Hypotéka pre mladých predstavuje formu štátnej podpory bývania pre mladých ľudí vo veku od 18 do 35 rokov. Cieľom tejto podpory je uľahčiť mladým ľuďom prístup k vlastnému bývaniu prostredníctvom zvýhodnených podmienok hypotekárneho úveru.
Od roku 2024 priniesla hypotéka pre mladých nové pravidlá, ktoré upravujú podmienky jej získania a výšku štátneho príspevku. Hlavnou formou podpory je daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky.
Čo je daňový bonus na zaplatené úroky?
Princíp daňového bonusu spočíva v tom, že štát prepláca 50% zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok, s maximálnou výškou 1200 € za jeden rok. Tento daňový bonus je možné uplatniť si počas 60 po sebe nasledujúcich mesiacov, počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke. Celková suma štátneho príspevku tak môže dosiahnuť až 6000 €.
Dôležitou zmenou od 1. januára 2024 je zvýšenie limitu maximálneho príjmu žiadateľa. Po novom nesmie príjem žiadateľa presiahnuť 1,6-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade dvoch žiadateľov, napríklad manželov, je tento limit dvojnásobný, teda 3,2-násobok priemernej mzdy.
Maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa pre žiadosti podané v roku 2025 je 2438,40 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná, t.j. 4876,8 €.
Do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu, ako napríklad rodičovský príspevok, materská či dôchodky.
Podmienky získania hypotéky pre mladých
Základnou podmienkou pre získanie hypotéky pre mladých je vek všetkých žiadateľov. Ten musí byť v čase žiadosti o hypotéku v intervale od 18 do 35 rokov vrátane (musí byť dovŕšený 18. rok života).
Ďalšou kľúčovou podmienkou je výška príjmu žiadateľa. Tá nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy (pre páry 3,2-násobok). Príjem sa posudzuje za predchádzajúci kalendárny rok.
Hypotéku je možné získať aj v prípade, že nespĺňate niektorú z podmienok legálnym spôsobom:
- Ak máte vyšší príjem ako žiadateľ sám: Je možné si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vziať niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2-násobku priemernej mzdy. V tomto prípade budete kupovať nehnuteľnosť len vy ako hlavný žiadateľ, pričom po niekoľkých mesiacoch môžete požiadať banku o vyňatie spoludlžníka z úveru. Tento krok je však vhodné realizovať len s maximálne dôveryhodnými osobami.
- Ak sú žiadatelia dvaja (napr. manželia) a ich súčet príjmov je vyšší ako 3,2-násobok priemernej mzdy: V takomto prípade je možné zúžiť bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) formou notárskej zápisnice, alebo do žiadosti vstúpi len jeden z partnerov. Do žiadosti o hypotéku pre mladých by tak vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu (1,6-násobok priemernej mzdy).
- Ak jeden z manželov/partnerov má vyšší vek ako 35 rokov: Je možné aplikovať postup popísaný vyššie, kedy do žiadosti vstupuje len ten, kto spĺňa vekovú podmienku.
Pri žiadosti o hypotéku pre mladých je dôležité vyberať banku, ktorá ponúka čo najnižšie úrokové sadzby a poplatky. Zároveň je výhodné, ak banka umožňuje prehodnotenie úrokovej sadzby v prípade poklesu trhových sadzieb (tzv. reštart hypotéky).
Dôležitá poznámka: Po novom je podmienkou aj trvalý pobyt vo financovanej nehnuteľnosti. Nebude možné uplatniť si príspevok na nehnuteľnosť, v ktorej nebývate, alebo ktorú prenajímate.
Výška daňového bonusu a úspory
Maximálna výška daňového bonusu je 1200 € ročne, čo znamená, že za 5 rokov môžete získať až 6000 €.
Plnú výšku daňového bonusu 1200 € ročne (6000 € za 5 rokov) je možné získať pri kombinácii výšky hypotéky 75 000 € a úrokovej sadzby približne 3,5%. Pri nižších úrokových sadzbách alebo nižšej výške hypotéky bude aj výška daňového bonusu nižšia.
Je dôležité si uvedomiť, že nárok na daňový bonus si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak ste napríklad začali splácať hypotéku v júni, v nasledujúcom roku si môžete nárokovať daňový bonus len za pomernú časť roka (napr. za 7 mesiacov v prvom roku, čo predstavuje maximálne 700 €).
Ako si uplatniť daňový bonus?
Daňový bonus na zaplatené úroky si môžete uplatniť dvoma spôsobmi:
- Prostredníctvom zamestnávateľa: V rámci ročného zúčtovania dane. Povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február.
- Prostredníctvom daňového priznania: Aj v tomto prípade je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky. Termín na podanie daňového priznania je 31. marec.
O sumu daňového bonusu sa znižuje vaša daň z príjmu. Ak ste zamestnancom, štát vám bonus de facto vyplatí formou preddavkov na daň z príjmu. Ak ste živnostník, zaplatíte nižšiu daň z príjmu.
Dôležitá informácia: Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky. V niektorých bankách je nutné oň požiadať v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na jeho vydanie až 30 dní.
Historický vývoj podpory bývania pre mladých
Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fungovala do 31.12.2017 a bola historicky jednou z najvýhodnejších foriem podpory. Štát bonifikoval hypotéku klienta maximálne do výšky 50 000 € znížením úrokovej sadzby o 2%, banky znižovali sadzbu o 1%, dokopy teda o 3%. Klient vďaka tomu preplatil za 5 rokov na úrokoch len niečo cez 150 €.
Problémom starého modelu bolo nejednotné vykladanie spôsobu bonifikácie bankami, čo spôsobovalo rozdiely v zostatkoch úverov. Preto došlo k zmene a k zrovnaniu podmienok medzi bankami.
Hypotéka s daňovým bonusom na zaplatené úroky funguje od 1.1.2018. Rozdiel oproti starému modelu je v tom, že pri aktuálnom modeli banka posudzuje len vek a účel hypotéky, na základe ktorých schváli hypotéku s daňovým bonusom alebo bez neho. Nárok na samotný daňový bonus sa následne overuje až pri podaní ročného zúčtovania dane alebo daňového priznania.
Ako refinancovať hypotéku v roku 2024 ( bez straty )
Zhrnutie hlavných zmien od 1. januára 2024:
- Zvýšenie limitu maximálneho príjmu z 1,3-násobku na 1,6-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy (pre páry z 2,6-násobku na 3,2-násobok).
- Zrušenie maximálneho limitu výšky úveru v sume 50 000 €. Štátny príspevok je možné uplatniť na celú výšku hypotéky.
- Nová podmienka trvalého pobytu vo financovanej nehnuteľnosti.
- Zvýšenie maximálnej výšky daňového bonusu na 1200 € ročne (celkovo 6000 € za 5 rokov).
Pri výbere hypotéky pre mladých je dôležité zohľadniť všetky sprievodné náklady a vybrať si banku, ktorá ponúka najvýhodnejšie podmienky. Odporúča sa konzultovať výber hypotéky so skúseným finančným poradcom.