Kompletný sprievodca prehodnotením a refinancovaním hypotéky

V dnešnej dobe je bežné, že klienti bánk aktívne hľadajú spôsoby, ako optimalizovať svoje finančné záväzky. Jedným z najvýznamnejších je hypotéka, ktorá predstavuje dlhodobý úver s vplyvom na rodinný rozpočet. Úrokové sadzby sa vyvíjajú a je dôležité sledovať trh a reagovať na zmeny, ktoré môžu priniesť úsporu. Banky sami od seba neponúkajú zníženie úrokovej sadzby mimo výročia fixácie, preto je iniciatíva na strane klienta. Ak máte pocit, že platíte na svojej hypotéke vyšší úrok, ako je v súčasnosti na trhu, máte možnosť požiadať svoju banku o jeho prehodnotenie. V tomto článku sa dozviete, ako na to a ako zvýšiť svoje šance na úspech.

Prečo by ste mali požiadať o zníženie úroku?

• Potenciálna úspora: Nižší úrok znamená nižšie mesačné splátky a celkovú úsporu na úrokoch počas trvania hypotéky. Splátka, ktorá je o 50 - 100 eur nižšia, znamená v rodinnom rozpočte citeľnú finančnú rezervu.
• Konkurenčný trh: Banky sú náchylnejšie dohodnúť sa na lepších podmienkach, pretože vedia, že klienti majú možnosť refinancovať hypotéku v inej banke.
• Preplácanie poplatkov za predčasné splatenie: Niektoré banky preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky, čo znižuje náklady pri prechode do inej banky.

Reštart hypotéky vs. Refinancovanie hypotéky

Máte dve hlavné cesty ako stiahnuť úrok smerom nadol: reštart hypotéky (rokovanie s vlastnou bankou počas fixácie) alebo refinancovanie (presun do inej banky). Ktorá cesta je tá správna? Odpoveď nie je vždy jednoznačná.

Reštart hypotéky (zníženie úroku vo vlastnej banke)

Reštart hypotéky je skvelá možnosť, ako si znížiť úrok na svojej hypotéke bez toho, aby ste ju museli refinancovať. Je to prehodnotenie, t.j. zníženie úrokovej sadzby na už existujúcej hypotéke a počas trvania prebiehajúcej fixácie. Na základe zníženia úrokovej sadzby banka prepočíta aj novú mesačnú splátku a klient získava aj novú fixáciu, ktorá nahradí pôvodnú. Zaujímavosťou je, že u niektorých bánk dokáže klient získať reštartom nižšiu sadzbu, ako keby žiadal novú hypotéku. Navyše, nie je nutné riešiť nanovo znalecký posudok či nové záložné zmluvy, čím klient usporí aj 100 € a v neposlednom rade poplatok za predčasné splatenie hypotéky.

Ako postupovať pri reštarte hypotéky?

1. Kontaktujte svoju banku: Požiadajte svoju banku o zníženie úrokovej sadzby na vašej hypotéke. Klient si požiada na pobočke o reštart hypotéky resp. prehodnotenie úrokovej sadzby a banka mu ponúkne nový úrok a fixáciu. Ako dôvod uveďte, že aktuálne trhové sadzby sú oveľa nižšie, ako máte podmienky vy.
2. Buďte pripravení na rokovania: V tomto bode je veľmi dobré, aby ste ovládali aj reálne nejaké ponuky konkurenčných bánk. Banky sa v princípe snažia udržať si dobrých klientov, a preto sú často (aj keď nie vždy) ochotné ponúknuť lepšie podmienky.
3. Zvážte dodatočné produkty: Pokiaľ aktívne nevyužívate bežný účet vašej banky resp. žiadne ich produkty, bude veľmi ťažké získať úrok nižší ako kampaňový, pretože ich jednoducho nepustí vaša profitabilita ako klienta. V takom prípade je nutné uzatvoriť si nejaký ďalší produkt (budú veľmi tlačiť na životné poistenie), ktoré ale viete po niekoľkých mesiacoch zrušiť.
4. Poplatky za zmenu: Za túto zmenu si banky účtujú poplatok. Poplatky sú buď percentuálne (zo zostatku) alebo fixné. Pri hypotéke s vysokým zostatkom môže byť aj nízko vyzerajúci percentuálny poplatok v konečnom dôsledku oveľa drahší ako fixná. Štandardne je poplatok maximálne 150 €, treba si preto prepočítať, či sa to oplatí.

Dôležité: Reštart hypotéky je servisný úkon, s ktorým vám v drvivej väčšine bánk nedokáže pomôcť hypotekárny poradca, ktorý vám hypotéku sprostredkoval. Zároveň platí, že na retenciu nie je zákonný nárok. Štandardne je možné žiadať len raz za 12 mesiacov, najskôr však po 3 resp. min. 6 mesiacoch (závisí od konkrétnej banky).

Refinancovanie hypotéky

Refinancovanie hypotéky je v podstate jej prenesenie do inej banky, zvyčajne za účelom získania výhodnejších podmienok. Znamená to, že svoju existujúcu hypotéku predčasne splatíte novou, výhodnejšou hypotékou v inej banke. Hlavným cieľom je získať lepší úrok a znížiť tak celkové náklady na úver. Ak vaša banka nie je ochotná znížiť vám úrok, refinancovanie hypotéky v inej banke môže byť výhodnou alternatívou.

Kedy refinancovať hypotéku?

Ideálne obdobie na refinancovanie je až po skončení fixácie úroku v aktuálnej banke, keďže inak sa s veľkou pravdepodobnosťou nevyhnete poplatkom. Minimálne dva mesiace pred uplynutím doby fixácie úroku má banka povinnosť oznámiť vám novú úrokovú sadzbu, na základe ktorej budete mať vypočítané nové splátky hypotéky. To ale nemusí byť jediný dôvod, prečo hypotéku refinancovať. Refinancovanie treba zvážiť aj podľa situácie na trhu. Ak ste si brali hypotéku s úrokom 4-5 %, máte šancu výrazne znížiť splátku.

Aké poplatky vás čakajú pri refinancovaní?

• Poplatok za predčasné splatenie mimo výročia fixácie: Toto je zvyčajne najvyššia položka. Zákon ju obmedzuje na maximálne 1 % zo zostatku vášho úveru. V snahe získať nového klienta sú niektoré banky ochotné preplatiť poplatok za predčasné splatenie alebo poskytnúť finančný bonus, napríklad vo forme vrátenia niekoľkých splátok.
• Poplatok za spracovanie úveru: Dobrou správou je, že banky pri refinancovaní na tento poplatok zvyčajne poskytujú 100 % zľavu, aby prilákali nových klientov.
• Poplatok za znalecký posudok: Tento náklad môže vzniknúť, ak nová banka neakceptuje váš starý posudok alebo nevie hodnotu nehnuteľnosti určiť interne. Môžete využiť pôvodný znalecký posudok, ak nie je starší ako 24 mesiacov. Pri pôvodnom znaleckom posudku staršom ako 24 mesiacov, potrebujete aktuálnu fotodokumentáciu.
• Poplatky na katastri: Za vklad záložného práva do katastra nehnuteľností v prospech novej banky.

Postup pri refinancovaní hypotéky

1. Porovnajte ponuky bánk: Skôr ako sa rozhodnete svoju hypotéku preniesť do inej banky, overte si, aké ďalšie podmienky konkurenčná banka ponúka, a či sú lepšie ako tie, ktoré aktuálne máte. Hoci vám banka ponúkne nižší úrok, neznamená to automaticky, že to bude výhodné. Môžete využiť online refinančnú kalkulačku.
2. Požiadajte o prehodnotenie vo svojej banke: V prípade, že sa refinancovanie úveru javí ako logická voľba, prvým krokom by malo byť požiadanie o prehodnotenie úrokovej sadzby v banke, ktorá poskytla pôvodný úver.
3. Zvážte ďalšie ponuky: Pokiaľ ponuka banky nebude zodpovedať vašim očakávaniam, je na mieste zvážiť ďalšie ponuky.
4. Požiadajte o nový úver: Vybranú banku požiadajte o úver.
5. Kataster nehnuteľností: Na správe katastra podajte návrh na vklad záložného práva do katastra nehnuteľností v prospech vybranej banky.
6. Výmaz záložného práva: Pôvodná banka vydá súhlas s výmazom z listu vlastníctva (po splatení pôvodného úveru).

Tip: Odporúčame zájsť do nejakého hypotekárneho centra, oni vám všetko vysvetlia a zabezpečia. Hypotéku refinancujte do inej banky, až keď dohoda s vašou materskou bankou ohľadom úroku nie je možná. Alebo v prípadoch, pokiaľ by ste chceli na vašej hypotéke niečo meniť (vyňať žiadateľa, zmeniť predmet zálohy a pod.) a vaša materská banka vám to neumožní.

Čo si dať pozor pri porovnávaní ponúk?

• Najnižší úrok neznamená vždy najväčšiu úsporu: Zamerať sa výlučne na najnižšiu úrokovú sadzbu je častou chybou. Rôzne poplatky môžu ponuku s na pohľad nízkym úrokom urobiť v konečnom dôsledku drahšou.
• Zľava zo sadzby výmenou za účet/poistenie: Môže byť výhodná, ak produkty reálne využijete a ich celkový náklad neprevýši úsporu na úroku. Poistka len kvôli zľave môže dlhodobo predražiť úver.
• Sledujte RPMN: Ročná percentuálna miera nákladov zahŕňa poplatky a je lepším porovnaním než samotná sadzba.
• Počítajte nekompromisne všetko: Nedajte sa zlákať nízkym úrokom.
• Poraďte sa s odborníkom: Konzultujte svoje možnosti s hypotekárnymi špecialistami. Majú komplexný prehľad o aktuálnych kampaniach, skrytých podmienkach a benefitoch vo všetkých bankách.

Príklad úspory

Predstavte si, že máte hypotéku vo výške 50 000 €, založenú nehnuteľnosťou (byt), dobe splatnosti 30 rokov, 3 ročnej fixácií s úrokovou sadzbou 3,6 % p. a. Vychádza splátka úveru 226,98 €. Ročná percentuálna miera nákladov dosahuje 3,91 %, počet splátok 360. Celková čiastka, ktorú spotrebiteľ zaplatí je 83 764,58 € (za predpokladu, že úroková sadzba a poplatky sa nezmenia počas celej doby splatnosti úveru).

Ak máte hypotéku s úrokom 5% p.a. a mesačnou splátkou 567,71 €. Ak by ste si vyjednali úrok 3,40% p.a., vaša mesačná splátka by sa znížila na 366,02 €.

tags: #ziadost #o #prehodnotenie #hypoteky