Pri vybavovaní hypotéky na kúpu nehnuteľnosti sa často stretávame s rôznymi obmedzeniami, ktoré môžu skomplikovať celý proces. Jedným z takýchto obmedzení je aj tzv. vecné bremeno. V tomto článku sa bližšie pozrieme na to, čo znamená vecné bremeno doživotného užívania a ako môže ovplyvniť možnosť získať hypotéku.
Čo je to vecné bremeno?
Vecné bremeno je právne obmedzenie vlastníka nehnuteľnosti v prospech inej osoby. Toto obmedzenie spočíva v tom, že vlastník je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Najčastejšie sa stretávame s vecným bremenom doživotného užívania, ktoré oprávňuje konkrétnu osobu bývať a užívať nehnuteľnosť až do svojej smrti. Takéto bremeno musí byť zapísané v katastri nehnuteľností, aby bolo právne záväzné.
Príkladom môže byť situácia, keď rodičia darujú svoj byt deťom, ale ponechajú si v ňom právo doživotného užívania.
Prečo banky neakceptujú nehnuteľnosti s vecným bremenom doživotného užívania?
Hypotéka je úver, pri ktorom je nehnuteľnosť založená ako záruka. V prípade, že klient prestane splácať úver, banka má právo založenú nehnuteľnosť predať a získať tak späť svoje peniaze. Ak je však na nehnuteľnosti zapísané vecné bremeno doživotného užívania, stáva sa pre banku problematickou.
"Založiť nehnuteľnosť, na ktorej viazne právo doživotného užívania, ani zriadiť takéto právo na už založenej nehnuteľnosti nie je možné," uviedla hovorkyňa Tatra banky Nadežda Palušová. Dôvodom je, že takéto bremeno výrazne znižuje hodnotu nehnuteľnosti, prípadne ju môže urobiť prakticky nepredajnou. V prípade nesplácania úveru by banka mala problém nehnuteľnosť speňažiť a uspokojiť svoje pohľadávky.
Niektoré banky dokonca uvádzajú, že v zmluve o záložnom práve majú dohodnutú povinnosť nezriadiť vecné bremeno bez predchádzajúceho súhlasu záložného veriteľa. Ak by niekto chcel zriadiť vecné bremeno na už založenú nehnuteľnosť, musel by banku požiadať o súhlas, avšak takáto žiadosť by s najväčšou pravdepodobnosťou skončila zamietnutím.
Aké iné ťarchy banky akceptujú?
Okrem vecného bremena doživotného užívania existujú aj iné druhy ťarchy, ktoré môžu byť zapísané na liste vlastníctva. Nie všetky sú pre banku prekážkou pri poskytnutí hypotéky.
- Záložné právo: Toto je štandardná ťarcha, ktorá vzniká pri hypotéke alebo úvere zo stavebnej sporiteľne. Ak kupujete nehnuteľnosť s takýmto záložným právom, musí byť úver, s ktorým je spojený, najneskôr v momente čerpania vašej hypotéky vyplatený. Pôvodná finančná inštitúcia potom musí zabezpečiť výmaz starej ťarchy.
- Exekúcia: Ak je na nehnuteľnosti zapísaná exekúcia, banka ju tiež nebude akceptovať. Exekútori majú právo siahnuť dlžníkovi na nehnuteľnosť a v prípade neuhradenia dlhu ju môžu zabaviť.
- Predkupné právo: Toto právo obmedzuje vlastníka v predaji nehnuteľnosti, pretože prednostné právo na kúpu má určená osoba. Banky ho spravidla neakceptujú.
- Ochranné pásmo: Ak sa na pozemku nachádza ochranné pásmo (napr. elektrické vedenie, vodovod), môže to obmedziť možnosti výstavby alebo rekonštrukcie, čo banka zohľadňuje.
- Vecné bremeno prístupovej cesty: Toto je ťarcha, ktorú banky štandardne akceptujú. Zriaďuje sa vtedy, ak prístupová cesta alebo pozemok svojou funkciou prislúcha k bytovému alebo rodinnému domu a je vo vlastníctve ďalšej osoby alebo firmy.
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom
Predaj nehnuteľnosti, ktorá je zaťažená vecným bremenom doživotného užívania, je možný. Je však dôležité vedieť, že prevodom nehnuteľnosti táto ťarcha nezaniká. Užívacie právo pre oprávnenú osobu zostáva zachované bez ohľadu na to, kto je novým vlastníkom. Vecné bremeno zaniká až smrťou oprávnenej osoby alebo na základe písomnej dohody.
Modelová situácia: Rodičia darujú dom deťom s tým, že si v ňom ponechajú právo dožitia. Aj keď sa dom predá, rodičia budú môcť v ňom naďalej bývať.
Vlastník nehnuteľnosti s vecným bremenom môže s nehnuteľnosťou nakladať podľa svojej vôle, nepotrebuje k predaju súhlas rodičov. Avšak, ak sa rodičia nedohodnú na zrušení bremena, to naďalej ostáva na nehnuteľnosti. Vecné bremeno doživotného užívania navyše zvyčajne výrazne znižuje hodnotu nehnuteľnosti, resp. ju robí veľmi ťažko predajnou.
Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou?
Pri kúpe nehnuteľnosti je kľúčové pozorne si preveriť aktuálny list vlastníctva. Ak máte akékoľvek pochybnosti o existujúcich ťarchách a ich vplyve na možnosť získania hypotéky, je vhodné osloviť odborníka - finančného poradcu alebo realitného makléra. Ten vám vysvetlí, či je danú nehnuteľnosť možné založiť v prospech banky.
Čo ak zomrie oprávnená osoba alebo vlastník?
Ak zomrie osoba, v prospech ktorej bolo zriadené vecné bremeno, vlastník domu alebo bytu môže požiadať o jeho výmaz z listu vlastníctva. Na to bude potrebovať úmrtný list a žiadosť na kataster nehnuteľností.
V prípade, že zomrie vlastník nehnuteľnosti, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. Jej právo dožitia však zostáva naďalej platné a viazne na nehnuteľnosti bez ohľadu na zmenu vlastníctva.
6. Věci, relativní neúčinnost, promlčení a prekluze
Vecné bremeno doživotného užívania je dôležitým právnym inštitútom, ktorý chráni práva užívateľa nehnuteľnosti. Zároveň však predstavuje prekážku pri získavaní hypotéky, nakoľko banky preferujú nehnuteľnosti bez akýchkoľvek obmedzení, ktoré by mohli ohroziť návratnosť ich investície.