Hypotéka pre mladých bola v minulosti veľmi obľúbenou. Bolo to tak pre štátny príspevok, vďaka ktorému ste platili nižšie úroky. Hoci sa forma štátnej pomoci i podmienky na získanie hypotéky pre mladých zmenili, stále sa oplatí.
Hypotéka s výhodami pre mladých je ďalším typom hypotekárneho úveru. Medzi bežnou hypotékou a týmto variantom nie je až taký rozdiel. Líšia sa najmä v tom, kto o ňu môže požiadať. Hypotéka s výhodami pre mladých je určená len pre žiadateľov od 18 do 35 rokov.
Hypotéka pre mladých sa oplatí najmä pre daňový bonus, ktorý si pri nej môžete uplatniť. Takýto spôsob pomoci sa v minulosti využíval kvôli úrokom, ktoré boli oveľa vyššie (7 až 8 %) ako teraz. Štátna pomoc spočívala v tom, že vám štát zaplatil 2 % úrokov a banka 1 %. Štát tak pomoc ponechal, no rozhodol sa zmeniť systém.
Splácanie si teraz môžete uľahčiť vďaka daňovému bonusu, na ktorý máte nárok počas prvých 5 rokov. O vyplatenie daňového bonusu sa nestará banka, ale celá administratíva je presunutá na klientov. Aj na získanie bonusu treba splniť určité podmienky.
Podmienky získania hypotéky pre mladých
V prvom rade môžete požiadať len o hypotéku, ktorú použijete na kúpu, výstavbu, dokončenie alebo zmenu či údržbu nehnuteľnosti. Nesmie ísť o žiaden refinančný či bezúčelový úver. Hypotéku s výhodami pre mladých si musíte zobrať na 5 až 30 rokov a maximálne vo výške 50 000 €.
Aby ste mohli o daňový bonus požiadať, musíte spĺňať podmienky na získanie hypotéky pre mladých. Najdôležitejšie je, aby ste spĺňali vekovú hranicu - nemôžete mať menej ako 18 rokov a ani viac ako 35 rokov (ku dňu podania žiadosti). Ak žiadate o hypotéku s manželkou alebo manželom, musíte dodržať vekový limit obaja. Podstatné je, aby neprekročil hranicu stanovenú štátom. Tá je každý rok iná a odvíja sa od priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve SR, ktorú pravidelne upresňuje Štatistický úrad.
V roku 2020 bol priemerný mesačný hrubý príjem 1 133 €, a tak ten váš nemôže v roku 2021 presiahnuť 1 419,60 €.
Priemerný príjem žiadateľa v predchádzajúcom kalendárnom roku nesmie prekročiť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o koeficient 2,6-násobok.
Hypotéka pre mladých má od roku 2024 nové pravidlá. Hypotéka pre mladých formou daňového bonusu na zaplatené úroky je štátna podpora bývania pre mladých. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50% zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, maximálne však 1200 € za jeden rok.
Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke.
Vek všetkých žiadateľov musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18.). Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 pre žiadosti podané v roku 2025 je 2438,40 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná t.j. 4876,8 €.
Naopak do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu - rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod.
Priemerný príjem žiadateľa v predchádzajúcom kalendárnom roku nesmie prekročiť 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve SR počas predchádzajúceho štvrťroka.
Ak by jeden z nich dosiahol už vek 36 rokov, strácajú možnosť získať hypotekárny úver pre mladých.
Priemerný príjem žiadateľa v predchádzajúcom kalendárnom roku nesmie prekročiť 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o koeficient 2,6-násobok.
Po novom tak bude potrebné splniť aj podmienku zriadenia trvalého pobytu v nehnuteľnosti, na hypotéku ktorej žiadate príspevok pre mladých. Nebude teda možné uplatniť si príspevok na nehnuteľnosť, v ktorej nebývate, alebo ktorú prenajímate.
Príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o 3,2-násobok.
V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich.
Ako funguje daňový bonus
K získaniu daňového bonusu, teda na to, aby ste si mohli znížiť daň, ktorú máte zaplatiť štátu, budete potrebovať v prvom rade potvrdenie o výške zaplatených úrokov. Vo VÚB je toto potvrdenie generované zadarmo, automaticky priamo v Internet bankingu. Prípadne je možné ho vyžiadať na pobočke.
Daňový bonus, pre ktorý sa hypotéka pre mladých oplatí, si potom môžete uplatniť dvomi spôsobmi. Ak by ste mali zaplatiť daň vyššiu ako je daňový bonus, jednoducho sa vám od tejto sumy odpočíta a vy zaplatíte už len zvyšok. Takisto máte nárok aj na preplatok, ak je daň nižšia ako bonus, ktorý ste získali.
Štát poskytne príspevok vo forme daňového bonusu vo výške polovice zaplatených úrokov za kalendárny rok, maximálne do výšky 1.200€ ročne a maximálne po dobu 5 rokov. Spolu teda štát prispeje mladým maximálne 6.000€.
O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky sa znižuje vaša daň. Pokiaľ ste zamestnancom, štát vám de facto daňový bonus vyplatí, nakoľko každý mesiac platíte preddavky na daň z príjmu. Pokiaľ ste živnostník o výšku daňového bonusu zaplatíte nižšiu daň z príjmu.
Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky a v niektorých bankách je nutné oň požiadať a to aj v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na vydanie tohto potvrdenia až 30 dní.
Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky. Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtom mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období.
V praxi to znamená, že za prvý kalendárny rok splácania si vie klient nárokovať na daňový bonus vo výške maximálne 700 € ((1200 € / 12) * 7), keďže v prvom roku splácania začal splácať úrok až v júni tj dokopy 7 mesiacov.
Pokiaľ si o daňový bonus na zaplatené úroky budete žiadať prvou formou t.j. prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane, nezabudnite, že povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február. Pokiaľ si o daňový bonus budete žiadať podávaním daňového priznania, aj tu je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky, avšak keďže termín na podanie daňového priznania je až 31.
Pre uplatnenie daňového bonusu na zaplatené úroky, nie je stanovená minimálna hranica zdaniteľného príjmu, daňovník si môže daňový bonus na zaplatené úroky uplatniť aj v prípade, že nedosiahol za príslušné zdaňovacie obdobie žiadne zdaniteľné príjmy. Nárok si môže daňovník uplatniť cez daňové priznanie k dani z príjmov FO typ.
Proces získania hypotéky a potrebné dokumenty
Pri hypotéke s výhodami pre mladých musíte banke doložiť rovnaké dokumenty, ako keby ste žiadali o bežný hypotekárny úver. Odporúčame vám nevytvárať kúpnu zmluvu svojpomocne. Najlepšie je, ak sa o to postará právnik, realitná kancelária alebo realitný maklér. Vyhnete sa tak zbytočným problémom.
Proces schvaľovania hypotéky s výhodami pre mladých je rovnaký ako pri bežnej hypotéke. Ak splníte všetky podmienky, aby ste o ňu vôbec mohli požiadať, banka sa najskôr pozrie na vašu bonitu, teda schopnosť splácať úver. Tiež ju bude zaujímať vaše povolanie a aká je forma pracovného pomeru. Na základe znaleckého posudku zhodnotí aj zakladanú nehnuteľnosť.
Výšku priemerného príjmu žiadateľa a spoludlžníka vypočíta banka na základe informácií od Finančného riaditeľstva Slovenskej republiky ako jednu dvanástinu posudzovaného príjmu za kalendárny rok 2024 v zmysle zákona o úveroch na bývanie.
Výpočet hypotéky a možnosti
Hypotéka pre mladých vo VÚB banke je navyše „zelená“. S hypotekárnou kalkulačkou pre mladých si k tomu jednoducho vypočítate výšku mesačnej splátky. Pri výpočte sa berie do úvahy výška hypotéky spolu so želanou dobou splatnosti a dobou fixácie úroku.
Príklad výpočtu:
| Výška hypotéky | Úroková sadzba (p.a.) | Doba splatnosti (rokov) | Mesačná splátka | Celková suma (vrátane poistenia) | RPMN (%) |
| 100 000 € | 4,39 % | 30 | 500,17 € | 211 131,20 € | 5,99 % |
Poznámka: Uvedené hodnoty sú orientačné a slúžia len na informačné účely. Poskytnutie úveru podlieha schváleniu banky.
Napadla mi ešte otázka, že by bolo fajn vedieť, od akej výšky hypotéky je možné získať plnú výšku daňového bonusu. Simuloval som teda rôzne výšky hypoték od 25 000 € až do 200 000 € a zároveň rôzne výšky úrokových sadzieb od 0,5% až do 4,5%, pričom splatnosť hypotéky som vo výpočtoch nastavil na 30 rokov. Na nasledujúcom obrázku vidieť, že plnú výšku daňového bonusu 1200 € ročne a 6000 € za 5 rokov možno získať v kombinácii výšky hypotéky 75 000 € a úrokovej sadzby cca 3,5%.
V nasledujúcej kalkulačke si viete vypočítať, koľko ušetríte na úrokoch tým, že štát bude refundovať 50% zaplatených úrokov. Stačí zadať výšku hypotéky, úrokovú sadzbu a dobu splatnosti, následne vám kalkulačka vypočíta mesačnú splátku hypotéky. V tabuľke vám kalkulačka vypočíta koľko preplatíte na úrokoch každý rok počas prvých piatich rokov (na túto dobu máte daňový bonus) a zároveň sa rovno prepočítava aj výška refundácie vo forme daňového bonusu. Posledný údaj, ktorý sa vypočítava je pomer výšky daňového bonusu voči zaplateným úrokom.
Jak si spočítat, na jakou hypotéku dosahuji
Porovnanie s minulosťou a zmeny
Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých do roku 2017 vs. Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fungovala do 31.12.2017 a možno ju považovať za historicky najvýhodnejšiu hypotéku vôbec. Štát bonifikoval hypotéku klienta maximálne do výšky 50 000 € znížením úrokovej sadzby o 2% a banky znižovala sadzbu o 1% t.j. dokopy o 3%. Výsledkom bolo, že klient preplatil za 5 rokov na úrokoch iba niečo cez 150 €! Problém však bol v tom, že banky si rozlične vykladali spôsob bonifikácie, čo spôsobovalo, že rozdiely v zostatkoch medzi bankami po 5 rokoch splácania boli aj vyše 3000 €. Práve to bol dôvod, prečo došlo k zmene, bolo totiž jasne zrovnať podmienky medzi bankami..
Hypotéka s daňovým bonusom na zaplatené úroky funguje od 1.1.2018. Okrem formy príspevku bol však rozdiel aj v niečom inom. Pri starom modeli štátneho príspevku pre mladých posudzovala splnenie všetkých podmienok banka. Skúmala vek klienta, účel hypotéky aj jeho príjem za predchádzajúci kalendárny rok formou dokladovania ročného zúčtovania dane. A zníženú splátku o príspevok štátu a banky mal klient pri starom modeli hneď po schválení hypotéky. Pri aktuálnom modeli daňového bonusu skúma banka len vek a účel hypotéky, na základe ktorých buď schváli hypotéku aj s daňovým bonusom, alebo bez neho. Ak však aj schváli hypotéku s daňovým bonusom, neznamená to ešte, že daňový bonus na zaplatené úroky automaticky získavate, pretože až následne pri podaní ročného zúčtovania dane resp.
Štátny príspevok pre mladých pokračuje so zmenami. Štát bude ponúkať zvýhodnenie hypoték pre mladých žiadateľov aj v roku 2024. Maximálna výška daňového bonusu pre mladých sa zvýši z pôvodných 2.000€ na novú sumu 6.000€.
Zvyšuje sa limit maximálneho príjmu z pôvodného 1,3 násobku na 1,6 násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy.Žiadatelia o príspevok pre mladých musia spĺňať podmienku maximálneho príjmu, ktorú nesmú presiahnuť. Tento limit sa zvýši na 1,6 násobok priemernej hrubej mzdy v slovenskom hospodárstve. Pre prvý kvartál 2024 ide o sumu zhruba 2.240€ mesačne. Tento limit sa následne mení každý kvartál podľa vývoja priemernej slovenskej mzdy.
Ruší sa maximálny limit výšky úveru v sume 50.000€. Doteraz ste si mohli uplatniť si štátny príspevok len na časť hypotéky do výšky 50.000€. Tento limit sa zmenou zákona ruší. Štátny príspevok tak bude možné uplatniť aj na celú výšku hypotéky.
Ďalšie možnosti štátnej podpory bývania
Okrem hypotéky pre mladých existujú aj ďalšie formy štátnej podpory bývania:
- Mladomanželský úver - mladomanželia do 35 rokov si môžu zobrať úver max. 1. Štát podporuje poskytovanie hypoték pre mladých plnoletých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia nehnuteľnosti (dom alebo byt) alebo jej časti, výstavby nehnuteľnosti alebo zmeny dokončenej stavby.
- Stavebné sporenie - účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania.
Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok Vám štát poskytne štátnu prémiu.Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov, plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne stavebnému sporiteľovi na jednu zmluvu o stavebnom sporení po splnení zákonom stanovených podmienok, resp. ak sporiteľ nedodží stanovené podmienky, nárok na štátnu prémiu mu zaniká.
Jednou z podmienok je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Ak chce stavebný sporiteľ v roku 2024 získať štátnu prémiu v plnej výške 70 eur, musí v roku 2024 vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čiže 83,33 eur mesačne. Tieto finančné prostriedky môže sporiteľ vkladať priebežne, ale napr. aj jednorazovo v priebehu kalendárneho roka.
Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete použiť na financovanie vášho bývania.