Kúpa bytu a dôchodok: Komplexný sprievodca pre informované rozhodnutia

Kúpa bytu je jedným z najdôležitejších finančných rozhodnutí v živote mnohých ľudí. Ceny bytov rastú a nehnuteľnosti sa často predávajú ako „teplé rožky“. Kupujúci sa preto často ocitnú pod tlakom - musia sa rozhodnúť rýchlo, bez dostatočných informácií či odborného posúdenia. Práve v takej chvíli môžu emócie a neznalosť problematiky viesť k chybám, ktoré stoja nemalé peniaze. V obdobiach, keď je dopyt vysoký a kupujúcich tlačí čas, je veľmi dôležité vedieť, na čo si dať pozor.

Kúpa bytu vyžaduje zodpovedné a racionálne rozhodnutie. Ak túžite po pocite istoty, finančnej stability a chcete si vybudovať svoj osobný majetok, je pre vás kúpa bytu tou správnou voľbou. Kúpou bytu zároveň získate jednu z dlhodobo najbezpečnejších investícií. Byt si môžete zadovážiť pre vlastnú potrebu - na bývanie - alebo ho kúpite ako investíciu a prenajmete ho. Z toho vyplývajú aj kritériá, podľa ktorých budete vyberať vhodnú nehnuteľnosť.

Pred kúpou bytu: Kľúčové kroky a na čo si dať pozor

Postup pri kúpe bytu má dve fázy. Prvá spočíva v hľadaní vhodnej nehnuteľnosti na realitnom trhu. Výber vhodného bytu závisí od mnohých kritérií, ktoré si určuje každý kupujúci podľa svojich preferencií. Skôr ako začnete hľadať vhodný byt, musíte vedieť, čo potrebujete a aký problém chcete kúpou nového bývania vyriešiť. Uvažujte do budúcnosti a zvážte aj individuálne potreby členov vašej rodiny. Odporúčame spísať všetky dôvody na kúpu bytu na papier. Z vašich potrieb by ste si mali určiť konkrétne kritériá výberu bytu, teda vlastnosti, ktoré musí alebo by mala nehnuteľnosť spĺňať, aby ste v nej mohli žiť podľa vašich predstáv.

Definícia rozpočtu a finančné možnosti

1. Rozpočet je hlavné kritérium kúpy bytu, ktoré nepripúšťa žiadne kompromisy. Preto je najdôležitejšie začať postup pri kúpe bytu overením vašich finančných možností. Nákup nehnuteľnosti v súčasnosti najčastejšie pokrýva hypotekárny úver. Najskôr si ujasnite, v akej cenovej rovine sa pohybujete, aby ste mohli svoju novú nehnuteľnosť komfortne splácať. Uvažujte nielen nad aktuálnou situáciou, ale aj nad finančnou perspektívou na najbližšie roky. Zvažovať kúpu nového bývania by ste teda mali až vtedy, keď máte našetrených aspoň 10 % ceny nehnuteľnosti.
2. Hypotéka: Dobrou správou je, že teraz je podľa odborníčky ideálny čas na hypotéku, pretože úrokové sadzby sú stále priaznivé. Na začiatku sa pritom netreba viazať na konkrétnu banku ani podávať oficiálnu žiadosť o úver. "Na úvod úplne postačia nezáväzné prepočty. Podaná žiadosť sa môže zapísať do úverového registra a zbytočne skomplikovať ďalší postup," upozorňuje Šablová. Najlepšie je pri žiadosti o hypotekárny úver poradiť sa priamo v banke, od ktorej si chcete požičať. Kvalifikovaní špecialisti na hypotéky vám poradia, aké máte možnosti a s akou finančnou rezervou máte počítať do budúcnosti.

Výber lokality a stav nehnuteľnosti

2. Lokalita: V znaleckom posudku tvorí viac ako 50 % hodnoty bytu práve lokalita, v ktorej sa byt nachádza. Mnohí ju však považujú za kritérium, pri ktorom je možné urobiť isté ústupky. My ho však zaraďujeme medzi nekompromisné kritériá, pretože je to po rozpočte jediný atribút, ktorý už nebudete môcť nikdy zmeniť. Byt nepresťahujete. Výber lokality závisí od životného štýlu a potrieb celej rodiny. Mali by ste teda zvážiť dochádzanie za prácou, ktoré stojí nielen peniaze, ale i váš drahocenný čas. "Pri kúpe bytu na bývanie rozhoduje, v akom prostredí sa byt nachádza, park, obchody, škola, škôlka, parkovanie. Pri výbere miesta vášho bývania sa neorientujte len na blízkosť k centru. Niektoré mestské a obecné štvrte môžu mať kvalitnú infraštruktúru, dostatok parkovacích miest i občiansku vybavenosť. Lokalita, kde v pešej dostupnosti pohodlne nakúpite, nájdete škôlky, školy, inštitúcie či rôzne služby, bude mať určite vyššiu cenu. Tento komfort je však pre dlhodobé bývanie veľmi cenný. Berte do úvahy aj potenciálny rozvoj. Miestne zastupiteľstvo možno v okolí plánuje zrekonštruovať cestu a chodníky, otvoriť novú školu či škôlku a súkromný investor plánuje zriadiť nákupnú zónu s kultúrno-spoločenským centrom. Plánovaný rozvoj má vplyv aj na ceny domov a bytov.
3. Rozloha a dispozícia: Pri rozlohe bytovej jednotky je dobré otvoriť sa kompromisným riešeniam. Všetko závisí od vašich požiadaviek a rozpočtu. "Pri rozhodovaní je dôležitejšia lokalita ako nejaká priečka, ktorá sa dá vždy vybúrať. Dispozícia bytu sa dá upraviť."
4. Orientácia na svetové strany: Tieto dva atribúty majú veľký vplyv na kvalitu života vo vašom novom byte. Pri ich výbere neexistuje žiadna univerzálna rada. Ideálne je, ak sú denné miestnosti (obývačka, kuchyňa) otočné na juh až západ a spálne na sever až východ.
5. Stav bytovej jednotky: Stav bytovej jednotky má veľký vplyv na náklady spojené s bývaním. Mnoho kupujúcich preto uprednostňuje kúpu bytu v novostavbe. Negatívom je vyššia vstupná cena, no potom netreba riešiť vysoké poplatky do fondu opráv či prevádzkové náklady na bývanie. Obhliadka bytu je kľúčovým momentom. Všímajte si stav spoločných priestorov, prístupové cesty, výťah, elektroinštaláciu, stav stúpačiek, zateplenie a hlučnosť v okolí. Informujte sa, či v dome nie sú problematickí obyvatelia či nájomníci. "Pýtať by ste sa mali aj na mesačné náklady, zálohový predpis, výšku fondu opráv a ako sa s ním hospodári. Dôležité sú aj plánované opravy a investície v bytovom dome," pokračuje Zápalová. "Revízna správa od elektriny, výmena rozvodov vody, plynu, stav stúpačiek - to všetko sú ukazovatele kvality rekonštrukcie. Netreba zabudnúť ani na stav elektriny v spoločných priestoroch," upozorňuje odborníčka.
6. Doplňujúce kritériá: Medzi ďalšie kritériá, ktoré by ste mali pri výbere vášho budúceho bytu zohľadniť, je aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, či veľkosť bytového domu alebo komplexu. Pridanú hodnotu majú byty s terasou, balkónom alebo lodžiou. Nemali by ste zabudnúť ani na odkladacie priestory v podobe pivnice. Možnosti voľného parkovania, prípadne vlastné parkovacie miesto či garáž sú taktiež atribúty, ktoré vaše bývanie skvalitnia.

Hľadanie a overovanie nehnuteľnosti

Spravte si prehľad na realitnom trhu a navštívte niektorý z realitných portálov. Pozrite si nehnuteľnosti s rôznymi lokalitami a porovnajte predajné ceny. Ak už máte presne špecifikovanú lokalitu, kde chcete bývať, zamerajte sa na byty či domy s podobnou veľkosťou a stavom. "Kupujúcich osloví kvalitná prezentácia, profesionálne fotografie, pravdivé informácie a pôdorys. Často klienti povedia, že byt bez pôdorysu nechcú ísť ani pozrieť. Varovným signálom je neuvedenie predajnej ceny alebo inzeráty bez fotiek," hovorí Karin Zápalová, odborníčka na realitný trh. Ak narazíte na inzerát bez fotiek, bez uvedenej ceny alebo s nezmyselnou cenou (napr. 1 euro), zbystrite. Takáto taktika môže signalizovať neprofesionálny prístup predávajúceho a snahu získať kontakty bez reálnej ponuky.

Niektoré byty sa predajú skôr, ako sa vôbec objavia na portáloch. "Máme databázy klientov, ktorých oslovíme skôr, ako je nehnuteľnosť zverejnená. Ide však len približne o 10 % predajov. Takéto obchody sa zvyčajne uzatvoria vďaka dobrej ponuke a existujúcemu záujmu," pokračuje Zápalová. Preto sa oplatí byť v kontakte s maklérmi a nečakať iba na to, čo sa objaví na internete. Ak máte všetky otázky a dôvody vyjasnené, môžete sa pustiť do samotného hľadania. Odporúčame využiť služby realitnej kancelárie. Nezabudnite si dopredu overiť jej referencie. V prípade, že je realitný maklér naozaj odborník, môže vám celý proces kúpy bytu veľmi uľahčiť. Kúpa bytu so sebou nesie aj riziká, ktoré bežný kupujúci nemá šancu odhaliť. Na základe vášho zoznamu kritérií vám realitná kancelária ponúkne niekoľko konkrétnych bytov, ktoré si môžete ísť obhliadnuť. "Pred kúpou nehnuteľnosti si treba dôsledne preveriť právny a technický stav nehnuteľnosti. Ideálne je, ak sa na obhliadku vyberiete s niekým, kto nie je do kúpy bytu zainteresovaný. Počas samotnej prehliadky si doprajte dostatok času. Nechajte hovoriť realitného makléra, ale pokojne si počas jeho prejavu robte poznámky. Následne ho môžete zahrnúť otázkami. Zelené steny nebudú také navždy."

Overenie vlastníctva a dokumentácie

Základom každej kúpy je overenie vlastníctva v katastri nehnuteľností. Zistíte tak, kto je skutočný majiteľ, či na byte nie sú ťarchy, vecné bremená, exekúcie alebo iné záväzky. Pred podpisom akejkoľvek záväznej zmluvy o kúpe bytu by ste mali vidieť list vlastníctva. Všímajte si hlavne, či na byt nie je uložené záložné právo, napríklad vo forme exekúcie, alebo vecné bremeno. Výpis z listu vlastníctva môžete získať na katastrálnom odbore daného okresného úradu, v ktorom sa byt nachádza. V rámci celého Slovenska ho získate aj na pobočke Slovenskej pošty.

Ak vás predávajúci tlačí do rýchleho rozhodnutia s tým, že „má ďalších záujemcov“, buďte obozretní. "Ak ide kupujúci cez realitnú kanceláriu, tá si nemôže dovoliť tvrdiť, že má viac záujemcov, ak ich v skutočnosti nemá. Pri kúpe bez realitky je to však častá taktika predávajúceho," vysvetľuje odborníčka. Aj keď kúpno-predajnú zmluvu pripraví realitný maklér alebo právnik predávajúceho, je rozumné dať si ju pre istotu skontrolovať nezávislým právnikom. "Profesionálna realitná kancelária vyhotovuje všetky zmluvy prostredníctvom advokáta. Ak sa klienti rozhodnú predávať alebo kupovať na vlastnú päsť, celkom určite je potrebné dať si zmluvy skontrolovať," zdôrazňuje.

V prípade, že z listu vlastníctva alebo priamo od majiteľa zistíte, že byt je zaťažený hypotékou, nemusíte mať obavy. Nie je to výnimočná situácia a nehnuteľnosť stále môžete kúpiť, akurát je to trochu komplikovanejšie. Prevod vlastníctva v tomto prípade nie je len záležitosťou kupujúceho a predávajúceho. Predávajúci musí banku informovať, že sa hypotékou zaťažený byt chystá predať, a požiadať o súhlas. To, ktorý spôsob je najvýhodnejší, sa musia rozhodnúť zúčastnené strany najmä na základe finančných možností. Zaváži napríklad, či je kupujúci dostatočne bonitný na prevzatie hypotéky, či má predávajúci možnosť založiť inú nehnuteľnosť. Kúpa bytu zaťaženého záložným právom (exekúciou) je o niečo náročnejšia. Predaj tejto nehnuteľnosti najčastejšie prebieha cez dražbu, ktorú môže vyhlásiť len exekútor. Tej sa môže zúčastniť každý, preto sa často cena nehnuteľnosti navýši. Takisto majú na byt v exekúcii spoluvlastníci predkupné právo. Ak ste sa rozhodli kúpiť byt zaťažený exekúciou a exekútor súhlasí s jeho predajom aj bez dražby, celý proces radšej riešte spolu s právnikom.

Zmluvy a právne úkony

Kúpa bytu je spojená s množstvom administratívnych a právnych úkonov. Niektoré priamo súvisia s procesom kúpy, iné musíte vybaviť po podpise kúpnej zmluvy. "Treba pripraviť rezervačnú zmluvu, prípadne zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, ďalej kúpnu zmluvu, návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, odovzdávací a preberací protokol."

1. Rezervačná zmluva: Ak ste už našli byt, ktorý chcete kúpiť, ale ešte napríklad nemáte vyriešenú hypotéku, môžete si nehnuteľnosť „poistiť“ podpisom rezervačnej zmluvy a prípadne aj zložením rezervačného poplatku (pohybuje sa vo výške 3 - 5 % z ceny nehnuteľnosti). Tým vyjadrujete predávajúcemu svoj vážny záujem o kúpu bytu. Z určitých dôvodov (napríklad neschválenie hypotekárneho úveru) sa môže stať, že kupujúci od rezervačnej zmluvy ustúpi. V tom prípade musí zaplatiť zmluvnú pokutu, ktorá je spravidla vo výške rezervačného poplatku. Naopak, ak od predaja odstúpi vlastník, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu.
2. Predkupná zmluva (zmluva o budúcej zmluve): Na zaistenie práva na kúpu nehnuteľnosti sa zvykne uzatvárať aj predkupná zmluva. Už z jej názvu vyplýva účastníkom povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu.
3. Kúpna zmluva: Kúpna zmluva predstavuje v celom procese kúpy bytu najdôležitejší dokument. Je to zmluva o prevode vlastníctva a po jej podpísaní sa stávate majiteľom nehnuteľnosti. Mali by ste mať preto dostatok času a priestoru na jej preštudovanie. Návrh kúpnej zmluvy väčšinou pripravuje realitná kancelária, ktorá predávajúceho v procese predaja bytu zastupuje. Dokument by teda mal byť právne v poriadku, vždy je však lepšie obrátiť sa na právnika s praxou. A to najmä v prípade, že služby realitnej kancelárie nevyužívate.
4. Znalecký posudok: V prípade financovania cez hypotekárny úver je nutné dať vypracovať znalecký posudok. Znalec ohodnotí byt pre potreby banky. Tá na jeho základe určí výšku hypotekárneho úveru, ktorú vám môže na jeho kúpu požičať. Poplatok za vyhotovenie hradí kupujúci.
5. Poistenie bytu: Poistenie bytu, ktorým ručíte za hypotekárny úver, je nevyhnutné. Spravidla to býva byt, ktorý sa chystáte kúpiť. Zakladaná nehnuteľnosť musí byť poistená sumou vo výške úveru alebo jej hodnoty. Odporúčame ho poistiť na výšku kúpnej ceny. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti a byt bude neobývateľný, poisťovňa vyplatí banke zostatok úveru a zvyšok poistnej sumy vám.

Po kúpe bytu: Administratívne a finančné povinnosti

Kúpu bytu sprevádzajú aj mnohé administratívne úkony, ktoré zabezpečujú, aby prebehla podľa zákonom stanovených podmienok. Po podpise kúpnej zmluvy vás čaká ešte niekoľko administratívnych úkonov. "Kupujúci nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatným rozhodnutím príslušného katastrálneho odboru okresného úradu o povolení vkladu tohto práva do katastra nehnuteľností a úhradou celej kúpnej ceny."

Prevod vlastníctva a prepis energií

1. Vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností: Prvým krokom po kúpe bytu je podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Návrh podávate na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Nezabudnite priložiť kúpnu zmluvu s overenými podpismi predávajúceho a uhradiť správny poplatok (66 € pri osobnom podaní, 51 € elektronicky). Katastrálny úrad budete musieť navštíviť ešte raz, pokiaľ financujete kúpu bytu hypotekárnym úverom. Je potrebné k nemu priložiť dokument s názvom „Návrh na vklad do katastra“. Dokumenty však musia byť podpísané kupujúcim aj predávajúcim. V prípade elektronického podania to znamená overený elektronický podpis. Úrad dokumenty overí a zapíše vás do katastra nehnuteľností ako nového majiteľa bytu.
2. Preberací protokol: Po získaní vlastníckeho práva je čas prevziať byt od predávajúceho. Ak už podpíšete kúpnu zmluvu a určíte si s predávajúcim deň odovzdania nehnuteľnosti, je vhodné spísať preberací protokol. Na jeho obsahu je vhodné dohodnúť sa s predávajúcim vopred, pri príprave kúpnej zmluvy. Zdokumentované by v ňom mali byť stavy energií (elektrina, plyn, teplá a studená voda) a evidenčné čísla meračov. V protokole sa takisto opisuje skutkový stav odovzdávanej nehnuteľnosti, zariadenie, ktoré v nehnuteľnosti zostáva a prípadné nedostatky. Dobré je oboznámiť sa aj s určitými zvyklosťami, ktoré nemusia byť zaevidované inde, alebo dohodami medzi susedmi, napríklad ohľadom toho, ktorý plot má kto na starosti. Nezabudnite si od predávajúceho vypýtať dôležité kontakty.
3. Nahlásenie správcovi bytového domu: S preberacím protokolom sa prihláste u správcu bytového domu alebo spoločenstve vlastníkov bytov. Po tom, čo sa predchádzajúci majiteľ odhlási, nový majiteľ sa musí bezodkladne prihlásiť. Na základe preberacieho protokolu sa vyhotoví vyúčtovanie energií a môžete si so správcom nastaviť výšku zálohových platieb. Dohodnite sa na výške zálohových platieb podľa počtu osôb, ktoré budú byt užívať.
4. Prepis odberu energií: Ďalším dôležitým krokom je prepis odberu energií (elektrina, plyn, voda) na vaše meno. Odporúčame to absolvovať spoločne s predchádzajúcim majiteľom, ktorý sa zároveň z odberu odhlási. Každý dodávateľ má svoj postup, niektorí umožňujú prepis vybaviť telefonicky alebo elektronicky. Keď si vyberiete nového dodávateľa elektriny a plynu, musíte s ním uzatvoriť zmluvu.

Dane a poplatky

5. Koncesionárske poplatky: Keď sa stanete odberateľom elektriny na vašej novej adrese, v nasledujúci kalendárny mesiac vám vzniká povinnosť platby koncesionárskych poplatkov, a to bez ohľadu na výber poskytovateľa TV služieb. Od tohto dátumu sa musíte prihlásiť do 30 dní buď prostredníctvom online prihlášky, na pošte, alebo telefonicky.
6. Poplatok za komunálny odpad: Do 30 dní od začiatku užívania nehnuteľnosti ste ako nový vlastník povinný sa ohlásiť na miestnom úrade kvôli platbe poplatku za komunálny odpad.
7. Daň z nehnuteľnosti: Povinnosť platiť daň z nehnuteľnosti vám vzniká 1. januára po dátume nadobudnutia nehnuteľnosti. Ak sa napríklad stanete majiteľom nehnuteľnosti v júni 2022, táto povinnosť vám vzniká 1. januára 2023. Do konca januára sa potom musíte prihlásiť na príslušnom obecnom či mestskom úrade a podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Daňové priznanie však môžete podať aj hneď po kúpe, na vaše výdavky to nebude mať žiadny vplyv. Predmetom tejto dane je daň z pozemkov, zo stavieb, z bytov aj nebytových priestorov. Daňové priznanie podáva daňovník, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, a to v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, a to 1. januára zdaňovacieho obdobia. Daňovník nevyčísľuje daň z nehnuteľností v daňovom priznaní. Do priznania, prípadne čiastkového priznania uvádza len informácie rozhodujúce pre výpočet dane ako napríklad rozlohu pozemku, počet podlaží a podobne. Po podaní daňového priznania vám mesto alebo obec, ako správca dane, pošle rozhodnutie. V ňom nájdete vypočítanú daň za svoje nehnuteľnosti podľa platného VZN obce, číslo účtu a označenie spôsobu platby dane. Ak nepodáte daňové priznanie v zákonnom termíne, hrozí vám pokuta od 10 eur do 3 000 eur, maximálne však do výšky vyrubenej dane.

Zmena trvalého pobytu a ďalšie úkony

8. Zmena trvalého pobytu: Každý občan žijúci na Slovensku musí nahlásiť svoj trvalý pobyt. Ak sa sťahujete do nového bývania, môžete zmeniť svoje trvalé bydlisko na novú adresu. Zmena sa nahlasuje na obecnom alebo mestskom úrade. Na vybavenie trvalého pobytu budete potrebovať občiansky preukaz, originál listu vlastníctva a súhlas s prihlásením občana na trvalý pobyt s osvedčeným podpisom vlastníka (alebo viacerých vlastníkov). Ak zmeníte svoje trvalé bydlisko, myslite na to, že bude potrebné novú adresu hlásiť všade, kde bolo potrebné uviesť vaše trvalé bydlisko. Prvým krokom by mala byť výmena občianskeho preukazu, o ktorý je potrebné žiadať na okresnom riaditeľstve Policajného zboru do 30 dní od zmeny trvalého pobytu. Zmenu trvalého pobytu je potrebné hlásiť aj zamestnávateľovi a banke a ak ste vlastníkom auta, takisto dopravnému inšpektorátu.
9. Nahlásenie rekonštrukcie: Ak je kúpa bytu spojená s následnou rekonštrukciou, budete musieť túto skutočnosť oznámiť príslušnému stavebnému úradu. Rekonštrukciu nemusíte nahlasovať v prípade, že budete len meniť okná, podlahy či sanitu a obklady v kúpeľni. Ak sa však chystáte do väčších stavebných prác, ako je búranie priečok alebo úpravy bytového jadra, je potrebné to nahlásiť. Budete potrebovať list vlastníctva a vyplnený časový rámec a rozsah plánovaných úprav. So stavebnými prácami môžete začať, až keď dostanete vyjadrenie zo stavebného úradu.
10. Zavedenie služieb: Okrem neodkladných záležitostí je potrebné myslieť aj na ďalšie, ktoré budú pre vašu domácnosť dôležité, ako napríklad zavedenie pevnej linky, televíznej služby či internetu.

Predaj nehnuteľnosti a jeho vplyv na dôchodok

Predaj vlastného domu nie je vždy jednoduchou záležitosťou, no v mnohých prípadoch je nevyhnutný. Ak sa chystáte mať svoje prvé dieťa, alebo druhé, či tretie, alebo vaše deti začínajú opúšťať rodinné hniezdo a osamostatňovať sa, možno je čas predať váš dom a presťahovať sa. Zhoršila sa premávka v lokalite, kde bývate? Zdržuje vaše ranné dochádzanie veľa prác na cestách a nová výstavba? Máte v poslednej dobe problémy s tým, niekam sa dostať? Strávte nejaký čas prieskumom komunít vo vašej oblasti, sadnite si do auta a preskúmajte ich. Prichádzajúca zmena zamestnania sa taktiež môže spájať s predajom domu. Časy sa menia a menia sa aj susedstvá. Susedia odchádzajú a noví prichádzajú, podniky sa otvárajú a zatvárajú, a celá osobnosť komunity sa môže v priebehu času meniť. Možno sa zvýšila miera kriminality, alebo naopak klesla úroveň škôl. V iných prípadoch sa môže stať, že už nie ste so svojimi susedmi na jednej vlne. Už vás nebavia zastarané funkcie, dizajn a vybavenosť vášho domova? Chcete dom s otvoreným pôdorysom, alebo najnovšie technológie inteligentných domov? Ak ste na niektorú z týchto otázok odpovedali kladne, potom predajte svoj dom a hľadajte novostavbu. Bývanie s partnerom alebo svadba zvyčajne znamená, že minimálne jeden z partnerov sa rozhodne predať svoju nehnuteľnosť a nasťahovať sa do domu toho druhého. Aj rozchody a rozvody sú častým dôvodom, prečo ľudia predávajú svoje domy. Jedna strana potrebuje vyplatiť tú druhú a nemá k dispozícii dostatok hotovosti, alebo si jednoducho rozídení partneri musia nájsť nové bývanie, ktoré si budú vedieť dovoliť zaplatiť z vlastného príjmu. Ďalším dôvodom prečo by ste mali rozmýšľať nad predajom svoje nehnuteľnosti je prehriatie trhu. Ak sa domy vo vašej oblasti predávajú často a rýchlo, znamená to, že dopyt je vysoký. A čo znamená, že je dopyt vysoký? Takáto situácia predstavuje príležitosť, ako zvýšiť návratnosť svojej investície a získať skutočné zisky.

Predaj nehnuteľnosti pred dôchodkom

Ak sa pomaly chystáte na dôchodok, predaj vášho domu pre vás môže znamenať mnoho výhod. V prvom rade vám môže poskytnúť vyšší obnos peňazí, ktorý môžete vložiť do svojho dôchodkového sporenia, alebo iných úspor. Okrem toho vám môže predaj vášho domu uľahčiť cestovanie, alebo dlhšie návštevy rodiny. Nebudete musieť totižto platiť vysoké účty za veľký dom. V prípade, že sa presťahujete do menšej nehnuteľnosti, môže sa znížiť aj vaša fyzická námaha na udržanie nehnuteľnosti. Môže to byť spôsobené vyšším vekom, fyzickými obmedzeniami alebo postihnutiami, alebo jednoducho tým, že príliš veľa cestujete alebo pracujete a jednoducho na to nemáte toľko času ako by ste chceli.

Jednou z najväčších výhod vlastníctva nehnuteľnosti je skutočnosť, že budujete svoj vlastný kapitál. Kapitál, ktorý môžete použiť, keď nastanú ťažké časy. Prišli ste o prácu a nemáte ako zaplatiť vaše účty a splátky úverov? Váš dom môže byť kľúčom k tomu, ako sa udržať nad vodou aj počas finančných ťažkostí. Zisky z predaja nehnuteľnosti môžete použiť na navýšenie svojich dôchodkových úspor, alebo kúpu väčšej nehnuteľnosti.

Prehľad daňových povinností pri predaji nehnuteľnosti

Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. V tabuľke uvádzame kľúčové aspekty zdaniteľnosti príjmov z predaja nehnuteľností:

Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Kedy (ne)kúpiť byt: Aktuálna situácia na trhu

Rast cien nehnuteľností sa zrýchľuje, zatiaľ čo hypotéky s úrokmi zostávajú relatívne dostupné, a to mnohým Slovákom otvára priestor na presun do väčšieho alebo modernejšieho bývania. Kúpa novej nehnuteľnosti je často podmienená predajom tej starej, čo môže prinášať finančný stres a časový tlak. Pre väčšinu klientov je kúpa nového bývania priamo naviazaná na predaj pôvodnej nehnuteľnosti, pretože nemajú k dispozícii dostatočné vlastné zdroje. "Stretávame sa s tým veľmi často. Ideálny postup má podľa nej jasnú logiku. "Najskôr je nevyhnutné preveriť finančné možnosti a schopnosť získať úver, aby klient vedel, s akým rozpočtom môže reálne pracovať."

Prečo by ste nemali odkladať kúpu bytu?

• Ceny bývania budú zrejme naďalej rásť, t.j. každý mesiac je bývanie drahšie.
• Úrokové sadzby hypoték naďalej porastú. Znamená to, že o každý mesiac neskôr vám banka dá o niečo vyšší úrok. Síce banky majú priestor na výnimky a obchodné zľavy, ale využívajú ich len pri najbonitnejších klientoch.
• Znížený dopyt spôsobil, že sa s kúpou bytu nemusíte ponáhľať a máte čas na rozhodovanie.
• Developeri budú uvoľňovať nové byty do predaja postupne. Kvôli zdražovaniu si totiž musia udržať cenové nárasty. Preto po vypredaní prvých bytov, bude ďalšia skupina drahšia.
• Projekty v dobrých lokalitách budú už len drahšie. Kúpa bytu sa v týchto oblastiach predraží, pretože ich je málo.
• Od 1. januára 2023 začne platiť obmedzenie maximálnej výšky zadlženia pre ľudí nad 40, ktorí dosplácajú hypotéku vo veku nad 64 rokov. Ak budete čakať, banka vám nemusí dať dostatočnú sumu na kúpu bytu.

Prečo by ste mali radšej kúpu bytu odložiť?

• Staršie byty sú cenovo nadhodnotené. Majitelia využívali všeobecný cenový rast, ale okrem prevádzkových nákladov im reálne nenarástli. Pri starších bytoch je priestor na pokles ceny, no nie všade.
• Dopyt bude naďalej klesať spolu s rastom úrokových sadzieb. Počet záujemcov o kúpu bytu bude klesať, a tým sa môže otvoriť priestor na cenové vyjednávanie.
• Časť majiteľov bytov sa môže dostať do finančných problémov a budú potrebovať rýchlo byt predať, tým musia znížiť cenu.
• Narásť môžu počty prípadov nútených dražieb nehnuteľností, pri ktorých majiteľ nesplácal úver. V dražbe by kúpa bývania mala byť lacnejšia, najmä ak ide o drahšiu nehnuteľnosť, pretože si ju nemôže dovoliť toľko záujemcov.
• Ak máte schválenú hypotéku, ktorá vám dáva až 6 mesiacov na výber a kúpu nehnuteľnosti, máte zaistené podmienky financovania, môžete si počkať na prípadné zlacnenie niektorých nehnuteľností. Ide napríklad o staršie nehnuteľnosti v menej atraktívnych lokalitách, resp. narýchlo predávané nehnuteľnosti.
• Väčšina dnešných nových projektov sa deje na okraji miest, kde môžu vzniknúť problémy s dopravou. Viacero miest sa ale snaží motivovať developerov na výstavbu nehnuteľností v brownfieldoch - v bývalých priemyselných areáloch a na nevyužitých pozemkoch vnútri mesta. Preto by budúca kúpa bytu v takýchto projektoch mohla byť atraktívnejšia ako tie v dnešnej ponuke.

Kúpa bytu ako investícia

V posledných rokoch výrazne stúpol záujem o investičné byty. "Ak pripočítam staršie byty, toto percento je podľa môjho odhadu ešte výrazne vyššie. Slováci si za posledné roky zvykli, že ceny bytov len stúpajú, a preto mnohí investujú väčšinu svojich úspor do bývania. Je to však chyba, pretože dnešné výnosy z nájmov mnohým klesli pod 4 %. S rastúcimi cenami bývania a energií sa výnos zhoršuje. Je chybou mať väčšinu svojich úspor investovaných do bývania, ako je to v prípade 80 % Slovákov," hodnotí Marián Búlik.

Ak kupujete nehnuteľnosť ako investíciu, mali by ste zvážiť dva základné parametre, aby sa vám kúpa bytu skutočne vyplatila. Svoje peniaze by ste mali prioritne pravidelne investovať do podielových a ETF fondov. Takýto spôsob investovania historicky dokázal najčastejšie infláciu prekonať a zároveň najviac zhodnotiť investované peniaze. Finančný analytik dodáva "priemerný výnos na finančných trhoch dosahuje za posledných 300 rokov takmer 9 %. Ak máte nastavené pravidelné investovanie, môžete do portfólia zaradiť aj kúpu bytu".

Mať teda v investičnom portfóliu okrem pravidelného investovania do podielových či ETF fondov aj jeden byt na prenájom je pre Slovákov s aspoň zľahka nadpriemernou mzdou v poriadku. V takomto prípade je investičný byt investícia, ktorá podporuje rôznorodosť majetku. Zhodnotenie vlastných prostriedkov vložených do nehnuteľností však obmedzuje výrazne drahšia hypotéka ako v minulosti. Takisto aj očakávaný menší rast cien bytov a domov. "Ceny v niektorých mestách už narazili na strop a ten sa kvôli vysokej inflácii a nízkemu rastu platov bude posúvať len mierne," upresňuje Marián Bulík. Kúpu bytu zvažujte v dobrej lokalite a v slušnom stave s dostatočnou životnosťou. Iba tak budú naplnené predpoklady pre rast jeho ceny, resp. udržanie ceny v horšom vývoji. Ideálne je, ak viete byt prenajať. Vykryjete tým náklady či získate menší profit. Neodporúčame vám, naopak, kupovať investičný dom na vidieku či prímestských lokalitách. Sú totiž nadhodnotené a ich cena nepredstavuje reálnu hodnotu. Ceny sú ešte stále „nafúknuté“ z obdobia lockdownov a pandémie, keď v snahe získať väčší životný priestor, ľudia pred kúpou bytu uprednostňovali bývanie na vidieku.

tags: #kupa #bytu #a #dochodok