Zdaňovanie príjmov z predaja hnuteľných a nehnuteľných vecí je dôležitou témou pre každého daňovníka, vrátane dôchodcov. Zákon o dani z príjmov jasne definuje, ktoré príjmy sú oslobodené od dane a ktoré podliehajú zdaneniu, a to v závislosti od viacerých faktorov, ako je doba vlastníctva, zaradenie majetku do obchodného majetku alebo spôsob nadobudnutia.
Príjem z predaja hnuteľných vecí
Príjem z predaja hnuteľnej veci sa posudzuje rôzne v závislosti od toho, či bola vec zaradená v obchodnom majetku daňovníka alebo nie.
Nezaradená v obchodnom majetku
Ak hnuteľná vec nebola zaradená v obchodnom majetku daňovníka, považuje sa príjem z jej predaja za ostatný príjem (§ 8 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov). Tento príjem je od dane oslobodený v plnej výške bez ohľadu na dobu vlastníctva hnuteľnej veci.
Výnimka: Oslobodenie sa nevzťahuje na príjmy z predaja hnuteľných vecí, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku a odo dňa ich vyradenia z obchodného majetku do dňa predaja neuplynulo minimálne päť rokov. Na účely zákona o dani z príjmov sa za hnuteľnú vec nepovažuje cenný papier.
Zaradená v obchodnom majetku
Ak bola hnuteľná vec zaradená v obchodnom majetku daňovníka, príjem z jej predaja podlieha dani z príjmov fyzických osôb. Takýto príjem sa zdaňuje cez podané daňové priznanie k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie ako príjem podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov (príjem z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti) alebo ako ostatný príjem (§ 8 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov), ak odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku do dňa predaja neuplynulo minimálne 5 rokov. Pri príjmoch z predaja hnuteľnej veci, ktorá bola zaradená v obchodnom majetku daňovníka, je daňovým výdavkom zostatková cena majetku podľa § 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Príklad: Fyzická osoba vykonávala kadernícke služby na živnosť. Vybavenie salónu (umývadlá, kreslá, skrine) nemala zaradené do obchodného majetku, ani si ich nákup neuplatňovala do daňových výdavkov. Ak tieto hnuteľné veci predala v roku 2025, príjem z ich predaja je oslobodený od dane z príjmov, a to aj v prípade, ak boli používané na podnikanie, pretože neboli zahrnuté do obchodného majetku.
Príjem z predaja nehnuteľností
Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjmy z predaja nehnuteľnosti sa zaraďujú medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Oslobodenie od dane z príjmov
Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť oslobodený od dane z príjmov, ak spĺňate zákonom stanovené podmienky (§ 9 zákona o dani z príjmov). Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
- Ak vlastníte nehnuteľnosť, ktorú chcete predať viac ako 5 rokov.
- Pri dedení v priamom rade (napr. rodič - dieťa) sa do päťročnej lehoty započítava aj doba, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ.
- Pri predaji nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (reštitučné zákony).
Dôležité upozornenie: Oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, a to podľa toho, ktorý deň nastal skôr, bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období kupujúci alebo nadobúdateľ nadobudol vlastnícke právo.
Neoslobodený príjem a výpočet dane
Ak príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, je potrebné ho uviesť v daňovom priznaní. Zdaniteľným príjmom daňovníka je príjem z predaja domu znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu.
Aké výdavky si možno uplatniť?
Do daňových výdavkov je možné uplatniť:
- Kúpnu cenu, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli.
- Preukázateľné náklady na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti (napr. rekonštrukcia, výmena okien, strechy).
- Preukázateľné náklady pri predaji nehnuteľnosti (napr. provízia pre realitnú kanceláriu, poplatky súvisiace s úverom).
- Uhradené úroky z úveru (hypotekárny, stavebný a iné), poplatky súvisiace s poskytnutým úverom a podobne.
Sadzba dane: Základ dane z príjmov fyzickej osoby sa na Slovensku zdaňuje sadzbou dane z príjmov vo výške 19 % (zo základu dane do 41 445,46 €) a z príjmov nad túto sumu je to 25 %.
Príklady zdaňovania nehnuteľností
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený. Považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Príklad: Daňovník kúpil byt v roku 2021 za 100 000 eur a predal ho v roku 2025 za 120 000 eur. Príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený, nakoľko daňovník byt nevlastnil viac ako 5 rokov. Daňovník uvedie v daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 120 000 eur a uplatní si výdavky v sume 100 000 eur (kúpna cena).
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je dôležitá doba vlastníctva poručiteľa a vzťah medzi dedičom a poručiteľom (priamy alebo nepriamy rad).
- Dedenie v priamom rade: Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva poručiteľa. Vlastníctvo pri dedení sa nadobúda smrťou poručiteľa.
- Dedenie v nepriamom rade: Ak daňovník predal rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v novembri 2022 dedením po svojej sestre, príjem z predaja nie je oslobodený od dane, ak k predaju došlo do piatich rokov od nadobudnutia vlastníctva dedičom.
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia, príjem z predaja tejto nehnuteľnosti nie je od dane z príjmov oslobodený. Daňovníkovi vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní.
Výdavok pri darovanej nehnuteľnosti: Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania bol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je cena zistená súdnym znalcom v čase darovania. Ak príjem u darcu v čase darovania nebol oslobodený, výdavkom je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.
Predaj nehnuteľnosti zaradenej v obchodnom majetku
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem dosiahnutý z predaja takejto nehnuteľnosti zdaneniu podlieha a zaradí sa medzi príjmy z podnikania.
Ak bola nehnuteľnosť preradená z obchodného majetku do osobného užívania a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane z príjmov. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy.
Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňa do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak.
Príklad: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022 kúpou. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku. Ak sa manželia nedohodli inak, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane v rovnakom pomere.
Predaj rozostavanej stavby
Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia je deň právoplatného vkladu. Príjem z predaja takejto stavby sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, príjem z jej predaja sa posudzuje ako príjem z predaja majetku daňovníka (nie je to príjem z predaja nehnuteľností) a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy.
Príjmy z príležitostnej poľnohospodárskej výroby
Príjmy z predaja poľnohospodárskych produktov dopestovaných vo vlastnej záhrade (ovocia a zeleniny), ak nejde o činnosť vykonávanú v rámci podnikania samostatne hospodáriaceho roľníka a zároveň nejde o predaj produktov právnickej osobe alebo fyzickej osobe podnikateľovi, sa považujú za príjmy z príležitostnej poľnohospodárskej výroby podľa § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Tieto príjmy sú oslobodené od dane do výšky 500 eur.