V živote sa stávajú situácie, kedy sa človek rozhodne ísť na PN a vedú ho k tomu objektívne dôvody. V praxi sa však stretávam občas aj s tým, že sa PN čerpá účelovo a neuvážene. Dôležité je však uvedomiť si, že v čase PN je Váš príjem znížený, tzn. nedostávate ho v plnej výške. Tým sa Váš priemer za 3-6 mesiacov zníži. Banka si výšku Vášho príjmu overuje prostredníctvom odvodov do Sociálnej poisťovne. Tento stav je pre posúdenie hypotéky prakticky vo všetkých bankách dôvodom pre neschválenie hypotéky.
Tento článok sa snaží poukázať na následky, kedy dlhodobý pobyt na PN môže mať vplyv na zhoršenie možností využiť služby bánk alebo poisťovní v budúcnosti. Pre opätovné schválenie je potrebné, aby ste nastúpili do práce. Banka následne posúdi príjem až po skončení PN. V tejto oblasti majú banky rozdielne pravidlá.
Podmienky pre schválenie hypotéky
Podmienky na schválenie hypotéky sa v posledných rokoch sprísnili. Banky posudzujú viaceré kritériá, ako napríklad:
- Pomer hypotéky k cene nehnuteľnosti: Objem hypotéky by nemal prekročiť 90 % ceny nehnuteľnosti. Legislatívou je obmedzený maximálny limit výšky hypotéky 90 % z ceny nehnuteľnosti. Najčastejšie je možné získať hypotéku do 80 %, keďže počet hypoték vo výške 90 % z ceny nehnuteľnosti je zo zákona limitovaný.
- Maximálna výška hypotéky: Poskytnutá hypotéka by nemala byť vyššia ako 8-násobok ročného príjmu žiadateľa. Problémom môže byť aj to, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka presiahne 60 % vášho čistého mesačného príjmu.
- Výška splátok: Splátky všetkých úverov by nemali presiahnuť 60 % čistého príjmu. Treba počítať s tým, že toto kritérium zohľadňuje všetky existujúce dlhy.
- Vekové kritériá: Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia, čo sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru. Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru. Ale ak máte 18 - 35 rokov a nezarábali ste ročne v priemere viac ako 1,3-násobok priemernej hrubej mzdy, hypotéku môžete mať výhodnejšie.
- Príjem: Banka posudzuje výšku príjmu za posledných 6 mesiacov až rok, formu zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Počas toho, ako sa budete snažiť vybaviť hypotéku, bude banka posudzovať váš príjem za posledných 6 mesiacov až rok, formu vášho zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo dobu podnikateľskej činnosti. Na schválenie hypotéky nemusí banke stačiť príjem za tak krátku dobu, ako sú 3 mesiace či pol roka. Príjem 3 - 6 mesiacov: Ak máte príjem len 3 - 6 mesiacov, nemusí to postačovať schvaľovateľovi na schválenie úveru.
- Bonita klienta: Omeškanie splátok, exekúcie, dlhy v Sociálnej poisťovni a opakované nepovolené prečerpanie môžu ohroziť schválenie hypotéky. Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky. Ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Úver sa v tomto prípade nesplácal niekoľko mesiacov, a tak finančná inštitúcia požaduje okamžité splatenie úveru. Exekúcie (zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet) nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku. Niekedy sa stáva, že príde na dlhy v Sociálnej poisťovni, a to z dôvodu neskorej registrácie v rámci zamestnania alebo pri neskôr uhradených odvodoch počas podnikania. TIP: Je užitočné si v istom časovom horizonte kontrolovať uhradenie odvodov či už v Sociálnej alebo v zdravotnej poisťovni. Banky vytvárajú akýsi rating klientov. Je to hodnotenie, pre ktoré vám môže prísť zamietavé stanovisko k žiadosti o hypotéku napriek tomu, že máte dostatočne vysoký príjem a v zamestnaní ste dostatočne dlho. Tento rating vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte. Hodnotí sa aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou idete úver zabezpečiť.
Pre banky je dôležitý typ pracovného pomeru. Najviac „v pohode“ ste, ak máte TPP na Slovensku. Aj v takomto prípade sa vám však môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne. Napríklad, ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote. Aj keď zamestnanie na dobu neurčitú v trvalom pracovnom pomere môže byť výhodou, banka vie schváliť vašu hypotéku, aj keď pracujete na dobu určitú alebo máte príjmy z podnikania. Zanedbateľná pre banku nie je ani doba trvania pracovného pomeru, prípadne dĺžka podnikania. Hypotekárny úver nebude schválený klientom v skúšobnej alebo výpovednej lehote. V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne min.
Ďalšie základné informácie, ktoré sa posudzujú bankou pri schválení, sú dostatočná výška príjmu, doba a forma pracovnej zmluvy, resp. počet rokov podnikania.
Hypotéka počas PN: Je to možné?
Áno, získanie hypotéky počas práceneschopnosti je možné, hoci to môže byť náročnejšie ako za štandardných okolností. Niektoré banky sú ochotné akceptovať aj príjmy z nemocenského poistenia, avšak každá banka má svoje vlastné postupy a kritériá pre schvaľovanie hypoték.
Ak už na PN naozaj musíte pre zdravotné komplikácie nastúpiť, odporúčame dať si schváliť úver skôr. Dá sa využiť napr. inštitút poskytnutia úveru na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.
Aktuálna COVID-19 situácia ľudí často nedobrovoľne donúti nastúpiť na pandemickú, alebo klasickú PN či OČR. Počas PN nie je možnosť refinancovať si úver a zväčša ani žiadať o nový úver.
Ako postupovať počas PN pri žiadosti o hypotéku?
- Informujte banku: Je potrebné doručiť banke podklady, že ste aktuálne na PN, resp. že budete dlhodobo PN. Banka môže požadovať aj mesačné potvrdenie o trvaní PN.
- Overte si podmienky: Zistite si podmienky pre prípadné preplácanie splátok hypotéky v rámci poistenia. Niektoré banky preplácajú splátky až po určitej dobe trvania PN (napr. 60 dní a viac).
- Príprava dokladov: Správna príprava dokumentov je zásadná pre rýchlejšie schválenie hypotéky. Získajte potvrdenie o príjme zo Sociálnej poisťovne.
- Spoludlžník: Ak máte nižší príjem počas PN, pridanie spoludlžníka (napr. partnera, rodiča) môže zvýšiť vaše šance na získanie hypotéky.
- Transparentnosť: Informujte banku o akýchkoľvek zmenách vo vašej situácii (napr. ukončenie PN).
- Konzultácia s odborníkom: Poraďte sa so svojím sprostredkovateľom, aby nedošlo k zamietnutiu úveru, ktorý sa zapisuje do úverového registra. Je dôležité komunikovať tento krok s odborníkom, aby nedošlo k zamietnutiu úveru, ktorý sa zapisuje do úverového registra. V budúcnosti môže totižto zlý vplyv na získanie úveru na bývanie.
Priemerný príjem počas PN je zvyčajne nižší, čo môže mať vplyv na schválenie hypotéky. Banky si výšku príjmu overujú prostredníctvom odvodov do Sociálnej poisťovne. Preto je dôležité informovať banku o vašej situácii a predložiť všetky potrebné doklady.
Potrebné doklady pre vybavenie hypotéky
Pre získanie hypotekárneho úveru je nevyhnutné mať pravidelný mesačný príjem. Medzi ďalšie potrebné doklady patria:
- Doklad o príjme: Pri zamestnaní si banka overuje priemernú výšku príjmu cez Sociálnu poisťovňu elektronicky. Podnikatelia dokladujú príjem daňovým priznaním.
- Špecifikácia zakladanej nehnuteľnosti: Slovenské banky akceptujú ako zábezpeku len tuzemskú nehnuteľnosť.
- Doklady preukazujúce účel poskytnutia úveru: Kúpna zmluva, stavebné povolenie, položkový rozpočet pri rekonštrukcii a pod.
- Znalecký posudok: Štandardným dokladom k ohodnoteniu zakladanej nehnuteľnosti je znalecký posudok. Niektoré banky si dokážu oceniť byty na základe dodaných fotiek.
Kúpna zmluva sa musí predložiť vždy, keď účelom čerpania hypoúveru je kúpa nehnuteľnosti. Ak sa zakladá vaša vlastná nehnuteľnosť, všetky doklady podpisujete vy. Katastrálny úrad vám následne potvrdí prijatie návrhu na vklad. Prijatie návrhu na vklad do katastra nehnuteľností a overenie plomby na liste vlastníctva je pre banky dostatočným dôvodom umožniť vám čerpanie hypotekárneho úveru.
Doba trvania vybavenia hypotéky
Štandardne trvá vybavenie hypotéky približne 2 týždne, t. j. od vypracovania prvej ponuky pre klienta, doloženia všetkých potrebných dokladov, podania žiadosti, podpisu zmlúv až po načerpanie úveru. Schvalovacím procesom banky si klient prechádza z jednoduchých dôvodov - banka sa snaží predísť riziku nesplácania hypotéky a zároveň chce ochrániť klienta pred nezvládnuteľným zadlžením. Posúdenie žiadosti po predložení všetkých potrebných dokladov je zvyčajne od 24 do 48 hodín.
Refinancovanie hypotéky počas PN
Počas PN nie je možnosť refinancovať si úver a zväčša ani žiadať o nový úver. Niektoré banky majú špecifické podmienky:
- VÚB: Požiadať o úver môže klient až po skončení PN a musí odpracovať celý mesiac.
- SLSP: Klient môže požiadať o úver až po ukončení PN a následne musí klient prijať aspoň jednu výplatu na účet.
- UniCredit: Klient môže požiadať o úver hneď po odpracovanom plnom mesiaci a banka následne overuje posledný mesiac.
- Prima banka: Požiadať o úver môže klient až po skončení PN a musí dostať výplatu na účet aj keď nemusí byť v plnej výške.
- OTP banka: Priemeruje posledné 3 mesiace aj vrátane pobytu na PN.
Ak chcete vybrať správnu banku po ukončení PN, poraďte sa so svojím sprostredkovateľom. Je dôležité komunikovať tento krok s odborníkom, aby nedošlo k zamietnutiu úveru, ktorý sa zapisuje do úverového registra.
Možné dôvody zamietnutia hypotéky
Existuje viacero dôvodov, pre ktoré vám banka môže zamietnuť hypotéku:
- Omeškanie splátok: Ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny.
- Zosplatnený úver v minulosti: Ak neuhradíte viaceré splátky aktuálneho úveru, tak si môže banka nárokovať zosplatnenie úveru, čo v praxi znamená, že je potrebné uhradiť celú dlžnú sumu.
- Exekúcie: Ak aktuálne máte zrážky zo mzdy, prípadne vám bol aj v dávnej minulosti blokovaný účet, úver vám zamietnu z dôvodu exekúcií.
- Zamietnuté úvery v úverovom registri: Pokiaľ pri vybavovaní úveru zvolíte nesprávnu banku alebo nebankovku, môže to spôsobiť, že vašu žiadosť neschváli žiadna spoločnosť.
- Veľa aktuálnych splácaných úverov a veľké mesačné splátky: Aj veľa splácaných úverov alebo vysoké mesačné splátky môžu byť dôvodom k zamietnutiu alebo zníženiu požadovanej sumy.
- Neakceptovateľný zamestnávateľ: Úver vám môžu zamietnuť dokonca aj vtedy, ak je váš zamestnávateľ v danej spoločnosti vedený ako rizikový alebo neakceptovateľný.
- Neakceptovateľná nehnuteľnosť: Chýba vám stavebné povolenie, prístupová cesta, máte neakceptovateľné ťarchy na liste vlastníctva alebo zníženú znaleckú hodnotu bankou?
- Vysoké hotovostné výbery z bankomatu v nočných hodinách: Aj toto môže byť dôvodom pre zamietnutie úveru, najviac však pri rizikovejších klientoch.
- Nesprávne uvedené osobné údaje: V každej žiadosti sa uvádzajú iné osobné údaje.
Vplyv PN na poisťovne
V poisťovníctve platí, že poisťovne nepoisťujú diagnózy, s ktorými klient vstupuje do poistenia. Ak sa klient chce dať neskôr poistiť, vypĺňa zdravotný dotazník. Pokiaľ klient uvedie zdravotné komplikácie z minulosti, poisťovňa mu môže na dané diagnózy upísať drahšie poistné, príp. plnenie na existujúce diagnózy vopred úplne vylúčiť. Príklad: Klient sa rozhodne pre úrazové pripoistenia a neuvedie príp. diagnózy týkajúce sa chorôb. Úraz sa vzťahuje na náhodné pôsobenie vonkajších síl.
Poistenie hypotéky je veľmi individuálne a cena sa tak nedá paušalizovať. U väčšiny ľudí bude mať najzásadnejší vplyv na cenu poistenia hypotéky výška hypotéky a vek toho, kto sa poisťuje. S vekom poisteného rastie riziko, že nastane poistná udalosť hlavne z dôvodu choroby a tak poisťovne so zvyšujúcim sa vstupným vekom poisteného zvyšujú pri vstupe do poistenia tzv.
Je užitočné si v istom časovom horizonte kontrolovať uhradenie odvodov či už v Sociálnej alebo v zdravotnej poisťovni.
Na záver preto odporúčam premýšľať dopredu pri plánovaní Vašich finančných krokov. Odporúčam poradiť sa so špecialistom. Financie sú oblasť, ktorou sa dnes musí vážne zaoberať každý.
tags: #pn #pocas #schvalovania #hypoteky