábezpeku dopĺňať na dohodnutú výšku v prípade, že by ju alebo jej časť prenajímateľ použil na odôvodnené účely. Ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi, je nájomca na základe písomnej výzvy prenajímateľa povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa doručenia danej výzvy doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Odporúčame vo výzve oznámiť použitú sumu a dôvody použitia. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom. Zmluvné strany sa môžu dohodnúť aj inak.

Odstúpenie od nájomnej zmluvy

Užitočným mechanizmom, ktorý majú zmluvné strany na ukončenie nájmu, je možnosť odstúpenia od nájomnej zmluvy, ktorú tento zákon dáva obom zmluvným stranám. Na rozdiel od úpravy Občianskeho zákonníka tiež výslovne osobitne upravuje moment ukončenia nájomnej zmluvy. Zákon stanovuje, že pri odstúpení od zmluvy sa nájomná zmluva zrušuje ihneď od daného okamihu - tzv. „ex nunc“, t. j. bez ďalších následkov v minulosti.

Zmluvné strany sa môžu vo svojej nájomnej zmluve dohodnúť, z akých dôvodov bude možné odstúpiť od nájomnej zmluvy a zo dňa na deň tak ukončiť svoj nájomný vzťah. Zákon o krátkodobom nájme tak dáva zmluvným stranám akúsi väčšiu voľnosť, avšak treba pamätať, že by nemalo ísť o dôvody, ktoré by boli napríklad v rozpore s dobrými mravmi.

Výpovedné lehoty a iné dôvody

Ako príklad iného výpovedného dôvodu odporúčame doplniť napríklad, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, alebo že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Tieto dôvody, inak dané Občianskym zákonníkom, sa totiž bez výslovnej dohody zmluvných strán nevzťahujú pre krátkodobý nájom bytu.

Pozor, aj naďalej platí ust. § 711 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého: „Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa krátkodobý nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. V prípade písomnej výpovede z dôvodov podľa § 7 odseku 1 písm. a) alebo písm. b) alebo § 7 odseku 2 písm. a) nesmie byť výpovedná doba kratšia ako pätnásť dní.“ ZKNB upravuje výhodnejšie i začiatok plynutia výpovednej doby. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola druhej zmluvnej strane doručená výpoveď.

Formálne náležitosti nájomnej zmluvy

Pozor, ak chcete, aby sa osobitná právna úprava zákona o krátkodobom nájme bytu vzťahovala na Váš zmluvný vzťah, musí byť Vaša nájomná zmluva platne uzavretá. Ak by neboli splnené zvýšené formálne požiadavky pre platné uzavretie nájomnej zmluvy podľa tohto zákona, na daný zmluvný vzťah by sa vzťahovali ustanovenia iného zákona. Ak by ste napríklad uzavreli zmluvu na dobu neurčitú alebo na obdobie dlhšie ako 2 roky, na Váš vzťah by sa vzťahovali ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré by upravovali iný, obsahovo najbližší zmluvný typ Vašej zmluvy - napríklad nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka alebo zmluva o výpožičke.

Ustanovenia § 3 ods. 1, 2, 3 ZKNB:

• Krátkodobý nájom vzniká uzavretím nájomnej zmluvy na dobu určitú, najdlhšie na dobu dvoch rokov. Je to nájom, ktorý vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov.
• Podľa dôvodovej správy k zákonu o krátkodobom nájme bytu po uplynutí šiestich rokov majú prenajímateľ a nájomca možnosť uzavrieť novú zmluvu: „Po uplynutím tejto doby v prípade záujmu strán o pokračovanie v nájomnom vzťahu musia zmluvné strany pristúpiť k uzatvoreniu novej nájomnej zmluvy a k dohode o nových podmienkach nájmu. Cieľom je, aby bol nájomný vzťah stabilizovaný za určitých podmienok, ktoré si zmluvné strany v danom čase dohodli.“
• Podľa tohto zákona platí tiež zvýšená formálna povinnosť písomného vyhotovenia zmluvy. Písomnú formu zmluvy doplnil zákonodarca tým, že sa vymedzuje aj povinnosť vzájomného poskytnutia aspoň jedného vyhotovenia nájomnej zmluvy medzi zmluvnými stranami.
• Osobitne upozorňujeme na znenie písm. f), podľa ktorého je nutné osobitne vyhlásiť v zmluve, že zmluva je uzavretá podľa ZKNB. Bez tohto vyhlásenia by sa na nájomnú zmluvu nevzťahoval režim ZKN a výhody s ním spojené. Podľa dôvodovej správy tieto „vyhlásenia nájomcu majú slúžiť k tomu, aby v samotnej zmluve bola zdôraznená skutočnosť, že právny vzťah založený zmluvou sa spravuje osobitným zákonom. Ustanovenie má eliminovať prípadné zmluvy, ktoré by obsahovo a formálne spĺňali náležitosti osobitného zákona, avšak túto skutočnosť by výslovne neuviedli v zmluve, čím by mohli nájomcu uviesť do omylu ohľadom jeho práv a povinností.“

Praktické tipy pre bezproblémový prenájom

Odporúčame nájomnú zmluvu tiež uzatvárať po tom, čo sa preveria budúci nájomcovia, ich zamestnanie, dôvody skončenia predchádzajúcich nájmov. Je potrebné preveriť, či osoba nájomcu nie je rizikový prípad, nie je vedená ako dlžník a pod.

Vhodným doplnkom k nájomnej zmluve je preberací protokol. Odporúčame spísať si pri uzavretí nájomnej zmluvy aj preberací protokol, ktorý by obsahoval detailnejší popis o byte a zariadení a o jeho stave, zaznamenal existujúce poškodenia. Protokol môže byť nahradený, alebo jeho súčasťou môžu byť fotografie bytu. V protokole môžu byť spísané počiatočné stavy všetkých meračov energií, pre prípadné nezhody ohľadom ne/doplatkov na elektrine, plyne, vode. Tieto dodatočné dokumenty obe strany chránia pri ukončení nájmu v prípade sporov. Nezabúdajte si všetky písomnosti odkladať.

Azda najefektívnejším dojednaním v nájomnej zmluve je dohoda o nájme na dobu určitú, nie teda na neurčitý čas. Doba určitá sa všeobecne akceptuje a dobromyseľných nájomcov bežne ani nenapadne domáhať sa pokračovania nájmu. Aby si bol prenajímateľ istejší, že v nájme sa pokračovať nebude a nájomcovi to pripomenul, odporúčame prenajímateľovi pár mesiacov vopred zaslať nájomcovi list, resp. odkomunikovať s nájomcom, že bude končiť doba určitá a z jeho strany nie je záujem o predĺženie nájmu, resp. uzavretie novej zmluvy.

Výborným zmluvným prvkom môže byť aj dojednanie zmluvnej pokuty pre prípad neplnenia povinností zo strany nájomcu - napríklad neodsťahovania sa včas podľa podmienok zmluvy.

Historické a spoločenské súvislosti bytových náhrad

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, o ktorý prišli v procese znárodňovania za bývalého spoločensko-politického zriadenia. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli k bytom od štátu právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 Občianskeho zákonníka došlo k transformácii práva osobného užívania bytu na nájom bytu.

Zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov štát umožnil odpredaj bytov z vlastníctva obcí do vlastníctva fyzických osôb - pôvodných nájomcov. Podľa opatrenia Ministerstva financií Slovenskej republiky z 23. apríla 2008 č. 01/R/2008 o regulácií cien nájmu bytov, ktoré nadobudlo účinnosť 1. mája 2008 (a pred týmto termínom na základe iných právnych predpisov, ktoré regulovali cenu nájmu bytu), sa aj na nájom k bytom v domoch vydaných pri náprave krívd podľa osobitných predpisov vzťahuje regulovaná cena nájmu. Vlastníci bytov v uvedených domoch môžu, ak sa s nájomcom vopred nedohodnú na inej vzájomne akceptovateľnej sume, požadovať za prenájom len regulovanú cenu v zmysle platného opatrenia.

Regulované nájomné, ktoré je niekoľkokrát nižšie ako voľne dohodované nájomné (trhové nájomné) v porovnateľnom byte, neumožňuje vlastníkom bytov získať za prenájom toľko finančných prostriedkov, aby z nich mohli financovať potrebné opravy a rekonštrukciu vlastnených domov. Na druhej strane niektorí nájomcovia, zväčša starší občania, vkladali počas doby užívania do bytu nemalú časť vlastných finančných prostriedkov. Aj preto nie sú v súčasnosti schopní, vzhľadom na svoje nízke príjmy a majetkové pomery, platiť trhové nájomné alebo si zaobstarať iné primerané bývanie. Riešená problematika nebola doteraz legislatívne upravená.

Súčasné výzvy a medzinárodné skúsenosti

Vo februári 2010 boli vláde Slovenskej republiky notifikované sťažnosti, ktoré podali deviati vlastníci reštituovaných bytových domov (alebo ich dedičia) proti Slovenskej republike na Európskom súde pre ľudské práva v Štrasburgu. Sťažovatelia uvádzajú, že ich práva podľa článku 1 Protokolu č. 1 Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd boli porušené v dôsledku aplikácie právnych predpisov upravujúcich reguláciu nájomného na ich majetok. Predovšetkým tvrdia, že zásah do ich práva na pokojné užívanie majetku nebol zákonný, nesledoval legitímny cieľ a uvalil na nich neprimerané bremeno, pre ktoré neexistovalo žiadne opodstatnenie. Tiež tvrdia, že nemajú, v rozpore s článkom 13 Dohovoru, k dispozícii žiadny účinný vnútroštátny prostriedok nápravy. Vláda SR na požiadanie zaslala k sťažnostiam Európskemu súdu pre ľudské práva svoje oficiálne stanovisko. Obdobná situácia, pokiaľ ide o problematiku regulovaného nájomného, sprevádza vlastníkov bytov v budovách na bývanie aj v iných postkomunistických krajinách. V prípade Hutten-Czapska versus Poľská republika Európsky súd pre ľudské práva prisúdil žalobkyni 30 000 eur ako nemajetkovú, morálnu ujmu a 22 500 eur ako náklady a výdavky spojené s vymáhaním svojho práva a zaviazal Poľskú republiku, aby sa so žalobkyňou dohodla na náhrade škody.

tags: #mozno #v #zmluve #vylucit #narok #na