Získanie vlastného bývania je pre mnohých ľudí na Slovensku náročná úloha, často spojená s potrebou hypotekárneho úveru. V posledných rokoch výrazne vzrástol počet podaných žiadostí o hypotekárne úvery, či už vďaka priaznivej situácii na trhu alebo štátnej podpore. Aktuálne čelí Slovensko výzve, keďže státisícom domácností končí fixácia hypoték, čo vedie k výraznému nárastu mesačných splátok. Štát na tieto situácie reaguje rôznymi formami pomoci, ktoré sa snaží prispôsobiť meniacim sa podmienkam.
Štátna pomoc pri nárastoch splátok hypoték v roku 2023 a 2024
Až zhruba 300 tisíc slovenským domácnostiam v najbližších troch rokoch skončí fixácia hypotéky, čo bude mať za následok celkom výrazný nárast mesačnej splátky úveru. Štát si pre ľudí, ktorým v roku 2023 skončila fixácia na hypotéke a narástla im mesačná splátka, pripravil pomoc. O túto pomoc je potrebné žiadať.
Podmienky pre získanie pomoci (rok 2023)
- Príjem: Maximálne 1,6 násobok priemernej mzdy. Ak sa na úverovej zmluve nachádzate so spoludlžníkom, táto hranica sa zdvojnásobuje.
- Refinancovanie: Pomoc sa nevzťahuje na prípady, ak sa rozhodnete refinancovať svoju hypotéku v inej banke.
- Forma pomoci: Poskytovaná formou daňového bonusu. Je potrebné si ho uplatniť v daňovom priznaní alebo u zamestnávateľa v ročnom zúčtovaní.
Pomoc pre nárast splátok v roku 2024
Tým ľuďom, ktorým po refixácii počas roka 2024 narastú úroky a splátka hypotéky, pomôže Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny. Rovnako im preplatí 75 % z nárastu splátky, maximálne do 150 EUR mesačne a 1800 EUR ročne.
- Žiadosť: Aj o túto formu pomoci je potrebné žiadať a zároveň spĺňať rovnaké podmienky ako v predchádzajúcom prípade (príjem, účel úveru).
- Vyplácanie: Bude vyplácaná formou špeciálneho príspevku Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny.
- Miesto žiadosti: Žiadať o pomoc bude možné na hociktorom úrade práce.
- Upozornenie: Príspevok platí pre úvery, ktoré dlžník splácal v roku 2023 a budú po prvom refixe.
Príklad uplatnenia štátnej pomoci
Jano spolu s manželkou spĺňajú všetky podmienky na získanie pomoci k hypotéke od štátu. Majú hypotéku, ktorú čerpali pred troma rokmi a v priebehu roka 2023 im skončila fixácia. Pôvodne brali úver pri 1 % sadzbe na 30 rokov, o tri roky neskôr im sadzba vystrelila na 5 %, ostáva im ešte 27 rokov splatnosti. Nasledujúca tabuľka ilustruje nárast mesačnej splátky po započítaní štátnej pomoci, výšku príspevku k hypotéke a prepočet úrokovej sadzby úveru po započítaní pomoci od štátu. Uvažujeme o úveroch vždy v rôznej výške.
| Výška úveru (€) | Pôvodná splátka (1%) (€) | Nová splátka (5%) (€) | Nárast splátky (€) | Výška štátneho príspevku (€) | Splátka po príspevku (€) | Efektívna úroková sadzba po pomoci (%) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 | 161 | 290 | 129 | 96,75 | 193,25 | 2,5 |
| 100 000 | 322 | 580 | 258 | 150 | 430 | 3,5 |
Štátny príspevok pre mladých (ŠPM)
Získanie vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí náročné, najmä kvôli nedostatku finančných prostriedkov. Jedným z riešení je hypotekárny úver, ktorého popularita v posledných rokoch vzrástla aj vďaka priaznivým podmienkam a zníženým úrokovým sadzbám. Štátny príspevok pre mladých (ŠPM) predstavuje významnú pomoc pre mladých žiadateľov o hypotéku. Táto forma štátnej podpory je určená na zníženie úrokovej sadzby hypotekárnych úverov. Funguje tak, že štát znižuje úrokovú sadzbu o 2 % a banka sa k tejto podpore pridáva ďalším znížením o 1 %. Celkovo tak môže žiadateľ získať zníženie úrokovej sadzby až o 3 %.
Podmienky pre získanie štátneho príspevku pre mladých
Pre získanie ŠPM je potrebné splniť niekoľko podmienok:
- Vek: Žiadateľ musí byť mladý (presný vek sa môže líšiť v závislosti od aktuálnej legislatívy).
- Príjem: Hrubý príjem žiadateľa nesmie prekročiť stanovenú hranicu. Podľa údajov z 1.7.2015, táto hranica bola 1 090,70 €. Je dôležité overiť si aktuálnu výšku príjmovej hranice, pretože sa môže meniť.
- Účel úveru: Hypotékou financovanou s ŠPM je možné financovať len nehnuteľnosti určené na bývanie.
- Doba trvania: Štátny príspevok pre mladých sa poskytuje počas prvých 5 rokov od začiatku úročenia hypotekárneho úveru.
- Maximálna suma: Podpora sa vzťahuje maximálne na sumu 50 000 eur z celkovej výšky hypotéky.
Rôzne spôsoby pripisovania štátneho príspevku
Banky môžu aplikovať ŠPM rôznymi spôsobmi, čo môže mať vplyv na výšku splátky a celkové náklady úveru. Pozrime sa na tri základné spôsoby:
- Spôsob A: Pripisovanie príspevku na účet klienta. Banka účtuje plnú úrokovú sadzbu a následne posiela štátny príspevok (2 % od štátu a 1 % od banky) na účet klienta.
- Spôsob B: Odpočítanie príspevku banky a následné pripisovanie štátneho príspevku. Banka odpočíta od úrokovej sadzby príspevok banky (1 %) a následne posiela štátny príspevok (2 %) na účet klienta. Klient teda platí úrok znížený o príspevok banky a navyše dostáva príspevok od štátu.
- Spôsob C: Priame zníženie úrokovej sadzby. Banka priamo zníži úrokovú sadzbu o celkovú výšku ŠPM (3 %). Klient platí úrok už znížený o túto sumu.
Praktický príklad
Predstavme si mladého 30-ročného klienta, ktorý si berie hypotéku so ŠPM vo výške 50 000 eur na dobu 30 rokov. Úroková sadzba (bez zohľadnenia ŠPM) je 3,9 % ročne. Banka A, banka B a banka C mu ponúkajú rovnaký úrok a rovnakú výšku splátky. Mesačné čisté náklady na hypotekárny úver sú vo všetkých troch prípadoch 159 eur. Teoreticky by mal byť zostatok istiny úrokov všetkých troch bánk po piatich rokoch rovnaký. Dôsledky rôznych spôsobov pripisovania však ukazujú, že rôzny spôsob pripisovania štátneho príspevku pre mladých má za následok rozdiel v zostatku istiny po piatich rokoch splácania úveru. Hoci sa mesačná splátka môže zdať rovnaká, celkové náklady a rýchlosť splácania istiny sa líšia.
Ako prebieha schválenie hypotéky?
Ako si vybrať najvýhodnejší spôsob?
Ak sa rozhodujete medzi viacerými hypotekárnymi úvermi pre mladých s rôznymi spôsobmi pripisovania štátneho príspevku pre mladých a výška celkových nákladov na všetky možnosti je rovnaká, vždy voľte ten, ktorého štátny príspevok pre mladých je pripisovaný priamo (spôsob C).
Novela zákona o štátnom príspevku pre mladých (od roku 2018)
Vláda sa rozhodla, že mladým zmení spôsob, akým im doteraz pri ich prvých krôčikoch k vlastnému bývaniu pomáhala. Za návrhom zákona stála snaha vlády o zjednodušenie administrácie poskytovania štátnej podpory k hypotekárnym úverom pre mladých. Paradoxne sa administratíva bankám a ministerstvám zjednodušila, no na úkor mladých dlžníkov. Tí mali pri podávaní daňových priznaní nové starosti. Ak chceli štátnu podporu na hypotéku získať, tak museli svojim zamestnávateľom, či mzdovým účtovníkom, predkladať výkaz potvrdenia vystaveného veriteľom (bankou) a čestným vyhlásením o tom, že im nebol poskytnutý hypotekárny úver na základe zmluvy o hypotekárnom úvere uzatvorenej pred 1. januárom 2018. Nikto nevedel, ako to bude fungovať v praxi a či výkaz banka mladému dlžníkovi vystaví automaticky alebo si za to zaúčtuje poplatok.
Zmeny a ich dopady
Novela zákona mala aj svoje pozitíva, napríklad sa odstránili rozdiely, ktoré existovali pri hypotékach so štátnou prémiou pre mladých a ktoré si banky prispôsobili na svoju vlastnú podobu. Nový systém štátnej podpory sa vzťahoval len na nové zmluvy uzatvorené po účinnosti novelizovaného zákona, od nového roka 2018. Slovo „uzatvorené“ zohrávalo v novele zákona dôležitú úlohu. Ak chcel niekto získať hypotéku pre mladých s aktuálnymi podmienkami štátneho príspevku pre mladých, nestačilo do konca roka podať žiadosť o úver. Bolo potrebné mať do 31. decembra 2017 uzatvorenú aj úverovú zmluvu. Novela zákona o bankách hovorí o úverových zmluvách uzatvorených pred 1. januárom 2018.
Daňový bonus na zaplatené úroky
Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky sa vypočítaval z výšky úveru poskytnutého na bývanie, avšak najviac do sumy 50 000 eur. Pre získanie nároku na daňový bonus na zaplatené úroky nesmel byť príjem žiadateľa vyšší ako 1,3 násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve. Príjem sa bral za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o úvere na bývanie. Ak bola suma daňového bonusu na zaplatené úroky vyššia ako celková daň, rozdiel doplatil správca dane.