Dobrý deň, vynajal som byt a moja nájomníčka sa nedávno rozviedla. Jej bývalý manžel jej na starej adrese zrušil trvalý pobyt a teraz požaduje trvalý alebo prechodný pobyt vo výnajatom byte u mňa. Mám jej to povoliť? Mohlo by mi to v budúcnosti spôsobovať problémy, ako je napríklad neplatenie nájomného alebo porušenie nájomnej zmluvy?
Slovenská legislatíva umožňuje nájomníkom nahlásiť si trvalý alebo prechodný pobyt v prenajatom byte, avšak s týmto právom súvisia určité podmienky a obavy, ktoré je dôležité pochopiť. Hoci to nie je bežné, v každom okrese sa nájde zopár prípadov nahlásenia trvalého pobytu v prenajatom byte.
V posledných rokoch sa téma trvalého (či prechodného) pobytu pri nájme stáva mimoriadne dôležitou. Pre mnohých záujemcov - najmä tých s deťmi či autom - je možnosť prihlásiť si pobyt rozhodujúcim faktorom pri výbere bytu.
Čo je trvalý pobyt a na čo slúži?
Trvalý pobyt je adresa, ktorú má občan zapísanú v registri obyvateľov. Slúži ako oficiálne kontaktné miesto pre úrady a inštitúcie, a zároveň určuje, kam vám budú doručované úradné zásielky. Má význam pri voľbách, určovaní spádovej materskej alebo základnej školy či pri komunikácii so štátnymi orgánmi. Môže byť vyžadovaný aj pri vybavovaní formálností, napríklad pri žiadosti o hypotéku alebo pri registrácii vozidla.
Treba uviesť, že aj prihlásenie na trvalý pobyt má len evidenčný charakter a nezakladá vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
Trvalý vs. Prechodný pobyt: Aký je rozdiel?
Zákon rozlišuje medzi trvalým a prechodným pobytom, ktoré majú odlišné charakteristiky a účely:
- Trvalý pobyt: Je to pobyt v mieste stáleho bydliska, na ktoré máte stále väzby a kam sa chcete v budúcnosti vrátiť. Na území Slovenskej republiky môžete mať len jedno miesto trvalého pobytu. Táto adresa slúži ako oficiálne miesto na doručovanie úradnej pošty a komunikáciu s inštitúciami.
- Prechodný pobyt: Je to pobyt občana mimo miesta trvalého pobytu, kde sa občan dočasne zdržiava, ak má trvať viac ako 90 dní. Prechodný pobyt je tiež pobyt občana trvalo žijúceho v zahraničí, ktorý má na území Slovenskej republiky trvať viac ako 90 dní. Občan má právo ohlásiť ohlasovni v mieste prechodného pobytu začiatok, miesto a predpokladanú dobu prechodného pobytu.
Pri nahlasovaní trvalého aj prechodného pobytu je potrebný súhlas prenajímateľa.
Môže si nájomca zriadiť trvalý pobyt v prenajatom byte?
Nájomca si nemôže zriadiť trvalý pobyt bez súhlasu vlastníka alebo všetkých spoluvlastníkov bytu či domu. Zákon vyžaduje, aby bol tento súhlas udelený písomne s úradne osvedčeným podpisom vlastníka. Ide o tzv. prehlásenie o súhlase s prihlásením občana na trvalý pobyt. Bez tohto dokumentu úrad trvalý pobyt nezapíše, aj keby mal nájomca platnú nájomnú zmluvu.
Spôsoby udelenia súhlasu vlastníka
Súhlas možno dať dvoma spôsobmi:
- Písomný súhlas: Prenajímateľ spíše písomný súhlas s úradne overeným podpisom a doručí ho na príslušný úrad. K súhlasu priloží aj kópiu listu vlastníctva.
- Osobné ohlásenie: Prenajímateľ navštívi ohlasovňu na mestskom alebo obecnom úrade, kde vyplní prihlasovací lístok a priloží list vlastníctva.
V praxi to znamená, že aj keď je v nájomnej zmluve uvedené, že prenajímateľ súhlasí so zriadením trvalého pobytu, úrad si pravdepodobne vyžiada samostatné overené vyhlásenie vlastníka. Preto sa odporúča dohodnúť sa s prenajímateľom vopred a zabezpečiť si potrebný súhlas ešte pred návštevou úradu.
Ako si zriadiť trvalý pobyt v prenájme?
Pred samotným podaním žiadosti je dôležité mať pripravený súhlas vlastníka s overeným podpisom. Samotná nájomná zmluva nie je postačujúca na zápis trvalého pobytu. Ak si chcete zriadiť trvalý pobyt v prenajatom byte, postupujte nasledovne:
- Získajte písomný súhlas vlastníka s úradne overeným podpisom.
- Majte platnú nájomnú zmluvu vystavenú na svoje meno.
- Navštívte ohlasovňu pobytu v mieste prenájmu (napr. obecný alebo mestský úrad).
- Vyplňte hlásenie o zmene trvalého pobytu.
- Predložte platný doklad totožnosti, nájomnú zmluvu a súhlas vlastníka.
- Zaplaťte správny poplatok (aktuálne 7 €, pri elektronickom podaní 3,50 €).
Pre podrobný prehľad postupu vrátane lehôt a aktuálnych právnych úprav navštívte oficiálnu stránku Ministerstva vnútra Slovenskej republiky.
Ako na úrad: Potrebujem vybaviť trvalý pobyt
Trvalý pobyt v podnájme
Zriadenie trvalého pobytu v podnájme je o niečo komplikovanejšie. Podnájomca má totiž priamy vzťah s nájomcom, nie s vlastníkom nehnuteľnosti. V takomto prípade úrady často vyžadujú súhlas vlastníka, bez ktorého nie je možné zapísať trvalý pobyt, aj keď máte platnú podnájomnú zmluvu. Preto je dôležité vopred si overiť, či vám nájomca vôbec môže sprostredkovať súhlas majiteľa bytu.
Bez nájomnej (alebo podnájomnej) zmluvy nie je prakticky možné trvalý pobyt zriadiť. Úrad totiž vyžaduje doklad o tom, že máte oprávnenie užívať danú nehnuteľnosť - buď nájomnú zmluvu, alebo výslovný súhlas vlastníka. Ak teda bývate na adrese, kde nemáte trvalý pobyt a nemáte ani právny základ na jej užívanie, trvalý pobyt vám úrad nezapíše.
Výhody a nevýhody prihlásenia nájomcu na pobyt
Poskytnutie trvalého alebo prechodného pobytu nájomníkovi ešte pred pár rokmi vôbec neboli témou. Nájomníci si pobyt meniť nechceli ani nepotrebovali. Zahraničným nájomníkom pobyt zabezpečila firma, pre ktorú pracovali a slovenskí nájomníci si pobyt meniť nepotrebovali. Situácia sa však výrazne zmenila. S vojnou na Ukrajine, ekonomickou migráciou, ale aj so zavedením rezidenčného parkovania.
Veľká časť firiem, v ktorých pracujú cudzinci, im pobyt v súčasnosti nezabezpečí. Prechodný pobyt cudzinca tak majú napr. v sídle cudzineckej polície alebo u známych. Ak však majú na Slovensku aj deti alebo auto, začína byť pre nich pobyt v mieste nájmu dôležitý. Rovnako pre slovenských nájomníkov, ktorí žijú, pracujú alebo študujú mimo miesta svojho trvalého bydliska. K rezidenčnému parkovaniu sa postupne pridružili aj ďalšie nevýhody spojené s neprihláseným pobytom. Nedostatok miest v škôlkach a školách prinútil samosprávy uprednostňovať pri prijímaní deti prihlásené na pobyt v danej obci či meste. Nedostatok lekárov spôsobuje, že lekári odmietajú pacientov, ktorí sú mimo ich „rajónu“. A tak sa postupne súhlas prenajímateľa s prihlásením nájomníka na trvalý či prechodný pobyt stal témou, ktorá môže zvýhodniť vašu ponuku nehnuteľnosti voči ostatným.
Výhody pre prenajímateľa a nájomcu
Ak sa obáv zbavíte, bude to pre vašu nehnuteľnosť znamenať nespornú konkurenčnú výhodu, keďže ponúk prenájmov s možnosťou prihlásenia na trvalý pobyt je stále málo. Záujem nájomcu o prihlásenie sa na trvalý pobyt v predmete nájmu navyše môže napovedať, že nájomník má seriózny záujem o dlhodobý prenájom.
Tabuľka: Výhody prihlásenia na pobyt
| Pre nájomcu | Pre prenajímateľa | Pre obec/mesto |
|---|---|---|
| Jednoduchšia komunikácia s úradmi | Zatraktívnenie nehnuteľnosti | Vyšší príspevok z rozpočtu štátu |
| Prístup k lekárom v mieste bydliska | Signalizácia dlhodobého záujmu nájomcu | Možnosť zlepšovať služby pre občanov |
| Jednoduchší zápis detí do škôlok a škôl | ||
| Možnosť rezidenčného parkovania |
Cudzinci, ktorí svoj pobyt v SR dokladujú na cudzineckej polícii tiež majú o dôvod viac byť dobrými nájomníkmi. Pre cudzinca totiž nie je nič príjemné, ak mu prenajímateľ zruší pobyt jednostranným oznámením na cudzineckej polícii kvôli problematickému nájmu, môže tak totiž riskovať stratu povolenia na prechodný pobyt v SR.
Riziká a obavy spojené s trvalým pobytom
Častým dôvodom neochoty súhlasiť s trvalým pobytom nájomníka zo strany majiteľa bytu sú obavy z jeho nárokovania na danú nehnuteľnosť. Slovenská legislatíva umožňuje nájomníkom nahlásiť si trvalý pobyt v prenajatom byte. Zákon však jasne hovorí, že nájomcom žiadny vlastnícky nárok nevzniká. Zákon o hlásení pobytu jednoznačne stanovuje, že prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá žiadne právo k budove ani k jej vlastníkovi a má len evidenčný charakter. To znamená, že trvalý pobyt nezakladá osobe užívacie právo ani povinnosť spravovať a udržiavať nehnuteľnosť.
Na druhej strane, hoci trvalý pobyt nájomcu nie je pre vlastníka bytu žiadnou hrozbou, je potrebné dať si pozor na vymedzenie vlastníctva bytového zariadenia v nájomnej zmluve. Toto je dôležité pre prípad exekúcie uvalenej na nájomníka, aby exekútor nezabavil hnuteľné veci z bytu patriace prenajímateľovi v domnení, že ide o majetok nájomcu. Práve zapísaním tohto majetku do zmluvy bude vlastníctvo preukázané a majetok nezabavený.
U nájomníkov sú riziká spojené s trvalým pobytom iné. Dôležité je dávať si pozor hlavne pri odhlasovaní pobytu. K tomu by malo dôjsť ihneď po ukončení nájomnej zmluvy, inak budú nájomníkom po presťahovaní do iného mesta účtované dvojité poplatky za smeti, výťah alebo TV anténu.
Okrem výhod však treba upozorniť aj na to, čo by sa mohlo stať, ak udelíte súhlas na prihlásenie k trvalému pobytu nájomcu:
- Administratívne zaťaženie: Na adresu bytu môže, resp. bude chodiť pošta určená pre nájomcu (a to vrátane zásielok z úradov, súdov a pod.).
- Zvýšenie poplatkov spojených s trvalým pobytom: Obce alebo aj správcovia bytových domov môžu a často aj viažu niektoré poplatky na počet osôb s trvalým pobytom v nehnuteľnosti; a teda ak sa prihlásením na trvalý pobyt nájomcu (prípadne členov jeho rodiny) zvýši počet osôb s trvalým pobytom v nehnuteľnosti, pravdepodobne sa zvýšia aj niektoré poplatky spojené s touto nehnuteľnosťou (typicky je to napríklad poplatok za komunálny odpad).
Aby ste poslednej spomínanej situácii predišli, preverte si solventnosť nájomcu ešte predtým, ako s ním podpíšete nájomnú zmluvu.
Mýty o trvalom pobyte
Existuje niekoľko mýtov a mylných predstáv o trvalom pobyte, ktoré je potrebné vyvrátiť:
- Mýtus: Nájomca má vďaka trvalému pobytu právo zostať v byte aj po skončení zmluvy.
- Fakt: Rozhodujúca je nájomná zmluva - ak nájom skončí, zaniká aj právo bývať v byte, bez ohľadu na trvalý pobyt. Trvalý pobyt nemá vplyv na vlastnícke práva ani na právo užívania bytu.
- Mýtus: Keď niekoho prihlásim na trvalý pobyt, už ho nikdy neodhlásim.
- Fakt: Je možné nájomcu z trvalého pobytu odhlásiť, ak už v byte reálne nebýva a nájomný vzťah skončil. Proces odhlásenia prebieha cez príslušný obecný/mestský úrad.
- Mýtus: Vlastník bytu nemusí vždy súhlasiť so zriadením trvalého pobytu.
- Fakt: Súhlas vlastníka je vždy potrebný, bez ohľadu na to, či má nájomca zmluvu priamo s vlastníkom alebo ide o podnájomný vzťah.
Zrušenie trvalého pobytu nájomcu po skončení nájmu
Po skončení nájomnej zmluvy je nájomca povinný odhlásiť trvalý pobyt z danej adresy. Trvalý pobyt sa automaticky zruší v prípade, že si nájomca zriadi trvalý pobyt na novej adrese.
Ak však nájomca po skončení nájmu nezmení adresu, zostáva na vašej adrese stále prihlásený na trvalý pobyt. Tomuto sa dá predísť tak, že už v zmluve dohodnete ustanovenie, podľa ktorého sa nájomca zaväzuje odhlásiť trvalý pobyt v určenej lehote po skončení nájmu. Osvedčila sa tiež zmluvná pokuta pre prípad, že si nájomník túto povinnosť nesplní, ako kompenzáciu za čas a administratívu, ktorú musí vlastník vynaložiť, aby pobyt nájomníkovi zrušil jednostranne.
Ak sa nájomca po skončení nájmu neodhlási dobrovoľne, môžete podať návrh na zrušenie trvalého pobytu na príslušnom obecnom alebo mestskom úrade. K žiadosti je potrebné priložiť dôkaz o ukončení nájomného vzťahu - napríklad dohodu o ukončení nájmu, výpoveď alebo doklad o uplynutí doby trvania zmluvy na dobu určitú. Pracovník ohlasovne všetkým takýmto osobám pobyt zruší na počkanie, s okamžitou platnosťou.
Táto informácia o zrušení trvalého/prechodného pobytu osoby automaticky bude zapísaná aj v registri obyvateľov. Ak osoba nenahlási inú adresu pobytu, ohlasovňa občanovi uvedie v registri obyvateľov pobyt v sídle mestskej časti alebo obce. V preukaze totožnosti síce táto osoba bude mať pobyt napísaný i naďalej, avšak je povinná do 30 dní si vybaviť nový občiansky preukaz. Všetky úrady už túto zmenu budú evidovať, preto so starým občianskym preukazom môže mať problém i pri bežnom úradnom styku.
Ak ubytovávate nájomníka cudzinca a tento má u vás prechodný pobyt, zrušiť mu ho môžete aj na cudzineckej polícii.
Exekúcia nájomcu a ochrana majetku prenajímateľa
Rozumieme, že jedným z veľkých strašiakov pri prenájme môže byť začatá exekúcia na vášho nájomcu, pri ktorej by mohlo dôjsť k ohrozeniu vášho majetku. Aj na takéto situácie sa však dá pripraviť.
Ak bude voči nájomcovi počas trvania nájomného vzťahu zahájená exekúcia, exekútor má právo spísať hnuteľné veci v byte. Aby ste predišli nedorozumeniam, odporúčame mať uschované doklady o vlastníctve vybavenia bytu - ideálne faktúry, bločky alebo zmluvy, ktoré preukazujú, že dané veci patria vám ako prenajímateľovi. Ak by aj napriek tomu došlo k zabaveniu vášho majetku, máte možnosť do 30 dní podať návrh na vylúčenie vecí zo súpisu. Pokiaľ by exekútor návrh zamietol, je možné do ďalších 30 dní od doručenia rozhodnutia podať žalobu na vylúčenie vecí.
Pre prípad exekúcie nájomcu majte v nájomnej zmluve dôkladne vymedzené vybavenie a zariadenie predmetu nájmu, najlepšie aj s fotodokumentáciou. Budete tak mať jednoznačne zdokumentované, čo je v predmete nájmu vaše a čo nájomníka.