Čiastočný zápis geometrického plánu v katastri nehnuteľností: Komplexný sprievodca

Čiastočný zápis geometrického plánu je dôležitý proces v katastri nehnuteľností, ktorý umožňuje vlastníkom spolurozhodovať o kvalite evidencie ich pozemkov. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike, vychádzajúc z návrhu zákona o katastri nehnuteľností a o zmene niektorých zákonov.

Úvod do problematiky

Zmeny v organizácii miestnej štátnej správy viedli k potrebe vypracovať nový návrh katastrálneho zákona, ktorý predložil Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK SR). Tento návrh prináša viaceré zmeny a novinky, ktoré majú za cieľ zlepšiť fungovanie katastra nehnuteľností, zrýchliť a skvalitniť registráciu nehnuteľností, zlepšiť prístup k údajom a zvýšiť presnosť lokalizácie nehnuteľností. Jednou z kľúčových zmien je zavedenie inštitútu geometrického plánu a s ním spojený čiastočný zápis.

Cieľ Nového Katastrálneho Zákona

Návrh zákona má za cieľ:

• Precizovať definíciu základného pojmu „kataster nehnuteľností“ ako verejného registra o vybraných nehnuteľnostiach (pozemkoch, budovách, podzemných stavbách, bytoch a nebytových priestorov), ktorý zahŕňa súpis a popis týchto nehnuteľností, údaje o právach k nehnuteľnostiam, ako aj geometrické určenie pozemkov. Okrem toho spresňuje doterajšie definície pojmov a zavádza nové definície pojmov, ako napríklad pojmy: výmera pozemku, podrobný bod, budova, vlastnícka hranica, katastrálna mapa, iná oprávnená osoba, informačný systém katastra, atď.
• Sprehľadniť úpravu práv a povinností na úseku katastra nehnuteľností. V nadväznosti na úlohy a poslanie katastra nehnuteľností jednoznačne definuje, čo je „predmetom katastra“. V katastri sa budú evidovať len také nehnuteľnosti a práva k týmto nehnuteľnostiam, ktoré sú v katastrálnom zákone presne vymedzené. Vkladom do katastra nehnuteľností sa nadobudne vlastnícke právo iba k tým nehnuteľnostiam, ktoré sú predmetom katastra.
• Vytvoriť jednotnú právnu úpravu, ktorá sa vzťahuje na geodetické a kartografické činnosti na úseku katastra. Oproti doterajšiemu stavu nové riešenie predstavuje samostatná časť, ktorá je venovaná geodetickým a kartografickým činnostiam, spôsobilosti na ich vykonávanie, vrátane overenia osobitnej odbornej spôsobilosti na autorizačné a úradné overovanie výsledkov geodetických a kartografických činností na úseku katastra a to prostredníctvom kvalifikačnej skúšky.
• Vytvoriť legislatívne podmienky na zlepšenie fungovania katastra nehnuteľností so zohľadnením požiadaviek z praxe. Dôjde k zavedeniu nových osobitných druhov katastrálneho konania a to: Doplnenie alebo zmena evidovaných údajov o vlastníkovi, inej oprávnenej osobe alebo o nehnuteľnosti a Prešetrovanie údajov katastra.
• Zrýchliť a skvalitniť registráciu nehnuteľností. Skvalitnenie registrácie sa odráža aj v zavedení nových prvkov ochrany vlastníka pri prevode nehnuteľnosti a to napríklad doručovaním písomností pôvodnému vlastníkovi vždy, aj v prípade, že bude v konaní o vklade alebo pri uzavretí vkladovej listiny zastúpený splnomocnencom.
• Zlepšiť prístup k údajom evidovaným v katastri nehnuteľností. Obsahom katastra sú všetky údaje o nehnuteľnostiach, ktoré sú dôležité pre identifikovanie konkrétnej nehnuteľnosti, jej popísanie a opísanie, identifikačné údaje o vlastníkoch a iných oprávnených osobách, vrátane iných identifikačných údajov, ktoré môžu byť dôležité pre evidenciu. Novinkou je zavedenie evidencie cien nehnuteľností do obsahu katastra, čo umožní získať prehľad o vývoji cien nehnuteľností. Návrhom zákona sa zavádza aj nový výstup z katastra, ktorým je súpis nehnuteľností, ktorý bude obsahovať zoznam všetkých nehnuteľností jedného vlastníka, správcu, alebo nájomcu z celého územia SR.
• Zvýšiť presnosť a lokalizačnú istotu polohy a tvaru nehnuteľností na zemskom povrchu.
• Vykonať nevyhnutné kroky súvisiace s oblasťou elektronizácie katastra nehnuteľností. Dôjde k realizácii projektu „Operačný program informatizácie spoločnosti - Elektronické služby katastra nehnuteľností“. Cieľom tohto projektu je vybudovať centrálny informačný systém katastra nehnuteľností, ktorý bude poskytovať elektronické služby pre verejnosť, ale aj pre orgány štátnej a verejnej správy a samosprávy. Zavedie sa využívanie moderných informačných a komunikačných technológii. Elektronickou cestou bude možné poskytovať aj údaje z katastra použiteľné na právne úkony.
• Rozšíriť pôvodné dôvody prerušenia a zastavenia konania o návrhu na vklad. Po novom dôvodom prerušenia konania o návrhu na vklad je doručenie protestu prokurátora alebo žaloby podľa Občianskeho súdneho poriadku. Takisto dôvodom na prerušenie konania je aj prípad, ak účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad. Konanie o vklade sa preruší aj vtedy, keď konaniu predchádza skôr začaté konanie o vklade alebo konanie o zázname.
• Konanie o oprave chyby. Návrh katastrálneho zákona zavádza nové možnosti na opravu chýb, pretože v doterajšej právnej úprave absentovali. Cieľ tohto konania je zefektívniť činnosť katastra a docieliť, aby kataster obsahoval pravdivé údaje.
• Rozdelenie geodetických a kartografických činností. Významnou zmenou, ktorú návrh katastrálneho zákona prináša je rozdelenie geodetických a kartografických činností na kategóriu geodetických a kartografických činností vykonávaných pre kataster nehnuteľností. Prax preukázala nevhodnosť rozdelenia právnej úpravy týkajúcej sa predmetu práva, ktorým je pozemok a úpravy jeho geometricky správneho určenia, medzi rôzne právne predpisy. Táto problematika je navzájom veľmi prepojená a súčasne s návrhom katastrálneho zákona je predkladaný aj návrh zákona o geodézii a kartografii, pretože je vhodné upraviť ich komplexne v jednom právnom predpise.
• Zoznam autorizovaných geodetov a kartografov a autorizačné pečiatky. Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky bude po novom viesť zoznam autorizovaných geodetov a kartografov na vykonávanie geodetických a kartografických činností na úseku katastra. Okrem toho bude vydávať aj autorizačné pečiatky.

Geometrický plán a jeho význam

Geometrický plán je technickým podkladom pre právne úkony, verejné listiny a iné listiny potvrdzujúce právo k nehnuteľnostiam. V skratke by sme mohli povedať, že geometrický plán je určitou mapou, na základe ktorej je presne vymedzené, kde sa nachádzajú hranice nehnuteľností, či už pozemkov, stavieb alebo rôznych vedení. Návrh katastrálneho zákona zavádza inštitút geometrického plánu na určenie hranice pozemku v referenčnom geodetickom systéme na určovanie polohy. Doteraz nebolo možné vyhotoviť a do katastra zapísať geometrický plán, ktorý by neslúžil na rozdeľovanie pozemkov, na ich zlučovanie, alebo na iný účel ako je faktická zmena hranice pozemkov. Takýto druh geometrického plánu umožní vlastníkom pozemkov spolurozhodovať o tom, ako kvalitne bude ich pozemok evidovaný v katastri a teda s akou istotou budú v prípade potreby rekonštruovateľné jeho hranice v teréne. Zmerať naraz všetky pozemky v krajine je nemožné, preto tento inštitút bude v jeho zrode viac v réžii vlastníkov. Postupom času dôjde k zameraniu celého územia SR.

Obsah geometrického plánu

Geometrický plán sa skladá z viacerých častí, ktoré komplexne popisujú a graficky znázorňujú zmeny na nehnuteľnosti. Sú to:

1. Popisové pole: Prvá stránka geometrického plánu, ktorá obsahuje informácie o tom, kto geometrický plán vyhotovil, v akom katastrálnom území bol vyhotovený a na aký účel. Obsahuje aj polia na autorizačné a úradné overenie.
2. Grafické znázornenie: Samotná mapa geometrického plánu, vyhotovená vo vhodne zvolenej mierke. Pre prehľadnosť sa zobrazuje vždy celé okolie záujmovej oblasti. Geometrické plány sú dvojfarebné: červenou farbou sa znázorňujú nové hranice, nové body, texty parcelných čísel a symboly; čiernou farbou je znázornený doterajší stav. V plánoch sa používajú rôzne predpísané čiary pre znázornenie, napr. tenká plná červená čiara pre nové hranice a tenká prerušovaná čierna čiara pre hranice pôvodných pozemkov.
3. Výkaz výmer: Posledná stránka geometrického plánu, ktorá znázorňuje doterajší stav katastra nehnuteľností a navrhovaný stav. Obsahuje kompletnú špecifikáciu od listu vlastníctva, cez číslo parcely, druh pozemku až po samotnú výmeru. V novom stave je uvádzaný aj vlastník, avšak táto kolónka má čisto informatívny charakter.

Platnosť a podklady pre vyhotovenie

Platnosť geometrického plánu nie je obmedzená, základom je, aby geometrický plán v časti výkaz výmer vychádzal z doterajšieho stavu katastra nehnuteľností v okamihu overenia geometrického plánu. Nie je pravda, že geometrický plán starší ako rok alebo povedzme päť rokov nie je zapísateľný do katastra nehnuteľností. Samotný objednávateľ geometrického plánu dokáže často pomôcť s vyhotovením, pokiaľ je schopný dodať podklady, ktoré on sám už má. Základným podkladom sú údaje súboru geometrických informácií (zjednodušene katastrálna mapa a mapa určeného operátu) a súbor popisných informácií (údaje o listoch vlastníctva). Podľa druhu meračských prác sa často používajú aj oveľa staršie údaje a staršie mapové operáty - pozemkovo-knižná mapa, mapa evidencie nehnuteľností a všetky druhy verejných a iných listín, ktoré potvrdzujú práva k nehnuteľnostiam. Pri určovaní vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam je ideálne poznať celú históriu daného pozemku až po dobu Márie Terézie, údaje o tom, kto tento pozemok vlastnil, či bol rozdeľovaný alebo sceľovaný s inými pozemkami a kedy bol predmetom prevodu.

Overenie geometrického plánu: Krok k zápisu

Pred samotným zápisom do katastra nehnuteľností musí byť geometrický plán riadne overený. Toto overenie má dve kľúčové úrovne:

• Autorizačné overenie geodetom: Geodet, ktorý plán vyhotovil, ho autorizačne overí svojím podpisom a odtlačkom pečiatky. Týmto potvrdzuje, že plán bol vypracovaný v súlade s technickými normami a predpismi.
• Úradné overenie správou katastra: Následne musí byť geometrický plán úradne overený príslušnou správou katastra. Toto overenie sa prejavuje formou pečiatok so štátnym znakom priamo na rozpiske geometrického plánu. Správa katastra týmto potvrdzuje, že plán je použiteľný ako podklad pre zmeny v katastri.

Je dôležité si uvedomiť, že samotný vyhotovený a overený geometrický plán nie je automaticky zapísaný v katastri. Mnohí objednávatelia sa mylne domnievajú, že po prevzatí plánu je všetko vybavené. Geometrický plán je len technickým podkladom; na zmenu v katastri je potrebný ďalší proces. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán je použiteľný na ďalšie úkony.

Postup zápisu geometrického plánu do katastra

Postup zápisu geometrického plánu do katastra nehnuteľností závisí od konkrétneho účelu, na ktorý bol plán vyhotovený, a od toho, či dôjde k zmene vlastníckych práv. Rozlišujeme dva hlavné scenáre:

1. Žiadosť o zápis geometrického plánu (bez zmeny vlastníka)

V situáciách, kedy po rozdelení, úprave alebo zameraní pozemku či stavby, ostávajú novo vzniknuté parcely alebo zmenené časti nehnuteľností vo vlastníctve toho istého subjektu, nie je potrebné podávať návrh na vklad. V takom prípade postačí:

• Doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis geometrického plánu.
• Táto žiadosť je v podstate záznamovou listinou, ktorá informuje kataster o technickej zmene.
• Na podanie tejto žiadosti sa nevyžadujú žiadne kolky.
• Podpisy na žiadosti zvyčajne netreba overovať.

Príklady:

• Rozdelenie pozemku, kde všetky nové parcely ostávajú v majetku pôvodného vlastníka.
• Zameranie stavby, ktorá je už na pozemku vo vlastníctve stavebníka.
• Úprava hranice medzi dvoma parcelami, ktoré patria jednému vlastníkovi.

2. Návrh na vklad do katastra (so zmenou vlastníka)

Ak v dôsledku zápisu geometrického plánu dôjde k zmene vlastníckych práv - napríklad pri rozdelení pozemku na predaj, pri darovaní časti pozemku, alebo pri vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, kedy sa pôvodný pozemok rozdelí a jednotlivé časti prejdú do výlučného vlastníctva spoluvlastníkov - postup je nasledovný:

• Geometrický plán sa zapíše do katastra nehnuteľností formou vkladu.
• Katastrálnemu odboru je potrebné doručiť Návrh na vklad.
• K návrhu na vklad sa prikladajú ďalšie dokumenty v závislosti od právneho úkonu, napríklad:
  • Kúpna zmluva: Ak sa nová parcela predáva.
  • Darovacia zmluva: Ak sa nová parcela daruje.
  • Zámenná zmluva: Ak dochádza k výmene parciel.
  • Dohoda o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva: V prípade vysporiadania spoluvlastníckych podielov.

V geometrickom pláne sú v tomto prípade často definované aj nové vlastnícke práva k pozemkom, na ktorých sa nachádzajú stavby, ktoré ešte nie sú zapísané na liste vlastníctva a je potrebné ich vysporiadať. Najčastejším prípadom je vysporiadanie a následný výkup častí pozemkov, kde sa geometrický plán zapíše do katastra vkladom prostredníctvom kúpno-predajnej zmluvy.

Zápis stavby do katastra pomocou geometrického plánu

Geometrický plán je kľúčový aj pri zápise rôznych typov stavieb do katastra nehnuteľností. Postup sa líši v závislosti od stavu stavby a dátumu jej kolaudácie.

Zápis rozostavanej stavby

Aj keď stavba ešte nie je dokončená, je možné ju zaznačiť v katastri pomocou geometrického plánu. Tento zápis je dôležitý napríklad pre získanie stavebného povolenia alebo pre účely hypotekárneho financovania.

• Geodet zameria stavbu na pozemku a v geometrickom pláne ju vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku, pričom aj určí jej výmeru.
• Ak už stavba v doterajšom stave má parcelné číslo, vyznačí sa iba zmena jej obvodu.
• Keďže ide len o zmenu v katastri v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sú bez zmeny, postačí na zápis geometrického plánu doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis rozostavanej stavby.

Zápis novej (skolaudovanej) stavby

Po dokončení a skolaudovaní stavby je potrebné ju zapísať do katastra. Geodet zameria stavbu na pozemku a v geometrickom pláne ju vyznačí spolu s novým parcelným číslom a druhom pozemku, pričom určí jej výmeru. Ak stavba už v doterajšom stave mala parcelné číslo, geometrický plán vyznačí len zmenu jej obvodu. Keďže ide o zmenu v obvode jedného vlastníka a vlastnícke práva sa nemenia, postačí doručiť katastrálnemu odboru Žiadosť o zápis novej stavby do katastra.

Zápis stavby skolaudovanej pred rokom 1976

Pre stavby, ktoré boli skolaudované pred 1. októbrom 1976, platia špecifické pravidlá. Tieto stavby často neboli riadne zapísané v katastri. Na ich zápis je potrebné použiť špecifickú Žiadosť o zápis stavby do katastra (skolaudovanej pred 1.10. 1976).

Konanie o zázname a čiastočný zápis

Návrh zákona zavádza aj možnosť čiastočného zápisu listiny doručenej na vykonanie záznamu. Ak sú podmienky na vykonanie záznamu splnené len z časti, vykoná sa záznam len v tejto časti a vyhotoví sa o tom úradný záznam. Plomba sa však zruší ku všetkým nehnuteľnostiam, ktorých sa listina týkala. Ak doručená listina nie je listinou, ktorá má byť v katastri zapísaná, prípadne ak neobsahuje všetky náležitosti stanovené zákonom, konanie o zázname môže byť ukončené aj nevykonaním záznamu. Zmeny v ustanoveniach konania o zázname a čiastočný zápis sú súčasťou snahy o zefektívnenie a sprehľadnenie procesov v katastri.

Bežné problémy a ich riešenia

V praxi sa stretávame s viacerými situáciami, kedy proces zápisu geometrického plánu viazne alebo nie je správne pochopený. Jedným z najčastejších problémov je, keď si klient po vyhotovení geometrického plánu myslí, že je všetko vybavené a nepredloží ho na zápis. Úradné overenie geometrického plánu je len potvrdením správy katastra, že geometrický plán je použiteľný na ďalšie úkony. Samotný zápis do katastra si vyžaduje podanie žiadosti alebo návrhu na vklad.

Čo robiť v prípade omeškania alebo nejasností?

Ak ste podali žiadosť o zápis geometrického plánu alebo návrh na vklad a po niekoľkých týždňoch nedostávate žiadne vyjadrenie, prípadne vidíte na liste vlastníctva plombu, je vhodné postupovať nasledovne:

• Kontaktujte správu katastra: Zistite stav vašej žiadosti telefonicky alebo osobne. Môže sa stať, že správa katastra potrebuje doplňujúce informácie alebo dokumenty, o ktorých ste nevedeli.
• Preverte si doručenie: Uistite sa, že vaša žiadosť bola riadne doručená a zaevidovaná.
• Pochopenie plomb: Plomba na liste vlastníctva (napr. značka "Z" alebo "V") signalizuje, že prebieha konanie o zmene údajov. Je to štandardný proces.
• Časový rámec: Doba spracovania žiadosti sa môže líšiť v závislosti od vyťaženosti správy katastra a zložitosti prípadu. Kataster má na zápis dva mesiace. Overenie GP na katastri trvá zhruba týždeň, ale to ešte nie je zápis. Ak to chcete stihnúť naozaj rýchlo, zaplaťte poplatok za urýchlený vklad.

tags: #ciastocny #zapis #geometrickeho #planu