Dodatok k nájomnej zmluve slúži na úpravu nájomného vzťahu, napríklad na zmenu trvania nájmu, ktorý bol medzi zmluvnými stranami uzatvorený. V zmysle zmluvnej voľnosti účastníkov zmluvy si môžu zmluvné strany upraviť vzťahy vyplývajúce zo zmluvy ľubovoľným spôsobom. Dodatok môže byť uzatvorený podľa rôznych právnych predpisov.
Forma a náležitosti dodatku
Zákon výslovne právnu formu dodatku nestanovuje, avšak platí, že pokiaľ zmluva musí byť písomná, aj dodatok k zmluve musí byť písomný. Aby bola úprava dodatku pre Vás jednoduchá a prehľadná, vzor dodatku obsahuje zvýraznené všetky časti dodatku, ktoré musia byť upravené. Preambula dodatku nie je povinnou časťou dodatku, slúži predovšetkým na uvedenie podstatných skutočností, ktoré viedli k uzatvoreniu dodatku.
Číslovanie a predmet dodatku
Odporúčame dodatky číslovať v poradí, v akom boli uzatvorené (dodatok č. 1, dodatok č. 2 atď.). Predmet dodatku je kľúčovou časťou celého dodatku. Odporúčame výslovne uvádzať, ktoré konkrétne ustanovenie (napr. § 3 ods. 1) pôvodnej zmluvy sa mení alebo dopĺňa.
2% z dane, Ako vyplniť tlačivo
Overenie podpisov
Zákon výslovne špecifikuje, v ktorých prípadoch je nutné podpisy na dodatkoch overiť. Pokiaľ právne normy výslovne nevyžadujú overenie podpisu ani na pôvodnej zmluve, podpis na dodatku nemusí byť overený. Z dôvodu opatrnosti alebo v prípade, že si neviete totožnosť podpisujúcej osoby overiť (napr. pri uzatváraní zmluvy na diaľku), odporúčame podpisy overiť.
Predĺženie krátkodobej nájomnej zmluvy
Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.
Možnosti predĺženia
Predĺženie zmluvy je možné docieliť dodatkom k zmluve o krátkodobom nájme bytu. Celú zmluvu netreba znova tlačiť. Stačí písomný dodatok, ktorý presne odkáže na pôvodnú nájomnú zmluvu (číslo/ dátum, zmluvné strany, predmet nájmu), určí nové obdobie nájmu (od-do alebo na určitý čas), prípadne uvedie zmeny (ak žiadne nie sú, veta typu „ostatné ustanovenia pôvodnej zmluvy zostávajú bezo zmeny“).
Predĺženie "za rovnakých podmienok"
Otázka často smeruje k tomu, ako vykladať dikciu „za rovnakých podmienok“. Ak by ste totiž chceli predĺžiť nájomnú zmluvu, ktorá bola uzatvorená na jeden rok, o ďalšie dva roky, zrejme sa tým neguje aj spomenutá dikcia „za rovnakých podmienok“. K uvedenému problému nie je možné predostrieť jednoznačné právne riešenie, ale len vlastný právny názor.
Zánik nájmu po uplynutí doby
Zo žiadneho ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu nevyplýva povinnosť krátkodobý nájom predĺžiť, ide len o zákonnú možnosť. Po uplynutí dohodnutej doby nájom automaticky zaniká, ak sa nedohodnete na jeho predĺžení. Zákon neukladá povinnosť predlžovať nájom, a to ani v prípade, že by nájomkyňa mala záujem pokračovať. Predĺženie je vždy vecou vzájomnej dohody, nie jednostranného nároku, resp. úkonu nájomcu.
Odporúčania pre prenajímateľa
Odporúčame, aby ste nájomkyni v dostatočnom predstihu (ideálne aspoň mesiac pred skončením nájmu) písomne oznámili, že nájomná zmluva nebude predĺžená a že je povinná byt vypratať a odovzdať k dohodnutému dátumu. Takéto oznámenie nie je zákonom striktne vyžadované, ale z hľadiska právnej istoty a predchádzania sporom je to najlepšia prax. Forma oznámenia by mala byť písomná, aby ste mali dôkaz o jeho doručení (napr. doporučeným listom s doručenkou).
Maximálna doba nájmu
Krátkodobým nájmom bytu sa na účely tohto zákona rozumie nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa tohto zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 a na základe ktorej nájom vrátane jeho predĺžení trvá najviac šesť rokov. Po dvoch predĺženiach, teda po šiestich rokoch, nie je možné pokračovať v prenájme nehnuteľnosti rovnakému nájomcovi prostredníctvom uzatvorenia úplne novej zmluvy, ktorá by bola tiež podriadená zákonu o krátkodobom nájme.
Zábezpeka a zmluvná pokuta
Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Prenajímateľ si touto formou chce zabezpečiť, resp. poistiť to, aby nájom neskončil predčasne. Pre zmluvnú pokutu však platí ustanovenie § 544 Občianskeho zákonníka, ktoré stanovuje, že zmluvnú pokutu možno dohodnúť len písomne a musí byť primeraná.
Právo nájomcu vypovedať zmluvu
Nájomca má právo vypovedať zmluvu v súlade s ustanoveniami zákona o krátkodobom nájme bytu. Je dôležité poznamenať, že podľa citovaného zákona o krátkodobom nájme bytu je prenajímateľ povinný nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti u príslušného správcu dane - daňového úradu.
Sociálne bývanie a náhradný mestský byt
Pri zodpovedaní otázky ohľadom nároku na náhradný mestský byt je potrebné vychádzať z ustanovení Občianskeho zákonníka. Ak sa vo Vašom prípade jedná o nájomný, resp. sociálny byt, platia aj ustanovenia osobitného predpisu, ktorým je zákon č. 443/2010 Z.z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní.
Podmienky pre opakované uzavretie zmluvy
Na práva a povinnosti, ktoré vzniknú na základe nájomnej zmluvy a nie sú upravené týmto zákonom, sa vzťahujú ustanovenia Občianskeho zákonníka. V nájomnej zmluve sa upraví právo nájomcu na opakované uzavretie zmluvy o nájme nájomného bytu pri dodržaní podmienok uvedených v nájomnej zmluve a v tomto zákone. Osoby so zdravotným postihnutím alebo osoby podľa § 22 ods. 3 písm. d) a e) zákona č. 443/2010 Z. z. majú špecifické práva na opakované uzavretie zmluvy.
Ochrana nájomcu
Z bytu Vás nemôže prenajímateľ svojpomocne vysťahovať, teda byt vypratať. Ak po uplynutí doby, na ktorú ste mali dohodnutý nájom, budete byt naďalej užívať, budete ho užívať bez akéhokoľvek právneho dôvodu. Ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o automatickom obnovení nájmu neplatí pre nájom bytu.