Vstup do samostatného života a zabezpečenie vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí dôležitým krokom. Financovanie nehnuteľnosti prostredníctvom hypotéky je bežným riešením, avšak orientácia v ponukách a podmienkach môže byť komplikovaná. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o hypotékach pre mladých, s dôrazom na podmienky, príspevky a možnosti financovania, vrátane hypoték s postupným čerpaním a aktuálnych zmien v štátnej podpore. Po ukončení štúdia a nástupe do zamestnania prichádza čas, kedy mladí ľudia začínajú uvažovať o osamostatnení sa a kúpe vlastného bývania. Ak máte jasnú predstavu o svojom vysnívanom bývaní, ale neviete, ako ho financovať, hypotéka pre mladých môže byť riešením.
Čo je hypotéka pre mladých?
Hypotekárny úver pre mladých je rovnaká forma hypotekárneho úveru, akú nájdete bežne v ponukách bánk. Na rozdiel od klasickej hypotéky je hypotéka pre mladých zvýhodnená o daňový bonus, ktorý si mladí môžu uplatniť v daňovom priznaní.
Historické zmeny v štátnej podpore
Do 31.12.2017 bolo možné požiadať o hypotéku so štátnym príspevkom. Ten spočíval v možnosti zníženia úrokovej sadzby až o 3 %, maximálne však do výšky 50 000 €. Hypotéka pre mladých so štátnym príspevkom sa dnes už neposkytuje.
Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fungovala do 31.12.2017 a možno ju považovať za historicky najvýhodnejšiu hypotéku vôbec. Štát bonifikoval hypotéku klienta maximálne do výšky 50 000 € znížením úrokovej sadzby o 2 % a banky znižovala sadzbu o 1 %, t.j. dokopy o 3 %. Výsledkom bolo, že klient preplatil za 5 rokov na úrokoch iba niečo cez 150 €! Problém však bol v tom, že banky si rozlične vykladali spôsob bonifikácie, čo spôsobovalo, že rozdiely v zostatkoch medzi bankami po 5 rokoch splácania boli aj vyše 3000 €. Práve to bol dôvod, prečo došlo k zmene, bolo totiž jasne zrovnať podmienky medzi bankami.
Od 1.1.2018 ju nahradil daňový bonus zo zaplatených úrokov. Okrem formy príspevku bol však rozdiel aj v niečom inom. Pri starom modeli štátneho príspevku pre mladých posudzovala splnenie všetkých podmienok banka. Skúmala vek klienta, účel hypotéky aj jeho príjem za predchádzajúci kalendárny rok formou dokladovania ročného zúčtovania dane. A zníženú splátku o príspevok štátu a banky mal klient pri starom modeli hneď po schválení hypotéky. Pri aktuálnom modeli daňového bonusu skúma banka len vek a účel hypotéky, na základe ktorých buď schváli hypotéku aj s daňovým bonusom, alebo bez neho. Ak však aj schváli hypotéku s daňovým bonusom, neznamená to ešte, že daňový bonus na zaplatené úroky automaticky získavate, pretože až následne pri podaní ročného zúčtovania dane resp.
Aktuálne možnosti štátnej podpory pre mladých (od roku 2024)
Štátny príspevok pre mladých pokračuje so zmenami. Štát bude ponúkať zvýhodnenie hypoték pre mladých žiadateľov aj v roku 2024. Hypotéka pre mladých formou daňového bonusu na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50 % zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok. Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke. Maximálna výška daňového bonusu pre mladých sa zvýši z pôvodných 2.000 € na novú sumu 6.000 €. Spolu teda štát prispeje mladým maximálne 6.000 €.
Podmienky pre získanie daňového bonusu (od roku 2024)
- Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok veku a neprekročený 35. rok veku).
- Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 pre žiadosti podané v roku 2025 je 2374,4 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná, t. j. 4748,8 €. Naopak do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu - rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod.
- Úver musí byť poskytnutý na nadobudnutie, výstavbu alebo rekonštrukciu tuzemskej nehnuteľnosti určenej na bývanie.
- Pribudla podmienka trvalého pobytu vo financovanej nehnuteľnosti. Po novom tak bude potrebné splniť aj podmienku zriadenia trvalého pobytu v nehnuteľnosti, na hypotéku ktorej žiadate príspevok pre mladých. Nebude teda možné uplatniť si príspevok na nehnuteľnosť, v ktorej nebývate, alebo ktorú prenajímate.
- Ruší sa maximálny limit výšky úveru v sume 50.000 €. Doteraz ste si mohli uplatniť si štátny príspevok len na časť hypotéky do výšky 50.000 €. Tento limit sa zmenou zákona ruší. Štátny príspevok tak bude možné uplatniť aj na celú výšku hypotéky.
Možnosti získania daňového bonusu aj pri nesplnení podmienok
- V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6-násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2-násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru. Pozor, tento krok odporúčam robiť len naozaj blízkym osobám resp. osobám, ktoré si maximálne dôverujú, napr.
- Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2-násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6-násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr. 99 % a druhý z dvojice len 1 %.
- Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie.
Hypotéka pre zahraničných - 4 tipy ako získať úver
Ako si uplatniť daňový bonus
Klienti s nárokom na príspevok pre mladých dostanú z banky potvrdenie o výške zaplatených úrokoch daného kalendárneho roka. Pre uplatnenie daňového bonusu na zaplatené úroky, nie je stanovená minimálna hranica zdaniteľného príjmu, daňovník si môže daňový bonus na zaplatené úroky uplatniť aj v prípade, že nedosiahol za príslušné zdaňovacie obdobie žiadne zdaniteľné príjmy. Nárok si môže daňovník uplatniť cez daňové priznanie k dani z príjmov FO typ.
Pokiaľ si o daňový bonus na zaplatené úroky budete žiadať prvou formou t.j. prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane, nezabudnite, že povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február. Pokiaľ si o daňový bonus budete žiadať podávaním daňového priznania, aj tu je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky, avšak keďže termín na podanie daňového priznania je až 31. marca, máte na jeho podanie o niečo viac času.
O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky sa znižuje vaša daň. Pokiaľ ste zamestnancom, štát vám de facto daňový bonus vyplatí, nakoľko každý mesiac platíte preddavky na daň z príjmu. Pokiaľ ste živnostník o výšku daňového bonusu zaplatíte nižšiu daň z príjmu.
Potvrdenie o výške zaplatených úrokov z bánk
Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky a v niektorých bankách je nutné oň požiadať a to aj v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na vydanie tohto potvrdenia až 30 dní.
- VÚB banka: klienti s Internetbankingom (IB) majú „potvrdenie“ vygenerované k ultimu roka k dispozícii na stiahnutie aj v IB, v časti „Moje dokumenty“, resp. „Zmluvná dokumentácia“ / ak klient nemá IB, resp.
- UniCredit: v prípade produktu U - Hypotéka pre mladých banka potvrdenie zašle automaticky do 31.1.
- Prima banka: tlačivo bude banka vystavovať automaticky bezplatne do schránky správ Internet bankingu hlavného dlžníka. V prípade, ak hlavný dlžník nemá zriadený IB, potvrdenie banka zašle tiež bez poplatku poštou na korešpondenčnú adresu hlavného dlžníka. Potvrdenie sa bude generovať automaticky každoročne k dátumu 15.1.
- mBank: o potvrdenie je potrebné požiadať osobne na pobočke resp.
Časté chyby pri uplatňovaní daňového bonusu
Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky. Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtom mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období. V praxi to znamená, že za prvý kalendárny rok splácania si vie klient nárokovať na daňový bonus vo výške maximálne 700 € ((1200 € / 12) * 7), keďže v prvom roku splácania začal splácať úrok až v júni tj dokopy 7 mesiacov.
Typy úverov na bývanie a súvisiace produkty
Štandardná hypotéka na rekonštrukciu
Rekonštrukcia býva často nákladná investícia. Preto sa zväčša financuje hypotékou, pričom sa v prospech banky založí rekonštruovaná nehnuteľnosť. Ide o špecifické úverové produkty, ktoré banky poskytujú na financovanie renovácií a úprav nehnuteľností. Tieto úvery môžu byť prispôsobené potrebám klienta.
Americká hypotéka
Americká hypotéka je špeciálny druh úveru, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou, no na rozdiel od klasickej hypotéky nie je účelovo viazaný. To znamená, že peniaze z americkej hypotéky môžeš použiť na čokoľvek - kúpu auta, rekonštrukciu, vyplatenie iných dlhov či dokonca cestovanie. Netreba, ale zabúdať na pravidlo o dobrom a zlom dlhu.
Stavebné sporenie
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok Vám štát poskytne štátnu prémiu. Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov, plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne stavebnému sporiteľovi na jednu zmluvu o stavebnom sporení po splnení zákonom stanovených podmienok, resp. ak sporiteľ nedodží stanovené podmienky, nárok na štátnu prémiu mu zaniká. Jednou z podmienok je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Ak chce stavebný sporiteľ v roku 2024 získať štátnu prémiu v plnej výške 70 eur, musí v roku 2024 vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čiže 83,33 eur mesačne. Tieto finančné prostriedky môže sporiteľ vkladať priebežne, ale napr. aj jednorazovo v priebehu kalendárneho roka. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete použiť na financovanie vášho bývania.
Mladomanželský úver
Ide o úver, na získanie ktorého prvou podmienkou je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve budú vystupovať ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu mladomanželského úveru prostredníctvom banky, v ktorej si plánujú čerpať úver. Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve.
Hypotéka s postupným čerpaním
Pri porovnávaní hypoték sa môžete stretnúť s viacerými ponukami. K obľúbeným typom, určeným hlavne na stavbu domu, sa radí hypotéka s postupným čerpaním. Môžete stavať dom, kúpiť dom alebo byt, rekonštruovať dom alebo byt. V takýchto prípadoch je možné vybrať si dva typy čerpania hypotéky. Peniaze získate buď hneď, alebo ich budete dostávať po častiach, inak povedané, v tranžiach.
Jednorazové vs. Postupné čerpanie
Jednorazové čerpanie využívajú ľudia pri kúpe bytu či domu. Peniaze potrebujú naraz, aby si mohli nehnuteľnosť dovoliť, prípadne túto možnosť využívajú pri refinancovaní úveru. Jednorazové čerpanie je klasikou a pozná ho každý. Po splnení všetkých podmienok a podpísaní dokumentov vám budú financie prevedené na účet.
Na druhej strane, postupné čerpanie využívajú klienti, ktorí plánujú stavať alebo rekonštruovať. Ide o výhodnejšiu možnosť. Na účet vám financie pribudnú na viackrát. Takýmto spôsobom si budete môcť omnoho jednoduchšie rozložiť svoje výdavky, a tiež celý proces. Jednotlivé čerpania sa nazývajú tranže a bude ich toľko, koľko si dohodnete s bankou. Vo väčšine prípadov ide o 3 - 5 tranží. Nejde teda o čerpanie každý mesiac alebo dva.
Splácanie hypotéky s postupným čerpaním
Splácanie bežnej, jednorazovo vyplatenej hypotéky, je jednoduché. Peniaze dostanete na účet a následne začnete mesačne splácať určitú sumu. Pri splácaní hypotéky s postupným čerpaním je prax trochu iná. V čase čerpania úveru väčšina bánk účtuje klientom len úroky z vyčerpanej sumy úveru. Tranže bývajú čerpané 3 - 5 krát počas obdobia 18 mesiacov. V tomto období tak platíte len úrok zo sumy, ktorú ste zatiaľ vyčerpali. V zmluve o hypotéke máte určené percento úroku, ktoré sa pri splácaní môže zdať vyššie. Dôvodom je, že obdobie splácania sa kráti o spomínaných 18 mesiacov, prípadne inú dobu, kedy čerpáte tranže. Výška splátok sa tak musí rozrátať na mesiace, ktoré zostali, bez obdobia, kedy ste čerpali tranže.
Ako získať hypotéku s postupným čerpaním?
Hypotéka s postupným čerpaním sa dostáva pomerne jednoducho. Ide o bežnú hypotéku. Odlišné je len to, akým spôsobom získate finančné prostriedky.
- Prvým krokom je porovnanie jednotlivých ponúk.
- Druhým krokom je podanie žiadosti vo vami vybranej banke a predkladanie rozpočtu na stavbu alebo rekonštrukciu. Plus, fotografie o stave nehnuteľnosti pred poskytnutím hypotéky.
- Po vyplnení všetkých dokumentov si vás banka overí. Overovať bude hneď niekoľko vecí, a to: váš príjem, vášho zamestnávateľa, register dlžníkov, vaše dlhy, záväzky, exekúcie, vašu nehnuteľnosť (na založenie).
Okrem tohto príjmu však banky berú do úvahy aj ďalšie typy, a to: príjem z podnikania, príjem z prenájmu nehnuteľnosti, prídavky na deti, rodičovský príspevok, príjem z dôchodku. Pri študentoch berú niektoré banky do úvahy aj štipendiá. Nie je to ale pravidlom. Preto sa vopred vždy informujte. Pri hypotékach platí, že vyšší príjem a trvalý pracovný pomer sú výhodou. Pre banky predstavujú stabilitu a bezpečnosť. Môžete s nimi preto získať výhodnejšiu ponuku. Presný opak platí v spojitosti s registrom dlžníkov a dlhmi či záväzkami. Ak ste zapísaní v registri, hypotéku nezískate. Veľmi ťažko sa dostane aj vtedy, keď si neplníte iné finančné záväzky. Samozrejme, dôležitá je tiež samotná nehnuteľnosť, ktorú plánujete založiť.
Keď je všetko overené a banka hypotéku schváli, peniaze získate do niekoľkých dní. Následne ich môžete využívať. Tu prichádza rozdiel v jednorazovom a postupnom čerpaní. Na účet vám nepríde celá čiastka, ale len určitá časť.
Výhody a nevýhody hypotéky s postupným čerpaním
Výhody
- Financie dostávate postupne, viete si ich prakticky rozložiť na jednotlivé obdobia.
- Výhodná je tiež pre tých, ktorí nemajú čo založiť. Banka uvoľňuje financie postupne, na základe toho, ako rastie vaša stavba, ktorá je následne založená.
Nevýhody
- Pri stavaní sa nemusí vždy všetko podariť. Niektoré veci jednoducho nejdú podľa plánu a trvajú dlhšie, ako sa očakávalo, prípadne sú finančne náročnejšie. V takej situácii nemáte všetky finančné prostriedky, čo dokáže skomplikovať celý proces.
Banky s hypotékou s postupným čerpaním
Pri hľadaní hypoték s postupným čerpaním sa stretnete s viacerými bankami, ktoré vám ich poskytnú:
- ČSOB: poskytuje hypotéku s postupným čerpaním s maximálnym počtom 6 tranží. Na jej získanie stačí predložiť len fotografie. V prvej tranži vám poskytne 70 - 90 % z hodnoty pozemku. Výška ďalšej tranže závisí od schváleného LTV.
- UniCredit Bank: umožňuje klientom využiť maximálne 6 tranží. V prvej tranži poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Suma sa následne počíta podľa schváleného LTV. Na získanie hypotéky vám budú stačiť fotografie a obhliadka nehnuteľnosti.
- Tatra banka: má prísnejšie pravidlá. V prvej tranži poskytuje len 60 % z hodnoty pozemku. Ďalšie tranže sa odvíjajú od schváleného LTV. Výhodou však je, že ako jediná umožňuje ich neobmedzený počet. Na získanie hypotéky budete potrebovať fotografie nehnuteľnosti a súpis prác.
- VÚB: má maximálny počet tranží 6 a v prvej poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Na získanie hypotéky budete potrebovať len fotografie nehnuteľnosti.
UniCredit Bank a hypotéky pre mladých
V prípade produktu U - Hypotéka pre mladých banka potvrdenie zašle automaticky do 31.1. UniCredit Bank umožňuje klientom využiť maximálne 6 tranží. V prvej tranži poskytuje 70 % z hodnoty pozemku. Suma sa následne počíta podľa schváleného LTV. Na získanie hypotéky vám budú stačiť fotografie a obhliadka nehnuteľnosti.
Skúsenosti klientov s UniCredit Bank
Skúsenosti klientov s UniCredit Bank sa rôznia. Niektorí klienti sú s bankou spokojní a odporúčajú ju, iní majú negatívne skúsenosti a upozorňujú na rôzne problémy. Medzi časté problémy, na ktoré klienti upozorňujú, patria:
- Poistenie úveru: UniCredit Bank vyžaduje zaplatenie poistenia úveru vopred, čo predstavuje 3 % z výšky úveru. Klienti upozorňujú, že toto poistenie je nevýhodné a že po skončení fixácie, keď už klient nie je poistený, stále platí poistenie.
- Úrokové sadzby: Niektorí klienti tvrdia, že úrokové sadzby ponúkané UniCredit Bank sú zavádzajúce a že konečná úroková sadzba je vyššia ako pôvodne ponúkaná.
- Schvaľovací proces: Niektorí klienti sa sťažujú na dlhý schvaľovací proces a nedostatočnú komunikáciu zo strany banky.
- Podmienky úročenia: Niektorí finanční poradcovia upozorňujú na to, že v banke, kde je nižšia úroková sadzba, je po 3 alebo 5 rokoch pri výročí fixácie výška istiny vyššia ako v banke s vyššou úrokovou sadzbou.
Kedy požiadať banku o zníženie úrokov na hypotéke?
ECB (európska centrálna banka) postupne znižuje úrokové sadzby. To zvykne mať za následok aj znižovanie úrokov v bankách na SR. Ak máte vyšší úrok ako súčasne ponúka trh, tak zrejme zvažujete, že požiadate banku o jeho zníženie. Najhoršie obdobie s vysokými úrokmi je pravdepodobne za nami. Európska centrálna banka ohlásila na rok 2024-2025 postupné uvoľňovanie a znižovanie úrokových sadzieb. Všetko ale bude záležať od vývoja inflácie v eurozóne.
Dôležitosť finančného poradenstva
Vašu hypotéku vždy riešte so skúseným odborníkom. Veľmi dôležitým faktorom v tejto oblasti sú informácie a kvalitná odbornosť. Nesnažím sa ľuďom len sprostredkovať úver, ale naučiť ich základné informácie, ktoré vedia využiť aj do budúcna. Oslovte finančného poradcu, ktorý Vám s tým pomôže. Urobí za Vás prieskum, vysvetlí Vám ponuky, tak aby ste im rozumeli. Prajeme veľa šťastia pri správnom rozhodovaní ako financovať vaše nové bývanie.