Hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých je špeciálny produkt bánk, ktorý má podporiť bývanie mladých ľudí. Účelom tohto úveru môže byť kúpa bytu alebo domu, resp. stavba nehnuteľnosti.
Podmienky pre získanie
Nárok na štátny príspevok majú plnoletí žiadatelia do 35 rokov. Pri posudzovaní príjmu sa zohľadňuje ich priemerný mesačný príjem za predošlý kalendárny rok, ktorý nesmie prekročiť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve počas predchádzajúceho štvrťroka. V prípade manželov musia podmienku veku spĺňať obaja, pričom hranicu predstavuje dvojnásobok uvedeného príjmového stropu.
Váš príjem je dôležitý pre odpočítanie daňového bonusu. Posudzuje sa priemerný hrubý mesačný príjem v minulom roku. Aby ste si mohli odpočítať daňový bonus, váš mesačný príjem nesmie prekročiť približne 1300 €. Presná príjmová hranica sa mení každý štvrťrok, vypočíta sa ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy. Priemerný mesačný príjem je vypočítaný z vašich zdaniteľných príjmov, ktoré sú súčasťou základu dane z príjmov v minulom roku. Priemerný mesačný príjem sa vypočíta ako 1/12 zo súčtu týchto zdaniteľných príjmov. Výšku si zistíte z minuloročného daňového priznania, resp.
Forma a výška štátneho príspevku
Štátny príspevok pre mladých znižuje úrok na hypotéke. V roku 2017 bol štátny príspevok vo výške 3%. Štát poskytol 2% a banka znížila úrok o 1%. Zníženie úroku bolo na 5 rokov. Hypotéka pre mladých bola zvýhodnená do výšky 70% z hodnoty záložnej nehnuteľnosti a maximálna suma bola 50 000 €.
Po novom je možné si uplatniť daňový bonus zo zaplatených úrokov po dobu 5 rokov, a to maximálne pre hypotéku vo výške 50 000 eur. Daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky je forma priamej daňovej úľavy. Funguje na podobnom princípe ako daňový bonus na dieťa. V ročnom zúčtovaní dane sa vám zníži suma dane o sumu, ktorá priamo znižuje vzniknutú daň. Daňový bonus sa vzťahuje na polovicu zaplatených úrokov z jedného úveru za rok. Maximálna suma z poskytnutej hypotéky, pre výpočet daňového bonusu, môže byť do hodnoty 50 000 eur a zároveň najviac do 70% z hodnoty nehnuteľnosti (úver môže byť vyšší, daňový bonus sa však bude týkať úrokov z maximálnej sumy 50 000 eur).
Štátny príspevok predstavuje formu štátnej sociálnej podpory, ktorej cieľom je uľahčiť občanom prístup k bývaniu a zvládnutiu rôznych životných situácií. Táto podpora sa prejavuje najmä formou zníženia úrokovej sadzby pri hypotekárnych úveroch.
Rozdiely medzi bankami
Hlavný rozdiel medzi bankami, ktoré poskytujú hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých je to, že niektoré banky započítavajú štátny príspevok vo forme zníženia úrokovej sadzby a niektoré banky započítajú štátny príspevok vo forme refundácie, ktorú vám posielajú na účet po zaplatení splátky bez zníženia úrokovej sadzby.
Banky častokrát umelo zvyšujú základný úrok na hypotéke pre mladých a až následne z neho dávajú zľavy. Tento navýšený úrok predražuje tú časť hypotéky, ktorá je bez štátneho príspevku. Výsledná úroková sadzba po zľave nie je vždy ten istý úrok, ktorým banka úročí zostatok istiny. Napr. SLSP a ČSOB Vám zostatok istiny na hypotéke môže úročiť 3% p.a., aj keď úrok po zľave, z ktorého sa vyrátava anuitná splátka, je 0% p.a. Najpoctivejšie sú v tomto OTP a Tatra banka, kde úročia zostatok istiny úrokom zníženým o príspevky, čo má za následok aj o niekoľko tisíc € nižší zostatok istiny po 5. rokoch.
Ostatné dôležité informácie
Mesačná splátka je anuitná. To znamená, že je splácaná pravidelne každý mesiac v rovnakej výške. Úrok vyjadruje, koľko musíte zaplatiť banke za požičanie peňazí. Čím je úrok vyšší, tým musíte zaplatiť viac. Fixácia úrokovej sadzby je obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba nezmení. Poplatok za poskytnutie si banka účtuje za poskytnutie hypotekárneho úveru. RPMN je skratka pre ročnú percentuálnu mieru nákladov. RPMN je súhrn všetkých poplatkov a úrokov, ktoré sa účtujú za poskytnutie hypotéky.
Banka vám poskytne hypotekárny úver vo výške maximálne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Ak má vaša nehnuteľnosť hodnotu 100 000 €, banka vám poskytne maximálne 80 000 €. Tento pomer požičanej sumy k hodnote nehnuteľnosti sa odborne nazýva Loan to Value (LTV).
Hypotéka pre mladých je účelová hypotéka, to znamená, že môže byť použitá iba na kúpu nehnuteľnosti (dom, byt, pozemok) alebo stavbu nehnuteľnosti. Ak by ste si chceli kúpiť družstevný byt, alebo byt resp. dom, v ktorom bola zmenená dispozícia, prípadne máte záujem o nehnuteľnosť, ktorá je v exekúcii, hypotéku vám banka neposkytne. Hypotéku banky neposkytnú ani na dom, ktorý nemá vysporiadanú prístupovú cestu.
Mimoriadne splátky pri hypotéke pre mladých je možné uskutočniť bez poplatku (počas využívania príspevku) kedykoľvek v akejkoľvek výške. Je možné aj splatiť celú hypotéku bez poplatku za predčasné splatenie. Odklad splátok istiny hypotéky maximálne na obdobie 5 rokov. Žiada sa o to pri žiadosti o hypotéku.
Štátna pomoc s hypotékami od 1. júna 2024
Od 1. júna 2024 sa zmenili pravidlá súvisiace s dotáciou hypoték pri zvýšených splátkach. Po novom budú môcť žiadať o príspevok aj tí, ktorí majú refinančný úver, ktorým bol splatený pôvodný úver na bývanie s účelom aspoň z časti na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu. Pôvodný úver zároveň musel byť poskytnutý pred 1. 1. 2024. Nárok na štátnu pomoc teda vzniká aj tým klientom, ktorých aktuálna úverová zmluva obsahuje iba účel refinancovanie za predpokladu, že je možné preukázať účel „bývanie” pôvodného úveru.
Ďalšou zmenou, ktorú novela priniesla, je rozšírenie dôvodov zvýšenia úrokovej sadzby a splátky úveru, čo je jednou zo základných podmienok pre uplatnenie príspevku od štátu. Okrem refixácie úrokovej sadzby po novom k zvýšeniu mohlo dôjsť aj refinancovaním úveru do inej banky, ktoré však muselo nastať v období medzi 1. 1. 2023 a 31. 5. 2024.
Veľkou novinkou je, že o príspevok si môžu po 1. 6. 2024 spätne požiadať klienti, ktorým naň vznikol nárok za obdobie od 1. 1. 2024 do 31. 5. 2024. Podať žiadosť o príspevok však musia stihnúť najneskôr do 31. 7. 2024.
Nové znenie zákona platné od 1. 6. 2024 rozšírilo štátnu pomoc aj na čisto refinančné hypotéky s účelom nadobudnutie, výstavba tuzemskej nehnuteľnosti alebo zmena dokončenej stavby uzatvorená pred 1. 1. 2024 a k zvýšeniu úrokovej sadzby úveru došlo po 31. 12. 2022.
Príklady z praxe
Príklad 1: Fixácia sa vám končí 15. 7. 2024. Vo vašej úverovej zmluve sa uvádza ako jediný účel refinancovanie. Pôvodný úver ste si zobrali na kúpu nehnuteľnosti. Vaša banka vám na ďalšie obdobie fixácie ponúka podmienky, ktoré sa rozhodnete prijať, a teda aj po výročí budete pokračovať v splácaní úveru v tej istej banke.
Príklad 2: Môže ísť aj o situáciu, že sa vám takisto končí fixácia úrokovej sadzby 15. 7. 2024. Úver ste si zobrali na výstavbu rodinného domu. Z domovskej banky ste dostali podmienky, ktoré vám nevyhovujú a rozhodli ste sa úver refinancovať do inej banky s lepším úrokom. Úverovú zmluvu ste stihli podpísať pred 31. 5. 2024.
Príklad 3: Predstavme si, že ste refinancovali svoj úver na rekonštrukciu bytu 15. 11. 2023, kedy narástol váš úrok aj mesačná splátka. Ak stihnete podať žiadosť o príspevok do 31. 7. 2024, bude vám preplatený príspevok za obdobie, odkedy naň máte nárok, teda najskôr od 1. 1. 2024.
Výpočet príspevku
Príspevok sa počíta z rozdielu medzi zvýšenou a pôvodnou splátkou hypotéky po výročí fixácie alebo refinancovaní do inej banky. Napríklad, ak vám mesačná splátka hypotéky narástla napríklad zo 170 eur na 300 eur, ide o navýšenie o 130 eur a štát vám preplatí max. 75 % zo 130 eur = 97,50 eura.
Hypotéka a daňový bonus na zaplatené úroky / štátny príspevok pre mladých......
Budúcnosť štátnej pomoci
Vláda s pomocou počíta až do roku 2027, ale výšku príspevku na rok 2025 a ďalšie roky bude určovať podľa toho, aká bude ekonomická situácia v krajine a v akej kondícii bude štátny rozpočet.