Koniec fixácie je dôležitým bodom, kedy sa zmení výška vašej úrokovej sadzby a mesačnej splátky. Táto zmena môže výrazne ovplyvniť váš rozpočet. Doba fixácie sa však nemení. Napríklad, ak ste mali v zmluve o úvere dohodnutú 5-ročnú fixáciu, budete ju mať aj na ďalšie obdobie. Čo sa však mení, je výška úrokovej sadzby.
Úroky na hypotékach klesajú. Ak ste si brali hypotéku s úrokom 4-5 %, máte šancu výrazne znížiť splátku. Splátka, ktorá je o 50 - 100 eur nižšia, znamená v rodinnom rozpočte citeľnú finančnú rezervu. Banky sa totiž v týchto prípadoch snažia nižší úrok podmieniť kúpou ďalších služieb.
V súčasnosti sa na trhu hypoték deje viacero zmien. Banky sa začali znova biť o klientov, čo prináša nové možnosti pre žiadateľov o úver. Úrokové sadzby na nových hypotékach sú nižšie ako úroky na hypotékach z minulosti. Bankám tento stav vyhovuje. Čím máte vyšší úrok na svojej hypotéke, tým viac môže banka zarobiť. Kto sa neozve, tak na starej hypotéke platí viac, aj keď nemusí.
Existujú dve hlavné cesty ako stiahnuť úrok smerom nadol: reštart hypotéky (rokovanie s vlastnou bankou počas fixácie) alebo refinancovanie (presun do inej banky). Ktorá cesta je tá správna? Odpoveď nie je vždy jednoznačná. Obe možnosti majú svoje špecifické náklady a výhody. V jednom aj druhom prípade sa uvažovať o zmene oplatí pri poklese úrokovej sadzby aspoň o 0,5%, a ak sa náklady spojené so zmenou vrátia v rozumnom časovom horizonte.
Reštart hypotéky: Rokovanie s vlastnou bankou
Reštart hypotéky je skvelá možnosť ako si znížiť úrok na svojej hypotéke bez toho, aby ste ju museli refinancovať. Je to oficiálna žiadosť o úpravu úrokovej sadzby na vašej existujúcej zmluve. Klient si požiada na pobočke o reštart hypotéky resp. prehodnotenie úrokovej sadzby a banka mu ponúkne nový úrok a fixáciu.
Jednou z výhod reštartu hypotéky je, že nemusíte riešiť nanovo znalecký posudok či nové záložné zmluvy, čím klient usporí aj peniaze a v neposlednom rade poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Klient získa novú fixáciu, ktorá nahradí pôvodnú.
Ako postupovať pri reštarte hypotéky:
- Navštívte svoju banku a požiadajte o prehodnotenie úrokovej sadzby.
- Pripravte si prehľad o situácii na trhu hypoték, prípadne konkrétne ponuky od konkurencie.
- Banka vám pripraví ponuku na reštart v priebehu niekoľkých dní.
- Porovnajte ponuku vašej banky s konkurenciou a rozhodnite sa.
Pred vstupom do jednania je dobré mať pripravený prehľad o situácii na trhu hypoték, poprípade mať spracované konkrétne ponuky od konkurencie. Vaša hodnota pre banku rastie s každým ďalším produktom, ktorý v banke využívate. Banka sa na vás nepozerá len ako na hypotéku, ale ako na klienta, ktorý jej prináša zisk aj cez bežný účet, sporenie či poistné služby.
Za túto zmenu si však banky účtujú poplatok. Poplatky sú buď percentuálne (zo zostatku) alebo fixné. Pri hypotéke s vysokým zostatkom môže byť aj nízko vyzerajúci percentuálny poplatok v konečnom dôsledku oveľa drahší ako fixná.
Poplatky za zníženie úroku na hypotéke:
- Slovenská sporiteľňa: minimálne 149 eur a maximálne 0,5 percenta zo zostatku úveru.
- Tatra banka: zvýhodnený poplatok vo výške 99 eur (akcia).
- ČSOB: 180 eur.
- mBank: 170 eur (môže byť individuálne znížený alebo odpustený).
- VÚB banka: 200 eur (môže byť individuálne nižší).
- Fio banka: individuálne, poplatok si neúčtuje.
- UniCredit Bank: individuálne, poplatok si neúčtuje.
Pri žiadosti o prehodnotenie úroku vo svojej banke si treba dať pozor na to, aby klient nezačal platiť za služby, ktoré nepotrebuje alebo pre neho nie sú výhodné. Banky sa totiž v týchto prípadoch snažia nižší úrok podmieniť kúpou ďalších služieb. Ponúkať môžu napríklad poistenie schopnosti splácať úver či prechod v rámci druhého piliera do dôchodkovej správcovskej spoločnosti (DSS), s ktorou spolupracujú alebo ju vlastnia.
Refinancovanie hypotéky: Presun do inej banky
Refinancovanie znamená prenesenie hypotéky do novej banky. Svoju existujúcu hypotéku predčasne splatíte novou, výhodnejšou hypotékou v inej banke. Hlavným cieľom je získať lepší úrok a znížiť tak celkové náklady na úver.
Náklady spojené s refinancovaním:
- Poplatok za predčasné splatenie mimo výročia fixácie: Zvyčajne maximálne 1 % zo zostatku úveru. Niektoré banky sú ochotné tento poplatok preplatiť alebo poskytnúť bonus.
- Poplatok za spracovanie úveru: Banky pri refinancovaní zvyčajne poskytujú 100 % zľavu.
- Poplatok za znalecký posudok: Môže vzniknúť, ak nová banka neakceptuje starý posudok.
- Poplatok katastru: 100 eur za vklad záložného práva v prospech novej banky.
Pri hľadaní konkurenčnej banky by mala byť vo vašom záujme ponuka nižšieho úroku a uhradenie pokuty za predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke. Niektoré banky overujú aj príjem pri refinancovaní, čo môže spôsobiť zamietnutie úveru v prípade zmeny situácie.
Zľava zo sadzby výmenou za účet/poistenie môže byť výhodná, ak produkty reálne využijete a ich celkový náklad neprevýši úsporu na úroku. Poistka len kvôli zľave môže dlhodobo predražiť úver. Sledujte RPMN. Zahŕňa poplatky a je lepším porovnaním než samotná sadzba.
Kedy sa oplatí znížiť úrok?
Ak máte úrok vyšší ako 4 percentá, oplatí sa požiadať banku o jeho zníženie. Vo väčšine prípadov stojí za to tento krok zvažovať vtedy, ak je rozdiel medzi sadzbami aspoň pol percentuálneho bodu.
Banky menia svoj prístup ku klientom, sú viac proklientsky orientované. V niektorých bankách je možné získať reštartom nižšiu sadzbu ako keby žiadal novú hypotéku. Zároveň platí, že na retenciu nie je zákonný nárok.
Predtým, než urobíte konečné rozhodnutie je rozumné to konzultovať so špecialistom v oblasti financií alebo skúseným hypotekárnym poradcom. Konzultujte svoje možnosti s našimi hypotekárnymi špecialistami. Máme komplexný prehľad o aktuálnych kampaniach, skrytých podmienkach a benefitoch vo všetkých bankách.