Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti v Českej republike

Daň z pridanej hodnoty (DPH) je kľúčovou súčasťou daňového systému v Českej republike a Európskej únii. Tento článok sa zameriava na podmienky a aspekty odpočtu DPH pri kúpe nehnuteľnosti v Českej republike, pričom zohľadňuje legislatívne rámce a praktické situácie. V kontexte dane z pridanej hodnoty (DPH) je dôležité rozumieť podmienkam a pravidlám, ktoré upravujú nárok na odpočet DPH pri rôznych transakciách, vrátane kúpy nehnuteľnosti.

Všeobecné podmienky odpočtu DPH pri kúpe nehnuteľnosti

Odpočet DPH pri kúpe nehnuteľnosti sa riadi ustanoveniami zákona č. 235/2004 Zb. o dani z pridanej hodnoty, v platnom znení (ďalej len ZDPH). Vo všeobecnosti platí, že platiteľ DPH (zdaniteľná osoba registrovaná podľa § 4, § 4b a § 5 zákona o DPH) môže uplatniť odpočítanie dane v rozsahu, v akom je príjemcom plnení pre svoj podnik a tieto plnenia sú použité alebo budú použité na účely jeho vlastných zdaniteľných plnení.

• Status platiteľa DPH: Právo na odpočet DPH si môže uplatniť len platiteľ DPH.
• Použitie na podnikateľské účely: Nehnuteľnosť musí byť využívaná na podnikateľské účely platiteľa DPH.
• Zdaniteľné plnenia: Tovar alebo služba musia byť použité na dodávky tovarov a služieb, ktoré podliehajú zdaneniu.
• Splnenie zákonných podmienok: Musia byť splnené všetky ostatné podmienky stanovené zákonom o DPH.

Odpočet DPH pri nákupu nemovitosti je možný pouze tehdy, pokud kupující splňuje podmínky stanovené zákonem o DPH. Klíčové jsou dvě: kupující musí být registrovaným plátcem DPH a nemovitost musí být využívána pro ekonomickou činnost, která sama podléhá DPH. To v praxi znamená, že kupující je typicky firma nebo OSVČ, která bude nemovitost používat pro podnikání - například pro pronájem kancelářských prostor jiným plátcům nebo pro poskytování služeb zatížených DPH.

Obmedzenia a výnimky odpočtu DPH

V DPH platí, že v prípade zmeny režimu, tj. zo zdaňovania na oslobodzovanie, je nutné u majetku provádět úpravu odpočtu DPH každý rok do konce lhůty pro úpravu odpočtu. U nemovitostí a jejich technických zhodnocení je tato lhůta 10 let.

• Osobné účely: Ak je nehnuteľnosť využívaná aj na iné účely ako na podnikanie (napr. bývanie), odpočet DPH sa kráti.
• Oslobodené činnosti: Ak platiteľ realizuje iba predaj stavebných pozemkov, resp. dodanie nehnuteľnosti oslobodenej od DPH, nemá nárok na odpočet dane.
• Pohostenie a zábava: Pri kúpe tovarov a služieb za účelom pohostenia a zábavy nie je možné odpočítať DPH.

Krátenie odpočtu DPH koeficientom

Ak platiteľ DPH využíva nehnuteľnosť na účely podnikania, avšak niektoré služby (resp. priestorov) sú oslobodené od DPH, je povinný krátiť DPH koeficientom (§ 50 zákona o DPH). Tento koeficient zohľadňuje pomer medzi zdaniteľnými a oslobodenými plneniami.

Majetkom užívaným pro smíšené účely se rozumí takový majetek, který slouží zároveň např. pro zdanitelné činnosti a osvobozené činnosti bez nároku na odpočet daně. Když krátící koeficient ze všech činností plátce (nejenom pronájmu) vyjde nejméně 95 %, úprava odpočtu se provádět nemusí.

Príklady z praxe

Príklad 1: Spoločnosť nadobudne nehnuteľnosť a určí, že na podnikanie bude využívať budovu na 80 %. Odpočet DPH sa uplatní len na 80 % zo sumy DPH uvedenej na faktúre.

Príklad 2: Platiteľ DPH nadobudne nehnuteľnosť v roku 2020 a rozhodnutie bolo vydané vo februári 2020. Ak sú splnené všetky podmienky, môže si uplatniť odpočet DPH v plnom rozsahu.

Príklad 3: Podnikateľ začne využívať nehnuteľnosť na podnikateľskú činnosť, avšak neskôr v nej začnú bývať napr. konatelia a nevyužívali ju na zdaniteľné plnenia. V takom prípade sa upraví odpočet DPH za celé obdobie.

Príklad 4: Platiteľ dane v januári 2024 nadobudol nehnuteľnosť (budovu). DPH uvedená na faktúre je vo výške 10 000 eur. Platiteľ dane pri kúpe nehnuteľnosti predpokladá využitie tejto nehnuteľnosti na účely podnikania (krajčírsky salón) aj na iný účel ako na podnikanie (bývanie). Na základe rozlohy určil, že na podnikanie bude využívať budovu vo výške 70 %. Pomerná výška dane, ktorá zodpovedá rozsahu použitia nadobudnutej nehnuteľnosti na účely podnikania podľa § 49a zákona o DPH predstavuje výšku 7 000 eur (10 000 x 70 %).

Príklad 5: Platiteľ dane nadobudol nehnuteľnosť v roku 2024. Na faktúre je uvedená výška dane 10 000 eur. Platiteľ dane pri kúpe nehnuteľnosti predpokladá jej využitie na účely podnikania vo výške 70 % a na súkromné účely vo výške 30 %, pričom uskutočňuje podnikateľské činnosti s daňou na výstupe ako aj činnosti oslobodené od DPH. Platiteľ používa v roku 2024 koeficient podľa § 50 zákona o DPH vo výške 0,5. Pomerná výška dane, ktorá zodpovedá rozsahu použitia nadobudnutej nehnuteľnosti na účely podnikania podľa § 49a zákona o DPH predstavuje výšku 7 000 eur ( 10 000 x 70 % = 7 000). Túto výšku dane je platiteľ dane ešte povinný krátiť koeficientom, a to preto, že uvedenú nehnuteľnosť bude používať v rámci podnikania na plnenia s daňou na výstupe, ako aj na plnenia oslobodené od dane.

Oslobodenie od dane a špecifické prípady

Oslobodenie od dane predstavuje daňový režim, pri ktorom sa na dodaný tovar alebo službu s miestom dodania v tuzemsku neuplatňuje daň.

• Oslobodené od dane bez nároku na odpočítanie dane: Patria sem služby a tovary uvedené v § 28 až § 42 zákona o DPH.
• Oslobodené od dane s nárokom na odpočítanie dane: Ide o prípady, keď má platiteľ dane právo na odpočítanie dane z tovarov a služieb prijatých za účelom poskytnutia týchto služieb.

Dodanie nehnuteľnosti a nájom nehnuteľnosti

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH je oslobodené od dane dodanie stavby alebo jej časti, vrátane stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, ak je dodanie uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie alebo od prvého začatia užívania stavby, alebo jej časti.

Nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane, je riešený v § 38 ods. 2 zákona o DPH. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom pozemku, nájom stavby alebo jej časti, okrem nájmu:

• krátkodobého nájmu stavby alebo jej časti,
• priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
• trvalo inštalovaných zariadení a strojov.

Od 1. 1. 2021 platí, že u nájmu vybraných nemovitostí nelze uplatnit režim zdanění. Toto ustanovení mělo posunutou účinnost k 1. 1. Z výše uvedeného je zřejmé, že nájem nemovitosti, která je zapsaná jako byt v katastru nemovitostí, se již nedá zdaňovat, a to ani v případě, že nájemce je např. právní kancelář (plátce), která si prostor přizpůsobila pro své podnikání.

Dobrovoľné zdanenie u starších komerčných nehnuteľností

Ďalším spôsobom, ako nakúpiť s odpočtom DPH, je využitie dobrovoľného zdanenia u starších komerčných nemovitostí. Podľa aktuálnej legislatívy je predej nemovitosti po určité době od kolaudace standardně osvobozen od DPH - od července 2025 se tato lhůta zkrátila z pěti let na 23 měsíců. Plátce se může rozhodnout dobrovolně zdanit prodej, ačkoli protistrana není plátcem DPH. Tento postup se často využívá při převodech kancelářských nebo obchodních budov. Pre kupujúceho je výhodný, pretože mu umožňuje uplatniť DPH z kupnej ceny a získať späť aj DPH z budúcich investícií do nemovitosti.

Krátkodobý prenájom pre získanie odpočtu DPH

Špecifickou stratégiou pre rezidenční segment je krátkodobý prenájem ako způsob, jak získat odpočet DPH. Standardně je dlouhodobý nájem bytů osvobozený od DPH, takže investor, který byt kupuje pro tento účel, si nemůže uplatnit odpočet. Pokud se ale stane OSVČ a zaregistruje se jako plátce DPH, může byt provozovat například jako ubytovací zařízení přes platformy typu Airbnb. V takovém případě získá zpět DPH z kupní ceny bytu i z vybavení. Po dobu 10 let však musí byt využívat výhradně pro zdanitelné ubytování - pokud by přešel na dlouhodobý nájem, musel by část původního odpočtu vracet poměrně podle zbývající doby.

Prevod daňovej povinnosti (reverse charge)

Rozoznávame dva typy prenesenia daňovej povinnosti:

• Tuzemský prenos daňovej povinnosti: Týka sa napríklad nákupu zlata, nadobudnutia nehnuteľnosti, stavebných a montážnych prác, dodania mobilných telefónov, poskytovanie telekomunikačných služieb, predaju herných konzol, tabletov alebo notebookov.
• Zahraničný prenos daňovej povinnosti: Uplatní sa najmä v prípade dodania služieb do zahraničia pre zdaniteľnú osobu, pričom služba spadá pod prenos daňovej povinnosti.

Práve možnosť nevyužiť osvobodenie od DPH bez nároku na odpočet dane na vstupu je zakotvena v ustanovení § 56 v odst. 6 ZDPH, ktoré stanovuje, že pokud je prodávající plátcem, může se rozhodnout neuplatnit toto osvobození. Nicméně v tomto případě je potřeba si ohlídat plátcovství DPH na straně kupujícího, protože je-li kupujícím též plátce DPH, může se prodávající rozhodnout uplatnit daň pouze po jeho předchozím souhlasu. Je-li nemovitá věc, která splňuje podmínky pro osvobození, dobrovolně zatížena daní prodávajícím plátcem po předchozím souhlasu kupujícího plátce, uplatní se režim přenesení daňové povinnosti na dodání nemovité věci dle § 92d ZDPH.

Zdanenie prijatej služby zo zahraničia a registrácia pre DPH

Zdanenie prijatej služby zo zahraničia sa týka zdaniteľných osôb a právnických osôb, ktoré nie sú zdaniteľnými osobami, ale ktorým vznikla v minulosti povinnosť registrácie pre DPH z dôvodu nadobudnutia tovaru z iného členského štátu. Dôležitá je skutočnosť, že podnikateľ je povinný zdaniť prijatú službu zo zahraničia bez ohľadu na to, či je alebo nie je platiteľom DPH (ak miesto dodania služby je v tuzemsku).

Zdanenie prijatej služby platiteľom DPH

Podnikateľ, ktorý za najviac 12 predchádzajúcich po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov dosiahol obrat 49 790 eur, je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň z pridanej hodnoty. Daňový úrad mu pridelí identifikačné číslo pre daň (ďalej len „IČ DPH“) a dňom uvedeným v osvedčení o registrácii pre daň sa stáva platiteľom DPH. Podnikateľ je povinný prijatú službu zo zahraničia zdaniť sadzbou DPH platnou v Slovenskej republike a ako platiteľ DPH má zároveň aj nárok na odpočet dane z predmetného dodania.

Zdanenie prijatej služby neplatiteľom DPH

Ak podnikateľ (neplatiteľ DPH) má v pláne prijať službu z členského štátu Európskej únie (ďalej len „členský štát“) s miestom dodania podľa základného pravidla v tuzemsku (§ 15 ods. 1), je povinný registrovať sa pre DPH ešte pred samotným prijatím služby (§ 7a). Daňový úrad mu do 7 dní odo dňa doručenia žiadosti vydá osvedčenie o registrácii pre daň s prideleným identifikačným číslom pre DPH, ale podnikateľ sa nestáva platiteľom DPH. Podnikateľ je povinný z prijatej služby odviesť daň, nemá však nárok na odpočet dane z prijatej služby.

Časový test pri dodaní vybraných nehnuteľných vecí

Dodanie vybraných nemovitých vecí je možné osvobodit pouze při splnění časového testu. Pro nemovité věci podléhající kolaudaci činí časový test 5 let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo prvního kolaudačního rozhodnutí nebo kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí po podstatné změně dokončené vybrané nemovité věci. Sleduje se tedy 5letá lhůta od prvního kolaudačního rozhodnutí pro konkrétní dodávanou vybranou nemovitou věc.

Sadzby DPH pri nehnuteľnostiach

Vláda prejednala dňa 15. februára 2006 postup pre prípad, že Českej republike nebude predĺžená plošná výnimka udelená do konca roku 2007 na možnosť uplatnenia zníženej sadzby dane z pridanej hodnoty pre veškeré stavebné práce spojené s výstavbou, rekonštrukciou, modernizáciou a opravami bytového fondu.

• Prvá znížená sadzba dane (15 %): Uplatní sa pri dodaní stavby pre sociálne bývanie, vrátane pozemku, ktorý s ňou tvorí funkčný celok. Definíciu stavby pre sociálne bývanie nájdeme v ustanovení § 48 ods. 5 ZDPH.
• Základná sadzba dane (21 %): Použije sa u dodania vybraných nemovitých vecí a pozemkov, ktoré nie sú od dane oslobodené a u ktorých nemožno uplatniť prvú zníženú sadzbu dane. Jednoducho - ide o dodanie pozemkov vybraných nemovitých vecí, ktoré nie sú stavbami pre sociálne bývanie, ani s nimi netvoria funkčný celok.

Registrácia zahraničnej osoby pre DPH v Českej republike

Zahraničná osoba je v zákone o DPH definovaná ako zdaniteľná osoba, ktorá nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania, prevádzkareň, bydlisko alebo sa v tuzemsku obvykle nezdržiava. Ak má zahraničná osoba v tuzemsku prevádzkareň, pre účely určenia osoby povinnej platiť daň podľa § 69 sa považuje za zahraničnú osobu aj v prípade, že má v tuzemsku prevádzkareň ale táto prevádzkareň sa nezúčastňuje na dodaní tovaru alebo služby v tuzemsku. Zahraničná osoba je povinná podať žiadosť o registráciu pre daň Daňovému úradu Bratislava, a to do piatich pracovných dní odo dňa, kedy sa stala platiteľom podľa § 5 ods.

Vznik daňovej povinnosti pre zahraničnú osobu

Zahraničnej osobe, ktorá dodáva tovary a služby s miestom dodania v tuzemsku, pri ktorých je povinná platiť daň v zmysle § 69 ods. vzniká daňová povinnosť:

• pri dodaní tovaru dňom jeho dodania (práva nakladania s tovarom ako vlastník) - § 19 ods.
• pri dodaní služby dňom dodania služby (ukončenia služby) - § 19 ods.
• pri opakovanom alebo čiastkovom dodaní tovaru alebo služby najneskôr posledným dňom obdobia, na ktoré sa platba vzťahuje - § 19 ods.
• pri prijatí platby vopred dňom jej prijatia - § 19 ods.

Odpočítanie dane zahraničnou osobou

Zahraničná osoba registrovaná pre daň podľa § 5 zákona o DPH, ktorá spĺňa podmienky na vrátenie dane podľa § 55a alebo § 56 zákona o DPH, nemôže podľa § 49 ods. uplatniť právo na odpočítanie dane.

tags: #narok #na #odpocet #dph #pri #kupe