Reštitučný nárok je právny nástroj, ktorý umožňuje pôvodným vlastníkom alebo ich dedičom získať späť majetok, ktorý im bol v minulosti odňatý. Na Slovensku sa reštitúcie týkajú predovšetkým pozemkov a nehnuteľností, ktoré boli skonfiškované počas obdobia komunistického režimu.
Nápravu majetkových krívd nazývame reštitúcia, t. j. obnovenie pôvodného stavu. Avšak nie vždy to bolo možné (napr. ak bol na pozemku zriadený cintorín), preto sa často poskytovala vecná náhrada (napr. náhradný pozemok), alebo finančná náhrada. Nárok na vydanie veci alebo na finančnú náhradu (reštitučný nárok) musela oprávnená osoba uplatniť v zákonom určenej lehote, inak nárok zanikol. Oprávnenou osobou nemusel byť len pôvodný vlastník, ale ak zomrel, mohli to byť aj jeho príbuzní a dedičia.
Reštitučný nárok sa uplatňoval u povinnej osoby, ktorá v tom čase užívala pozemok, a niekedy sa musel súčasne uplatniť aj na príslušnom štátnom orgáne. Podľa ústavného zákona č. 100/1990 Zb. došlo k zrovnoprávneniu všetkých foriem vlastníctva, a to s účinnosťou dňa 23.4.1990. Štát súčasne pristúpil k napraveniu niektorých majetkových krívd z minulosti, keď bolo mnohým občanom odňaté vlastnícke právo bez primeranej náhrady (napr. vyvlastnením, alebo konfiškáciou).
Legislatívny rámec reštitúcií
Reštitučné zákony, ktoré upravujú túto problematiku, zahŕňajú napríklad:
- zákon č. 119/1990 Zb.
- zákon č. 403/1990 Zb.
- zákon č. 87/1991 Zb.
- zákon č. 229/1991 Zb.
- zákon č. 319/1991 Zb.
- zákon č. 42/1992 Zb.
- zákon č. 105/2002 Z. z.
- zákon č. 462/2002 Z. z. o poskytnutí jednorazového finančného príspevku politickým väzňom v znení zákona č. 665/2002 Z.
- zákon č. 503/2003 Z. z.
Ministerstvo pôdohospodárstva pripravuje novelu zákona o reštitúciách pôdy, ktorá má riešiť zdĺhavé problémy s náhradami. Cieľom pripravovanej legislatívy je vyriešiť dlhodobé aplikačné problémy pri uspokojovaní nárokov oprávnených osôb, najmä v súvislosti s poskytovaním náhrad. Podľa predbežnej informácie je súčasný stav spôsobený najmä nečinnosťou oprávnených osôb, resp. reštituentov, ktorí si síce uplatnili reštitučný nárok, ale vo vzťahu k Slovenskému pozemkovému fondu zostávajú neaktívni. Návrh zákona má legislatívne upraviť možnosť rozšírenia katastrálnych území, v ktorých by Slovenský pozemkový fond mohol poskytovať náhrady za pozemky odňaté oprávneným osobám v minulosti. Zároveň má spresniť postup fondu pri poskytovaní náhrad a riešiť aplikačné problémy.
Reštitučný nárok ako prekážka predaja pozemku
Ak je na pozemok uplatnený reštitučný nárok, správca pozemku, ako napríklad Slovenský pozemkový fond (SPF), nemôže tento pozemok predať. Obdobne to platí aj pri pozemkoch s nezisteným vlastníkom. Avšak, v pozemkových úpravách (JPÚ) neexistujú pri týchto pozemkoch žiadne obmedzenia. Vlastníctvo zostáva zachované, môže sa len meniť umiestnenie pozemku.
Jednoduché pozemkové úpravy
Jednoduché pozemkové úpravy umožňujú za pomerne krátky čas znovu usporiadať vlastníctvo na území, kde nie je možné nanovo usporiadať pozemky klasickým spôsobom, napríklad geometrickými plánmi, kúpnymi, zámennými alebo darovacími zmluvami. Práce na JPÚ môžu trvať jeden a pol až dva roky, pričom vlastníci sú do procesu aktívne zapojení počas celého konania.
Slovenský pozemkový fond a podmienky predaja, prenájmu a zámeny pôdy
Slovenský pozemkový fond (SPF) má v správe pôdu štátu, ale aj pôdu nezistených vlastníkov. Od júna stanovila vláda nové podmienky, za akých môže SPF pôdu predať, prenajať či zameniť.
Podmienky prenájmu pozemkov od SPF
Nájomné zmluvy sa uzatvárajú minimálne na päť rokov. Cena ročného nájmu je minimálne percento z priemernej ceny podľa bonity pôdy na hektár. Väčšinu nájomných zmlúv uzatvára fond na 1,5 percenta z priemernej ceny ročne. Ak fond prenajme pozemky na iný než poľnohospodársky účel, uzatvára zmluvy prevažne na dobu neurčitú, prípadne stanovenú rozhodnutím orgánu štátnej správy.
Podmienky kúpy pozemkov od SPF
Nájomca si môže pozemok kúpiť od fondu, len ak spĺňa podmienky stanovené zákonom o pozemkových úpravách a zákonom o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva. Najčastejšie sa predávajú pozemky, ktoré sú určené na výstavbu alebo ťažbu, ďalej na výstavbu vo verejnom záujme, napríklad na diaľnice, rýchlostné komunikácie, železnice či priemyselné parky. Jedným z podkladov ku každému prevodu vlastníctva, ktorý fond robí, je stanovisko obvodného pozemkového úradu, ktorý sa vyjadruje aj k tomu, či sa na parcely uplatnil reštitučný nárok. Ak áno, fond vlastníctvo k týmto pozemkom neprevedie.
Cena pozemkov
Záväzná cenová mapa neexistuje, SPF má len informatívnu cenovú mapu pre svoje potreby, ktorá je zhotovená podľa predajov, ktoré fond zrealizoval v posledných rokoch. Kúpna cena nemôže byť nižšia, ako je cena stanovená znaleckým posudkom. SPF predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za ceny v mieste obvyklé /trhové ceny/, minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. V každom prípade je cena určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste.
Zámenné zmluvy
Ďalší spôsob, ako sa dostať k štátnej pôde, je uzavretie zámenných zmlúv, ktoré sa realizujú len výnimočne, najmä na získanie pozemkov na plnenie reštitučných náhrad. Najdôležitejšími dokladmi sú pritom znalecké posudky na ocenenie dotknutých pozemkov.
Postup pri pozemkoch s neznámym vlastníkom
V prvom rade je potrebné vyznačiť správu SPF, ak ide s určitosťou o neznámeho vlastníka. Táto správa sa vyznačí na základe žiadosti obce. K žiadosti je potrebné priložiť potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR a potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka. Po zápise správy SPF na list vlastníctva je možné prenajať tento pozemok obci na vytvorenie oddychovej zóny alebo odplatne previesť vlastníctvo takého pozemku, ak je jeho verejnoprospešné využitie v územnom pláne obci.
Doklady potrebné k žiadosti o majetkovo-právne vysporiadanie
K žiadosti o majetkovo-právne vysporiadanie pozemku je potrebné priložiť právoplatné územné rozhodnutie o umiestnení stavby.
Územné a stavebné konanie
Obec by mala v prvom rade riešiť územné/stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe. Obec požiada SPF o vyjadrenie sa k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Slovenský pozemkový fond vydá stanovisko, pokiaľ súhlasné, môže žiadateľ ďalej konať. Následne, ak je vydané územné rozhodnutie (stavebné povolenie), obec môže ďalej konať vo veci získania pozemku vo vlastníctve SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.
Doklady potrebné k žiadosti obce o vyjadrenie k územnému konaniu
K žiadosti obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky/neznámeho vlastníka, v správe SPF, je potrebné doložiť:
- Výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby)
- Technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie (ak je potrebné)
- Vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia)
- Vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru
- Vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z.
- Zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté
Postup po vydaní rozhodnutia
Po vydaní rozhodnutia, keď je územné rozhodnutie / stavebné povolenie právoplatné, môže fond pristúpiť k vysporiadaniu pozemkov. Zo strany obce je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, o bezodplatný prevod k pozemkom - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.
Podmienky bezodplatného prevodu pozemkov na obec
Prevod pozemkov na obec je možný na nové stavby len na základe vydaného právoplatného rozhodnutia (územného rozhodnutia, stavebného povolenia,…), v ktorom je ako stavebník uvedená obec. Bezodplatný prevod je možný len pri pozemkoch vo vlastníctve SR, v správe SPF - nie je možný pri pozemkoch vo vlastníctve nezistených vlastníkov, v nakladaní SPF. Bezodplatný prevod je možný len pokiaľ obec má schválený územný plán a v územnom pláne je daná stavba definovaná ako verejnoprospešná, pričom je dôležité, aby sa dalo identifikovať, že s danou stavbou je v územnom pláne počítané na pozemku, ktorý má byť predmetom bezodplatného prevodu.
K žiadosti o uzatvorenie zmluvy na bezodplatný prevod vlastníctva pozemkov vo verejnom záujme (prevod zo štátu na obec) je potrebné doložiť:
- Právoplatné územné rozhodnutie na verejnoprospešnú stavbu
- Kópia stanoviska SPF k stavbe
- Záväzná časť územného plánu - textová a grafická časť verejnoprospešných stavieb - s vyznačením predmetnej stavby
- Uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení bezodplatného prevodu
- Geometrický plán, ak nie je predmetom prevodu celý pozemok
- Znalecký posudok v rozsahu prevodu
- Doklady k prechodu na štát a uplatnenie reštitúcie - vyjadrenie príslušného OÚ, pozemkového a lesného odboru, k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na pôvodnú EKN parcelu.
Právnik vysvetľuje: Čo robiť, ak vám sused zasahuje na pozemok
Postup pri žiadosti o kúpu pozemku od SPF
Pokiaľ bude spis posúdený ako spôsobilý, bude žiadateľa po určení ceny kontaktovať príslušné pracovisko Slovenského pozemkového fondu, ktoré oznámi výšku tejto ceny, za ktorú SPF predá žiadaný pozemok. Pokiaľ žiadateľ s danou cenou súhlasí, fond bude ďalej pokračovať v riešení veci.
Doba trvania procesu
Vzhľadom na zložitosť ďalšieho postupu podľa interných predpisov SPF a veľmi veľkého počtu doručených žiadostí, celý proces prípravy zmluvy, schválenia ceny za prevod a samotného podpisu zmluvy trvá dlhší čas. Presný časový sled nie je možné určiť.
Znalecký posudok
Pri podaní žiadosti nie je potrebné ani vhodné doložiť znalecký posudok na ocenenie dotknutého pozemku. Po preskúmaní žiadosti na SPF bude žiadateľ v prípade potreby vyzvaný na predloženie znaleckého posudku. Upozorňujeme, že znalecký posudok je nevyhnutným dokladom pri každom prevode pozemkov SPF. V prípade prevodu je potrebné vyhotoviť geometrický plán na odčlenenie pozemku.
Základné doklady k žiadosti o odkúpenie pozemku
Základnými dokladmi, ktoré je potrebné doložiť ku každej žiadosti o odkúpenie pozemku SPF, o zámenu, alebo o zriadenie vecného bremena na pozemok (najlepšie už pri podaní žiadosti Slovenskému pozemkovému fondu) sú:
- Aktuálne stanovisko obce k odpredaju predmetného pozemku/pozemkov v súlade s územnoplánovacou informáciou
- Vyjadrenie príslušného okresného úradu, pozemkového a lesného odboru k otázke uplatnenia reštitučného nároku podľa zákona č. 229/1991 Zb. a zákona č. 503/2003 Z. z. na dotknutý pozemok (pôvodnú E-KN parcelu).
Možnosti prevodu pozemkov SPF
SPF predáva pozemky výlučne v prípadoch, v ktorých to dovoľujú platné právne predpisy. Slovenský pozemkový fond predáva pozemky vo vlastníctve Slovenskej republiky najmä v zmysle zákona č. 180/1995 Z. z., nariadenia Vlády SR č. 238/2010 Z. z. a zákona č. 330/1991 Zb. v platnom znení a pozemky vo vlastníctve tzv. nezistených vlastníkov podľa zákona č. 180/1995 Z. z. v platnom znení, príp. ďalších v osobitných prípadoch, v ktorých sú uvedené presné právne tituly, pri splnení ktorých fond môže žiadateľovi predať, zameniť nehnuteľnosť, resp. vysporiadať podielové spoluvlastníctvo.
Prevod pozemkov vo vlastníctve štátu
Slovenský pozemkový fond môže previesť pozemok vo vlastníctve štátu v zmysle platných právnych predpisov a za podmienok stanovených v § 3 Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom:
- Vyporiadania podielového spoluvlastníctva
- Zabezpečenia nevyhnutného prístupu k nehnuteľnosti iného vlastníka
- Nemožnosti pozemok samostatne účelne využiť
- Založenia trvalých porastov
- Usporiadania vlastníctva k pozemkom v zastavaných areáloch poľnohospodárskych podnikov alebo správcov lesného majetku štátu
- Usporiadania vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami a primeraným priľahlým pozemkom
- Vyporiadania vlastníctva k pozemkom v záhradkových osadách
- Vyporiadania vlastníctva k pozemku, na ktorom je založený vinohrad, ovocný sad alebo chmeľnica
SPF môže takéto pozemky vo vlastníctve štátu odpredať za podmienok stanovených v § 34 ods. 4 písm. d) zákona č.330/1991 v znení neskorších predpisov - odpredaj pozemkov, ktoré sú právoplatným rozhodnutím príslušného stavebného úradu určené na výstavbu (samozrejme za predchádzajúceho súhlasného stanoviska SPF v konaní o umiestnení stavby).
Prevod pozemkov nezistených vlastníkov
Slovenský pozemkový fond pri pozemkoch nezistených vlastníkov môže previesť vlastníctvo podľa § 19 ods. 3 zákona č. 180/1995 Z.z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov z nasledujúcich dôvodov:
- Účel, na ktorý možno pozemok vyvlastniť podľa osobitného predpisu
- Rozhodnutie o zriadení priemyselného parku podľa osobitného predpisu
- Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami do 24. júna 1991 na účely poľnohospodárskej výroby
- Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve štátu slúžiacim ozbrojeným silám Slovenskej republiky
- Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vybudovanými vo verejnom záujme
- Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim
- Usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným stavbami vo vlastníctve obcí alebo vyšších územných celkov
- Usporiadanie vlastníctva k pozemkom na zabezpečenie nevyhnutného prístupu k pozemkom iných vlastníkov, príp. ak pozemok podľa §16 ods. 1 zákona č.180/1995 Z.z.
Daňové aspekty reštitučného nároku
Príjem dosiahnutý z vyplatenia náhrady podľa reštitučných zákonov nie je predmetom dane z príjmov okrem príjmu z neho plynúceho.
Príklad 1: Vydanie nehnuteľnosti
Občan SR požiadal ako oprávnená osoba o vydanie svojej nehnuteľnosti podľa zákona č. 229/1991 Zb. a nehnuteľnosť mu bola vydaná späť. Nakoľko sa jedná o príjem podľa reštitučného zákona, tento nepeňažný príjem vo výške hodnoty vydanej nehnuteľnosti dosiahnutý oprávnenou osobou nie je predmetom dane z príjmov.
Príklad 2: Predaj vydanej nehnuteľnosti
Občan SR požiadal ako oprávnená osoba o vydanie svojej nehnuteľnosti podľa zákona č. 229/1991 Zb. a nehnuteľnosť mu bola vydaná späť. Túto nehnuteľnosť predal v lehote do piatich rokov odo dňa jej vydania. V tomto prípade sa jedná o príjem z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa reštitučného zákona, ktorý síce je predmetom dane z príjmov, ale je od dane oslobodený, a to podľa § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov.
Príklad 3: Prevod práva na náhradu za pozemok
Fyzická osoba si v roku 2004 uplatnila reštitučný nárok podľa zákona č. 503/2003 Z. z. Na základe rozhodnutia pozemkového úradu mu bolo priznané právo na náhradu za predmetný pozemok. Táto oprávnená osoba na základe uzatvorenej zmluvy previedla právo vyplývajúce z rozhodnutia pozemkového úradu na tretiu osobu za odplatu. Nakoľko v tomto prípade sa nejedná o predaj nehnuteľnosti alebo hnuteľnej veci nadobudnutej vydaním oprávnenej osobe podľa reštitučných zákonov, ale dochádza k prevodu práva na náhradu za pozemok, príjem z tohto prevodu je predmetom dane z príjmov a nie je od dane z príjmov oslobodený. Preto daňovníkovi vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený len o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. V súlade s § 8 ods. 2 ZDP sa predmetný zdaniteľný príjem zahŕňa do základu dane (čiastkového základu dane) znížený len o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. V danom prípade oprávnená osoba nepredáva nehnuteľnosť ani hnuteľnú vec vydanú na základe tzv. reštitučných zákonov, ale prevádza právo na náhradu za pozemok, ktoré jej bolo priznané na základe rozhodnutia pozemkového úradu. Príjem z tohto prevodu teda nie je možné považovať za príjem oslobodený od dane fyzickej osoby. Ide o zdaniteľný príjem, ktorý patrí medzi ostatné príjmy podľa § 8 ZDP.
Príklad 4: Predaj pozemku nadobudnutého postúpením reštitučného nároku
Fyzická osoba kúpila od oprávnenej osoby reštitučný nárok na vydanie pozemku za 3 000 eur. Slovenský pozemkový fond pridelil predmetný pozemok fyzickej osobe, ktorá ho v lehote do piatich rokov odo dňa vydania predala. Nakoľko daňovník (postupník, na ktorého bol postúpený reštitučný nárok za odplatu) nie je oprávnenou osobou, ktorej vzniklo právo na vydanie pozemku, u tohto daňovníka príjem z predaja pozemku podlieha dani z príjmov, ak nespĺňa podmienku vlastníctva pozemku minimálne päť rokov.
tags: #restitucny #narok #predaj