Krátkodobá PN a jej vplyv na vybavenie hypotéky

V živote sa stávajú situácie, kedy sa človek rozhodne ísť na PN a vedú ho k tomu objektívne dôvody. V praxi sa však stretávam občas aj s tým, že sa PN čerpá účelovo a neuvážene. Tento článok sa snaží poukázať na následky, kedy dlhodobý pobyt na PN môže mať vplyv na zhoršenie možností využiť služby bánk alebo poisťovní v budúcnosti.

Vplyv PN na schválenie hypotéky

Banky si pri posudzovaní žiadosti o hypotéku všímajú viaceré faktory, ktoré môžu jej schválenie skomplikovať. Ľudia často stroskotajú na tom, že idú posledné mesiace na krátkodobú PN, čo môže byť pre banku výkričníkom. Dôležité je však uvedomiť si, že v čase PN je Váš príjem znížený, tzn. nedostávate ho v plnej výške. Tým sa Váš priemer za 3-6 mesiacov zníži. Banka si výšku Vášho príjmu overuje prostredníctvom odvodov do Sociálnej poisťovne. Tento stav je pre posúdenie hypotéky prakticky vo všetkých bankách dôvodom pre neschválenie hypotéky.

Čo banka sleduje pri posudzovaní PN?

• Doba trvania PN: Banka sleduje, ako dlho trvá PN. Krátkodobá PN nemusí byť problém, ale dlhodobejšia PN môže signalizovať zdravotné problémy, ktoré by mohli ovplyvniť schopnosť klienta splácať úver.
• Frekvencia PN: Ak klient často chodí na PN, môže to byť pre banku signál, že nie je stabilný zamestnanec a môže mať problémy so splácaním úveru. Banka môže skúmať aj dôvod PN.
• Vplyv PN na príjem: Banka sleduje, ako PN ovplyvňuje príjem klienta. Banka skúma výšku a stabilitu príjmu klienta. Akceptuje príjem zo zamestnania a podnikania. Banky zvyčajne skúmajú priemerný príjem za posledných 6 mesiacov pri závislej činnosti a za posledné zdaňovacie obdobie pri príjme z podnikania.

Príklad z praxe: Klient, ktorý si plánuje vziať hypotéku, čaká s podaním žiadosti, pretože nemá nájdenú vhodnú nehnuteľnosť. Po nájdení nehnuteľnosti a podaní žiadosti o niekoľko mesiacov neskôr sa ukáže, že bol medzitým napr. na PN.

Pre opätovné schválenie je potrebné, aby ste nastúpili do práce. Banka následne posúdi príjem až po skončení PN. V tejto oblasti majú banky rozdielne pravidlá.

Ako postupovať, ak ste na PN a potrebujete hypotéku?

Nachádzate sa v situácii, keď potrebujete hypotéku, ale ste momentálne na PN? Získať hypotéku aj počas PN je možné, hoci to môže byť náročnejšie. Niektoré banky sú ochotné akceptovať aj príjmy z nemocenského poistenia. Priemerná doba vybavenia hypotéky sa zvyčajne pohybuje od 2 do 4 týždňov, ale v prípade PN sa môže tento proces predĺžiť.

Kroky pre zvýšenie šancí na získanie hypotéky počas PN:

• Pridanie spoludlžníka: Ak máte nižší príjem počas PN, pridanie spoludlžníka (napr. partnera) môže zvýšiť vašu šancu na získanie hypotéky.
• Potvrdenie o príjme: Predložte potvrdenie o príjme (napr. výplatné pásky, daňové priznanie).
• Informovanie banky: Informujte banku o akýchkoľvek zmenách vo vašej situácii (napr. plánovaný návrat do práce).

Ak už na PN naozaj musíte pre zdravotné komplikácie nastúpiť, odporúčame dať si schváliť úver skôr. Dá sa využiť napr. inštitút poskytnutia úveru na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

Ďalšie faktory ovplyvňujúce schválenie hypotéky

Okrem PN banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku berú do úvahu aj ďalšie faktory:

• Zamestnanie: Banka skúma dobu a formu pracovnej zmluvy. Žiadateľ nesmie byť vo výpovednej lehote a musí byť po skúšobnej lehote. Bankové domy akceptujú príjem zo závislej činnosti, čas neurčitý, ako aj čas určitý. Odporúča sa, aby žiadateľ požiadal o úver, až keď má vyplatenú celú mzdu za tri mesiace. Príjem zo závislej činnosti overujú banky priamo v Sociálnej poisťovni. Pracovný pomer musí trvať minimálne 3 mesiace.
• Podnikanie: V prípade živnosti je potrebné doložiť daňové priznanie za predošlý rok, niektoré banky akceptujú aj podnikanie aktívne minimálne jeden rok. Príjem SZČO banka akceptuje na základe daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie a doloženého dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaní. Podmienkou je, aby živnosť existovala minimálne 12 mesiacov.
• Vek: Pri žiadosti je posudzovaný aj vek žiadateľa, kde banky vnímajú ako rizikového žiadateľa každého s vekom vyšším ako 40 rokov.
• Rodinný stav: Prípadne zaváži aj to, či si berie hypotéku sám, alebo si ju berú v páre.
• Nehnuteľnosť: Dôležitý je aj výber nehnuteľnosti, kde banka skúma jej vhodnosť, prípadne či na ňu nie sú viazané nejaké vecné bremená. Platí, že čím atraktívnejšiu nehnuteľnosť zakladáte, tým ochotnejšie vám ju banka založí.
• Znalecké ohodnotenie: Keďže pri vybavovaní hypotéky býva nehnuteľnosť predmetom záložného práva, je dôležité znalecké ohodnotenie. Čím vyššie stanoví znalecký posudok hodnotu nehnuteľnosti, tým vyšší hypotekárny úver môže klient získať. Znalecké posudky vypracované externými znalcami sa v drvivej väčšine supervidujú znalcami banky.
• Rizikové aktivity: Ďalším výkričníkom pre banku môže byť aj stávkovanie alebo gamblerstvo.
• AML riziko: Transakcie z krajín s vysokým AML rizikom (anti-money laundering) môžu vyústiť do žiadosti o doplnenie dokladov, čo môže spomaliť alebo zablokovať proces.

Dokumenty potrebné pre schválenie hypotéky

Pre schválenie hypotéky je potrebné predložiť banke nasledovné dokumenty:

• Doklady totožnosti: Občiansky preukaz, pas
• Doklady o príjme: Potvrdenie o príjme od zamestnávateľa, daňové priznanie (pri podnikaní)
• Doklady k nehnuteľnosti: List vlastníctva, kúpna zmluva (ak sa jedná o kúpu nehnuteľnosti), znalecký posudok
• Ďalšie dokumenty: Môžu byť potrebné ďalšie dokumenty, napríklad potvrdenie o zaplatení odvodov, potvrdenie o stave účtu.

Životné poistenie a hypotéka

Banky sa okrem poskytovania bežných bankových produktov sústredia v poslednej dobe tiež na predaj produktov v oblasti životného poistenia. Najčastejšie sa zameriavajú na poistenie niektorých rizík v súvislosti s čerpaním hypotéky. Klienti sa často mýlia, čo presne banka pod „poistením úveru“ myslí. Najčastejšie si zamieňajú poistenie úveru a poistenie nehnuteľnosti, ktorú pri úvere zakladajú. Správne nastavené životné poistenie je poistenie rizikové (nie investičné), pričom dôležité je poisťovať hlavne veľké riziká ako smrť, invalidita, závažné ochorenia, pracovná neschopnosť (PN) a trvalé následky úrazu.

Poistenie hypotéky nie je povinnosťou, ale slúži pre prípady, keď nie je klient schopný z akýchkoľvek dôvodov splácať požičané peniaze. Jeho základom vždy býva poistenie pre prípad úmrtia, ktoré vlastne „oslobodí“ klientových pozostalých od splatenia dlhu. Ďalšími prípadmi, keď nemusíte byť schopný úver splácať, môžu byť úrazy, dlhodobá choroba alebo strata zamestnania, pri ktorých vám takisto môže pomôcť poistenie hypotekárneho úveru, ale aj rizikové či životné poistenie. Každopádne na poistenie úveru by mal myslieť každý, kto chce mať istotu, že aj v ťažkých životných situáciách, ktoré síce nemusia, ale môžu nastať, bude schopný svoju dlžobu voči banke splácať a nepríde tak o nehnuteľnosť do ktorej už v priebehu života investoval svoj čas a hlavne peniaze.

Pre tých z vás, ktorí ešte nemajú uzavreté životné alebo rizikové poistenie, ale chcú sa zabezpečiť pre prípad neschopnosti splácať úver, je výhodné uzavrieť poistenie splácania hypotekárneho úveru priamo v banke. Toto poistenie sa však bude týkať len samotného úveru. V banke môžete získať výhodnejší úrok k úveru, istotu pokrytia celej sumy úveru a jednoduchosť pri vybavovaní poistenia. Na druhej strane môže byť cena za samotné poistenie vyššia, čiže v konečnom dôsledku môže prevýšiť nižší úrok za úver a vy nakoniec zaplatíte oveľa viac ako bez poistenia. Preto sa vždy dôkladne informujte o tom, koľko a za čo budete platiť, a pozorne čítajte zmluvné podmienky.

Ak už máte uzavreté životné alebo rizikové poistenie, nemusíte uzatvárať ďalší samostatný produkt, pretože tieto kryjú aj neschopnosť splácania pôžičky pri vašom úmrtí, strate zamestnania alebo pri úraze. Vybaviť si tento druh poistenia je však o niečo časovo náročnejšie a jeho krytie nemusí byť dostatočné práve pre váš úver. Naopak, výhodou poistenia v poisťovni je širší okruh poistných udalostí (poistenie úveru v banke sa vzťahuje iba na úver) a zároveň miernejšie podmienky pre splnenie poistenej udalosti.

Či sa rozhodujete medzi poistením hypotéky v banke alebo v poisťovni, rozdiel v možnostiach poistenia nie je až taký výrazný a vo väčšine prípadov sú rozdelené do nasledujúcich balíkov:

• Poistenie pre prípad úmrtia: zahŕňa smrť spôsobenú úrazom alebo chorobou (výnimkou môže byť samovražda).
• Poistenie pre prípad trvalej invalidity: stav invalidity musí byť uznaný ako trvalý (viac ako 70 % postihnutia), a to priamo Sociálnou poisťovňou.
• Poistenie pre prípad dlhodobej práceneschopnosti: k poistnému plneniu však dochádza väčšinou až po 2 mesiacoch dokladovanej nepretržitej PN.
• Poistenie pre prípad straty zamestnania: účinné je iba vtedy, ak došlo k strate zamestnania (prepusteniu) zo strany zamestnávateľa.

V poisťovaní platí, že poisťovne nepoisťujú diagnózy, s ktorými klient vstupuje do poistenia. Ak sa klient chce dať neskôr poistiť, vypĺňa zdravotný dotazník. Pokiaľ klient uvedie zdravotné komplikácie z minulosti, poisťovňa mu môže na dané diagnózy upísať drahšie poistné, príp. plnenie na existujúce diagnózy vopred úplne vylúčiť. Príklad: Klient sa rozhodne pre úrazové pripoistenia a neuvedie príp. diagnózy týkajúce sa chorôb. Úraz sa vzťahuje na náhodné pôsobenie vonkajších síl.

Čo robiť, ak vám hypotéku zamietnu?

Ak vám banka hypotéku zamietne, nezúfajte. Môžete sa pokúsiť získať hypotéku v inej banke. Rôzne banky sa na rôzne situácie môžu pozerať inak. Pred ďalšou žiadosťou si najskôr overte, či v registroch už nefigurujete ako neplatič, inak by ste v banke opäť dostali stop. Ak vám neschvália hypotéku v jednej banke pre podlžnosti na odvodoch, daniach či pre omeškanie splátok, návšteva ďalšej banky je zbytočná.

Na záver preto odporúčam premýšľať dopredu pri plánovaní Vašich finančných krokov. Odporúčam poradiť sa so špecialistom.

tags: #kratkodoba #pn #pri #vybavovani #hypoteky