Kúpna zmluva na byt pre dve osoby s využitím štátneho príspevku: Vzor a dôležité aspekty

Kúpa a predaj nehnuteľnosti, najmä bytu, predstavujú významné životné udalosti, ktoré sú neodmysliteľne spojené s uzatvorením kúpno-predajnej zmluvy. Tento právny dokument je základným kameňom celého procesu a jeho správne vypracovanie je kľúčové pre hladký priebeh transakcie a ochranu práv oboch zmluvných strán.

Hoci tento vzor poskytuje komplexný rámec pre kúpnu zmluvu na byt, je nevyhnutné zdôrazniť, že ide o vzor právneho dohovoru. Pre bližšiu špecifikáciu a zabezpečenie súladu s individuálnymi potrebami a aktuálnou legislatívou je vždy odporúčané poradiť sa s právnikom alebo notárom. Títo odborníci vám pomôžu predísť možným problémom, nejasnostiam a zabezpečia, že vaša kúpna zmluva bude plne v súlade so zákonom a bude chrániť vaše záujmy.

Právny rámec a náležitosti kúpnej zmluvy na byt

Kúpna zmluva na byt sa uzatvára predovšetkým v súlade s ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení. Občiansky zákonník stanovuje základné požiadavky na uzatváranie zmlúv, pričom zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a všetky podpisy na nej musia byť osvedčené. Okrem toho, vzhľadom na špecifickú povahu prevodu bytu, je nevyhnutné dodržať aj požiadavky stanovené zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Tento zákon kladie zvýšené nároky na obsah kúpnej zmluvy týkajúcej sa bytu, pričom jeho nedodržanie má za následok absolútnu neplatnosť zmluvy.

Kúpna zmluva na byt musí byť vyhotovená v písomnej forme. Zároveň je potrebné, aby obsahovala všetky náležitosti vyžadované nielen podľa príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb.), ale aj podľa príslušných ustanovení zákona č. 182/1993 Z.z. Zákon určuje presné a konkrétne náležitosti, ktoré musí obsahovať každá kúpna zmluva na byt (zmluva o prevode vlastníctva bytu).

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy na byt:

• Označenie zmluvných strán.
• Označenie predmetu kúpy.
• Záväzok predávajúceho odovzdať kupujúcemu predmetný byt do vlastníctva.
• Záväzok kupujúceho prevziať od predávajúceho predmetný byt a zaplatiť mu zaň dohodnutú kúpnu cenu.
• Vyhlásenie kupujúceho o pristúpení k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Odporúčané náležitosti kúpnej zmluvy na byt:

• Veľkosť spoluvlastníckeho podielu.
• Určenie lehoty na zaplatenie kúpnej ceny a spôsobu jej zaplatenia.
• Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu.
• Určenie lehoty na odovzdanie bytu.
• Určenie okamihu prevodu vlastníckeho práva.
• Vyhlásenia predávajúceho.
• Určenie okamihu prechodu nebezpečenstva škody na predmete kúpy.
• Úprava zodpovednosti za vady predmetu kúpy.
• Uvedenie stavu meračov.

Hoci podpis zmluvy viaže zmluvné strany, samotné vlastnícke právo prechádza na kupujúceho až po povolení vkladu do katastra nehnuteľností príslušnou správou katastra. Nesplnenie zákonných náležitostí môže viesť k prerušeniu alebo zamietnutiu vkladu, čím sa celý proces komplikuje.

Identifikácia zmluvných strán

Presné a úplné označenie zmluvných strán je základnou náležitosťou každej zmluvy. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Predávajúcim alebo kupujúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Pri fyzických osobách je potrebné uviesť celé meno vrátane rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov), dátum narodenia, rodné číslo a adresu trvalého pobytu. V prípade, ak ide o právnickú osobu, musí byť uvedený jej názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO), prípadne iné identifikačné údaje.

Ak je byt v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, je nevyhnutné uviesť aj podiely jednotlivých spoluvlastníkov, zvyčajne vyjadrené zlomkom k celku. V prípade manželov, ktorí nemajú rozdelené bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM), nadobúdajú nehnuteľnosť ako celok do BSM, nie do podielového spoluvlastníctva.

Predmet zmluvy: Detailný popis prevádzanej nehnuteľnosti

Kľúčovou súčasťou každej kúpnej zmluvy je presné a jednoznačné označenie predmetu kúpy, teda bytu a s ním súvisiacich častí. Toto označenie musí byť dostatočne špecifické, aby nedošlo k zámene s inou nehnuteľnosťou. Predmet kúpy (v tomto prípade byt) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom. To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:

1. Opis bytu a jeho príslušenstva:

• Súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený.
• Popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva - kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.

POZOR! Balkóny / loggie / terasy nie sú príslušenstvom bytu a ich výmera sa nepočíta do podlahovej plochy bytu. Naopak, pivnica, ktorá nie je zapísaná na liste vlastníctva ako samostatný nebytový priestor, je príslušenstvom bytu a jej výmera sa počíta do podlahovej plochy bytu.

Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva, je ohraničené vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt. Kupujúci vyhlasuje, že mu je známy technický stav bytu, jeho príslušenstva, ako aj spoločných častí a zariadení domu z obhliadky, ktorú vykonal pred podpisom zmluvy, a v tomto stave predmet prevodu preberá. V prípade, ak sa kupujúci požiada, je možné do zmluvy zahrnúť aj zistenie technického stavu bytu podľa znaleckého posudku s uvedením nevyhnutných opráv.

2. Spoločné časti, spoločné zariadenia a príslušenstvo domu:

• Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku.
• Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov.

Spoločné časti domu sú tie, ktoré sú nevyhnutné pre jeho podstatu a bezpečnosť, ako sú napríklad základy domu, strecha, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, vodorovné a zvislé nosné konštrukcie a izolačné konštrukcie. Spoločné zariadenia domu zahŕňajú napríklad ventilačné komíny a šachty, elektrické, teplonosné a kanalizačné prípojky, rozvody vody a elektroinštalácie do ističov, osvetlenie spoločných priestorov, bleskozvody a elektrický vrátnik. Príslušenstvo domu môže zahŕňať napríklad kanalizačnú a vodovodnú šachtu či prístrešok regulátora plynu.

3. Spoluvlastnícky podiel na pozemku:

K bytu prislúcha aj spoluvlastnícky podiel na pozemku, na ktorom je bytový dom postavený, ako aj na priľahlom pozemku. Veľkosť tohto podielu je zvyčajne určená podielom podlahovej plochy bytu k celkovej podlahovej ploche všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluva musí uviesť presné údaje o pozemku podľa katastra nehnuteľností, vrátane čísla parcely, druhu pozemku a výmery. Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku.

Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom bytovým domom alebo pozemku priľahlom k bytovému domu, musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku. Predmetné pozemky sa prevádzajú na kupujúceho v tom prípade, ak vlastnícke práva k nim sú v celom rozsahu vyporiadané.

Kúpna cena a spôsob jej úhrady

Kúpna cena predstavuje odplatu za prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Jej výška je primárne určená dohodou zmluvných strán. Je dôležité, aby bola kúpna cena stanovená tak, aby bolo zrejmé, že sa kúpnou zmluvou nesimuluje iný právny úkon, napríklad darovanie. Pri dvoch kupujúcich a štátnom príspevku vo výške 50 000 eur je dôležité tieto aspekty jasne zohľadniť v dohode o kúpnej cene a spôsobe platby. Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky úhrady kúpnej ceny. Odporúča sa špecifikovať lehotu, do ktorej musí kupujúci zaplatiť kúpnu cenu, a to ideálne pred podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Odporúčanie: Ak uhrádzate kúpnu cenu či už čiastočne alebo v plnej výške z vlastných finančných prostriedkov, odporúčame vám zriadiť vinkuláciu v banke alebo notársku úschovu u notára. Tieto osoby následne uvoľnia dohodnutú kúpnu cenu bytu alebo jej časť v prospech predávajúceho až po splnení vopred dohodnutých podmienok.

Odovzdanie a prevzatie predmetu prevodu

Dôležitým krokom v procese prevodu nehnuteľnosti je odovzdanie a prevzatie bytu. Zmluvné strany si môžu dohodnúť presné podmienky tohto procesu.

1. Preberací protokol: Predávajúci odovzdá predmet prevodu kupujúcemu písomným preberacím protokolom, podpísaným oboma zmluvnými stranami. V tomto protokole sa odsúhlasí stav predmetu prevodu, jeho príslušenstva, spoločných častí a spoločných zariadení domu v okamihu odovzdania a prevzatia. Taktiež sa uvedú stavy meračov médií dodávaných do bytu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).
2. Lehota na prevzatie: Zmluvné strany si dohodnú termín odovzdania a prevzatia bytu. V prípade, ak sa kupujúci nezúčastní prevzatia, predávajúci určí náhradný termín. Ak sa kupujúci nezúčastní ani náhradného termínu a úplne zaplatil kúpnu cenu, predmet prevodu sa považuje za prevzatý bez pripomienok.
3. Náklady a riziká: Náklady spojené s užívaním predmetu prevodu znáša kupujúci odo dňa márneho uplynutia lehoty na prevzatie predmetu prevodu. Dňom odovzdania a prevzatia nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho aj nebezpečenstvo škody na tomto majetku.

Osobitné dojednania a vyhlásenia

V záujme transparentnosti a predchádzania prípadným sporom, zmluva obsahuje aj osobitné dojednania a vyhlásenia zmluvných strán.

• Vyhlásenie predávajúceho: Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete prevodu neviaznu dlhy, vecné bremená, iné ťarchy, ani žiadne iné obmedzenia či práva tretích osôb, s výnimkou zákonného záložného práva v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Taktiež vyhlasuje, že mu nie sú známe žiadne skutočnosti brániace kupujúcemu v riadnom užívaní predmetu prevodu. V prípade, ak by sa tieto vyhlásenia ukázali ako nepravdivé, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť a vzniká mu nárok na zmluvnú pokutu.
• Vyhlásenie kupujúceho: Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy bytového domu alebo k zmluve o spoločenstve vlastníkov. Taktiež potvrdzuje, že stav predmetu kúpy pozná z obhliadky a predmet kúpy prebral.
• Prílohy: Prílohou kúpnej zmluvy musí byť aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov o tom, že predávajúci nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. To neplatí, ak ide o prvý predaj bytu developerom. V kúpnej zmluve na byt je taktiež potrebné identifikovať aj subjekt, ktorý vykonáva správu bytového domu (správca domu alebo spoločenstvo vlastníkov). Taktiež nemôže chýbať vyhlásenie kupujúceho o tom, že pristupuje k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve vlastníkov.

Záverečné ustanovenia a proces vkladu do katastra

Záverečné ustanovenia upravujú právne účinky zmluvy, jej zmeny a doplnenia, ako aj zodpovednosť za vady.

1. Platnosť a účinnosť zmluvy: Zmluva nadobúda platnosť a obligačno-právne účinky dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
2. Náklady: Zmluvné strany sa dohodli, že každá znáša poplatky spojené s osvedčením pravosti svojho podpisu samostatne. Náklady spojené s katastrálnym konaním znáša kupujúci. Predávajúci však môže požadovať od kupujúceho náhradu preukázateľne zaplatených správnych poplatkov a odmenu notára za osvedčenie podpisu.
3. Návrh na vklad: Po uzatvorení kúpnej zmluvy je nevyhnutné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Tento návrh môže podať ktorákoľvek zmluvná strana, v praxi spravidla kupujúci. K návrhu je potrebné pripojiť kúpnu zmluvu v dvoch vyhotoveniach a uhradiť príslušný súdny poplatok. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami. Zmluvné strany berú na vedomie, že podpísaním zmluvy sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho. Zmluvné strany berú na vedomie, že vlastnícke právo k predmetu kúpy nadobudne kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.
4. Zmeny a doplnenia: Akékoľvek zmeny alebo doplnenia zmluvy sú platné len v písomnej forme, vo forme dodatkov k tejto zmluve.
5. Počet vyhotovení: Zmluva sa vyhotovuje v štyroch rovnopisoch, pričom predávajúci a kupujúci obdržia po jednom rovnopise, a dva rovnopisy budú predložené Okresnému úradu, katastrálnemu odboru.

Upozornenie: Keďže predmetom kúpnej zmluvy na byt je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, zákon vyžaduje, aby podpis predávajúceho na zmluve bol úradne overený. Podľa ustanovenia § 46 ods. 2 Občianskeho zákonníka, pokiaľ je zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo viacerých origináloch (vyhotoveniach), prejavy vôle zmluvných strán musia byť na tej istej listine.

Vzor kúpnej zmluvy na byt pre dve osoby

Kúpna zmluva

Uzatvorená podľa zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov a podľa § 588 a násl. ust. zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v znení neskorších predpisov.

Zmluvné strany:

Predávajúci:

• Meno a priezvisko: Jozef Novák, rod. Novák
• Bydlisko: Veselá 12, 020 01 Púchov, Slovenská republika
• Dátum narodenia: 01.01.1990
• Rodné číslo: 900101/1234
• Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „predávajúci“)

Kupujúci:

• Meno a priezvisko: Peter Novák, rod. Novák
• Bydlisko: Okružná 20, 020 01 Púchov, Slovenská republika
• Dátum narodenia: 01.01.1990
• Rodné číslo: 900101/1234
• Štátna príslušnosť: SR

(ďalej len „kupujúci“)

(predávajúci a kupujúci spolu aj ako „zmluvné strany“ a každý samostatne aj ako „zmluvná strana“)

sa dohodli na uzatvorení tejto Kúpnej zmluvy (ďalej len „zmluva“) v zmysle ust. § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení, za nasledovných podmienok:

Článok I.

Úvodné ustanovenie

Predávajúci je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností Slovenskej republiky, vedenom Okresným úrad Púchov, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. 1234, a to bytu č. 13 vo vchode číslo 50, na 5. poschodí bytového domu, pod súpisným č. 4563, postavený na parcele registra KN/C č. I. tejto zmluvy, a to za kúpnu cenu, ktorá je dohodnutá v čl. III. zmluvy.

Článok II.

Popis bytu a príslušenstva bytu

Byt pozostáva zo štyroch obytných miestností a príslušenstva. Príslušenstvom bytu je predsieň, chodba, kuchyňa, obývacia izba, spálňa, 2x detská izba, kúpeľňa, 2x WC, loggia a pivnica č. 13. Celková výmera podlahovej plochy bytu s príslušenstvom je 85 m2. Súčasťou bytu je ústredné vykurovanie teplovodné s rozvodom, radiátory s termoventilmi a digitálnym meračom spotreby tepla, s meraním a reguláciou, automatickým aj manuálnym nastavením, elektroinštalácia svetelná, rozvod vody z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja s vlastným meraním spotreby teplej a studenej vody v bytovom jadre, inštalácia plynu, kanalizácia, elektrický rozvádzač s automatickým istením, rozvod káblovej TV, domáci telefón s vrátnikom, telefón, zvonček a schránka. Nútené odsávanie z kúpeľne, WC a kuchyne je samostatnou vzduchotechnikou.

Článok III.

Kúpna cena

Dohodnutá kúpna cena za predaj nehnuteľnosti predstavuje sumu vo výške 50.000,- Eur (slovom: päťdesiattisíc Eur), ktorá bude zaplatená predávajúcemu bezhotovostným prevodom na číslo účtu predávajúceho 12345678/0900 vedený ČSOB, a.s. Zmluvné strany potvrdzujú, že kúpnu cenu uvedenú v bode 1. čl. III. dojednali v súlade s ust. § 589 Občianskeho zákonníka.

Článok IV.

Vyhlásenie predávajúceho a kupujúceho

Predávajúci ručí za právny stav predmetu kúpy a za svoje vlastnícke právo k predmetu kúpy. Predávajúci vyhlasuje, že na predmete kúpy neviaznu ku dňu podpísania tejto zmluvy žiadne dlhy, vecné bremená ani iné právne povinnosti. Predávajúci vyhlasuje, že pozná stav predmetu kúpy, pričom mu nie sú známe žiadne vady, na ktorého by kupujúceho mal osobitne upozorniť. Kupujúci vyhlasuje, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámil s technickým a právnym stavom predmetu kúpy a v tomto stave ho kupuje.

Článok V.

Nadobudnutie vlastníckeho práva k predmetu zmluvy

Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností v prospech kupujúceho na základe zmluvy podajú príslušnému katastrálnemu odboru Okresného úradu v deň podpísania zmluvy obidvoma zmluvnými stranami. Zmluvné strany berú na vedomie, že podpísaním zmluvy sú svojimi zmluvnými prejavmi viazané až do rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení alebo zamietnutí vkladu vlastníckeho práva k predmetu kúpy v prospech kupujúceho. Zmluvné strany berú na vedomie, že vlastnícke právo k predmetu kúpy nadobudne kupujúci až vkladom do katastra nehnuteľností vedeného príslušným katastrálnym odborom Okresného úradu a právne účinky vkladu do katastra nehnuteľností vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia príslušného katastrálneho odboru Okresného úradu o jeho povolení.

Článok VI.

Záverečné ustanovenia

Zmluvné strany podpisom zmluvy zároveň potvrdzujú, že sú oprávnené s nehnuteľnosťou disponovať, právny úkon je urobený v predpísanej forme, prejavy vôle sú hodnoverné, dostatočne zrozumiteľné a ich zmluvná voľnosť nie je ničím obmedzená. Vo veciach neupravených zmluvou sa zmluvný vzťah spravu­je Občianskym zákonníkom a príslušnými ustanove­niami všeobecne záväzných právnych predpisov. Zmluva je vyhotove­ná v štyroch (4) rovnopisoch, a to dva (2) rovnopisy pre príslušný katastrálny odbor Okresného úradu, jeden (1) rovnopis pre predávajúceho a jeden (1) rovnopis pre kupujúceho. Zmluva nadobúda platnosť a účinnosť dňom jej podpisu zmluv­ný­mi stranami. Účinky prevodu vlastníckeho práva k predmetu kúpy podľa zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia katastrálneho odboru Okresného úradu o povolení vkla­du vlastníckeho práva v prospech kupujúceho k predmetu kúpy do ka­tas­tra neh­nuteľ­ností v Slovenskej republike.

tags: #kupna #zmluva #bytu #vzor #2 #osoby