Zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov je kľúčovou osobou v bytovom dome, ktorú si vlastníci volia na schôdzi nadpolovičnou väčšinou hlasov. Táto funkcia je legislatívne ukotvená v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zástupca vlastníkov zabezpečuje styk vlastníkov v bytovom dome so správcom, informuje ich o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky a údržby domu.
V praxi sa však často stretávame s otázkami ohľadom rozsahu jeho kompetencií a oprávnenosti jeho odmeny. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov v súlade so zmluvou o výkone správy a rozhodnutiami vlastníkov. Je dôležité zdôrazniť, že zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov podľa zákona. Medzi jeho typické povinnosti patrí:
- spolupráca so správcom pri tvorbe plánu opráv bytového domu,
- oznamovanie havarijných stavov správcovi bez zbytočného odkladu,
- doručovanie hromadnej korešpondencie vlastníkom a nájomcom bytov.
Ako Zlepšiť Svoju Komunikáciu ║ 5 TIPOV PRE SUPER KOMUNIKÁCIU
Ako sa určuje výška odmeny zástupcu?
O výške odmeny pre zástupcu vlastníkov rozhodujú vlastníci súhlasom nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zväčša je odmena určená výškou na byt a mesiac, napríklad 4 eurá na byt a mesiac, a takto to majú vlastníci stanovené aj v mesačnom zálohovom predpise. Spôsob, akým bude odmena tvorená, resp. rozrátavaná, je rovnako v kompetencii vlastníkov.
Z hľadiska spravodlivosti sa často vedie diskusia, či by sa poplatok nemal deliť počtom vlastníkov, aby každý platil rovnakú sumu, namiesto delenia podľa počtu bytov. Odmena môže byť rozrátavaná aj na byty, ale aj na vlastníkov, ani jeden spôsob nie je nesprávny. Ak máte pochybnosti o nastavení odmeňovania, môžete sa pokúsiť o zmenu spôsobu rozpočítavania na schôdzi vlastníkov.
| Spôsob rozpočítania | Charakteristika |
|---|---|
| Podľa počtu bytov | Najčastejšie využívaný spôsob, zohľadňuje administratívnu záťaž na bytovú jednotku. |
| Podľa počtu vlastníkov | Alternatívny spôsob, ktorý môže byť vnímaný ako spravodlivejší pri bytoch s viacerými spoluvlastníkmi. |
Právo vlastníka na informácie a kontrola činnosti
V zmysle zákona o vlastníctve bytov sú spoločenstvo a správca povinní umožniť vlastníkovi bytu na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastník má právo robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie. Ak máte podozrenie, že zástupca vlastníkov nekoná v súlade so svojimi povinnosťami alebo že jeho odmena nie je adekvátna vykonávanej činnosti, odporúča sa nasledujúci postup:
Na Vašom mieste by som požiadala predsedníčku k nahliadnutiu o týchto dokladov písomne, aby ste mali doklad. Ak ste nemali 3 roky zvolanú schôdzu vlastníkov, ide o porušenie povinnosti v zmysle zákona. Ak máte funkčnú radu ako kontrolný orgán spoločenstva, na tento problém najprv skúste upozorniť ju.
Je nevyhnutné pripomenúť, že výkon funkcie zástupcu vlastníkov nie je určený na nahrádzanie pracovného pomeru uzatvoreného pracovnou zmluvou. V prípade, ak je zástupca vlastníkov odmeňovaný na základe dohody o vykonaní práce alebo inej formy dohody, je potrebné brať do úvahy aj zákonné povinnosti týkajúce sa odvodového zaťaženia. Odmena dohodára môže podliehať odvodom do Sociálnej a zdravotnej poisťovne v závislosti od druhu dohody a splnenia podmienok pre uplatnenie odvodovej odpočítateľnej položky.