Vlastníctvo pozemku verzus byt: Komplexné porovnanie a riešenie právnych otázok

Problematika vlastníctva pozemkov na Slovensku je často spojená s rôznymi právnymi problémami, ktorých korene siahajú do minulosti. Veľká rozdrobenosť pozemkov, zmeny politických režimov a prechod z pozemkových kníh na kataster nehnuteľností vytvorili komplexné prostredie, v ktorom je dôležité poznať svoje práva a možnosti.

Táto problematika je obzvlášť komplikovaná, keďže pod rovnakým parcelným číslom v rovnakom katastrálnom území môže byť evidovaný pozemok registra „C“ aj registra „E“, pričom môže ísť o úplne iné a nesúvisiace pozemky.

Vlastníctvo pozemku a jeho preukazovanie

Užívanie pozemku, či už na poľnohospodárske účely, na bývanie alebo na iný účel, samo o sebe nezakladá vlastníctvo tohto pozemku, a to ani v prípade, ak ho užívate po viacero generácií. Ak nie ste v katastri zapísaný ako vlastník pozemku, prípadne ako spoluvlastník pozemku, užívate cudzí majetok.

Riešenie situácie, ak nie ste vlastníkom pozemku

Ak je vlastníkom cudzia osoba, môžete ju osloviť a pokúsiť sa dohodnúť na usporiadaní vlastníckych práv. Ak sa nedohodnete (napríklad aktuálny vlastník nebude súhlasiť s vydržaním pozemku, prípadne ho nebude ochotný previesť darovacou alebo kúpnou zmluvou), môžete sa teoreticky domáhať určenia vlastníckeho práva k danému pozemku prostredníctvom súdu.

Vstup do takéhoto súdneho konania sa však neodporúča, ak nemáte doklad o tom, že ste vy alebo vaši predkovia daný pozemok kúpili, dostali darom alebo nadobudli iným spôsobom. Rovnako sa neodporúča vstupovať do konania, ak ste vedeli, že pozemok nie je váš a užívali ste cudzí majetok. Bez takýchto dokladov by ste neboli považovaní za dobromyseľných oprávnených držiteľov a súd by žalobu zamietol, čo by viedlo k ďalším nákladom (napríklad úhrada trov konania protistrane, súdne poplatky).

Dededenie novoobjaveného majetku

Ak je ako vlastník pozemku evidovaný váš predok, je možné požiadať o dodatočné prededenie novoobjaveného majetku. Návrh sa podáva na súd, ktorý už o dedičskom konaní po zomrelom rozhodoval, prípadne na súd, v ktorom mal zomrelý posledné bydlisko. Súd následne poverí notára, ktorý povedie dedičské konanie.

Výsledkom môže byť dedičská dohoda s ostatnými dedičmi o tom, že pozemok bude patriť vám (bezodplatne alebo za dohodnutú čiastku). Ak sa nedohodnete, nadobudnete daný pozemok do podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými dedičmi.

Vysporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak ste aspoň čiastočným spoluvlastníkom pozemku, problém sa dá riešiť dohodou o vysporiadaní podielového spoluvlastníctva s ostatnými spoluvlastníkmi. Ak by ste sa nevedeli dohodnúť, súd by v tejto veci vedel rozhodnúť. Možnosti vysporiadania môžu byť rôzne, súd by však mal prihliadať aj na faktické užívanie danej nehnuteľnosti.

Neplatná kúpna zmluva a jej dôsledky

Je dôležité posúdiť, či bola kúpna zmluva uzatvorená platne a či má všetky zákonné náležitosti. Ak zmluvu nie je možné považovať za platnú, vlastnícke právo na základe takejto zmluvy vzniknúť nemôže.

Ústna kúpna zmluva

Zmluva, ktorou sa prevádzajú nehnuteľnosti, musí mať písomnú formu. Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne, takáto zmluva bez ďalšieho nemôže mať žiadne účinky. V takom prípade je potrebné trvať na tom, aby sa zmluva uzatvorila písomne so všetkými zákonnými náležitosťami a aby bola podaná na katastri spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho. V opačnom prípade sa kupujúci môže domáhať vydania bezdôvodného obohatenia vo výške kúpnej ceny.

Ak bola kúpna zmluva uzatvorená ústne už dávnejšie a od tejto doby užívate pozemok ako vlastný bez prerušenia viac ako 10 rokov, je možné sa domáhať vydržania takéhoto pozemku.

Nezapísaná kúpna zmluva na katastri

Ak bola kúpna zmluva v písomnej forme, avšak kataster vlastnícke právo na základe takejto zmluvy nezapísal (napríklad z dôvodu, že predmetom predaja bol väčší podiel k nehnuteľnosti, než predávajúci vlastní, prípadne z iných obsahových dôvodov), takúto zmluvu nie je možné považovať za platnú a spôsobilú na zápis vlastníckeho práva, ak nedôjde k odstráneniu vytýkaných nedostatkov.

V takomto prípade majú zmluvné strany dve možnosti: opraviť vytýkané nedostatky dodatkom alebo vrátiť si navzájom poskytnuté plnenia (teda najmä vrátenie kúpnej ceny).

Vydržanie pozemku a jeho podmienky

Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že skutočný vlastník sa o daný pozemok nezaujíma alebo nestará, v zásade nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva k danej nehnuteľnosti. Ak teda užívate pozemok bez akejkoľvek zmluvy so skutočným vlastníkom a viete, že pozemok nepatrí vám, nemôžete tento pozemok nadobudnúť do vlastníctva vydržaním.

V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie danej nehnuteľnosti, avšak len v prípade, ak by bolo možné preukázať, že dlhoročný užívateľ nehnuteľnosti bol dobromyseľným oprávneným držiteľom (teda že ako držiteľ má danú nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladá s ňou v presvedčení, že nehnuteľnosť vlastní, resp. s prihliadnutím na všetky okolnosti bol presvedčený, že je vlastníkom danej nehnuteľnosti).

Slovenský právny systém vydržanie stále umožňuje, no po mnohých kauzách a zneužívaní najmä v deväťdesiatych rokoch uplynulého storočia v oveľa prísnejšej podobe. Vydržanie je jedným zo zákonom prípustných spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Ide o spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva takým spôsobom, že nový vlastník neodvodzuje svoje vlastnícke právo od predchádzajúcich vlastníkov.

Vydržanie upravuje Občiansky zákonník, ktorý ustanovuje, že oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov (ak ide o hnuteľnosť) a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľný majetok. Okrem toho, že držiteľ musí mať vec vo svojej nepretržitej, sústavnej držbe po zákonom stanovenú dobu, musí byť aj dobromyseľný. Dobromyseľnosť sa zakladá na tom, že držiteľ musí byť presvedčený, že vec alebo právo mu patrí.

Podmienky nadobudnutia pozemku vydržaním:

• musí ísť o predmet, ktorý sa dá vydržať, teda napríklad pozemok. Vydržať nemožno vec, ktorá nemôže byť predmetom vlastníctva, prípadne môže byť len vo vlastníctve štátu.
• dobromyseľným držiteľom je ten, kto nakladá s vecou ako so svojou vlastnou a domnieva sa, že mu naozaj patrí.
• držba musí trvať nepretržite 10 rokov.

Ak splníte tieto podmienky, môžete požiadať notársky úrad, aby začal konanie o vydržaní. Úrad na svojej vývesnej tabuli oznámi a vyzve všetkých, ktorí majú voči tomu námietky, aby o tom do 30 dní informovali. Ak sa tak nestane, úrad môže rozhodnúť o ukončení konania a užívateľ môže podať návrh na zápis vlastníctva do katastra. Osvedčenie o vydržaní vyhotovené notárom je podkladom pre zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností záznamom. Kataster posudzuje osvedčenie len z formálnej stránky.

Riešenie situácie, ak máte stavbu na cudzom pozemku

Častým problémom je, že napríklad prarodič postavil chatku v záhradkárskej osade na pozemku, ktorý mu nepatril. Chatka je zapísaná na liste vlastníctva a vy ste zapísaní ako vlastník, no chatka stojí na cudzom pozemku. V takom prípade máte možnosť komunikovať a dohodnúť sa s vlastníkom pozemku na odkúpení pozemku pod chatkou. Za týmto účelom by musel byť vyhotovený geometrický plán, ktorý by presne ohraničil pozemok. Taktiež by bolo potrebné vyriešiť prístupovú cestu k chatke, a to buď zriadením vecného bremena k prístupovej ceste na prechod a prejazd cez cudzí pozemok, alebo odkúpením časti pozemku, ktorý tvorí prístupovú cestu.

Súdne zriadenie vecného bremena

Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, máte možnosť obrátiť sa na súd s návrhom na zriadenie tzv. vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Súd by mohol v takomto prípade rozhodnúť o zriadení vecného bremena, avšak za odplatu, ktorá by bola určená dohodou alebo znaleckým posudkom.

Čierna stavba a jej dôsledky

Ak chatka nie je zapísaná na liste vlastníctva, nemáte k nej žiadne doklady a ani na mestskom/obecnom úrade neevidujú žiadnu žiadosť o povolenie stavby, ani žiadne iné listiny, pôjde pravdepodobne o čiernu stavbu. V takom prípade by bolo potrebné najprv vyriešiť vlastníctvo chatky a jej zápis na liste vlastníctva. Ak však nemáte žiadne doklady k chatke, ste neoprávneným užívateľom cudzieho pozemku a vlastník pozemku sa môže voči vám domáhať odstránenia čiernej stavby alebo vypratania nehnuteľnosti a taktiež vydania bezdôvodného obohatenia za užívanie cudzieho pozemku.

Obchodovanie s pozemkami a preverenie ponúk

V praxi sa stáva, že spoločnosti zasielajú listy s návrhom na odkúpenie podielov k pozemkom. Pri takýchto ponukách treba byť obzvlášť opatrný. Pred podpisom akejkoľvek zmluvy si treba overiť, o aké pozemky ide a či ponúkaná cena je primeraná. Informácie o pozemkoch a ich hodnote vám môžu pomôcť získať obecné úrady, ktoré vedia zistiť úradnú cenu pozemkov, prípadne odhadnúť ich trhovú cenu.

Ideálne je skontaktovať sa najskôr s tým, kto má dané pozemky v prenájme alebo ich obhospodaruje. Takáto osoba (či už samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodárske družstvo) by zrejme prejavila záujem takéto podiely na pozemkoch odkúpiť minimálne za rovnakú sumu, ako ponúka neznáma spoločnosť.

Po podpise kúpnej zmluvy, vyplatení dohodnutej kúpnej ceny a po prepísaní vlastníckych práv k predaným pozemkom je už neskoro niečo riešiť. Poradiť sa je vždy lepšie pred podpisom akejkoľvek zmluvy.

Ako si overiť vlastníctvo pozemku

Ak vlastníte nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. Vlastníctvo konkrétneho pozemku si môžete overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade, kde vám za poplatok vystavia listy vlastníctva. Taktiež vám vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku, ak ho viete nejako identifikovať.

Všetky tieto údaje si viete získať aj cez internet napríklad na stránke Katastra nehnuteľností si viete vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov o vlastníkovi, o konkrétnom pozemku, byte, dome. Katastrálne mapy, ako aj príslušné informácie o vlastníkoch si viete zase vyhľadať na stránke mapka.gku.sk. Ak si nie ste istí, či konkrétny pozemok vlastníte, taktiež si to viete overiť cez vyššie uvedené stránky.

Hypotéka na pozemok: Základné podmienky a tipy

Prvým krokom k vysnívanému domu je kúpa správneho pozemku. Pri vybavovaní hypotéky na pozemok je potrebné zohľadniť niekoľko kľúčových podmienok a faktorov.

Základné podmienky získania hypotéky na pozemok:

1. Maximálna výška hypotéky na pozemok - DTI (Debt-to-Income)

   Žiadateľ (prípadne viacerí žiadatelia) sa môže zadĺžiť maximálne na 8-násobok svojho čistého ročného príjmu. Pre žiadateľov starších ako 41 rokov sa tento limit znižuje, pričom každým ďalším rokom sa hodnota znižuje o čiastku 0,25, až kým vo veku 60 rokov nedosiahne koeficient 3. Banka overí vaše príjmy a určí maximálnu výšku hypotéky.

   Výnimky pri DTI:

   V 5% prípadov môžu niektoré banky schváliť výnimku na vyšší limit ako 8-násobok čistého ročného príjmu bez dodatočných podmienok. V ďalších 5% prípadov ju môžu schváliť, ak máte do 35 rokov, priemerný príjem do 1,3-násobku priemerného príjmu na Slovensku za minulý kalendárny rok a ak vám postačuje limit 9-násobku ročného čistého príjmu.

2. Maximálna mesačná splátka hypotéky na pozemok - DTSI (Debt Service-to-Income)

   Táto podmienka skúma schopnosť splácať záväzky. Z vášho príjmu sa odráta životné minimum, povinná rezerva vo výške 40% a následne sa uplatní stress test (overenie schopnosti splácať úverové produkty po simulovanom zvýšení úrokovej sadzby o 2%, maximálne do 6%, platí pri úveroch so splatnosťou viac ako 8 rokov). Výsledkom je maximálna mesačná splátka úverov. Ak už žiadateľ má existujúce úvery, ich aktuálna mesačná splátka sa odráta z daného limitu.

   Výnimky pri DTSI:

   Pri parametri DTSI je tiež možné požiadať banky o výnimku, avšak túto vedia udeliť iba na 5 % všetkých poskytnutých hypoték. Ak vám výnimka prejde, odráta sa vám z príjmu povinná rezerva iba 30 %.

3. Maximálna výška hypotéky na základe hodnoty pozemku - LTV (Loan-to-Value)

   Podmienka LTV určuje, do koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti viete zobrať hypotéku. Aktuálne viete zobrať hypotéku do 90% z hodnoty nehnuteľnosti. 90%-né financovanie však prejde iba pri 1 z 5 hypoték, pričom štandardom je 80%-né financovanie.

   Pri hypotéke na pozemok majú banky obmedzené limity a na tento účel poskytuje 90% financovanie iba banka UniCredit, aj to nie vždy.

Porovnanie bánk pri financovaní hypotéky na pozemok

Dofinancovanie hypotéky na pozemok

Ak nemáte dostatok vlastných peňazí na dofinancovanie, máte niekoľko možností:

• Dozaloženie inej nehnuteľnosti: Najlacnejšou alternatívou je dozaloženie inej nehnuteľnosti (napríklad rodičovskej). Tým navýšite hodnotu zabezpečenia a banka vám tak bude vedieť poskytnúť 100% z kúpnej ceny pozemku.
• Spotrebný úver na dofinancovanie: Spotrebný úver je najdrahšia možnosť dofinancovania, pretože jeho splatnosť je len 8 rokov. Maximálne si viete požičať 50 000€ v jednom spotrebnom úvere. Z dlhodobého hľadiska však preplatíte na úrokoch menej kvôli kratšej splatnosti.
• Úver stavebnej sporiteľne na dofinancovanie: Ak máte stavebné sporenie a nasporenú požadovanú sumu, máte nárok na stavebný úver. Ak sporenie nemáte alebo nemáte potrebnú sumu, dostanete najprv medziúver. Dofinancovanie cez stavebnú sporiteľňu je lacnejšie z hľadiska mesačnej splátky ako cez spotrebný úver v banke, pretože splatnosť viete natiahnuť maximálne na 20 až 30 rokov. Medziúver a stavebný úver sú však drahšie možnosti dofinancovania z hľadiska celkovej preplatenosti na úrokoch.

Na čo si dať pozor pri hypotéke na pozemok?

Pri výbere pozemku je päť kľúčových vecí, na ktoré si musíte dať pozor pred kúpou, aby vás pri vybavovaní hypotéky neprekvapili:

• Pozemok musí byť napojiteľný na inžinierske siete.
• Musí byť zabezpečený prístup k pozemku (prístupová cesta vo vlastníctve obce/štátu, spoluvlastnícky podiel na prístupovej ceste či zriadenie práva prechodu k pozemku).
• Pozemok je na liste vlastníctva označený ako stavebný (respektíve na ňom v budúcnosti bude možné stavať).
• Pozemok nemá pre banku neprípustné vecné bremeno (ťarcha v prospech tretej osoby alebo exekútora).
• Pozemok musí spĺňať požiadavky na stavbu (šírka, dĺžka, svahovitosť a podobne).

Aký pozemok viete financovať hypotékou?

Financovať kúpu pozemku viete, ak sa jedná o pozemok určený na výstavbu nehnuteľnosti (má stavebné povolenie alebo potvrdenie starostu obce, že pozemok slúži na výstavbu) alebo aj iný typ pozemku, v prípade že v územnom pláne obce je na danom pozemku plánovaná výstavba rodinných domov.

Na financovanie iného typu pozemku, na ktorom sa nedá stavať rodinný dom, by ste museli ručiť inou nehnuteľnosťou.

Kroky pre získanie hypotéky na pozemok:

1. Prejdite si tri základné podmienky bánk (výšku príjmu, maximálnu výšku hypotéky, limit na mesačnú splátku a percento financovania).
2. Vyhotovte znalecký posudok, na základe ktorého banka určí maximálnu výšku hypotéky.
3. Nahodte žiadosť do banky, v ktorej vám kombinácia všetkých parametrov vyjde najlepšie. Priložte doklad totožnosti, znalecký posudok, kúpnu zmluvu a iné potrebné doklady.
4. Po schválení hypotéky podpíšte úverové a záložné zmluvy v banke. Podajte návrh na vklad záložného práva v prospech banky na katastri a nehnuteľnosť poistite kvôli vinkulácii.
5. Po doložení všetkých potrebných dokumentov (potvrdenie vinkulácie, potvrdenie návrhu na vklad do katastra a podpísaná overená kúpna zmluva) podajte žiadosť o čerpanie. Banka potom pošle predávajúcemu peniaze.

Doklady, ktoré potrebujete pre vybavenie hypotéky na pozemok:

• doklad totožnosti
• kúpna zmluva
• znalecký posudok na pozemok
• iné dodatočné doklady, ktoré si banka môže vyžiadať
• stavebné povolenie
• projektová dokumentácia
• položkový rozpočet
• geometrický plán

Poplatky spojené s hypotékou na pozemok:

• Rezervačný poplatok: 3 až 5 percent z kúpnej ceny (nie je to pravidlo).
• Poplatok za návrh na vklad do katastra: 100 eur (alebo 50 eur, ak je riešený elektronicky).
• Cena vyhotovenia znaleckého posudku: štandardne od 150 do 200 eur.
• Poplatky spojené priamo s bankou: Rôzne v závislosti od banky, napríklad poplatok za poskytnutie hypotéky a mesačný poplatok za bežný účet.

Daňový bonus pre mladých pri hypotéke na pozemok

Nie, daňový bonus pre mladých na zaplatené úroky si viete nárokovať iba v prípade, ak sa jedná o účelovú hypotéku na bývanie (kúpa bytu, kúpa domu, výstavba domu či rekonštrukcia). Hypotéka na stavebný pozemok nie je účelovým úverom na bývanie.

Vlastníctvo bytu na cudzom pozemku a vecné bremená

V praxi sa bežne vyskytujú prípady, kedy je bytový dom postavený na pozemku vo vlastníctve inej osoby, ako sú vlastníci bytov v bytovom dome, resp. spoluvlastníci spoločných častí bytového domu. Podľa ustanovenia § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Zákon o vlastníctve bytov pritom priamo odkazuje na právnu úpravu vecných bremien zakotvenú v § 151n a nasledujúcich Občianskeho zákonníka.

Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.“

Náhrada za obmedzenie vlastníckeho práva

Zákon nezakotvuje bližšiu právnu úpravu náhrady za obmedzenie vlastníckeho práva v súvislosti s vyššie citovaným ustanovením zákona o vlastníctve bytov, avšak aj v zmysle Ústavy je obmedzenie vlastníckeho práva možné za náhradu. Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí II. ÚS 506/2011 zo dňa 03.11.2011 vychádza z toho, že právo na finančnú náhradu za zriadenie vecného bremena je majetkovým právom povinného z vecného bremena. Táto náhrada má predstavovať jednorazové, nie opakované plnenie.

Dôležité je, že v prípade zmeny vlastníka zaťaženého pozemku právo na finančnú kompenzáciu na vznik vecného bremena neprechádza na nového vlastníka pozemku. Tento nárok má ten vlastník zaťaženého pozemku, ktorý ho vlastnil v čase vzniku vecného bremena, teda 1. septembra 1993. Ďalší vlastník zaťaženej nehnuteľnosti už nadobudol pozemok aj s vecným bremenom, a preto nie je možné, aby sa ako ďalší nadobúdateľ už zaťaženého pozemku s už existujúcim vecným bremenom domáhal finančnej náhrady za jeho vznik.

Vecné bremená pri neplatičoch

V prípade neplatičky, ktorá prepísala byt na svojho maloletého syna a zároveň si dala zapísať vecné bremeno doživotného užívania bytu, môže spoločenstvo vlastníkov bytov čeliť problémom s vymáhaním dlhu. V takom prípade je vhodné zvážiť odstavenie vlastníka bytu od plnení, ktorých dodávku do bytu spoločenstvo zabezpečuje a za ktoré nie je zaplatené. Taktiež sa odporúča obrátiť sa s nárokom na zaplatenie peňažného záväzku na súd a po nadobudnutí vykonateľnosti rozsudku, domáhať sa zaplatenia v exekučnom konaní.

Vzhľadom na skutočnosť, že vlastníkom bytu je maloletý, je na zváženie postup na menovanie majetkového opatrovníka, resp. pozbavenie doterajšieho majetkového opatrovníka tejto funkcie súdom, keďže je zrejmé, že zástupca maloletého vo veciach jeho majetku nepostupuje s odbornou starostlivosťou a svojou nedbalosťou spôsobuje vznik dlhov pre maloletého.

Dom verzus byt: Dilema bývania

Mnohí z nás riešia dilemu medzi bývaním v dome a byte, najmä pred príchodom potomkov alebo v čase, keď deti rastú a potrebujú väčší priestor a vyšší komfort. V štandardnom trojizbovom byte sa dá fungovať príjemne, ale keď sa z jednej izby stane technická miestnosť, kde je neustále rozložená žehliaca doska, sušiak na bielizeň a kde pravidelne zakopávate o vysávač, začnú sa myšlienky na dom vkrádať čoraz častejšie.

Z hľadiska priestoru je dom jasnou voľbou, ak si uvedomíte, že dom má aj povalu, kam odložíte sezónne veci, že auto pred vplyvmi počasia schováte do garáže a že do technického domčeka pohodlne šupnete náradie, bicykle a sánky.

Manuálne zručnosti a údržba

Dobre si zvážte svoje manuálne zručnosti. Ak ste šikovní a dokážete si veľa vecí opraviť, zložiť, svojpomocne vyrobiť a ak máte vzťah k práci v záhrade či v dielni, je to veľký plusový bod v kolónke „Chceme dom“. Ak patríte do kategórie, ktorá vyrastala v panelákoch a manuálne návyky sú skromné, bude vám bližší byt, pretože o údržbu sa starať nemusíte, keďže to rieši správca bytového domu.

Deti a exteriér

Keď sú deti malé, nie je nič lepšie ako mať záhradu, kde sa môžu vyšantiť. Vy môžete spokojne sedieť na trávniku a s kávou v ruke pozorovať, ako si stavajú zámok alebo sypú piesok do vlasov. V byte to budete mať náročnejšie, najmä ak v jeho blízkosti nie je detské ihrisko alebo park. Každodenná logistika - obliekanie, obúvanie, presuny - je zložitá. No a nevybúrené dieťa, zavreté celý deň medzi štyrmi stenami, znamená pohromu.

Dobre si však premyslite, čo bude o niekoľko rokov. Deti vyrastú a budú chodiť na krúžky. Bývanie v dome si budete užívať menej, pretože budete čoraz viac času tráviť v aute.

Súkromie a hluk

Nespornou výhodou bývania v dome je to, že vás nikto neruší hlasnou hudbou (okrem vašich pubertálnych detí), že vám nikto nedupe nad hlavou alebo nepočúva, ako zvýšeným hlasom riešite zlý školský prospech svojho potomstva. V tomto zmysle je rodinný dom naozaj bezkonkurenčný.

Na záver musíme dodať, že pri takomto rozhodovaní ide o detaily. Preto si urobte poctivý zoznam plusov a mínusov jedného aj druhého typu bývania, svojich osobných preferencií, a hlavne si na rozhodnutie dajte čas.

Právne aspekty výstavby domu na cudzom pozemku

V slovenskom právnom poriadku platí zásada, že vlastník pozemku môže byť odlišnou osobou od vlastníka stavby, ktorá na pozemku stojí (superficies solo non cedit). Nie je ničím výnimočným, keď je vlastník stavby rozdielnou osobou od vlastníka pozemku, na ktorom stojí. V takom prípade sa však musí preukazovať oprávnenie stavať na pozemku. Ak napríklad jeden z partnerov vlastní pozemok a dom stavajú spoločne, hypotéka a dom môžu byť na obe mená, zatiaľ čo pozemok zostáva na meno jedného z partnerov.

Práva k domu, ak pozemok vlastní len jeden partner

Vlastnícke právo k podielu na dome nebude žiadnym spôsobom obmedzené alebo dotknuté tým, že partner je vlastníkom pozemku. Ak by v budúcnosti došlo k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti, súdy v takýchto prípadoch uprednostňujú taký spôsob vyporiadania, aby sa výlučným vlastníkom stavby stal vlastník nehnuteľnosti (aby nevzniklo rozdielne vlastníctvo dvoch osôb). Ak by ste chceli dom nadobudnúť v budúcnosti do výlučného vlastníctva vy, museli (mali) by ste od vášho partnera odkúpiť aj pozemok.

V prípade úmrtia fyzickej osoby sa jeho právnymi nástupcami stávajú jeho dedičia. Po ukončení dedičského konania budete vlastniť v podielovom spoluvlastníctve dom s dedičmi. Pozemok bude rovnako patriť dedičom. Ak budete chcieť i naďalej bývať v nehnuteľnosti, bude potrebné podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať tak, že sa výlučným vlastníkom domu stanete vy a druhému spoluvlastníkovi vyplatíte primeranú náhradu. Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné na základe dohody spoluvlastníkov alebo na základe súdneho rozhodnutia. Ak budete chcieť nadobudnúť aj pozemok do svojho vlastníctva, tento pozemok budete musieť od dediča odkúpiť.

tags: #narok #na #pozemok #verzus #byt