Úrokové sadzby na hypotékach sa neustále menia a to, čo bolo bežné pred rokmi, nemusí byť aktuálne dnes. Ak máte pocit, že platíte na svojej hypotéke vyšší úrok, ako je v súčasnosti na trhu, máte možnosť požiadať svoju banku o jeho prehodnotenie. V dnešnej dobe je bežné, že klienti bánk aktívne hľadajú spôsoby, ako optimalizovať svoje finančné záväzky. Jedným z najvýznamnejších je hypotéka, ktorá predstavuje dlhodobý úver s vplyvom na rodinný rozpočet. Úrokové sadzby sa vyvíjajú a je dôležité sledovať trh a reagovať na zmeny, ktoré môžu priniesť úsporu. Banky sami od seba neponúkajú zníženie úrokovej sadzby mimo výročia fixácie, preto je iniciatíva na strane klienta.
Prečo by ste mali požiadať o zníženie úroku?
- Potenciálna úspora: Nižší úrok znamená nižšie mesačné splátky a celkovú úsporu na úrokoch počas trvania hypotéky.
- Konkurenčný trh: Banky sú náchylnejšie dohodnúť sa na lepších podmienkach, pretože vedia, že klienti majú možnosť refinancovať hypotéku v inej banke.
- Preplácanie poplatkov za predčasné splatenie: Niektoré banky preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky, čo znižuje náklady pri prechode do inej banky.
Kedy požiadať o prehodnotenie úroku?
Ideálny čas na prehodnotenie úroku je vtedy, keď sú úrokové sadzby na trhu nižšie ako váš súčasný úrok. Je dôležité sledovať vývoj úrokových sadzieb a porovnať ich s vašou aktuálnou sadzbou. Ak máte úrok vyšší, ako sú najnižšie úroky na trhu, máte priestor si vyjednať lepšie podmienky. Úroky na hypotékach klesajú. Ak ste si brali hypotéku s úrokom 4-5 %, máte šancu výrazne znížiť splátku. Splátka, ktorá je o 50 - 100 eur nižšia, znamená v rodinnom rozpočte citeľnú finančnú rezervu.
Ako postupovať pri žiadosti o prehodnotenie úroku?
Máte dve hlavné cesty, ako stiahnuť úrok smerom nadol. Reštart hypotéky (rokovanie s vlastnou bankou počas fixácie) alebo refinancovanie (presun do inej banky). Ktorá cesta je tá správna? Odpoveď nie je vždy jednoznačná.
Reštart hypotéky (rokovanie s vlastnou bankou)
Zníženie úroku vo vlastnej banke je prvou, relatívne menej komplikovanou možnosťou. Ide o oficiálnu žiadosť o úpravu úrokovej sadzby na vašej existujúcej zmluve. Banky sa v princípe snažia udržať si dobrých klientov, a preto sú často (aj keď nie vždy) ochotné ponúknuť lepšie podmienky. Reštart hypotéky je prehodnotenie, t.j. zníženie úrokovej sadzby na už existujúcej hypotéke a počas trvania prebiehajúcej fixácie. Na základe zníženia úrokovej sadzby banka prepočíta aj novú mesačnú splátku a klient získava aj novú fixáciu.
Pred vstupom do jednania je dobré mať pripravený prehľad o situácii na trhu hypoték, prípadne mať spracované konkrétne ponuky od konkurencie. Klient si požiada na pobočke o reštart hypotéky, resp. prehodnotenie úrokovej sadzby a banka mu ponúkne nový úrok a fixáciu. Zaujímavosťou je, že u niektorých bánk dokáže klient získať reštartom nižšiu sadzbu ako keby žiadal novú hypotéku.
Výhody reštartu hypotéky
- Rýchlosť a minimum administratívy.
- Nie je nutné riešiť nanovo znalecký posudok či nové záložné zmluvy, čím klient usporí aj 100 €.
- Ušetrí sa poplatok za predčasné splatenie hypotéky.
- Klient získa novú fixáciu, ktorá nahradí pôvodnú.
Čo vám môže pomôcť pri jednaní s bankou?
Vaša hodnota pre banku rastie s každým ďalším produktom, ktorý v banke využívate. Banka sa na vás nepozerá len ako na hypotéku, ale ako na klienta, ktorý jej prináša zisk aj cez bežný účet, sporenie či poistné služby. Banky dnes kladú veľký dôraz na celkovú aktivitu klienta. Najlepšiu vyjednávaciu pozíciu majú tí, ktorí majú v banke vedený hlavný účet, pravidelný príjem a aktívne využívajú ďalšie produkty. Aby mal klient možnosť požiadať banku o prehodnotenie úrokovej sadzby, banka na to musí mať tzv. retenčné oddelenie. Cieľom retenčného oddelenia je udržať klienta v banke a zabrániť jeho odchodu ku konkurencii.
Poplatky spojené s reštartom hypotéky
Za túto zmenu si banky účtujú poplatok. Poplatky sú buď percentuálne (zo zostatku) alebo fixné. Pri hypotéke s vysokým zostatkom môže byť aj nízko vyzerajúci percentuálny poplatok v konečnom dôsledku oveľa drahší ako fixná. Zároveň platí, že na retenciu nie je zákonný nárok. Štandardne je poplatok maximálne 150 €, treba si preto prepočítať, či sa to oplatí.
Ako sa stavajú banky na Slovensku k reštartu hypotéky?
Hypotekárny trh na Slovensku po výraznom raste úrokových sadzieb v posledných rokoch postupne vstupuje do stabilnejšej fázy s miernym poklesom úrokových sadzieb. Banky opäť začínajú aktívne bojovať o klienta, čo vytvára priestor pre klienta na vyjednávanie lepších podmienok. Najnižšie hypotekárne sadzby sa v súčasnosti pohybujú približne od 3 % do 3,69 % ročne. Najnižšie úrokové sadzby získavajú klienti v rámci reštartu hypoték alebo refinancovania. Štyri najväčšie banky sledujú výšku úrokových sadzieb predovšetkým Prima banky, ktorá znižuje sadzby vždy medzi prvými bankami a stanovuje nové hranice.
VÚB banka
Patrí medzi banky s najnižšou sadzbou ponúkanou pri reštarte hypotéky (od 2,99 %), ak je klient zaradený na tzv. retenčnom zozname. Poplatok za reštart je stanovený ako 0,07 % zo zostatku istiny úveru.
Tatra banka
Momentálne patrí medzi banky, ktoré ponúkajú nižšie sadzby pri nových úveroch než pri existujúcich hypotékach.
ČSOB
Dlhodobo patrí medzi najsilnejšie banky v oblasti retencie klientov. Štandardný poplatok je 180 € a najnižší úrok, ktorý poskytuje, je vo výške 3,05%. V praxi je často priestor na individuálne vyjednávanie o poplatku za prehodnotenie úrokovej sadzby. Zároveň patrí k bankám, ktoré vedia preplatiť pokutu za predčasné splatenie hypotéky pri prechode klienta od konkurencie.
Prima banka
Nemá klasické retenčné oddelenie. V minulosti boli ponuky nižších sadzieb zasielané len vybraným klientom, nie plošne.
Refinancovanie hypotéky ako alternatíva
Ak vaša banka nie je ochotná znížiť vám úrok, refinancovanie hypotéky v inej banke môže byť výhodnou alternatívou. Refinancovanie znamená prenesenie hypotéky do novej banky, t.j. svoju existujúcu hypotéku predčasne splatíte novou, výhodnejšou hypotékou v inej banke. Hlavným cieľom je získať lepší úrok a znížiť tak celkové náklady na úver. Refinancovanie môžete riešiť buď v tej istej banke, kde máte pôvodnú hypotéku alebo môžete celý úver preniesť do novej banky, ktorá vám môže ponúknuť výhodnejšie podmienky. Výber banky závisí od vašej situácie a aktuálnych ponúk na trhu.
Na čo si dať pozor pri refinancovaní?
Aj v tomto prípade je nevyhnutné zohľadniť všetky náklady spojené s týmto procesom:
- Poplatok za predčasné splatenie mimo výročia fixácie: Toto je zvyčajne najvyššia položka. Zákon ju obmedzuje na maximálne 1 % zo zostatku vášho úveru. V snahe získať nového klienta sú niektoré banky ochotné preplatiť poplatok za predčasné splatenie alebo poskytnúť finančný bonus, napríklad vo forme vrátenia niekoľkých splátok. Tieto kampane môžu výrazne ovplyvniť celkovú výhodnosť refinancovania.
- Poplatok za spracovanie úveru: Dobrou správou je, že banky pri refinancovaní na tento poplatok zvyčajne poskytujú 100 % zľavu, aby prilákali nových klientov.
- Poplatok za znalecký posudok: Tento náklad môže vzniknúť, ak nová banka neakceptuje váš starý posudok alebo nevie hodnotu nehnuteľnosti určiť interne.
- Podmienky: Dôkladne si preštudujte podmienky nového úveru, ako napríklad úrokovú sadzbu, dobu splatnosti, výšku mesačných splátok a prípadné sankcie za predčasné splatenie.
- Výhodnosť: Uistite sa, že refinancovanie sa vám finančne vyplatí. Zvážte všetky náklady spojené s refinancovaním a porovnajte ich s úsporou na úrokoch.
Kedy refinancovanie nie je vhodné?
Pokiaľ máte na existujúcom úvere lepšie podmienky z pohľadu úrokovej sadzby ako sú aktuálne trhové, táto alternatíva nie je pre vás vhodná, nakoľko refinancovaním úveru spolu s navýšením by ste získali horšie podmienky.
Nová hypotéka s účelom navýšenia
Druhým spôsobom, ako získať peniaze navyše pri existujúcej hypotéke, je požiadať o novú samostatnú hypotéku. Tým pádom má klient dve samostatné hypotéky, pričom podmienky na pôvodnej hypotéke zostávajú nedotknuté a nová hypotéka bude s aktuálnymi trhovými podmienkami.
- Máte na výber len jednu banku: Nový úver musíte žiadať len v banke, v ktorej už máte existujúcu hypotéku. Dôvodom je skutočnosť, že nehnuteľnosť, ktorá slúži ako zabezpečenie, je už založená v prospech tejto banky a banky medzi sebou neakceptujú záložné práva.
- Účel novej hypotéky: Pri žiadosti o novú hypotéku musíte banke preukázať účel, na ktorý si daný úver beriete. Môže sa jednať buď o bezúčel, tzv. americkú hypotéku, kúpu nehnuteľnosti alebo rekonštrukciu.
Požiadať o nový samostatný úver k existujúcej hypotéke odporúčam všetkým, ktorí majú na svojej pôvodnej hypotéke nízky úrok v porovnaní s aktuálnymi podmienkami na trhu. Ak by ste sa rozhodli refinancovať celý úver vrátane pôvodnej hypotéky, mohli by ste zbytočne preplatiť na splátkach kvôli vyššej úrokovej sadzbe, ktorá by sa vzťahovala aj na pôvodnú časť úveru. Zbytočne by ste tak stratili výhodu, ktorú máte z nízkeho úroku a vaše mesačné náklady by mohli výrazne narásť.
Čo ovplyvňuje schválenie žiadosti o navýšenie/reštart hypotéky?
Pri navýšení hypotéky musia klienti počítať s tým, že banka bude opätovne posudzovať dve hlavné KO kritériá - bonitu a hodnotu zabezpečenia.
Bonita klienta
Bonita predstavuje schopnosť klienta splácať vyššiu splátku úveru, čo znamená, že banka bude posudzovať výšku vášho príjmu, výdavky a celkovú finančnú situáciu. Jedným z kľúčových kritérií pri posudzovaní žiadosti o navýšenie hypotéky je dostatočný príjem. To, akú výšku príjmu vám banka uzná, však závisí od toho, z akého zdroja príjem pochádza. Nie je totiž jedno, či ste zamestnanec alebo podnikateľ (živnostník alebo majiteľ s.r.o.). Banky posudzujú každý typ príjmu odlišne.
Posudzovanie príjmu
- Zamestnanci: Majú zvyčajne jednoduchší proces, pretože ich stabilný mesačný príjem sa dá ľahko overiť prostredníctvom sociálnej poisťovne, prípadne výplatnými páskami. Banky si štandardne overujú príjem prostredníctvom dopytov do Sociálnej poisťovne a vychádzajú z údajov, ktoré sú tam oficiálne vykázané. Je však dôležité vedieť, že Sociálna poisťovňa do príjmu nezapočítava stravné, diéty ani daňový bonus. Stravné banky neakceptujú vôbec. Daňový bonus zohľadňujú iba niektoré banky a spravidla za presne stanovených podmienok. Niektoré banky umožňujú posúdenie príjmu aj na základe potvrdenia od zamestnávateľa, teda mimo údajov zo Sociálnej poisťovne.
- Živnostníci a majitelia s.r.o.: U nich je to o niečo zložitejšie - banky berú do úvahy len určitú časť z vykázaného príjmu. O akceptácii príjmu a jeho výšky môže rozhodovať viacero faktorov:
- či si podnikateľ uplatňuje paušálne alebo skutočné výdavky,
- či pracuje na rámcovú zmluvu,
- či vykonáva duševnú prácu.
Hodnota zabezpečenia (LTV)
Zároveň sa banka pozrie na hodnotu nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zabezpečenie, aby overila, či po navýšení úveru zostáva dostatočná rezerva v rámci stanoveného LTV (Loan-to-Value) limitu. Ak už máte existujúcu hypotéku a zvažujete jej navýšenie, parameter ktorý nesmiete prehliadnuť, je dodržanie LTV (Loan-to-Value), teda pomeru medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti. Banka totiž pri navýšení posudzuje, či hodnota nehnuteľnosti stále postačuje na pokrytie zvýšeného úveru v rámci povoleného limitu, štandardne do 80 % alebo vo výnimočných prípadoch do 90 % LTV. Ak by navýšenie spôsobilo prekročenie tohto limitu, banka môže žiadosť zamietnuť alebo požadovať dodatočné zabezpečenie, ako napríklad dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti.
Príklad výpočtu LTV pri navýšení hypotéky
Klient aktuálne spláca hypotéku so zostatkom 99 000 € a hodnotou nehnuteľnosti (zabezpečenia) 180 000 €. Jeho zostatok úveru tvorí aktuálne 55% z hodnoty nehnuteľnosti - LTV 55%. Maximálna výška úveru, ktorú štandardne môže klient ešte žiadať je vo výške 45 000 €, čo predstavuje zvyšných 25% hodnoty zábezpeky. Spolu tak dosiahne LTV vo výške 80%. V niektorých prípadoch môže klient získať od banky aj 90% financovanie a tým sa jeho limit zvýši na 63 000 €.
Dozaloženie druhej nehnuteľnosti
Jednou z možností, ako preklenúť nedostatok vlastných zdrojov, je dozaloženie druhej nehnuteľnosti - napríklad bytu alebo domu rodičov. Táto možnosť však nezvyšuje úverový limit klienta. Pri tomto spôsobe je mimoriadne dôležitý správny výber banky. Klient by mal už na začiatku myslieť na to, za akých podmienok bude možné dozaloženú nehnuteľnosť v budúcnosti vyňať z úveru. Nie všetky banky majú rovnaké pravidlá a v niektorých prípadoch môže byť proces vyňatia náročnejší. Ak si klient zvolí banku s menej flexibilnými podmienkami, môže sa v budúcnosti dostať do situácie, že refinancovanie do inej banky nebude možné alebo výhodné - najmä pri mladých klientoch, ktorí čerpajú daňový bonus na zaplatené úroky.
90 % hypotéka
Druhou možnosťou je získanie 90 % hypotéky, teda financovanie vo výške 90 % z kúpnej ceny nehnuteľnosti, pričom klient potrebuje len 10 % vlastných zdrojov. Hoci väčšina bánk preferuje financovanie do 80 % hodnoty nehnuteľnosti, možnosť 90 % úveru na trhu stále existuje. Pri schvaľovaní vyššieho LTV rozhoduje najmä bonita klienta, stabilita a výška príjmu, lokalita nehnuteľnosti, typ nehnuteľnosti. V niektorých bankách sa lokalita ani typ nehnuteľnosti výraznejšie nezohľadňujú, inde zohrávajú dôležitú úlohu pri schvaľovaní.
Vzor žiadosti o prehodnotenie úrokovej sadzby
[Vaše meno a priezvisko]
[Vaša adresa]
[Vaše telefónne číslo]
[Váš e-mail]
[Názov banky]
[Adresa banky]
[Dátum]
Vec: Žiadosť o prehodnotenie výšky úrokovej sadzby na hypotekárnom úvere č. [Číslo vašej hypotekárnej zmluvy]
Vážená pani/Vážený pán,
dovoľujem si Vás osloviť so žiadosťou o prehodnotenie výšky úrokovej sadzby na mojom hypotekárnom úvere č. [Číslo vašej hypotekárnej zmluvy]. Aktuálne platím úrokovú sadzbu vo výške [Vaša aktuálna úroková sadzba] % p.a. Po porovnaní s aktuálnymi ponukami na trhu som zistil/a, že iné banky ponúkajú hypotéky s nižšou úrokovou sadzbou.
Preto Vás žiadam o prehodnotenie mojej úrokovej sadzby a jej zníženie na úroveň, ktorá zodpovedá aktuálnym trhovým podmienkam. Som presvedčený/á, že zníženie úrokovej sadzby by bolo pre obe strany výhodné. Pre mňa by to znamenalo zníženie mesačných splátok a pre Vašu banku zachovanie spokojného klienta.
V prípade, že mi nebudete môcť ponúknuť lepšie podmienky, budem nútený/á zvážiť refinancovanie hypotéky v inej banke.
Ďakujem Vám za Vašu pozornosť a ochotu.
S pozdravom,
[Váš podpis]
[Vaše meno a priezvisko]
Hypotéka v roku 2025
V roku 2025 je situácia na trhu s hypotékami dynamická. Úroky sa neustále menia a banky sa snažia prilákať nových klientov. Je dôležité sledovať aktuálne trendy a využiť ich vo svoj prospech. Napríklad, v septembri 2025 sa úroky pri fixácii na 3 roky pohybovali okolo 3,40% p.a. Ak máte vyšší úrok, je čas konať.
Príspevok na hypotéku
Príspevok na hypotéku predstavuje formu štátnej pomoci, ktorá má za snahu uľahčiť zvládnutie nárastu mesačných splátok pri hypotekárnom úvere. Ak vám v dôsledku rastu úrokovej sadzby stúpla mesačná splátka hypotéky, môžete využiť finančný príspevok od štátu, ktorý má za cieľ zmierniť finančný dopad na rozpočet domácnosti. Táto pomoc je reakciou na aktuálny vývoj na trhu a má za cieľ zabezpečiť, aby vlastné bývanie ostalo dostupné aj po úprave splátkového kalendára.
S účinnosťou od 01.12.2025 bol zrušený zákon č. 526/2023 Z. z. o pomoci pri splácaní úveru na bývanie v znení neskorších predpisov, a to novelou zákona č. 90/2016 Z. z. Novela zákona o úveroch na bývanie zároveň upravila presun poskytovania pomoci pri splácaní úverov na bývanie zo štátu na bankový sektor. Klientom bánk, ktorí mali nárok na príspevok poskytovaný úradom práce, sociálnych vecí a rodiny do 30.11.2025 a naďalej spĺňajú podmienky v zmysle zákona o úveroch na bývanie, bude banka poskytovať hypotekárnu pomoc automaticky (bez podania žiadosti), a to aj spätne za obdobie od 01.12.2025.
tags: #ziadost #o #prehodnotenie #vyski #urokov