Nakladanie s majetkom, najmä s nehnuteľnosťami, v rodinných vzťahoch je často zložitou záležitosťou. Mnoho rodičov, najmä v pokročilejšom veku, uvažuje o tom, ako usporiadať svoje majetkové záležitosti tak, aby zabezpečili svoje deti a vnúčatá, a zároveň ochránili svoje vlastné práva na dôstojné bývanie. Slovenská legislatíva ponúka rôzne možnosti, od darovania až po závet, pričom každá z nich má svoje špecifiká, výhody a riziká.
Darovanie nehnuteľnosti deťom
Jednou z najčastejšie využívaných foriem prevodu majetku na deti je darovanie. Je možné darovať nehnuteľnosť dieťaťu s právom dožitia (vecným bremenom) pre darcu alebo inú osobu. V praxi to znamená, že v darovacej zmluve je možné zahrnúť aj ustanovenie o zriadení vecného bremena - práva doživotného bývania pre určité osoby. Toto právo musí byť zapísané v katastri nehnuteľností. Darovacia zmluva musí byť úradne overená a prejsť schválením súdom, pokiaľ sa jedná o maloletú osobu.
Možnosť darovať podiel na nehnuteľnosti je plne v súlade so slovenským právom. Ak sa rodič rozhodne darovať alebo predať svoj nehnuteľný majetok dcére, môže tak urobiť, pretože je jeho vlastníkom. Súhlas druhej dcéry, ktorá sa darcu "vzdala/nepotrebujete. Uvádzame, že slovo "prepis" nehnuteľnosti nie je formou prevodu vlastníctva. Nehnuteľnosti môžete dcére buď darovať alebo predať. Na spísanie či už darovacej alebo kúpnej zmluvy odporúčame kontaktovať advokáta, ktorý súčasne podá aj návrh na vklad nehnuteľností do katastra a budete mať tak právnu istotu, že zmluva je právne perfektná. Ak zmluvy budú právne perfektné, nie je právny dôvod, aby druhá dcéra tieto zmluvy napadla.
Ak chcete dosiahnuť to, aby v budúcnosti boli vlastníkmi nehnuteľnosti aj vnúčatá, potom môžete darovať podiel na predmetných nehnuteľnostiach aj im už teraz za svojho života, čím zabezpečíte, že dcéra s ich podielom na nehnuteľnosti nebude môcť disponovať, resp. obmedzíte jej dispozičné práva.
Riziká a výnimky z darovania
Každý má právo sa svojho majetku zbaviť ako uzná za vhodné, za čo ale potom aj musí niesť dôsledky. Výnimkou z nevratnosti darovania je možnosť domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k darcovi alebo k členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Takéto prípady ale končia na súdoch, kde konanie môže trvať dlhší čas a môže mať otázny výsledok. Ak sa senior takto „zbaví“ majetku ešte za svojho života, vzniká vážne riziko, že reálne môže prísť o dôstojné bývanie, ak ešte za života prevedie nehnuteľnosť, v ktorej doteraz býval. Ani zriadenie vecného bremena nemusí situáciu adekvátne vyriešiť a zabezpečiť dôstojný život seniora.
Vysvetlenie vecných bremien: Čo by mal vedieť každý vlastník nehnuteľnosti
Vecné bremeno - právo dožitia
Vecné bremeno, ako je právo dožitia, je častým prvkom darovacích zmlúv medzi rodičmi a deťmi. Napríklad po smrti mamy môže otec darovať byt deťom s doživotným právom užívania. Ak má manžel doživotné právo bývania v nehnuteľnosti a do domu si nasťahoval priateľku aj s deťmi, potom riešením je, aby ste dotyčnú osobu vyzvali k vysťahovaniu z nehnuteľnosti vo Vami uvedenej lehote. Ak k vysťahovaniu nedôjde, bude nutné podať návrh na súd na vypratanie nehnuteľnosti a vydanie bezdôvodného obohatenia, keďže nemá Váš súhlas ako vlastníka nehnuteľnosti v tejto aj bývať.
Ďalšou možnosťou je podanie návrhu na súd na zrušenie vecného bremena v zmysle ust. § 151p Občianskeho zákonníka. Vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania je zavkladované v katastri nehnuteľností. Aké plány máte s nehnuteľnosťou, riešením je aj jej predaj, avšak samotné vecné bremeno znižuje trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Vecné bremeno v tomto prípade by prešlo na nového vlastníka nehnuteľnosti v zmysle ust. § 151n ods. 2 Občianskeho zákonníka.
Spoluvlastníctvo a jeho vyporiadanie
Jedna a tá istá nehnuteľnosť môže byť v spoluvlastníctve viacerých osôb. Nie všetci spoluvlastníci však túto nehnuteľnosť aj reálne užívajú. Najčastejšie v rámci dedičského konania pripadne podiel na dome alebo byte dedičovi, pričom v tom dome alebo byte už dlhodobo býva iný člen rodiny, tiež dedič, ktorý chce svoje bývanie i zachovať. V týchto prípadoch sa spoluvlastníci (ktorým sa v dôsledku dedenia zmenili ich podiely na spoločnej nehnuteľnosti) medzi sebou musia nejakým spôsobom dohodnúť, resp. vyporiadať svoje nároky jeden voči druhému.
Možnosti vyporiadania spoluvlastníctva
- Finančná náhrada za neužívanie: Spoluvlastník, ktorý v nehnuteľnosti nebýva, má právo požadovať od súrodenca ako druhého spoluvlastníka finančnú náhradu za neužívanie spoločnej nehnuteľnosti. Ak sa nedohodnú, nárok si môže uplatniť na súde.
- Prevod spoluvlastníckeho podielu: Súrodenec, ktorý v nehnuteľnosti nebýva, svoj spoluvlastnícky podiel môže previesť na inú osobu - napr. predajom, zámenou, darovaním, čím by získal peňažné ocenenie svojho podielu a tým úžitok. Podľa § 140 OZ: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe.“
- Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva: Zákon i v tomto prípade preferuje dohodu spoluvlastníkov pred riešením súdnou cestou. Spoluvlastník nebývajúci v danej nehnuteľnosti môže zaslať svojmu súrodencovi i výzvu prostredníctvom advokáta, z nej bude zrejmé rozhodnutie riešiť situáciu prípadne i súdnou cestou, ak sa k dohode nedospeje.
Súdne vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Zrušenie podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Podľa § 142 ods. 1 OZ: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.“
Pokiaľ nie je možné vec rozdeliť, ako napríklad pri vyporiadavaní podielového spoluvlastníctva k bytu, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému zo spoluvlastníkov. Súd pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva prikáže vec jednému zo spoluvlastníkov a rozhodne zároveň o primeranej náhrade, ktorá patrí druhému spoluvlastníkovi, príp. ďalším spoluvlastníkom. Primeranú náhradu je nutné chápať ako hodnotový ekvivalent, vyjadrený v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstarávanie obdobnej veci, akou predstavoval podiel spoluvlastníka, prisúdený ostatným spoluvlastníkom.
Majetkové vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a deti
Pri vyporiadaní zaniknutého bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) súd prihliada predovšetkým na potreby maloletých detí. Občiansky zákonník (§ 149 ods. 1 OZ) ukladá, aby vyporiadanie BSM bolo vykonané podľa zásad uvedených v ustanovení § 150 OZ. Občiansky zákonník vychádza pri vyporiadaní BSM z toho, že podiely manželov na spoločnom majetku sú rovnaké, dáva však súdom možnosť, aby ich výšku určili aj v inom pomere.
Pri vyporiadaní BSM sa síce prihliada na potreby maloletých detí, súdy však tomuto hľadisku správne dávajú kvalitatívny obsah. K potrebám maloletých detí prihliadajú spravidla v rámci rozhodovania o tom, ktoré veci majú pripadnúť jednému z manželov, spravidla však tomu z manželov, ktorému boli zverené maloleté deti do výchovy, nedávajú len z tohto dôvodu väčší podiel na spoločnom majetku. Súd teda s najvyššou pravdepodobnosťou nebude zohľadňovať to, že sa staráte o tri deti z pohľadu, že máte nárok na vyšší podiel. Zohľadní sa to v tom, že ak by ste chceli nehnuteľnosť (byt), tak Vám ju súd prikáže do vlastníctva, pretože sa o deti staráte.
Prevod podielu na deti po rozvode
Ak do troch rokov od zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov nedošlo k jeho vyporiadaniu dohodou alebo ak bezpodielové spoluvlastníctvo manželov nebolo na návrh podaný do troch rokov od jeho zániku vyporiadané rozhodnutím súdu, platí, pokiaľ ide o hnuteľné veci, že sa manželia vyporiadali podľa stavu, v akom každý z nich veci z bezpodielového spoluvlastníctva pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti výlučne ako vlastník užíva. O ostatných hnuteľných veciach a o nehnuteľných veciach platí, že sú v podielovom spoluvlastníctve a že podiely oboch spoluvlastníkov sú rovnaké.
Riešením je odpredať svoj podiel bývalej manželke, prípadne predať alebo darovať synovi, resp. darovať alebo predať podiel na nehnuteľnosti - byte všetkým svojim deťom, prípadne len niektorému z nich. Súhlas bývalej manželky na predaj podielu svojim deťom nepotrebuje, rovnako ani na darovanie, lebo deti v zmysle ust. § 140 v nadväznosti na ust. § 116 Občianskeho zákonníka sú blízkymi osobami.