V čase, keď sa úrokové sadzby hypoték šplhajú k piatim percentám, problémy majú aj osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP), ktoré chcú alebo potrebujú riešiť a financovať svoje vlastné bývanie. Pozreli sme sa preto na to, aké možnosti na financovanie bývania majú títo ľudia, aké podmienky musia splniť pri žiadosti o úver a či majú k dispozícii aj iné ako bankové riešenia.
V posledných mesiacoch sme svedkami toho, ako hypotéky zdražujú najrýchlejšie v histórii. „Nepriaznivý vývoj inflácie a eskalácia vojnového konfliktu na Ukrajine spôsobili zdražovanie finančných zdrojov na medzibankovom trhu, ktorý sa preniesol do zvyšovania úrokov v komerčných bankách.“
Povinnosť vytvoriť podmienky pre samostatný život ľudí so špeciálnymi potrebami stanovuje aj Dohovor o právach osôb so zdravotným postihnutím. Tento medzinárodný dokument OSN Slovensko ratifikovalo v roku 2010 a jeho ustanovenia sú preto pre štátnu administratívu záväzné. V článku č. 19 sa okrem iného uvádza, že zdravotne postihnutí majú právo vybrať si, kde budú žiť. Tak ako väčšina zdravých mladých ľudí, aj aktívny zdravotne postihnutý jedinec v rannej dospelosti chce „vyletieť“ z rodného hniezda.
Invalidný dôchodok ako príjem pre úver v bankách
Ťažko zdravotne znevýhodnené osoby môžu úver na bývanie v bankách žiadať po splnení individuálnych podmienok. Banky vo všeobecnosti neuvádzajú špeciálne podmienky pre klientov ŤZP, pričom na úver na bývanie majú nárok po splnení všeobecných štandardných úverových podmienok.
Invalidný dôchodok ako príjem uznávajú všetky banky, niektoré ho však akceptujú iba ako doplnkový príjem, čo znamená, že nesmie to byť jediný príjem žiadateľa. Štandardne môže požiadať o úver aj klient preukazujúci príjem z invalidného dôchodku. Dôležitá je jeho dostatočná výška na požadovanú výšku úveru.
„Vo všeobecnosti môže úver na bývanie získať ŤZP klient vo veku minimálne 30 rokov, no závisí to od podmienok jednotlivých bánk.“
Starobný a invalidný dôchodok
Všeobecné podmienky pre bankový úver
Tu však môžu mnohí z nich naraziť na príjmové limity, keďže noví klienti nielenže musia platiť viac, ale mnohí z nich ani nedosiahnu na požadovanú sumu úveru. Nedá sa pritom nespomenúť, že všeobecné podmienky na schválenie hypotéky sa za posledné dva roky sprísnili. A to najmä z pohľadu výšky hypotéky a výšky rezervy klienta, ktorý o hypotéku žiada.
VÚB banka všeobecne posudzuje príjem za posledných šesť mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo obdobie podnikateľskej činnosti. Ideálne je, ak klient ako zamestnanec má pracovnú zmluvu na lehotu neurčitú.
Ďalšou podmienkou, ktorá sa týka žiadateľov bez rozdielu, teda aj osôb so zdravotným znevýhodnením, je maximálna výška poskytnutej hypotéky v závislosti od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok príjmu klienta. Rovnako aj výška splátok všetkých úverov nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu. PR manažér VÚB banky dodáva, že pri procese vybavovania hypotéky sú kľúčové aj vekové kritériá. V súčasnosti preto ŤZP osoby môžu mať vážne problémy so zabezpečením si vlastného bývania, ak nemajú možnosť zapojiť do príjmových kritérií viacerých spoludlžníkov, a splniť tak podmienky na požadovanú výšku hypotéky.
„Klienti sa musia v prvom rade kvalifikovať na poskytnutie úveru. Ak preukážu banke schopnosť splácať úver a splnia všetky legislatívne požiadavky, úver im poskytneme.“
Pre získanie hypotekárneho úveru, musí mať žiadateľ pravidelný príjem zo zamestnania, alebo z podnikania. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Čo sa týka výšky príjmu, ten musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať.
Aké príjmy banky akceptujú?
Niektoré príjmy banky akceptujú, niektoré však nie. Medzi ostatné akceptovateľné časti príjmu patria aj výsluhový alebo sirotský dôchodok, ďalej výživné na základe rozhodnutia súdu, príjem zo živnosti či ďalšieho pracovného pomeru, z prenájmu nehnuteľnosti, ak je uvedený v daňovom priznaní, alebo zasielaný na účet minimálne 6 mesiacov, či opatrovateľské príspevky vyplácané na vyživované dieťa.
Príjem zo závislej činnosti na Slovensku, teda z pracovného pomeru, je vôbec najjednoduchší druh príjmu pre žiadateľov o hypotéku. Príjem zo závislej činnosti vo väčšine prípadov nie je potrebné banke dokladovať. Overí si ho vo vlastnej réžií na Sociálnej poisťovni. Pracovný pomer musí trvať min. 3 mesiace (niektoré banky požadujú aj 6 mesiacov).
Okrem príjmu z pracovného pomeru na Slovensku akceptuje banka aj príjem z pracovného pomeru v zahraničí. Pre tento druh príjmu však platia o niečo prísnejšie podmienky - pracovný pomer musí trvať minimálne 6 mesiacov (niektoré banky môžu vyžadovať aj viac).
V prípade žiadateľa o hypotéku živnostníka je dôležité, aby jeho živnosť existovala v predchádzajúcom roku minimálne 6 mesiacov, niektoré banky môžu vyžadovať až celý rok. Mesačný príjem živnostníka sa následne určí ako základ dane z posledného daňového priznania mínus daň a následne delené 12. Žiadateľ však nesmie mať mínusové alebo nulové daňové priznanie. Pri živnostníkovi je banka schopná akceptovať aj príjem z tržieb, ktorý sa vypočíta ako 10 % z obratu firmy delené 12.
V prípade žiadosti o hypotéku u spoločníka alebo konateľa s.r.o. je rozhodujúce, či je táto osoba jediným vlastníkom spoločnosti, alebo je vlastníkov viac, nakoľko zakaždým sa príjem spoločníka/konateľa pri žiadosti o hypotéku dokladuje inak. Zároveň banky požadujú, aby bola doba podnikania s.r.o. min. 6 mesiacov, niektoré banky však môžu vyžadovať existenciu spoločnosti až 1 rok. V prípade jedného vlastníka spoločnosti posudzuje banka ako príjem pri žiadosti o hypotéku 10 % z obratu spoločnosti, pričom podmienkou je kladné daňové priznanie. V prípade spoluvlastníka s.r.o. alebo, ak je tento žiadateľ vlastníkom alebo konateľom viacerých s. r. o., predkladá daňové priznanie ako fyzická osoba - občan a potvrdenie o výške daňovej povinnosti. Ak má žiadateľ len príjem zo zisku spoločnosti, za predpokladu, že je vlastníkom aspoň 50 percent spoločnosti, predkladá doklad o prevode rozdeleného zisku za predchádzajúci kalendárny rok z účtu spoločnosti na účet žiadateľa, daňové výkazy za firmu, zápisnicu z valného zhromaždenia o prerozdelení čistého zisku za predchádzajúci kalendárny rok, respektíve rozhodnutie jediného spoločníka o prerozdelení čistého zisku.
Aj jednotlivé typy dôchodkov (starobný dôchodok, invalidný dôchodok, výsluhový dôchodok, vdovský/vdovecký dôchodok), ktoré vypláca Sociálna poisťovňa, sa rátajú do pravidelného príjmu, ktorý je posudzovaný u žiadateľa o hypotéku. Za akceptovateľný príjem banky považujú aj príjem z prenájmu nehnuteľnosti, a to v prípade, ak je tento príjem riadne zdokladovaný. V prípade, ak o hypotéku žiadajú manželia/partneri, z ktorých jeden je zamestnaný a druhý sa stará o dieťa, banka akceptuje ako príjem aj materské, resp. rodičovský príspevok. Tento príjem by mal byť ideálne poukazovaný bezhotovostne na účet a vďaka tomu doložiteľný prostredníctvom výpisu z účtu. Aj príspevok na diéty či cestovné náhrady, ktorý dostávate od zamestnávateľa, uznávajú mnohé banky ako akceptovateľný príjem. Dôležité je, aby bol tento príjem poukazovaný na váš bankový účet. Taktiež príjem z doktorandského štúdia banky umožňujú akceptovať ako príjem pri posudzovaní žiadosti o hypotéku. Kým niektoré banky uznávajú pri žiadosti o hypotéku aj príjem z dohôd, opatrovateľský príspevok či výživné, iné nemusia akceptovať ani všetky vyššie uvedené príjmy.
Príklad bankových podmienok
Uvažovali sme, hoci na Slovensku máme bankový sektor už dávno sprivatizovaný, či niektorá banka nie je voči potrebám ľudí s ŤZP predsa len ústretová.
Zuzana Žiaranová z Tatra banky v odpovedi okrem iného uviedla: „Nemáme špeciálnu produktovú ponuku pre osoby s ťažkým zdravotným postihnutím. Ak hovoríme o cenovom zvýhodnení, tak v tomto smere sú podmienky pre všetkých klientov rovnaké. Snažíme sa však, aby samotný proces vybavenia hypotéky bol pre klienta s ŤZP čo najkomfortnejší. V tomto smere môže byť veľkou pridanou hodnotou pre osoby s ŤZP možnosť konzultovať hypotéku cez call centrum. V Tatra banke má nárok na úver každý, kto má mesačný príjem minimálne vo výške 500 eur. V prípade, ak klient nespĺňa túto podmienku, do úveru môže vstúpiť spoludlžník, ktorý mu príjmovo pomôže. Spoludlžníkom môže byť ktokoľvek, či už niekto z rodiny, okolia alebo známi, ktorí majú dostatočnú bonitu.“
„Keďže výšku hypotéky ovplyvňuje viacero faktorov, maximálna výška hypotéky môže byť u každého klienta iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. Dôležitá nie je len výška a typ príjmu, ale aj hodnota zakladanej nehnuteľnosti, lokalita, kde sa nachádza, a bonita klienta.“
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
Jedinou reálnou možnosťou ako získať peniaze na kúpu samostatného bývania, je podľa našich zistení jedine Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Táto štátna inštitúcia bola vytvorená v roku 1996 s cieľom kreovať nové podmienky pre rozvoj bývania na Slovensku. V súčasnosti sa riadi zákonom č. 150/2013 Z. z. Úver z fondu rozvoja bývania je určený najmä pre ľudí z nižších príjmových skupín.
Príloha č. 1 v zákone č. 150/2013 uvádza presný zoznam zdravotných postihnutí, ktoré sú akceptovateľné pre potreby poskytnutia zvýhodneného úveru. Príjem žiadateľa nesmie prekročiť 4-násobok životného minima.
Životné minimum (do 30.06.2023) je 268,88 € mesačne. S takouto výškou mesačného príjmu žiadna komerčná banka (a iné nemáme) neposkytne klientovi bežný a ani hypotekárny úver.
Podmienky úveru zo ŠFRB
Bohužiaľ, ako uvádza portál Pôžička SR, získať úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania nie je jednoduchá záležitosť. Jeho schváleniu predchádza veľmi prísne posudzovanie každého žiadateľa. Spoločne so žiadosťou je potrebné predložiť aj množstvo dokumentov, ktorých vybavenie zaberie veľa času.
Minimálny príjem je stanovený na základe výšky mesačnej splátky, ktorá by sa mala za poskytnutý úver splácať. Poberateľovi invalidného dôchodku by aj po zaplatení splátky v danom mesiaci mali ostať financie, ktoré bude potrebovať na bežné výdaje. Fond rozvoja bývania neposkytne úver tomu, kto má evidované nedoplatky na zdravotnom poistení, sociálnom poistení alebo v príspevkoch na starobné dôchodkové sporenie.
Ďalšie podmienky zahŕňajú:
- Pri kúpe bytu, jeho plocha nesmie presahovať 80 m2.
- Pri kúpe bytu, jeho plocha nesmie presahovať 88 m2 v prípade bezbariérového bytu.
- Technické riešenie bytu/rodinného domu musí byť doložené presnou projektovou dokumentáciou jasne preukazujúcou bezbariérovosť bytu. Splnenie podmienky o bezbariérovom byte upravenej vyhláškou 532/2002 Z. z.
- Pokiaľ žiadateľ dostane úver na výstavbu rodinného domu, ten je potrebné skolaudovať najneskôr do dvoch rokov.
Dôležitou informáciou je aj spôsob ručenia za poskytnutú podporu. U fyzických osôb je možné ručenie iba založenou nehnuteľnosťou. Založenie majetku je potrebné predložiť v žiadosti o úver. Ak ide o financovanie stavby alebo prístavby rodinného domu, je potrebné predložiť všetky údaje o plánovanej stavbe.
Proces podávania žiadosti o úver zo ŠFRB
Žiadosť sa podáva na príslušnom mestskom úrade okresu, v ktorom sa bude realizovať financovanie nehnuteľnosti. Mestský úrad žiadosť posúdi do 10-tich pracovných dní a následne ju posunie na prehodnotenie priamo do fondu rozvoja bývania. Centrála Štátneho fondu rozvoja bývania v Bratislave, ale aj niektoré mestské úrady poskytujú záujemcom o podporu dokonca konzultačné hodiny. Kompletnú žiadosť je dobré poslať čo najskôr, pretože fond rozvoja bývania si ukladá žiadosti do poradovníka. V roku 2016 ŠFRB na úvery poskytol viac ako 389 miliónov eur.
Dofinancovanie bývania
Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.