Mnoho držiteľov hypoték sa v priebehu splácania úveru stretáva s otázkou, ako získať nižšiu úrokovú sadzbu. Aktuálne sú v bankách historicky najnižšie úrokové sadzby, čo vytvára priestor pre optimalizáciu existujúcich hypoték. Tento článok sa zameriava na možnosti prehodnotenia úrokovej sadzby, predovšetkým v Tatra banke, a poskytuje rady, ako postupovať, ak chcete znížiť svoje mesačné splátky.
Prečo a kedy žiadať o prehodnotenie úrokovej sadzby?
Aj keď sa vám ešte neskončila fixácia úrokovej sadzby, môžete mať záujem o nižší úrok. Odporúča sa, aby klienti v prvom kroku oslovili svoju banku, t. j. banku, v ktorej majú aktuálne hypotéku. Banke vo väčšine prípadov ide o udržanie existujúceho klienta, no málokedy proaktívne oslovuje klientov za účelom zníženia úrokových sadzieb. Navyše je proces prehodnotenia úroku jednoduchý, pomerne rýchly a lacný. O toto prehodnotenie sadzby môže klient požiadať už po pol roku od čerpania úveru.
Vplyvom veľkého pohybu klientov medzi bankami umožňujú banky prehodnotiť úrokovú sadzbu aj počas trvania fixácie. Cieľom banky je udržať si klienta a cieľom klienta je zase mať čo najnižší úrok na hypotéke. Klient by mal ovládať aspoň jednu lepšiu ponuku konkurencie aj s ich podmienkami, aby mal dobrú vyjednávaciu pozíciu.
Reštart hypotéky je skvelou alternatívou voči refinancovaniu hypotéky pre tých klientov, ktorí nie sú spokojní s ich aktuálnou úrokovou sadzbou na hypotéke, avšak chcú dať najprv šancu svojej banke. Reštart hypotéky je v jednoduchosti povedané prehodnotenie, t.j. zníženie úrokovej sadzby na už existujúcej hypotéke a počas trvania prebiehajúcej fixácie. Na základe zníženia úrokovej sadzby banka prepočíta aj novú mesačnú splátku a klient získava aj novú fixáciu.
Jak funguje splácení a úročení hypotéky
Postup pri žiadosti o prehodnotenie úroku v Tatra banke
V Tatra banke sa prehodnotenie úroku robí zadarmo s úrokmi od 0,8 % pri 3-ročnom fixe a 0,95 % pri 5-ročnom fixe. Pri žiadosti o prehodnotenie sadzby stačí klientovi doklad totožnosti, keď navštívi pobočku banky. Štandardne žiadosť o zmenu podmienok na úvere vypĺňa pracovník banky.
Obrovskou výhodou prehodnotenia úrokovej sadzby je to, že banka v danom čase už neskúma klientov príjem, nerieši pôvodnú výšku LTV ani účel hypotéky. Klient si požiada na pobočke o reštart hypotéky, resp. prehodnotenie úrokovej sadzby a banka mu ponúkne nový úrok a fixáciu. Zaujímavosťou je, že u niektorých bánk dokáže klient získať reštartom nižšiu sadzbu ako keby žiadal novú hypotéku.
Úrokové sadzby a poplatky pri prehodnotení
Reálna podoba úrokov pri prehodnotení sadzby je pre každý bankový dom a každého klienta individuálna. Ak by sme však počítali s priemernými sadzbami naprieč trhom, pri prehodnotení úrokovej sadzby by sa klienti vedeli dostať na hodnoty 0,5 až 0,7 % pri 3-ročnej fixácii, respektíve 0,8 až 0,9 % pri 5-ročnej fixácii. Banky však hodnotia viacero parametrov pri stanovení novej úrokovej sadzby, preto môžu byť rozdiely v poskytnutých úrokoch výrazne odlišné. Je potrebné upozorniť, že nie všetky banky poskytujú možnosti prehodnotenia úrokovej sadzby.
Výška prehodnocovaných úrokových sadzieb pre jednotlivé doby fixácie sa pohybuje v každej banke individuálne, na základe osobitného posúdenia. Banka pri prehodnocovaní sadzby prihliada hlavne na skutočnosť, ako intenzívne danú banku klient využíva, ako disciplinovane úver spláca a ako sa pohybujú aktuálne sadzby na trhu v danom čase. Retenčné úrokové sadzby (na udržanie klienta) sú spravidla nižšie, ako sa ponúkajú pri nových hypotékach.
Prehľad poplatkov za zníženie úroku v bankách:
| Banka | Poplatok za zníženie úroku | Poznámka |
|---|---|---|
| Tatra banka | 99 eur (akcia) | Zvýhodnený poplatok |
| ČSOB | 180 eur | Štandardná výška poplatku |
| mBank | 170 eur | Možnosť zníženia alebo odpustenia poplatku individuálne |
| VÚB banka | 200 eur | Možnosť nižšieho poplatku individuálne |
| Slovenská sporiteľňa | Min. 149 eur, max. 0,5 % zo zostatku | |
| Fio banka | Neúčtuje | Individuálny prístup, poplatok si neúčtuje |
| UniCredit Bank | Neúčtuje |
V praxi je často priestor na individuálne vyjednávanie o poplatku za prehodnotenie úrokovej sadzby. Niektoré banky môžu mať interné pravidlá nastavené tak, že kompetentní zamestnanci majú možnosť poskytnúť klientovi zľavu z poplatku. Na poplatkoch môžete ušetriť aj tým, že si o viacero zmien na zmluve požiadate v rámci jednej žiadosti. Ušetriť na poplatkoch za zmeny môžete aj vtedy, ak požiadate o zmenu cez mobilnú aplikáciu alebo internet banking. Niektoré banky (Tatra banka, 365.bank) ponúkajú lacnejšie alebo bezplatné zmeny vykonané online.
Refinancovanie hypotéky: Kedy sa oplatí a aké doklady sú potrebné?
Hypotéku odporúčam refinancovať len v prípade, pokiaľ sa s vlastnou bankou nedá dohodnúť, alebo má klient nejakú špecifickú požiadavku, ktorú mu jeho banka nedokáže splniť. V takom prípade je čas odísť do konkurencie. Takmer každá banka vám s radosťou dá lepšie podmienky ako máte na existujúcej hypotéke v starej banke. Navyše už niekoľko bánk na trhu stále prepláca poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Sú banky, ktoré za klienta pri refinancovaní zaplatia poplatok za predčasné splatenie úveru v inej banke, ako napríklad Tatra banka, Prima banka, 365.bank, SLSP.
Doklady pri refinancovaní
Pri refinancovaní hypotéky, teda jej prenesenia do inej banky, klient predkladá doklady k refinancovaným úverom, doklady totožnosti a doklady k zakladanej nehnuteľnosti. Podľa druhu refinančného úveru a voľby banky pre refinancovanie vie využiť buď starý znalecký posudok, alebo je potrebné nechať vyhotoviť nový znalecký posudok. Pokiaľ klient žiada o refinančnú hypotéku, banka opätovne posudzuje celkovú situáciu klienta ako pri schvaľovaní novej hypotéky.
Pri refinancovaní hypotéky je potrebné doložiť aj znalecký posudok (štandardne maximálne 5 rokov starý) a je nutné rátať s nákladmi za kolky na kataster, a s poplatkom za spracovanie a vedenie účtu v danej banke. Poplatky sú v oboch prípadoch, aj v prípade prehodnotenia sadzby na úvere materskej banky (v zmysle aktuálne platného cenníka banky), aj v prípade refinancovania (štandardne 1 % z aktuálneho zostatku refinancovaného úveru).
Na refinančné úvery najviac lákajú bankové domy, ktoré uhrádzajú poplatok za predčasné splatenie pôvodného úveru. Pri takzvanom čistom refinancovaní (nemení sa nehnuteľnosť ani žiadatelia a klient nežiada navyše viac ako 2 000 eur) niektoré banky nepreverujú výšku príjmu, ale iba existenciu trvalého pracovného pomeru alebo SZČO.
Dôležité aspekty
Pri posudzovaní žiadosti o úver si banky môžu vyžiadať aj doklady nad rámec. Bankové inštitúcie akceptujú pôvodný znalecký posudok, pokiaľ nenastali výrazné zmeny na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zabezpečenia. Pokiaľ by klient refinancoval úver bez navýšenia úverového rámca, vo väčšine prípadov nie je potrebné robiť nový znalecký posudok, pokiaľ hodnota nehnuteľnosti v pôvodnom znaleckom posudku postačuje. Poplatok za predčasné splatenie hypotéky je vo výške 1 % z predčasne splácanej istiny.
tags: #prehodnotenie #urokovej #sadzby #tatrabanka