Nárok na odpočet DPH pri kúpe a využití nehnuteľnosti v Českej republike

Daň z pridanej hodnoty (DPH) je kľúčovou súčasťou daňového systému v Českej republike a Európskej únii. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty odpočtu DPH pri kúpe nehnuteľnosti v Českej republike, pričom zohľadňuje legislatívne rámce a praktické situácie. V kontexte dane z pridanej hodnoty (DPH) je dôležité rozumieť podmienkam a pravidlám, ktoré upravujú nárok na odpočet DPH pri rôznych transakciách, vrátane kúpy nehnuteľnosti.

Predmetom DPH je také dodanie (poskytnutie) služby, ktoré je uskutočnené zdaniteľnou osobou za protihodnotu. Na účely zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o DPH“) sa každá osoba, ktorá vykonáva podnikateľskú činnosť, považuje za zdaniteľnú osobu.

Všeobecné princípy DPH a miesto dodania služby pri nehnuteľnostiach

DPH je nepriama daň, ktorá sa uplatňuje na väčšinu tovarov a služieb. Princíp DPH je harmonizovaný v celej Európskej únii, čo znamená, že členské štáty musia vychádzať zo smerníc Európskej komisie. Pri zdanení služieb poskytovaných v rámci EÚ je potrebné predovšetkým určiť, v ktorom členskom štáte EÚ sa nachádza miesto dodania služby, pretože v tom štáte je služba predmetom dane. Ďalšou otázkou, ktorú je potrebné vyriešiť v súvislosti s cezhraničnými službami, je určenie osoby povinnej platiť daň.

Podľa ustanovenia § 15 ods. Znamená to, že pri určení miesta dodania služby je potrebné v prvom rade zistiť, či pre konkrétnu službu neplatí niektoré z pravidiel uvedených v § 16 zákona o DPH, ktoré sú osobitnými pravidlami vo vzťahu k základným pravidlám uvedeným v § 15 ods. Osobitné pravidlá pre určenie miesta dodania služby taxatívne vymedzujú ustanovenia § 16 zákona o DPH, medzi ktorými sú aj služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť. Dôležité je, kde sa nehnuteľnosť nachádza.

Ako príklad môže slúžiť situácia, keď slovenský platiteľ DPH má vykonať rekonštrukčné práce na nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v ČR. Pre určenie miesta dodania nie je podstatné, či jeho zákazníkom je zdaniteľná alebo nezdaniteľná osoba. Dôležité je, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Postavenie príjemcu služby je dôležité pre určenie osoby povinnej platiť daň v ČR.

Podmienky nároku na odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti

Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti sa riadi ustanoveniami § 49 až § 51 zákona č. 235/2004 Zb. o dani z pridanej hodnoty v Českej republike. Vo všeobecnosti platí, že platiteľ DPH (zdaniteľná osoba registrovaná podľa § 4, § 4b a § 5 zákona o DPH) môže uplatniť odpočítanie dane v rozsahu, v akom je príjemcom plnení pre svoj podnik a tieto plnenia sú použité alebo budú použité na účely jeho vlastných zdaniteľných plnení. Právo odpočítať DPH vzniká len osobe, ktorá je registrovaná ako platiteľ DPH.

Platiteľovi dane vzniká právo na odpočítanie dane dňom, ktorý je zhodný s dňom vzniku daňovej povinnosti u dodávateľa tovarov alebo služieb alebo u nadobúdateľa tovaru z iného členského štátu a príjemcu služby zo zahraničia, ak ide o tzv. samozdanenie. Podmienkou odpočítania vstupnej dane od dane, ktorú je platiteľ dane povinný platiť z tovarov a služieb, je použitie obstaraných tovarov a služieb na účely svojho podnikania (v zmysle § 49 ods. 2 zákona o DPH) ako platiteľ.

Kľúčové podmienky:

• Status platiteľa DPH: Právo na odpočet DPH si môže uplatniť len platiteľ DPH.
• Použitie na podnikateľské účely: Nehnuteľnosť musí byť využívaná na podnikateľské účely platiteľa DPH.
• Zdaniteľné plnenia: Tovar alebo služba musia byť použité na dodávky tovarov a služieb, ktoré podliehajú zdaneniu.
• Splnenie zákonných podmienok: Musia byť splnené všetky ostatné podmienky stanovené zákonom o DPH.

Obmedzenia a výnimky odpočtu DPH:

• Osobné účely: Ak je nehnuteľnosť využívaná aj na iné účely ako na podnikanie (napr. bývanie), odpočet DPH sa kráti.
• Oslobodené činnosti: Ak platiteľ realizuje iba predaj stavebných pozemkov, resp. dodanie nehnuteľnosti oslobodenej od DPH, nemá nárok na odpočet dane.
• Pohostenie a zábava: Pri kúpe tovarov a služieb za účelom pohostenia a zábavy nie je možné odpočítať DPH.

Krátenie odpočtu DPH koeficientom: Ak platiteľ DPH využíva nehnuteľnosť na účely podnikania, avšak niektoré služby (resp. priestorov) sú oslobodené od DPH, je povinný krátiť DPH koeficientom (§ 50 zákona o DPH). Tento koeficient zohľadňuje pomer medzi zdaniteľnými a oslobodenými plneniami.

Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti v ČR: Špecifické prípady a stratégie

Nákup nemovitosti na firmu v České republice môže byť komplexným procesom, a to aj z hľadiska daní. Existujú určité výnimky a podmienky, ktoré môžu ovplyvniť, či bude DPH na nákup nemovitosti uplatňovaná.

Novostavby vs. existujúce nehnuteľnosti

Pri nákupu novostavby od developera v České republice je DPH (daň z přidané hodnoty) jedním z hlavních aspektů, kterými se musíte zabývat. Většina novostaveb je DPH-povinná, což znamená, že kupující musí zaplatit DPH ve stanovené sazbě. Pri nákupu stávající nemovitosti od soukromého vlastníka v České republice obvykle DPH neuplatňujete. Místo toho je tato transakce zpravidla předmětem nemovitostní daně. Napríklad, ak vaša firma kúpi stávajúcu nemovitosť a provede na ní zásadní rekonstrukci, môže být tato transakce podléhající DPH.

Dobrovoľné zdanenie starších komerčných nehnuteľností

Podľa aktuálnej legislatívy je prodej nemovitosti po určité době od kolaudace standardně osvobozen od DPH - od července 2025 se tato lhůta zkrátila z pěti let na 23 měsíců. Plátce se může rozhodnout dobrovolně zdanit prodej, ačkoli protistrana není plátcem DPH. Tento postup se často využívá při převodech kancelářských nebo obchodních budov. Pre kupujúceho je výhodný, pretože mu umožňuje uplatnit DPH z kupní ceny a získat zpět i DPH z budoucích investic do nemovitosti.

Kúpa spoločnosti vlastniacej nehnuteľnosť (SPV)

Ďalšou možnosťou je nákup spoločnosti, ktorá nemovitost vlastní. V tomto případě se nekupuje samotná nemovitost, ale obchodní podíl ve firmě, která ji drží. Prodej podílů je osvobozený, takže se při této transakci DPH vůbec neuplatňuje. Výhodou je, že kupující nemusí financovat DPH z kupní ceny, což u velkých transakcí může znamenat úsporu v desítkách milionů korun a vyhne se i dočasnému výpadku cash flow. Je však nezbytné důkladně prověřit historii společnosti - pokud SPV v minulosti čerpalo odpočty a nyní by po prodeji změnilo charakter činnosti, ke které budovu využívá, může vzniknout povinnost část těchto odpočtů vracet.

Krátkodobý prenájom rezidenčných nehnuteľností (napr. Airbnb)

Špecifickou stratégiou pre rezidenční segment je krátkodobý pronájem jako způsob, jak získat odpočet DPH. Standardně je dlouhodobý nájem bytů osvobozený od DPH, takže investor, který byt kupuje pro tento účel, si nemůže uplatnit odpočet. Pokud se ale stane OSVČ a zaregistruje se jako plátce DPH, může byt provozovat například jako ubytovací zařízení přes platformy typu Airbnb. V takovém případě získá zpět DPH z kupní ceny bytu i z vybavení. Po dobu 10 let však musí byt využívat výhradně pro zdanitelné ubytování - pokud by přešel na dlouhodobý nájem, musel by část původního odpočtu vracet poměrně podle zbývající doby.

Městský soud v Praze, jako soud správní, uvedl ve svém rozsudku, že tyto činnosti je nutno v zásadě posuzovat jako podnikatelskou činnost v ubytovacích službách. S týmto je potom spojená povinnosť takýchto osôb odvádzať zo svojich príjmov zdravotné a sociálne poistenie. Toto rozhodnutie rovnako môže významne zasiahnuť do ich povinností odvádzať daň z pridanej hodnoty za takýchto príjmov. Zde se pak nabízí možnost úvahy o tom, zda nevydat cestou uplatňování nároku na vrácení nadměrného odpočtu DPH právě v souvislosti s poskytováním krátkodobého ubytování.

Dôkazné bremeno a preukazovanie podnikateľského zámeru

Pokiaľ kupujúci spĺňa podmienky stanovené zákonom o DPH, kľúčové sú dve: kupujúci musí byť registrovaným platcom DPH a nehnuteľnosť musí byť využívaná pre ekonomickú činnosť, ktorá sama podlieha DPH. V tomto ohľade je potrebné byť veľmi obozretný. Právo na odpočet DPH je na preukazovaní platiteľa DPH, či nakúpené tovary a služby použije, resp. Aby mohol byť uplatnený nárok na odpočítanie dane, nadobudnuté tovary a služby musia mať priame a bezprostredné spojenie s výstupnými plneniami, pričom existencia tohto spojenia je nevyhnutná ešte pred tým, ako je zdaniteľná osoba oprávnená na odpočítanie dane, a to z dôvodu stanovenia rozsahu tohto oprávnenia.

Finančný úrad musí mať možnosť kriticky posudzovať údaje uvedené platiteľom v priznaní k DPH. Preto správca dane môže, resp. musí, priebežne preverovať predkladané daňové priznania, ktoré oprávnene patria medzi „tvrdenia“ a nie sú samy o sebe posvätným dôkazom. Dôkazné bremeno je primárne na strane daňového subjektu, čomu zodpovedá základné pravidlo podľa § 92 odst. Správca daně prokazuje ... c) skutečnosti vyvracející věrohodnost, průkaznost, správnost či úplnost povinných evidencí, účetních záznamů, jakož i jiných záznamů, listin a dalších důkazních prostředků uplatněných daňovým subjektem, d) skutečnosti rozhodné pro posouzení skutečného obsahu právního jednání nebo jiné skutečnosti, ...

Skutočné alebo zamýšľané použitie tovarov a služieb potom určuje iba rozsah počiatočného odpočtu, ale neovplyvňuje vznik nároku na odpočet dane. Raz vzniknutý nárok na odpočet zostane zachovaný, aj keď zamýšľaná činnosť následne neviedla k zdaniteľným plneniam, alebo keď platiteľ z dôvodu okolností nezávislých na svojej vôli nepoužije uvedené vstupy v rámci zdaniteľných plnení. Po platiteľovi je však možné požadovať objektívny dôkaz o obchodnom zámere a budúcom použití plnení - prijatého tovaru a služieb aj investičnej povahy - ktorý určuje rozsah počiatočného odpočtu. Inak by došlo k porušeniu zásady neutrality k ostatným subjektom. Možnosť odpočtu aj z počiatočnej investície pre budúcu ekonomickú činnosť je podmienená dostatočným doložením (investičného) zámeru platiteľa. Pokiaľ ide o služby poskytované zdaniteľným osobám, všeobecné pravidlo o mieste poskytovania služieb sa zakladá na mieste, kde je usadený príjemca.

Kauza Najvyššieho správneho súdu ČR (20. 7 Afs 94/2022-49)

V čom bol problém? Dalo by sa povedať, že v rozpore slov a činov... Spoločnosť s r. o. zo Zlínska za prosinec 2016 uplatnila odpočet DPH 1,5 milionu Kč z koupě pozemku. Finanční úřad však měl pochybnosti o nároku a inicioval postup tzv. k odstranění pochyb, který jej nepřesvědčil - plátce dle něj neprokázal využití přijatého zdanitelného plnění pro uskutečňování ekonomické činnosti. Odpočet daně preto úrad neuznal a platebním výměrem v květnu 2017 vyměřil DPH ve výši nula Kč.

Dle rozhodnutí Odvolacího finančního ředitelství z ledna 2020 firma sice prokázala použití přijatého plnění - koupeného pozemku - k uskutečňování své ekonomické činnosti... Tato činnost ale spočívá v nájmu nemovité věci, což je obecně dle § 56a ZDPH plnění osvobozené od daně bez odpočtu daně, takže nezakládá nárok na odpočet daně. Firma se bránila správní žalobou... Důvod? Označila za nesprávný názor správce daně, že pro přiznání odpočtu daně je plátce povinen prokázat užití dotčeného plnění výhradně k uskutečňování zdanitelných plnění s nárokem na odpočet. Žalovaný úřad ničím nevyvrátil pravdivost podnikatelského záměru s. r. o., přičemž prokazovat lze toliko skutečnosti nastalé a nikoli budoucí. A pokud plátce uplatňuje nárok na odpočet daně u nemovitého majetku pořizovaného za účelem jeho budoucího nájmu s možností volby zdanění, nemusí tuto volbu učinit již při uplatnění nároku na odpočet daně. Správci daně neprokázali, že by si žalobce počínal při uplatnění nároku na odpočet daně podvodným či zneužívajícím způsobem.

Krajský soud skutkový stav vyhodnotil správně - stěžovatel neunesl důkazní břemeno, jež mu ukládá povinnost prokázat svá tvrzení, která vyvolala oprávněné pochybnosti úřadu. NSS preto zamietol kasační stížnost a potvrdil správnost závěrů správních orgánů, které neuznaly nárok plátce na odpočet daně z pořízení pozemku pro neprokázání reálného záměru o jeho využití. Správce daně firmu opakovaně vyzýval k prokázání budoucího využití pozemku, nicméně i když šetření trvalo tři roky, tak s. r. o. uvádělo pouze nepodložená tvrzení o možné budoucí výstavbě polyfunkčního domu a pronájmu prostor plátcům.

Použitie bytu v rámci ekonomických činností - rozsudok Najvyššieho správneho súdu č.j. 10 Afs 221/2018 - 57

V tomto řízení vyšlo najevo, že daňový subjekt používal byt v rámci svých ekonomických činností, když jej pronajal třem subjektům, se kterými uzavřel nájemní smlouvy. Soud pak konstatoval, že za ekonomickou činnost se totiž považuje také využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání pravidelného příjmů. Soud však považoval za sporné, zda daňový subjekt použil byt pro účely uskutečnění plnění vymezených v § 72 odst. 1 zákona o dani z přidané hodnoty.

Nájem nemovité věci je zásadně osvobozen od daně a zároveň bez nároku na odpočet daně (§ 51 odst. 1 písm. g) ve spojení s § 56a odst. 1 ZDPH), preto na účel vymezený v § 72 odst. 1 písm. b) ZDPH v posuzované věci nedopadal. Avšak podle § 56a odst. 3 ZDPH se plátce může rozhodnout, že se uplatňuje daň u nájmu nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností. Na základě tohoto rozhodnutí se nájem stává zdanitelným plněním poskytnutí služby podle § 72 odst. 1 písm. a) ZDPH. Nutno však konstatovat, že aktuálně platná právní úprava, podľa nášho názoru v prípade (zjednodušene povedané) domov, bytov a bytových priestorov, už takýto postup neumožňuje.

Praktické príklady a často kladené otázky

Príklad: Kúpa bytu s.r.o. v ČR pre sídlo a kancelárie

Sro, ktorú externe účtujem, sa zaoberá predajom stavebného materiálu, montážou sadrokartónu a prenájmom vlastných nehnuteľností iba zdaniteľným osobám (sklady, kancelárie). Rozhodli sa kúpiť do spoločnosti byt v bytovom dome, ktorý je v súčasnej dobe vo výstavbe. Na otázku, čo s bytom ďalej, aby sa správne rozhodlo, či je nárok na odpočet DPH, konateľ odpovedal, že si tam zriadi sídlo a kancelárske priestory, odkiaľ bude riadiť spoločnosť, a možno prenajme časť ako kanceláriu zdaniteľnej osobe.

Firma obdržala prvú zálohovú faktúru na 5000,- Eur a po úhrade daňový doklad k prijatej platbe s rozpisom DPH. Konateľ s developerom sa dohodli na ďalších dvoch úhradách 15000,- Eur a 22 000 Eur, ktoré spoločnosť zaplatila v marci 2021 a obdržala na to taktiež daňový doklad k prijatej platbe s rozpisom DPH. Na poradenstve finančnej správy bolo povedané, že ak v byte zriadi sídlo a nemá oslobodené plnenia, tak nárok na odpočet DPH vzniká. Preukazovanie pri prípadnej daňovej kontrole, že v byte zriadi sídlo a kancelárske priestory, je kľúčové.

Odpočet DPH je možný iba v prípade, ak je zabezpečená dostatočná dokumentácia preukazujúca podnikateľský zámer a budúce využitie nehnuteľnosti pre zdaniteľné činnosti.

Príklad: Kúpa nehnuteľnosti v Rakúsku za účelom turistického prenájmu

Pokiaľ kupujete v Rakúsku nehnuteľnosť za účelom jej turistického prenájmu, potom máte nárok na vratku/odpočet DPH z kúpnej ceny nehnuteľnosti. Podmienkou je nastavenie rakúskeho daňového poradcu, ktorý pre Vás požiada finančný úrad o pridelenie rakúskeho daňového čísla a prihlási Vás ako platiteľa DPH v Rakúsku.

Hoci ide o príklad z Rakúska, princípy preukazovania podnikateľského zámeru a registrácie pre DPH sú analogické aj pre Českú republiku pri krátkodobých prenájmoch.

Oslobodenie od dane a prenos daňovej povinnosti (Reverse Charge)

Oslobodené dodania nehnuteľností

Oslobodenie od dane predstavuje daňový režim, pri ktorom sa na dodaný tovar alebo službu s miestom dodania v tuzemsku neuplatňuje daň. Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti, vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie alebo od prvého začatia užívania stavby, alebo jej časti.

Oslobodený nájom nehnuteľnosti

Nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane, je riešený v § 38 ods. 2 zákona o DPH. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom pozemku, nájom stavby alebo jej časti, okrem nájmu:

• a) krátkodobého nájmu stavby alebo jej časti,
• b) priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• c) trvalo inštalovaných zariadení a strojov.

Prenos daňovej povinnosti (Reverse Charge)

Rozoznávame dva typy prenesenia daňovej povinnosti: Tuzemský prenos daňovej povinnosti: Týka sa napríklad nákupu zlata, nadobudnutia nehnuteľnosti, stavebných a montážnych prác, dodania mobilných telefónov, poskytovanie telekomunikačných služieb, predaju herných konzol, tabletov alebo notebookov. Zahraničný prenos daňovej povinnosti: Uplatní sa najmä v prípade dodania služieb do zahraničia pre zdaniteľnú osobu, pričom služba spadá pod prenos daňovej povinnosti.

V niektorých konkrétnych obchodoch sa však povinnosť platiť DPH prenáša na slovenského odberateľa - dodávateľ teda fakturuje za cenu bez DPH a DPH platí formou samozdanenia jeho odberateľ. Ide hlavne o niektoré presne určené stavebné práce a dodávku tovaru s inštaláciou / montážou, dodanie kovového odpadu a šrotu alebo dodanie nehnuteľnosti neoslobodenej od DPH. Pri väčšine služieb dodávaných podnikateľom platí prenos daňovej povinnosti na odberateľa - faktúra sa teda vystaví za cenu bez DPH vrátane povinnej klauzuly o prenose daňovej povinnosti.

Registrácia pre DPH a administratívne povinnosti

Podnikateľ, ktorý za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov dosiahol obrat 49 790 eur, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty. Daňový úrad mu pridelí identifikačné číslo pre daň (ďalej len „IČ DPH“) a dňom uvedeným v osvedčení o registrácii pre daň sa stáva platiteľom DPH. Podnikateľ je povinný prijatú službu zo zahraničia zdaniť sadzbou DPH platnou v Slovenskej republike a ako platiteľ DPH má zároveň aj nárok na odpočet dane z predmetného dodania. Ak podnikateľ (platiteľ DPH) nie je povinný krátiť daň koeficientom pre pomerné odpočítavanie DPH (§ 50 zákona o DPH), uplatnená daň na výstupe sa rovná odpočtu dane na vstupe a výsledný vzťah voči štátnemu rozpočtu je nulový.

Zdanenie prijatej služby neplatiteľom DPH

Podnikateľ je povinný zdaniť prijatú službu aj v prípade, že nie je platiteľom DPH. Ak podnikateľ (neplatiteľ DPH) má v pláne prijať službu z členského štátu Európskej únie (ďalej len „členský štát“) s miestom dodania podľa základného pravidla v tuzemsku (§ 15 ods. 1), je povinný registrovať sa pre DPH ešte pred samotným prijatím služby (§ 7a). Daňový úrad mu do 7 dní odo dňa doručenia žiadosti vydá osvedčenie o registrácii pre daň s prideleným identifikačným číslom pre DPH, ale podnikateľ sa nestáva platiteľom DPH. Podnikateľ je povinný z prijatej služby odviesť daň, nemá však nárok na odpočet dane z prijatej služby.

Ak podnikateľ (neplatiteľ DPH) prijíma službu s miestom dodania podľa osobitných pravidiel v tuzemsku (§ 16) alebo prijíma službu od dodávateľa z tretej krajiny s miestom dodania v tuzemsku, nevzniká mu povinnosť registrácie pre DPH. Napriek tomu je podnikateľ povinný prijatú službu zdaniť a podať daňové priznanie.

Podanie daňového priznania a kontrolného výkazu

Platiteľ DPH je povinný podať daňové priznanie k DPH do 25 dní po ukončení zdaňovacieho obdobia, ktorým je kalendárny mesiac alebo kalendárny štvrťrok. Neplatiteľ DPH registrovaný pre DPH z dôvodu prijatia služby od dodávateľa z iného členského štátu (§ 7a), respektíve nadobudnutia tovaru z iného členského štátu (§ 7) a neplatiteľ DPH, ktorému nevznikla povinnosť registrácie pre DPH, je povinný podať daňové priznanie za kalendárny mesiac v ktorom mu vznikla daňová povinnosť z prijatej služby, a to do 25 dní od konca tohto mesiaca. V prípade, že neplatiteľ DPH vykáže v daňovom priznaní daň na úhradu v sume nižšej ako 5 eur, nie je povinný uhradiť daňovú povinnosť. Ak neplatiteľovi DPH za kalendárny mesiac nevznikla daňová povinnosť, daňové priznanie nepodáva.

Podľa zákona o DPH je platiteľ DPH povinný okrem daňového priznania podávať aj kontrolný výkaz. Neplatitelia DPH v prípade vzniku daňovej povinnosti pri prijatí služby zo zahraničia kontrolný výkaz nepodávajú.

tags: #narok #na #odpocet #dph #pri #kupe