Práva nájomcu bytu na Slovensku sú chránené pomerne silnou právnou úpravou. Hlavnými predpismi sú § 685 až § 714 Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) a zákon č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Režim nájmu závisí od toho, podľa akého predpisu je nájomná zmluva uzatvorená.
Definícia občana so zdravotným postihnutím v kontexte nájmu
Pojem občan so zdravotným postihnutím upravuje zákon č. 5/2004 Z.z. o službách zamestnanosti. Občanom so zdravotným postihnutím sa rozumie občan, ktorý je uznaný za invalidného občana podľa zákona č. 461/2003 o sociálnom poistení.
Všeobecné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa
Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi nerušený výkon jeho práv spojených s užívaním bytu. Prenajímateľ nesmie bez súhlasu nájomcu vstupovať do bytu, s výnimkou havarijných situácií. Podľa § 687 Občianskeho zákonníka je prenajímateľ povinný udržiavať byt v stave spôsobilom na dohovorené užívanie.
Drobné opravy a bežnú údržbu hradí nájomca podľa nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. Väčšie opravy (rozvody, kúrenie, okná, strecha, elektroinštalácia) sú povinnosťou prenajímateľa. Stavebné úpravy, rekonštrukciu alebo iné podstatné zmeny bytu môže nájomca vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Bez súhlasu prenajímateľa sú takéto zmeny dôvodom na výpoveď.
Pri krátkodobom nájme môže prenajímateľ požadovať peňažnú zábezpeku (kauciu) najviac vo výške 3-násobku mesačného nájomného a úhrad za plnenia (§ 5 zákona č. 98/2014 Z.z.). Prenajímateľ je povinný kauciu vrátiť po skončení nájmu, zníženú o prípadné dlžné nájomné, poškodenie bytu nad rámec bežného opotrebenia a iné oprávnené pohľadávky. Ak prenajímateľ odmieta vrátiť kauciu, odporúčame ho písomne vyzvať na vrátenie s lehotou. Prenajímateľ je povinný vrátiť kauciu do 30 dní od skončenia krátkodobého nájmu a odovzdania bytu, zníženú o oprávnené pohľadávky.
Ochrana nájomcu pred výpoveďou
Bežný nájom podľa Občianskeho zákonníka
Občiansky zákonník poskytuje nájomcovi výraznú ochranu pred výpoveďou. Výpovedné dôvody prenajímateľa sú taxatívne určené v § 711 ods. 1. Výpovedná lehota je 3 mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.
Dôležité je, že prenajímateľ nesmie nájomcu svojpomocne vysťahovať, vymeniť zámky, odpojiť energie ani inak znemožniť užívanie bytu. Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka má nájomca v závislosti od výpovedného dôvodu nárok na náhradný byt alebo náhradné ubytovanie. Nájomca nie je povinný byt vypratať, kým mu nie je bytová náhrada zabezpečená.
Krátkodobý nájom bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z.
Pri krátkodobom nájme sú výpovedné dôvody širšie a ochrana nájomcu slabšia. Výpovedná lehota je 1 mesiac (pri neplatení nájomného dokonca len 15 dní). Pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z.z. nájomca nemá nárok na bytovú náhradu.
Ochrana v prípade predaja bytu
Ak prenajímateľ predá byt počas trvania nájomnej zmluvy, nový vlastník vstupuje do práv a povinností prenajímateľa podľa pôvodne uzatvorenej nájomnej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva naďalej platí a nový majiteľ je povinný rešpektovať jej podmienky. Nemôže nájomcu vyzvať vysťahovať sa z bytu, ak neboli splnené zákonné alebo zmluvné podmienky a výpoveď z nájmu nebola riadne doručená. Ak nájomca nedostal žiadnu písomnú výpoveď nájmu, a ani neuplynula výpovedná lehota, nie je povinný sa okamžite vysťahovať. Výpoveď musí byť písomná a doručená, pričom musí obsahovať dôvod, ak to vyžaduje zákon alebo zmluva.
Ochrana invalidov pri skončení pracovného pomeru
Pracovné a životné podmienky zamestnancov so zdravotným postihnutím sú v právnej úprave významne ovplyvnené medzinárodným sociálnym právom, najmä Dohovorom Organizácie Spojených národov o právach osôb so zdravotným postihnutím. Súčasne aj Ústava Slovenskej republiky v čl. 39 ods. 3 zakotvuje, že osoby so zdravotným postihnutím majú právo na osobitnú ochranu v práci a po práci.
Výpoveď zo strany zamestnávateľa
Ochrana zamestnancov so zdravotným postihnutím pri skončení pracovného pomeru zo strany zamestnávateľa spočíva v tom, že pre platné skončenie pracovného pomeru výpoveďou so zdravotne postihnutým zamestnancom zamestnávateľ potrebuje disponovať vopred udeleným súhlasom príslušného úradu práce, sociálnych vecí a rodiny.
Absenciu uvedeného súhlasu spája Zákonník práce s relatívnou neplatnosťou podanej výpovede z pracovného pomeru so zdravotne postihnutým zamestnancom. Dávame do pozornosti, že v prípade súdneho konania nie je rozhodujúce, či zamestnávateľ v čase podania výpovede zamestnancovi vedel o tom, že ide o zamestnanca so zdravotným postihnutím.
S výpoveďou zo strany zamestnávateľa v prípade zamestnanca so zdravotným postihnutím je spojená aj povinnosť zamestnávateľa výpoveď vopred prerokovať aj so zástupcami zamestnancov, ak u zamestnávateľa pôsobia, inak je výpoveď neplatná. V prípade, ak si zamestnávateľ nesplní povinnosť, ktorú mu v § 66 ustanovuje Zákonník práce a predtým, ako dá zamestnancovi so zdravotným postihnutím výpoveď, nezíska súhlas úradu práce, sociálnych vecí a rodiny, je výpoveď neplatná.
V takom prípade sa zamestnanec môže obrátiť na príslušný súd s návrhom na vyslovenie neplatnosti skončenia pracovného pomeru výpoveďou z dôvodu nesplnenia uvedenej hmotnoprávnej podmienky výpovede z pracovného pomeru, a to v lehote dvoch mesiacov odo dňa, kedy sa mal pracovný pomer výpoveďou skončiť. Zamestnávateľovi s cieľom vyhnúť sa prípadnému súdnemu sporu možno odporučiť, aby si voči zamestnancovi so zdravotným postihnutím, s ktorým má v pláne skončiť pracovný pomer výpoveďou, splnil povinnosti, ktoré mu ukladá Zákonník práce v § 66.
Výnimky, kedy súhlas úradu práce nie je potrebný
Zákonník práce v určitých prípadoch obmedzuje ochranu poskytovanú zdravotne postihnutým zamestnancom. V týchto prípadoch zamestnávateľ môže so zamestnancom so zdravotným postihnutím skončiť pracovný pomer výpoveďou aj bez súhlasu úradu práce, sociálnych vecí a rodiny. Predchádzajúci súhlas sa nevyžaduje, ak ide o výpoveď zamestnancovi, ktorý dosiahol vek určený na nárok na starobný dôchodok a v prípadoch podľa § 63 ods. 1 písm. a) až c) Zákonníka práce.
Zákonník práce chráni zamestnanca so zdravotným postihnutím iba pred podaním výpovede, nie pred inými spôsobmi skončenia pracovného pomeru zo strany zamestnávateľa. Z uvedeného teda vyplýva, že predchádzajúci súhlas úradu práce, sociálnych vecí a rodiny nie je potrebný ani pri skončení pracovného pomeru dohodou, ani pri okamžitom skončení pracovného pomeru, ani pri skončení pracovného pomeru v skúšobnej dobe.
Prehľad súhlasov a prerokovaní pri výpovediach zamestnancov so zdravotným postihnutím
| Výpovedný dôvod | Dokumenty pre ÚPSVaR | Potrebný súhlas ÚPSVaR | Prerokovanie s OZ |
|---|---|---|---|
| 63 ods. 1 písm. a) ZP | Zápis z vedenia organizácie (akciová spol., s.r.o.) | Áno | Áno |
| 63 ods. 1 písm. b) ZP | Lekársky posudok | Áno | Áno |
| 63 ods. 1 písm. c) ZP | - | Áno | Áno |
| 75 a prísluš. písm. Zákona č. 55/2017 Z.z. | - | Áno | Áno |
| Dôchodkový vek | - | Nie | - |
| § 75 ods. 1 písm. f) alebo písm. g) Zákona č. 55/2017 Z.z. | - | Nie | - |