Fond prevádzky, údržby a opráv je finančná rezerva bytového domu slúžiaca na opravu, údržbu, modernizáciu a rekonštrukciu domu, do ktorej prispievajú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov.
Hlavnou úlohou fondu údržby a opráv je udržiavanie spoločných častí a zariadení domu ako napríklad strecha, fasáda, schodisko, výťah, rozvody, chodby, pivnice, osvetling v riadnom stave. No a v neposlednom rade postupne šetriť na modernizáciu a rekonštrukciu, napr. zateplenie, nové okná, výmena stúpačiek, obnova výťahu, rekonštrukcia strechy a iné.
Podľa § 10 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov sa z fondu prevádzky, údržby a opráv financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj náklady na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.
Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov stanovuje, z akých príjmov sa tvorí fond prevádzky, údržby a opráv. Prevažná časť fondu prevádzky, údržby a opráv je tvorená mesačnými preddavkami, ktoré vlastníci bytov a nebytových priestorov platia. Zákon ďalej hovorí, že v čase kedy si vlastníci stanovujú výšku preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv by mali pri tomto rozhodovali zohľadniť náklady na prevádzku, údržbu, opravy spoločných častí, zariadení domu. Samozrejme niektoré havarijné stavy a poruchy, mnohokrát väčšieho rozsahu sa nedajú predpokladať.
V zmysle § 10 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome vykonávajú úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu; ak k bytu alebo nebytovému priestoru v dome prilieha podľa § 19 ods. 4 balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy. Pri určení preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zohľadnia mieru využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov.
Mimoriadny príspevok do fondu opráv
Mimoriadny príspevok do fondu opráv predstavuje jednorazovú platbu, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome uhrádzajú nad rámec bežných mesačných preddavkov. Dôvodom pre takýto vklad býva zvyčajne neočakávaná udalosť alebo potreba financovania rozsiahlejšej rekonštrukcie, na ktorú bežné prostriedky vo fonde nepostačujú.
Zákon explicitne nevylučuje možnosť jednorazového vkladu do fondu opráv. Dôležité je, aby bol takýto vklad primeraný pre všetky byty a v súlade s ustanoveniami § 10, najmä s ohľadom na veľkosť spoluvlastníckeho podielu.
Zákon však nevylučuje ani schválenie jednorazového príspevku do fondu, v prípade ak si to vzniknutá situácia vyžaduje.
Ak si teda vo vašom prípade vlastníci bytov a nebytových priestorov na schôdzi schválili navýšenie úhrad do fondu, je možné, že prihliadali na vyššie uvedené.
V prípade, že sa vami vyjadrený názor vo veci fondu s väčšinovým názorom vlastníkov vyjadreným pri prijímaní rozhodnutia nezhoduje, môžete ako tzv. prehlasovaný vlastník svoje argumenty predostrieť súdu. Svoje právo však musíte na súde uplatniť do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, inak zaniká. Pokiaľ ste sa o výsledku hlasovania z nejakého dôvodu nemohli dozvedieť, uplynie lehota pre podanie žaloby do troch mesiacov od oznámenia jeho výsledku.
Na aké účely sa fond používa?
Fond je potrebný predovšetkým na bežnú údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu. Vlastníci musia počítať aj s poruchami, alebo haváriami v dome, to znamená mať dostatočnú rezervu na financovanie takýchto prác. Prostriedky z fondu možno použiť na hradenie výdavkov spojených s:
- nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí a zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku (napr. úhrady za revízie a kontroly technických zariadení - výťahov, rozvodov plynu, elektriny, antény, bleskozvodov a pod.),
- obnovou, modernizáciou a rekonštrukciou domu (úhrady za materiál či práce),
- opravami balkónov, lodžií a tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu.
Len prechodne možno z fondu čerpať aj prostriedky na úhradu plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome, a to v prípade ich dočasného nedostatku (za účelom odvrátenia rizika prerušenia dodávok služieb, ktoré by hrozilo, ak by voči dodávateľom vznikol dlh). Po preklenutí nedostatku sa musia takto odčerpané prostriedky vrátiť do fondu.
Mimoriadny príspevok do fondu opráv je možné použiť na rôzne účely, napríklad:
- Havarijné stavy: Oprava strechy, kanalizácie alebo iných častí domu, ktoré sú v havarijnom stave.
- Rekonštrukcie: Obnova fasády, výmena okien, zateplenie domu.
- Modernizácie: Inštalácia nových výťahov, kamerového systému, solárnych panelov.
- Odstránenie systémových porúch: Revízie a odstránenie závad po revízii elektroinštalácie, bleskozvodov, prípadne nákup hasiacich prístrojov, vyčistenie kanalizácie.
- Iné investície: Napríklad do vodomerov.
Aké výhody majú vyššie platby do fondu?
Byty v domoch s dostatočným finančným krytím vo fonde a pravidelnou údržbou pôsobia atraktívnejšie pre kupcov. Predávajú sa rýchlejšie a za vyššiu cenu. Okrem iného zabezpečujú vyšší štandard bývania a v domoch, v ktorých vlastníci neváhali vynaložiť prostriedky na rekonštrukciu a pravidelnú údržbu, je komfort bývania neporovnateľne vyšší, než v domoch s nízkymi platbami do fondu.
Rýchle a kvalitné riešenie havárií v bytovom dome znamená, že vlastníci si nemusia vziať úver, ktorý prináša ďalšie náklady - úroky a záväzky na dlhé roky. Banky a ŠFRB (Štátny fond rozvoja bývania) pri rozhodovaní o poskytnutí úveru sledujú, aké príspevky vlastníci do fondu platia a aké zdroje bytový dom vo fonde má. Samozrejme, že vyššie zdroje v obidvoch položkách zvyšujú dôveryhodnosť splácania úveru a umožňujú získať výhodnejšie podmienky úveru.
Odporúča sa mať vo fonde aspoň 1 - 2 % z hodnoty domu ako rezervu (napr. ak má dom hodnotu 3 mil. €, rezerva 30 - 60 tis. €).
Ako sa o fonde rozhoduje?
Právo rozhodovať o fonde prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „fond opráv“ alebo „fond“) patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome. Títo určujú:
- preddavky do fondu opráv,
- účel použitia prostriedkov, ktoré do fondu patria,
- zásady hospodárenia s uvedenými prostriedkami,
- rozsah oprávnenia disponovať s prostriedkami.
Ide o rozhodnutia s nezanedbateľnými dopadmi, a to nielen na fungovanie celého domu, ale aj na jednotlivých vlastníkov. Zákon preto vyžaduje, aby boli prijaté nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých majiteľov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak by však vlastníci potrebovali zmeniť svoje rozhodnutie ohľadom fondu ešte pred uplynutím 1 roka od posledného platného hlasovania, vyžaduje sa pre prijatie nového rozhodnutia až súhlas dvojtretinovej väčšiny hlasov všetkých majiteľov.
Rozhodnutie vlastníkov o fonde prijaté v súlade so zákonom je pre vás záväzné, aj keď sa rozhodovacieho procesu dobrovoľne nezúčastníte.
Vlastníci môžu viazať určité sumy vo fonde prevádzky, údržby a opráv len na vymedzené účely. V tom prípade platí, že použitie týchto prostriedkov na iný účel je možné len na základe nového hlasovania vlastníkov o zmene účelu použitia podľa § 14b ods. 1 písm.
Ak je rozsah dispozície s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy vymedzený len rámcovo, použitie týchto prostriedkov fondu vyžaduje predchádzajúce schválenie vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm.
Informácie a kontrola
V zmysle § 9 ods. 5 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sú spoločenstvo a správca povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie; pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu.
V zmysle § 11 ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „ Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv a robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.“
Z vyššie uvedeného vyplýva, že máte právo na informácie týkajúce sa financií spoločenstva.
Správca aj spoločenstvo musia vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Ak dom spravuje správca a vyúčtovanie v uvedenej lehote vlastníkom nepredloží, nemá až do predloženia nárok na platby za správu.
V prípade, že chcete nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa čerpania fondu a prípadne si z neho robiť kópie, musí vám to spoločenstvo (resp. správca) umožniť.
Ako sa zbaviť vlhkosti v dome (NA CHALUPE)
Neplatiči a sankcie
Častým a vážnym problémom hospodárenia spoločenstiev sú vlastníci - neplatiči, na ktorých doplácajú ostatní obyvatelia domu. Vo väčšine prípadov sa takéto nedoplatky uhrádzajú z fondu opráv, keďže ostatné platby spoločenstva sú predmetom ročného vyúčtovania. Pri splatení dlhu sa tieto prostriedky vrátia späť do fondu opráv.
Správca alebo spoločenstvo môžu na účel ochrany majetku vlastníkov zverejňovať zoznam tých, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň v sume trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia.
V krajnom prípade sa problém s neplatičmi rieši súdnou cestou alebo dražbou bytu.
tags: #mimoriadny #prispevok #do #fondu #oprav