Nadobudnutie vlastníckeho práva k pozemku je komplexná problematika, ktorá sa riadi Občianskym zákonníkom a ďalšími osobitnými predpismi. Vlastníci majú rovnaké práva a povinnosti a poskytuje sa im rovnaká právna ochrana bez ohľadu na to, či je vlastníkom štát, fyzická osoba, právnická osoba alebo obec. Vlastníctvo k nehnuteľnosti je možné nadobudnúť viacerými spôsobmi, pričom každý z nich má svoje špecifické podmienky a pravidlá.
Spôsoby nadobudnutia vlastníctva k nehnuteľnosti
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti, kam patria aj pozemky, je možné nadobudnúť rôznymi právnymi cestami. Medzi najčastejšie patria prevod vlastníctva na základe zmluvy, dedenie a vydržanie.
Nadobudnutie vlastníctva na základe zmluvy
Zmluva, ktorou sa prevádza nehnuteľnosť, musí byť vždy písomná, pričom prejavy účastníkov vrátane ich podpisov musia byť na tej istej listine. Jednotlivé listy zmluvy musia byť pevné spojené (zošité). Podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľností musí byť osvedčený. Podpis osvedčuje notár, obec alebo okresný úrad, okrem prípadu, ak je zmluva o prevode nehnuteľností spísaná vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom.
Relatívnej neplatnosti právneho úkonu prevodu sa môže domáhať manžel, ak je nehnuteľnosť predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov a zmluvu nepodpísali obaja manželia. Taktiež sa môžu domáhať spoluvlastníci, ktorých predkupné právo podľa Občianskeho zákonníka na spoluvlastnícky podiel bolo porušené. Ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Nadobudnutie vlastníctva dedením
Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa. Súd začne konanie o dedičstve aj bez návrhu, len čo sa od matriky dozvie, že niekto zomrel alebo bol vyhlásený za mŕtveho. Dedič zodpovedá do výšky nadobudnutého dedičstva za primerané náklady spojené s pohrebom poručiteľa a poručiteľove dlhy, ktoré na neho prešli poručiteľovou smrťou. Dedič teda zodpovedá nie výlučne zdedeným majetkom, ak by ho aj hneď predal, ale v rozsahu ceny zdedeného majetku. V konaní o dedičstve platí odmenu notára ako súdneho komisára a jeho hotové výdavky dedič, ktorý nadobudol dedičstvo. V ostatných prípadoch štát.
Nadobudnutie vlastníctva vydržaním
Vydržanie je jedným zo zákonom prípustných spôsobov nadobudnutia vlastníckeho práva alebo práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Ide o spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva takým spôsobom, že nový vlastník neodvodzuje svoje vlastnícke právo od predchádzajúcich vlastníkov. Vydržanie upravuje Občiansky zákonník, ktorý ustanovuje, že oprávnený držiteľ sa stáva vlastníkom veci, ak ju má nepretržite v držbe po dobu troch rokov (ak ide o hnuteľnosť) a po dobu desať rokov, ak ide o nehnuteľný majetok.
Na vydržanie nehnuteľnosti (pozemku alebo stavby) je podľa § 134 Občianskeho zákonníka potrebná nepretržitá oprávnená držba v dobrej viere po dobu 10 rokov. Do tejto doby sa môže započítať aj doba držby vášho právneho predchodcu. Okrem toho, že držiteľ musí mať vec vo svojej nepretržitej, sústavnej držbe po zákonom stanovenú dobu, musí byť aj dobromyseľný. Dobromyseľnosť sa zakladá na tom, že držiteľ musí byť presvedčený, že vec alebo právo mu patrí. Posudzuje sa objektívne - nestačí len subjektívne presvedčenie. Nesmie ísť o vec, ktorá nemôže byť predmetom vlastníctva, prípadne môže byť len vo vlastníctve štátu.
Na Slovensku totiž ešte zostávajú medzery v evidencii pôdy, časť listov vlastníctva chýba, prípadne na nich nie sú evidované všetky potrebné údaje. V odôvodnených prípadoch, ak splníte stanovené podmienky určené príslušnou legislatívou, tak môžete obrábanú pôdu vydržať a stať sa tak jej právoplatným majiteľom.
Nový postup vydržania od 1. mája 2021
Od 1. mája 2021 (zákon č. 68/2021 Z. z.) bol zavedený nový postup potvrdzovania vydržania prostredníctvom konania na súde. Notári už nemôžu vydávať osvedčenia o vydržaní nehnuteľností. Vydržanie nehnuteľnosti sa potvrdzuje výlučne v konaní pred súdom podľa zákona č. 68/2021 Z. z. Konanie o potvrdení vydržania je upravené v § 359a - § 359k zákona č. 161/2015 Z. z.
Ako dlho trvá konanie o potvrdení vydržania na súde? Konanie trvá minimálne 6 mesiacov, pretože súd musí návrh zverejniť na úradnej tabuli po túto dobu. Ak nikto nepodá námietky, súd rozhodne uznesením. Ak zapísaný vlastník alebo iná osoba podá námietky proti vydržaniu, súd návrh zamietne a navrhovateľ musí podať žalobu o určenie vlastníckeho práva v riadnom sporovom konaní. Zastúpenie advokátom nie je povinné, ale je vysoko odporúčané, pretože konanie o potvrdení vydržania vyžaduje dôkladnú prípravu dôkazov a správnu formuláciu návrhu.
Ako sa brániť, ak sa pacient rozhodne nahrať lekára bez jeho súhlasu?
Zápis vlastníctva do katastra nehnuteľností
Osvedčenie o vydržaní vyhotovené notárom bolo v minulosti podkladom pre zápis vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností záznamom. V súčasnosti, po novom postupe, je podkladom pre zápis rozhodnutie súdu. Kataster posudzuje osvedčenie/rozhodnutie len z formálnej stránky, či nemá chyby v písaní, počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti a či je listinou spôsobilou na vykonanie záznamu. Právnu stránku veci už neposudzuje. Po zápise vlastníckeho práva na základe vydržania do katastra sa s pozemkom môžete nakladať ako plnohodnotný vlastník - predať ho, darovať alebo zaťažiť záložným právom.
Obmedzenia a špecifiká vydržania
Pri vydržaní je potrebné brať do úvahy aj určité obmedzenia a špecifiká. Podľa § 134 ods. 4 Občianskeho zákonníka nemožno vydržať veci vo vlastníctve štátu ani veci vo vlastníctve obce. Taktiež je dôležité mať na pamäti, že nedodržanie kogentných noriem, teda tých, ktoré zákon vyžaduje, spôsobí absolútnu neplatnosť právneho úkonu, alebo jeho časti.
V prípade nezistených alebo neznámych vlastníkov, Slovenský pozemkový fond a správca lesných pozemkov vystupujú v konaní o potvrdení vydržania ako správcovia. Nezisteným vlastníkom je vlastník, ktorý je síce známy, ale ktorého miesto trvalého pobytu alebo sídlo nie je známe.