V živote sa stávajú situácie, kedy sa človek rozhodne ísť na PN a vedú ho k tomu objektívne dôvody. Dlhodobý pobyt na PN však môže mať vplyv na zhoršenie možností využiť služby bánk alebo poisťovní v budúcnosti. Počas PN je Váš príjem znížený, nedostávate ho v plnej výške, čím sa Váš priemer za 3-6 mesiacov zníži. Banka si výšku Vášho príjmu overuje prostredníctvom odvodov do Sociálnej poisťovne. Tento stav je pre posúdenie hypotéky prakticky vo všetkých bankách dôvodom pre neschválenie hypotéky. Avšak, získať hypotéku aj počas PN je možné, hoci to môže byť náročnejšie. Niektoré banky sú ochotné akceptovať aj príjmy z nemocenského poistenia.
Vplyv PN na schválenie hypotéky
Počas práceneschopnosti je príjem klienta zvyčajne nižší, pretože je nahradený nemocenskými dávkami. Banky posudzujú schopnosť klienta splácať úver na základe jeho príjmu a stabilného zamestnania. Nemocenské dávky sa považujú za dočasný príjem, čo môže predstavovať riziko pre banku. Tento stav je pre posúdenie hypotéky dôvodom pre neschválenie hypotéky. Pre opätovné schválenie je potrebné, aby ste nastúpili do práce. Banka následne posúdi príjem až po skončení PN.
Príklad z praxe:
Klient, ktorý si plánuje vziať hypotéku, čaká s podaním žiadosti, pretože nemá nájdenú vhodnú nehnuteľnosť. Po nájdení nehnuteľnosti a podaní žiadosti o niekoľko mesiacov neskôr sa ukáže, že bol medzitým na PN. Aktuálna COVID-19 situácia ľudí často nedobrovoľne donúti nastúpiť na pandemickú, alebo klasickú PN či OČR. Počas PN nie je možnosť refinancovať si úver a zväčša ani žiadať o nový úver.
Podmienky bánk pre poskytnutie úveru po PN
V tejto oblasti majú banky rozdielne pravidlá. Každá banka má svoje vlastné interné pravidlá a postupy, ktoré určujú, kedy a za akých podmienok môže klient požiadať o úver po ukončení práceneschopnosti. Doba, po ktorej je možné žiadať o úver, sa môže líšiť, spravidla však banky požadujú, aby klient po skončení PN opäť nastúpil do zamestnania a odpracoval určitý čas.
Prehľad podmienok niektorých bánk na Slovensku:
- VÚB (Všeobecná úverová banka): Klient môže požiadať o úver až po skončení PN a musí odpracovať celý mesiac. Následne banka spriemeruje posledných 6 mesiacov príjmu mimo obdobia PN. Banka vyžaduje doklad o ukončení PN.
- SLSP (Slovenská sporiteľňa): Klient môže požiadať o úver až po ukončení PN a musí prijať aspoň jednu výplatu na účet.
- UniCredit Bank: Klient môže požiadať o úver hneď po odpracovaní plného mesiaca. Banka následne overuje príjem za tento posledný mesiac.
- Prima banka: Klient môže požiadať o úver až po skončení PN a musí dostať výplatu na účet, aj keď nemusí byť v plnej výške (teda aj z časti výplaty).
- OTP banka: Priemeruje posledné 3 mesiace príjmu aj vrátane obdobia PN.
Dôležité je si uvedomiť, že ak chcete vybrať správnu banku po ukončení PN, je vhodné poradiť sa so svojím finančným sprostredkovateľom. Komunikácia s odborníkom je kľúčová, aby nedošlo k zamietnutiu úveru, čo sa zaznamenáva do úverového registra a môže mať negatívny vplyv na budúce žiadosti o úver na bývanie.
Ako zvýšiť šance na schválenie úveru po PN?
Pre zvýšenie šancí na získanie hypotéky aj počas PN môžete urobiť niekoľko krokov. Priemerná doba vybavenia hypotéky sa zvyčajne pohybuje od 2 do 4 týždňov, ale v prípade PN sa môže tento proces predĺžiť.
Ako na HYPOTÉKU v roku 2024? Všetko, čo potrebuješ vedieť.
Kroky pre zvýšenie šancí na získanie hypotéky:
- Počkajte na ukončenie PN a návrat do zamestnania: Banky uprednostňujú klientov so stabilným príjmom zo zamestnania.
- Odpracujte aspoň 1-3 mesiace po PN: Väčšina bánk vyžaduje, aby ste po PN odpracovali aspoň jeden až tri mesiace, aby sa váš príjem stabilizoval.
- Doložte potvrdenie o ukončení PN: Niektoré banky vyžadujú doklad o ukončení PN.
- Zvážte požiadanie o úver v banke, ktorá priemeruje príjem vrátane obdobia PN: OTP banka priemeruje posledné 3 mesiace príjmu, vrátane obdobia PN, čo môže byť výhodné.
- Pridanie spoludlžníka: Ak máte nižší príjem počas PN, pridanie spoludlžníka (napr. partnera) môže zvýšiť vašu šancu na získanie hypotéky.
- Informujte banku: Informujte banku o akýchkoľvek zmenách vo vašej situácii (napr. plánovaný návrat do práce).
- Porovnajte ponuky rôznych bánk: Každá banka má iné pravidlá a podmienky, preto je dôležité porovnať ponuky rôznych bánk.
- Poradte sa s finančným sprostredkovateľom: Finančný sprostredkovateľ vám môže pomôcť vybrať správnu banku a pripraviť žiadosť o úver.
- Dbajte na svoju úverovú históriu: Uistite sa, že nemáte žiadne omeškania so splácaním iných úverov alebo pôžičiek. Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky.
- Vyvarujte sa zamietnutým žiadostiam o úver: Pri procese schválenia hypotéky môžu nastať komplikácie aj kvôli opakovanému nepovolenému prečerpaniu.
Faktory ovplyvňujúce schválenie hypotéky
Pandémia koronavírusu priniesla do bánk množstvo nových obmedzení. Banky v súčasnosti neposkytnú úver každému a chránia tak seba, ale aj klientov. Stále platí, že zadlžovanie ľudí limitujú aj platné legislatívne opatrenia NBS, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Pri vyšších úrokoch kvôli nim prejde cez schvaľovacie sito menej záujemcov o úver. Tieto opatrenia znižujú maximálnu výšku úveru, ktorú môžu banky schváliť.
Kritériá, ktoré banky posudzujú:
- Príjem: Pre získanie hypotekárneho úveru musí mať žiadateľ pravidelný príjem zo zamestnania alebo z podnikania. Banky akceptujú rôzne príjmy, ale niektoré podliehajú prísnejším podmienkam. Banka posudzuje váš príjem za posledných 6 mesiacov až rok.
- Doba a forma pracovnej zmluvy alebo doba podnikateľskej činnosti: Pre banky je dôležitý typ pracovného pomeru. Najviac „v pohode“ ste, ak máte TPP na Slovensku. Aj v takomto prípade sa vám však môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne, ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote.
- Vekové kritériá: Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru.
- Bonita klienta: Banky vytvárajú akýsi rating klientov, ktorý vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte.
- Hodnota nehnuteľnosti: Hodnotí sa aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou idete úver zabezpečiť.
- Úverová história: Zásadný vplyv má spomínaná úverová história, ktorú si banky preverujú v registri bankových a nebankových úverov. Faktory, ktoré môžu viesť k zamietnutiu hypotéky, zahŕňajú omeškanie splátok, väčšie množstvo zamietnutých žiadostí o úver, opakované nepovolené prečerpanie, exekúcie a dlhy v Sociálnej poisťovni.
Poistenie a hypotéka
Téma poistenia pri hypotéke je relevantná pre každého, kto žiada o úver v banke. Banky často vyžadujú rôzne druhy poistenia, ktoré sú spojené s úverovou zmluvou, a zjednodušene sa nazývajú „poistenie úveru“. Cieľom je zabezpečiť splácanie úveru, resp. vysporiadanie dlžnej čiastky v prípade nepriaznivých udalostí ako smrť, invalidita alebo dlhodobá PN (práceneschopnosť).
Povinné a nepovinné poistenia pri hypotéke
Pri vybavovaní hypotéky sa stretnete s rôznymi typmi poistenia.
- Poistenie nehnuteľnosti je kľúčové pre poskytnutie hypotéky, pretože chráni majetok a pre banku predstavuje záruku v prípade znehodnotenia nehnuteľnosti.
- Poistenie domácnosti sa často rieši spolu s poistením nehnuteľnosti a kryje vnútorné vybavenie nehnuteľnosti. Je nepovinné.
- Poistenie úveru prekvapivo nie je povinné, hoci chráni viac klienta ako banku. Napriek tomu, banka neposkytne prostriedky zo schváleného úveru, kým klient nepreukáže poistenie nehnuteľnosti.
Poistenie a diagnózy
Poisťovne nepoisťujú diagnózy, s ktorými klient vstupuje do poistenia. Ak sa klient chce dať neskôr poistiť, vypĺňa zdravotný dotazník. Pokiaľ klient uvedie zdravotné komplikácie z minulosti, poisťovňa mu môže na dané diagnózy upísať drahšie poistné, príp. plnenie na existujúce diagnózy vopred úplne vylúčiť.
Čo banka potrebuje k posúdeniu žiadosti o hypotéku?
Pre schválenie hypotéky je potrebné doložiť niekoľko dokumentov:
- List vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy: Tieto dokumenty si vybavíte na katastri nehnuteľností.
- Znalecký posudok: Následne kontaktujete znalca, ktorý vykoná ohliadku vašej nehnuteľnosti, ocení nehnuteľnosť a vypracuje znalecký posudok. Znalec si môže vyžiadať aj doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpna alebo darovacia zmluva).
- Doklady totožnosti: Platný občiansky preukaz a jeden ďalší doklad totožnosti (vodičský preukaz, cestovný pas, rodný list).
- Potvrdenie o príjme: Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže.
- Kúpna zmluva: Kúpna zmluva sa musí predložiť vždy, keď účelom čerpania hypoúveru je kúpa nehnuteľnosti.
Po podaní žiadosti ju banka posúdi a ak bude všetko v poriadku, hypotéku vám schváli. V banke podpíšete zmluvu o hypotéke a majiteľ nehnuteľnosti záložné zmluvy, v ktorých bude súhlasiť so zapísaním ťarchy na list vlastníctva v prospech vašej banky. Potom musíte splniť podmienky na čerpanie úveru.
Alternatívy k bankovým úverom počas PN
Ak vám banka zamietne žiadosť o úver kvôli PN, môžete zvážiť alternatívne možnosti financovania:
- Nebankové pôžičky: Nebankové spoločnosti majú často menej prísne podmienky ako banky, ale úrokové sadzby môžu byť vyššie.
- Kolektívne pôžičky (P2P): Ide o pôžičky od súkromných investorov, ktoré môžu byť dostupné aj pre rizikovejších klientov.
- Pôžička od rodiny alebo priateľov: Ak máte možnosť, môžete sa obrátiť na rodinu alebo priateľov s prosbou o pôžičku.
- Zabezpečená pôžička: Ak vlastníte nehnuteľnosť, môžete si vziať pôžičku zabezpečenú nehnuteľnosťou.