Kompletný sprievodca daňou z nehnuteľností pre dôchodcov a nielen pre nich

Daň z nehnuteľností predstavuje kľúčovú miestnu daň, ktorá sa vzťahuje na všetkých majiteľov pozemkov, domov či bytov. Na Slovensku sa v súčasnosti neplatí žiadna priama daň z kúpy nehnuteľnosti, kľúčové je však nezabudnúť na to najdôležitejšie. Daň z nehnuteľnosti je miestnou daňou, ktorú ukladá mesto alebo obec. Upravuje ju zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, no jej správu a konkrétnu výšku si určuje každá obec alebo mesto individuálne. Je špecifická tým, že sa neplatí štátu, ale priamo samospráve.

Mnohí vlastníci nehnuteľností si aj napriek tomu nie sú istí, kedy sa daň z nehnuteľnosti platí, ani kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí a často pátrajú aj po tom, aká je jej výška. Stáva sa, že nový majiteľ nehnuteľnosti čaká na výzvu od úradu, hoci by iniciatíva mala vyjsť z jeho strany a nejasnosti vznikajú aj v súvislosti s tým, ako funguje daň z kúpy nehnuteľnosti alebo daň z nadobudnutia nehnuteľnosti a kedy je potrebné podať daňové priznanie z nehnuteľnosti.

Ak vlastníte nehnuteľnosť už dlhšie a priznanie ste už podali dávnejšie, obec či mesto vám pošle do konca mája výmer s výškou dane. Daň sa vypočíta na základe údajov v daňovom priznaní (napr. výmera bytu v m2 alebo počet podlaží stavby) a príslušnej sadzby. Daň nevypočítava daňovník sám. Na rozdiel od dane z príjmov, túto daň neplatíme finančnej správe, ale priamo našej obci alebo mestu.

Kedy vzniká a zaniká daňová povinnosť

Daňová povinnosť vzniká daňovníkovi 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol (kúpou, dedením, darovaním, atď.). Povinnosť platiť daň zaniká k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom zaniklo vlastníctvo nehnuteľnosti.

Daň z nehnuteľností sa platí každoročne k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Ak totiž dôjde k zmene vlastníka napríklad v apríli, pôvodný majiteľ ostáva daňovníkom až do konca daného kalendárneho roka a nový majiteľ sa ním stáva až od 1. januára nasledujúceho roka. Povinnosť pritom vzniká nielen pri kúpe nehnuteľnosti, ale aj pri darovaní, dedení či kolaudácii novostavby.

Termíny v praxi

• Ak ste si kúpili byt v rámci roka 2025, t. j. od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025, daňová povinnosť vám vznikla od 1. 1. 2026.
• Ak prišlo k predaju nehnuteľnosti napr. 1. 9. 2025, daňová povinnosť zanikla k 31. 12. 2025, novému vlastníkovi následne vznikla k 1. 1. 2026.
• Ak nadobudnete nehnuteľnosť v období od 2. 1. do 31. 12. 2022, daň platíte od 1. 1. 2023. To isté platí, aj keď nadobudnete nehnuteľnosť 1. 1. 2023. Daň platíte od 1. 1. 2023. Zároveň máte povinnosť najneskôr do konca januára 2023 podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností.

Na výrub dane a jej následné každoročné platenie je potrebné podať daňové priznanie. Podáva ho daňovník za zdaňovacie obdobie, v ktorom príslušnú nehnuteľnosť nadobudol a vznikla mu tým pádom daňová povinnosť. Daňové priznanie musí podať do 31. januára nasledujúceho kalendárneho roka.

Príklad: Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. 9. 2025, do 31. 1. 2026 (prípade, že je zapísaný v katastri) ste mali podať daňové priznanie. Daň vám bude vyrubená pre obdobie od 1. 1. 2026.

Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením alebo vydražením

• Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením: Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením v priebehu roka daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa dedič stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.
• Nadobudnutie nehnuteľnosti vydražením: Pri nadobudnutí nehnuteľnosti vydražením v priebehu roka daňová povinnosť vydražiteľovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom. Daňové priznanie za vydraženú nehnuteľnosť treba podať do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti.

Kto musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti

Priznanie k dani z nehnuteľnosti na rok 2025 je horúcou témou pre každého, kto v uplynulom roku kúpil, predal alebo zmenil akúkoľvek nehnuteľnosť. Ak sa u vás v roku 2024 nič nezmenilo, teda ste nekúpili, nepredali ani nezmenili nehnuteľnosť, priznanie podávať nemusíte. Obec vám automaticky pošle rozhodnutie na zaplatenie dane, ktorá sa platí podľa stavu k 1. januáru 2025.

Daňové priznanie musíte podať vtedy, ak ste sa k 1. januáru 2025 stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti. Ide najmä o tieto najčastejšie prípady:

• Kúpa, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti.
• Dedenie alebo dražba nehnuteľnosti.
• Rozvod a majetkové vysporiadanie, ktoré zmenilo podiely na nehnuteľnosti.
• Získanie právoplatného stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia. V prvom prípade sa mení napríklad záhrada na stavebný pozemok, po kolaudácii sa zasa zo stavebného pozemku stáva zastavaná plocha.
• Zmena účelu užívania stavby, bytu alebo pozemku. Napríklad ak niekto zmenil nebytový priestor na byt alebo naopak a to aj keď sa vlastník nezmenil. Príkladom je premena obytnej miestnosti na kanceláriu.
• Zbúranie stavby (na základe povolenia na odstránenie stavby).
• Tiež aj v prípade, že začal užívať pozemok na základe zmluvy so Slovenským pozemkovým fondom, v takom prípade totiž bude platiť daň v tomto roku už nájomca.
• Ďalej aj ak na liste vlastníctva došlo k zmene druhu pôdy, napríklad orná pôda sa zmenila na trvalý trávny porast alebo na záhradu, či zastavanú plochu, keďže sa už na príslušnú výmeru bude vzťahovať iná sadzba dane.
• Pokiaľ niekto vlani dostal právoplatné stavebné povolenie na prístavbu, na rekonštrukciu stavby, priznanie podáva až po právoplatnom skolaudovaní stavby.

Ak si nie ste istí, či patríte do niektorej z týchto kategórií, radšej sa poraďte so svojím obecným alebo mestským úradom.

Typy daňových priznaní a ich podávanie

Po nadobudnutí novej nehnuteľnosti je však prvoradé najskôr podať daňové priznanie z nehnuteľnosti na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade. Spravidla je na to vyhradený čas do 31. januára nasledujúceho roka.

Tlačivá aktuálnych priznaní sú zverejnené na webovej stránke ministerstva financií. Tlačivo je určené pre viac druhov daní. Daňovník vyplní len úvod a konkrétny oddiel.

Rozlišujeme tri typy priznaní, ktoré označíte na úvodnej strane tlačiva:

• Priznanie k dani z nehnuteľností: Podávate ho, ak ste ho v danej obci ešte nikdy nepodávali, ale vznikla vám daňová povinnosť (napr. kúpa prvej nehnuteľnosti).
• Čiastkové priznanie na vznik ďalšej daňovej povinnosti: Podávate ho vtedy, ak už ste v danej obci priznanie podávali, ale v uplynulom roku ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť alebo došlo k zmene na tej existujúcej. Priznanie podáva aj ten, kto v predchádzajúcom roku menil účel využitia stavby.
• Čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti: Podávate ho, ak vám zanikla daňová povinnosť (napr. predali ste nehnuteľnosť).
• Opravné priznanie: Označí daňovník, ktorý opravuje priznanie k dani pred uplynutím lehoty na podanie priznania.

Daňové priznanie, čiastkové priznanie, opravné priznanie alebo dodatočné priznanie k dani z nehnuteľností podá každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa však dohodnú, môže to urobiť jeden z nich.

Správne vyplnené tlačivo môžete podať osobne, poslať poštou alebo elektronicky (ak má obec túto možnosť a ste registrovaný na portáli Finančnej správy SR). Daňové priznanie k dani z nehnuteľností je možné poslať poštou alebo ho daňovník podá osobne v podateľni oddelenia miestnych daní a poplatkov. Ak podáva priznanie k dani z nehnuteľností poštou, mal by uviesť aj ďalší kontakt, napríklad adresu elektronickej pošty alebo telefónny kontakt a priložiť uvedené prílohy v obyčajnej neoverenej fotokópii. Pri zdedenej nehnuteľnosti treba právoplatné osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie o dedičstve. Priznanie sú občania povinní doručiť na mestský úrad do 31. januára.

Údaje v daňovom priznaní

Hoci nebolo poskytnuté konkrétne rozdelenie oddielov, na základe dostupných informácií možno predpokladať, že daňové priznanie k dani z nehnuteľností obsahuje nasledovné informácie:

• Údaje o daňovníkovi: meno, priezvisko, rodné číslo, IČO, adresa.
• Informácie o nehnuteľnosti: údaje o pozemku (výmera, druh pôdy), stavbe (typ, počet podlaží, účel využitia), byte alebo nebytovom priestore (rozloha, účel).
• Prílohy: pri zdedenej nehnuteľnosti treba právoplatné osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie o dedičstve. Priloženie dokumentov, ktoré potvrdzujú zmenu vlastníctva na základe predaja a kúpy, dedičstva, darovania a pod. (napr. kúpno-predajná zmluva, darovacia zmluva).

Výpočet a platba dane

Na rozdiel od iných daní, daňovník nepočíta daň z nehnuteľnosti sám. Vašou úlohou je vyplniť priznanie a uviesť v ňom všetky potrebné údaje, ako je výmera pozemku, počet podlaží stavby, a podobne. Daň potom vypočíta správca dane, teda obec alebo mesto, na základe svojho Všeobecne záväzného nariadenia (VZN), v ktorom určuje sadzby a koeficienty. Rozhodnutie o vyrubení dane vám pošle poštou alebo do elektronickej schránky, spravidla v marci alebo apríli.

Výška dane závisí od viacerých faktorov - typ nehnuteľnosti, výmera a najmä sadzba dane, ktorú určuje konkrétna obec alebo mesto. Preto sa daň z nehnuteľnosti líši podľa lokality. Rôzne druhy nehnuteľností majú rozdielne sadzby - inak je to v prípade rodinných domov, inak v prípade bytov, garáží a tak ďalej.

Odpoveď na otázku, koľko je daň z nehnuteľnosti, intenzívne riešia aj vlastníci, ktorí majú na pozemku viacero stavieb - napríklad rodinný dom, garáž a letnú kuchynku. Dôležité je uvedomiť si, že každá z týchto stavieb sa posudzuje samostatne, čo znamená, že na každú z nich sa môže uplatňovať iná sadzba dane z nehnuteľnosti. Správca dane vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne podľa stavu k 1. 1.

Príklad výpočtu dane z bytu

Pán Jozef kúpil v roku 2024 dvojizbový byt v Trnave s rozlohou 65 m². Mesto Trnava má vo svojom VZN určenú sadzbu dane z bytov 1,15 €/m².

Správca dane vypočíta daň takto: 65 m² × 1,15 €/m² = 74,75 €.

Daň pána Jozefa za celý rok 2025 bude 74,75 €.

Splatnosť dane

Daň je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. Pri vyšších sumách ju je možné platiť aj v splátkach. Daňovník je povinný uhradiť daň (prípadne jej prvú splátku) do 15 dní odo dňa, kedy rozhodnutie správcu dane nadobudlo právoplatnosť, a to spôsobom uvedeným v rozhodnutí mesta/obce. Všetky platobné údaje nájdete priamo v doručenom rozhodnutí. Správca dane môže určiť platenie dane z nehnuteľností aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti jednotlivých splátok určí v rozhodnutí, ktorým daň vyrubuje. V prípade, že bude vyrubená daň vyššia ako 33 000 eur, mesto/obec určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.

Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať.

Úľavy a oslobodenia od dane z nehnuteľností

Zákon a miestne nariadenia v niektorých prípadoch umožňujú, aby sa daň z nehnuteľnosti neplatila vôbec. Konkrétne podmienky sú upravené v zákone č. 582/2004 Z. z. Daň z nehnuteľností sa neplatí najmä pri stavbách a pozemkoch, ktoré patria medzi zákonné výnimky. Otázka, kedy sa daň z nehnuteľnosti neplatí, často vyvstane aj pri budovách v zlom technickom stave. Oslobodenie od dane sa okrem toho môže týkať aj konkrétnych skupín obyvateľov, napríklad dôchodcov, ťažko zdravotne postihnutých osôb (teda držiteľov preukazu ZŤP) alebo inak zdravotne znevýhodnených ľudí.

Tieto úľavy sa pritom neuplatňujú automaticky, majiteľ o ne musí požiadať. Daňovník uplatní nárok na zníženie dane alebo oslobodenie od dane v priznaní k dani z nehnuteľností alebo v čiastkovom priznaní na to zdaňovacie obdobie, na ktoré mu prvýkrát vzniká nárok na zníženie dane alebo oslobodenie od dane, najneskôr do 31. januára. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára. Správca dane vám pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane spravidla do 15. mája.

Obce a mestá môžu vo svojom VZN znížiť daň najmä pre tieto skupiny:

• Osoby staršie ako 65 rokov (dôchodcovia): Ak nehnuteľnosť slúži výhradne na ich osobné potreby alebo trvalé bývanie. V niektorých obciach sa úľava uplatní automaticky, inde je potrebné o ňu požiadať. Ak ste dosiahli potrebnú vekovú hranicu, od 1.1.2021 už nemusíte o úľavu žiadať. Ak má človek, ktorý má nárok na úľavu vypísané daňové priznanie na svoje meno, netreba robiť nič a úľava bude automaticky uplatnená.
• Osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP): Úľavy sa môžu týkať pozemkov, stavieb alebo garáží, ktoré využívajú. V prípade, že ste držiteľom preukazu ŤZP alebo ŤZP/S - potrebujete fotokópiu tohto preukazu a kópiu rozhodnutia Úradu práce sociálnych vecí a rodiny, ktorý ho vydal. Ide o rozhodnutie, v ktorom sa nachádza údaj o najbližšej lekárskej prehliadke, alebo je v ňom uvedené že ďalšiu lekársku prehliadku lekár neurčil (čo znamená, že preukaz máte na trvalo).
• Ďalšie prípady: Oslobodenie sa často týka aj nehnuteľností, ktoré slúžia na sociálne, vzdelávacie alebo športové účely, prípadne sú vo vlastníctve cirkví a neziskových organizácií. Okrem uvedených prípadov, môže správca dane znížiť alebo oslobodiť od dane aj ďalšie kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Podmienky zníženia alebo oslobodenia od dane ustanovuje vo všeobecne záväznom nariadení.

Kedy vzniká nárok na úľavu pre ŤZP

Ak napríklad k 12. 5. 2023 Vám bol vydaný preukaz ŤZP (preukaz fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím), prvýkrát si budete môcť úľavu na dani z nehnuteľností uplatniť na rok 2024 (z dôvodu, že k 1. 1. 2024 ste už držiteľom tohto preukazu, zatiaľ čo k 1. 1. 2023 ste ho ešte nemali). V tomto prípade musíte najneskôr do 31. 1. 2024 požiadať o úľavu. Toto isté by platilo, keby Vám bol preukaz vydaný s dátumom 1. 1. 2024. Ak by však bol na preukaze dátum 2. 1. 2024 (a neskorší), nárok na úľavu by Vám vznikol až na r. 2025 a požiadať by stačilo do 31. 1. 2025.

tags: #dan #z #nehnutelnosti #vysluhovy #dochodca