Vydržanie pozemku na Slovensku: Ako si uplatniť nárok užívaním

Vlastníctvo pozemku je základné právo, no niekedy sa stáva, že pozemok užíva iná osoba ako jeho vlastník. Často ide o majetky, ktoré sa v minulosti nedostatočne evidovali alebo sa užívanie len „zdedilo“ bez toho, aby sa čokoľvek zapisovalo do katastra. Tento článok sa zaoberá možnosťami, ako si môže užívateľ nárokovať pozemok na základe dlhodobého užívania prostredníctvom inštitútu vydržania, a ako sa môže vlastník brániť proti takýmto nárokom.

Čo je vydržanie a jeho účel?

Vydržanie je osobitný spôsob nadobúdania vlastníckeho práva k veci, pri ktorom sa z oprávneného držiteľa stáva po uplynutí určenej doby jej vlastník. Je to zákonná možnosť premeny dlhotrvajúceho vzťahu oprávnenej držby na vlastníctvo. Hlavným účelom inštitútu vydržania je uviesť do súladu dlhodobý faktický stav so stavom právnym. Vydržanie tak hojí najmä vady alebo nedostatok nadobúdacieho titulu. Účelom vydržania je ochrániť ľudí, ktorí v dobrej viere považovali vec za svoju vlastnú, pred situáciou, že sa dodatočne zistia právne vady nadobudnutia vlastníckeho práva k veci (napr. zistí sa, že pozemok kúpili od nevlastníka). Vydržanie posilňuje právnu istotu tých, ktorí síce nenadobudli vlastnícke právo, ale po celú vydržaciu dobu sa oprávnene domnievali, že ho nadobudli. Vďaka vydržaniu sa títo dobromyseľní „držitelia“ stanú vlastníkmi, a to dňom uplynutia vydržacej doby (pri pozemkoch je to 10 rokov).

Kľúčové podmienky vydržania pozemku

Podľa slovenského práva, konkrétne podľa § 134 a § 130 Občianskeho zákonníka, je možné pozemok vydržať. Na to, aby bolo vydržanie úspešné, musia byť splnené nasledovné podmienky:

• Spôsobilý subjekt vydržania: Každá osoba, ktorá je schopná nadobúdať vlastnícke právo (fyzické osoby, právnické osoby, ale aj štát), môže byť subjektom vydržania. Vydržaním možno nadobudnúť vec do podielového, ale i bezpodielového spoluvlastníctva.
• Spôsobilý predmet vydržania: Predmetom vydržania môžu byť všetky hnuteľné a nehnuteľné veci (pozemky, budovy), okrem tých, ktoré sú vyhradené pre vlastníctvo štátu (napríklad nerastné bohatstvo alebo podzemné vody) alebo určených právnických osôb. Taktiež nie je možné vydržať veci vylúčené z právneho obehu (zbrane, drogy). Je možné vydržať zásadne len vec, nikdy nie iba jej časť.
• Oprávnená držba: Osoba musí mať nehnuteľnosť vo svojej moci a nakladať s ňou v presvedčení, že mu vlastnícky patrí. Držba musí byť oprávnená, čo znamená, že držiteľ musí veriť, že mu vec alebo právo patria, a teda, že je dobromyseľný. Pri pochybnostiach sa predpokladá, že držba je oprávnená. Táto oprávnená držba musí trvať počas celej doby vydržania.
• Dobromyseľnosť osoby: Užívateľ musí byť v dobrej viere, že má právo užívať pozemok ako vlastník. Musí byť presvedčený, že mu pozemok patrí a nakladá s ním ako s vlastným. Dobromyseľnosť držiteľa je posudzovaná aj z objektívneho hľadiska, t. j. držiteľ je so zreteľom na všetky okolnosti v dobrej viere, že mu vec patrí. Dobrú vieru je potrebné posudzovať aj s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu, za ktorých by držiteľ (pri zachovaní náležitej opatrnosti, ktorú od neho možno vyžadovať) mal alebo mohol mať prípadné pochybnosti o existencii svojho práva. Nestačí teda len jeho subjektívne vnútorné presvedčenie o tom, že je vlastníkom. Ak sú mu alebo musia byť známe skutočnosti, ktoré jeho vlastníctvo dôvodne spochybňujú a svedčia v prospech vlastníctva inej osoby, podmienka dobromyseľnosti nebude splnená. Vnútorné presvedčenie osoby, samozrejme, dokázať nie je možné, predmetom dokazovania budú okolnosti, ktoré nasvedčujú, že držiteľ by mohol objektívne považovať určitú nehnuteľnosť za svoju.
• Nepretržitá držba: Držiteľ musí nehnuteľnosť držať nepretržite a vykonávať vlastnícke práva. Všetky tieto podmienky musia byť splnené nepretržite počas zákonom stanovenej doby.
• Doba držby: Nehnuteľnosť musí byť držaná nepretržite po dobu 10 rokov. Do tejto doby sa započítava aj doba, po ktorú mal vec v oprávnenej držbe právny predchodca. Pri hnuteľných veciach je kratšia, trojročná vydržacia doba.

Všetky tieto podmienky musia byť splnené súčasne.

Nový proces vydržania vlastníctva (od 1. mája 2021)

Inštitút vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam prešiel v roku 2021 významnou zmenou, ktorú do právneho poriadku priniesla novela zákona č. 162/2015 Z. z. Civilného mimosporového poriadku. Zásadné zmeny nastali od 1. mája 2021 najmä v presune kompetencií z notárov na súdy. Po novom už nestačí vydanie osvedčenia o vydržaní nehnuteľnosti od notára, ale vydržanie musí byť potvrdené súdnym rozhodnutím. Hmotnoprávne podmienky vydržania zostali aj v roku 2021 rovnaké a možno ich nájsť v ust. § 134 zákona č. 40/1964 Zb. Civilný mimosporový poriadok zaviedol konanie o potvrdení vydržania, ktoré prebieha v štyroch etapách.

I. etapa: Advokátsky prieskum a predprípravné štádium

Úvodná etapa je v celom procese kľúčová. V advokátskom prieskume sa preveria predpoklady vzniku vlastníckeho práva, najmä oprávnenosť držiteľa, historicko-právne súvislosti, spôsobilosť predmetu a navrhovateľa, potenciálne nároky zo strany dotknutých osôb, plynutie lehôt a ich preukázanie, „silu konkurenčných“ práv iných subjektov a pod. Zákon vyžaduje, aby bol navrhovateľ dobromyseľným držiteľom nehnuteľnosti najmenej 10 rokov.

Ak sú podmienky splnené, advokát spracuje a podá sa na súd písomný návrh na začatie konania o potvrdení vydržania. Do súdneho návrhu sa premietnu výsledky advokátskeho prieskumu. Príslušný na konanie je okresný súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Súd v tomto predprípravnom štádiu posúdi dôvodnosť podania, a ak je nekvalifikované alebo nie sú splnené podmienky na vydržanie, podanie zamietne. Ak súd podanie nezamietne, postupuje sa do druhej etapy vydržania - tzv. vyzývacieho konania. Súdny poplatok za návrh je 99,5 eur. Elektronickým podaním je možné výšku poplatku znížiť, a to až o polovicu.

Účasť advokáta pri prieskume a spísaní kvalifikovaného návrhu výslovne zákon nevyžaduje, jeho účasť v prieskume a konaní je však nezastupiteľná a môže podstatne zvýšiť úspech v procese vydržania. Účasť advokáta bude kľúčová aj v III. etape vydržania, kedy bude potrebné pred súdom preukázať, že prípadné námietky tretích strán sú nedôvodné.

II. etapa: Vyzývacie súdne konanie

Ak je žiadateľ v prvej etape úspešný, súd vydá tzv. vyzývacie uznesenie, ktorým dotknuté subjekty vyzve, aby voči zámeru navrhovateľa vydržať nehnuteľnosť uplatnili námietky. Vyzývacie uznesenie súd zverejňuje v Obchodnom vestníku, doručuje ho účastníkom konania, obci aj katastru na vyznačenie informatívnej poznámky na liste vlastníctva. Účastníkom konania je aj Slovenský pozemkový fond (SPF) a správca lesného pozemku. Novinkou je povinnosť zverejniť informácie o tom, že niekto žiada takéto potvrdenie vydržania súdom, a takýmto spôsobom zabezpečiť informovanie dotknutých osôb. Všetky dotknuté subjekty, ktoré majú konkrétne vecné právo k nehnuteľnosti, ktorej sa konanie týka, tak budú mať možnosť vyjadriť sa k tomu, či navrhovateľ skutočne spĺňa podmienky vydržania, a budú môcť účinne chrániť svoje práva k tejto nehnuteľnosti formou podania námietok proti vyzývaciemu uzneseniu.

Námietky voči zámeru vydržať nehnuteľnosť môžu oprávnené osoby podať až do vydania uznesenia o potvrdení vydržania, pričom táto lehota nemôže byť kratšia ako šesť mesiacov. Námietky sa podávajú na súde, ktorý vyzývacie uznesenie vydal a treba ich náležite zdôvodniť. Ak budú námietky nekvalifikované alebo budú podané oneskorene, súd ich odmietne.

III. etapa: Prejednanie a súdne rozhodnutie (potvrdenie / zamietnutie)

Po podaní námietok môže súd vykonať šetrenie, ktorým overí tvrdené skutočnosti, a to aj na pojednávaní. Súd prešetrí podané námietky, a ak zistí, že podmienky na vydržanie nie sú splnené a existuje „silnejšie právo“, súd návrh zamietne. Právoplatné rozhodnutie o zamietnutí sa oznamuje tiež katastru za účelom výmazu zapísanej poznámky.

Ak sa podklady v návrhu na priznanie vlastníctva vydržaním preukážu, súd vydá rozhodnutie, ktorým potvrdí vydržanie vlastníckeho práva, resp. práva zodpovedajúceho vecnému bremenu. Okamih „vzniku“ vlastníckeho práva bude uvedený v samotnom súdnom rozhodnutí. Vydržanie je deklaratórne rozhodnutie (tzn. súd v prípade vyhovenia návrhu konštatuje, že vlastnícke právo bolo k určitému dňu nadobudnuté vydržaním). Týmto súdnym rozhodnutím sa nevytvára vlastnícke právo k nehnuteľnosti, ale sa len konštatuje jeho predchádzajúce nadobudnutie vydržaním. Na základe tohto rozhodnutia bude môcť navrhovateľ žiadať, aby bol zapísaný do katastra nehnuteľností. Aj keď súd takto právoplatne potvrdí vydržanie, nebráni to iným osobám, aby sa domáhali ochrany svojho práva k nehnuteľnosti žalobou v sporovom konaní. Musia však osvedčiť, že existujú skutočnosti, ktoré bez vlastnej viny nemohli uplatniť námietkami.

IV. etapa: Zápis do katastra nehnuteľností

Posledná etapa je administratívno-formálna. Súd doručí právoplatné rozhodnutie o potvrdení vydržania príslušnému katastru, ktorý v rámci záznamového konania vykoná zápis vlastníka do katastrálneho operátu. Za vlastníka kataster zapíše osobu, ktorá preukázala vznik vlastníckeho práva vydržaním. Záznamové konanie je bez poplatku. Súd je povinný zaslať uznesenie o potvrdení vydržania do 30 dní od právoplatnosti príslušnému okresnému úradu.

Prehľad zmien v procese vydržania

Nasledujúca tabuľka sumarizuje hlavné zmeny, ktoré nastali v procese vydržania vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam na Slovensku od 1. mája 2021.

Príklady z praxe a ich analýza

Proces vydržania sa môže na prvý pohľad zdať jednoduchý, v praxi však často naráža na rôzne problémy, najmä na chýbajúcu dobrú vieru.

Príklad 1: Ústna dohoda o údržbe pozemku

Ak vlastník susedného pozemku ústne dohodne s inou osobou, že bude udržiavať časť jeho pozemku, táto dohoda nezakladá právo na vydržanie. Právne úkony týkajúce sa nehnuteľností by mali byť uzatvárané písomne. Aj keby vykonávali vo vzťahu k pozemku mnohé práva a povinnosti, od začiatku vedeli, že vlastníkom danej nehnuteľnosti je iná osoba.

Príklad 2: Starostlivosť o pozemok bez prístupu vlastníka

Ak sa niekto stará o pozemok viac ako 10 rokov, ku ktorému nemá vlastník prístup inak ako cez jeho pozemok, neznamená to automaticky splnenie podmienok pre vydržanie. Užívateľ musí byť v dobrej viere, že mu pozemok patrí, a nie len si byť vedomý, že sa oň stará namiesto vlastníka.

Príklad 3: Používanie pozemku na základe povolenia

Ak starí rodičia získali povolenie na trvalé užívanie pozemku od okresného výboru, neznamená to, že môžu pozemok vydržať. Užívacie právo založené na povolení nevytvára dobromyseľnosť držby, pretože užívateľ si je vedomý, že pozemok mu nepatrí. Ak užívanie začalo na základe pridelenia pozemku zamestnávateľom alebo nájmu, držba sa nepovažuje za poctivú držbu potrebnú na vydržanie, kým tento právny vzťah trvá.

Príklad 4: Duplicita vlastníctva

V prípade duplicity vlastníctva, kedy sú dve osoby zaregistrované ako vlastníci toho istého pozemku, je potrebné situáciu riešiť súdnou cestou. Dôležité je preukázať, že vlastníctvo bolo nadobudnuté platnými dokumentmi. Vydržanie v tomto prípade prichádza do úvahy len vtedy, ak jedna zo strán užívala pozemok v dobrej viere, že je jeho vlastníkom, a to po dobu 10 rokov.

Príklad 5: Dedenie a starostlivosť o pozemok

Ak osoba zdedí dom, ktorý stojí na pozemkoch označených ako „E-čkové“, a k pozemkom nemá vlastnícky podiel ani dokumentáciu, môže sa pokúsiť o vydržanie. Na vydržanie pozemkov je potrebné, aby bola držba pozemku dobromyseľná a oprávnená, teda trvalé užívanie pozemku v dobromyseľnej viere, že osoba, ktorá pozemok užíva, je jeho vlastníkom. Lehota pre vydržanie vlastníckeho práva k pozemkom je 10 rokov, pokiaľ držba bola v dobromyseľnej viere a bez prerušenia.

Príklad 6: Neužívanie pozemku zo strany vlastníka

Ak vlastník pozemku sa o pozemok nestará a iná osoba ho užíva a udržuje, môže dôjsť k vydržaniu, ak sú splnené všetky podmienky. Dôležité je, či užívateľ pozemku užíval v domnení, že mu patrí, a od čoho odvodzoval svoje vlastníctvo. Ak by užíval pozemok len preto, že ho nikto neužíva, k vydržaniu by nedošlo.

Príklad 7: Kúpa oploteného pozemku s posunutým plotom

Ján kúpil v roku 2010 od Martina oplotený pozemok. Martin mu pozemok na obhliadke ukázal, a Ján si myslel, že celý pozemok až po plot patrí Martinovi a v takom rozsahu ho aj kupuje. V roku 2024 si však sused dal zamerať pozemok a zistilo sa, že plot je posunutý, a Ján tak užíval aj časť susedovho pozemku. Ján by sa mohol teoreticky domáhať nadobudnutia vlastníckeho práva k časti susedovho pozemku vydržaním, pretože bol v dobrej viere, že celý oplotený pozemok je jeho.

Príklad 8: Neplatná kúpna zmluva v minulosti

Pani Anna kúpila záhradu od pani Evy a užívala ju 12 rokov. Po 12 rokoch sa ozve pán Jozef, ktorý kedysi predal záhradu pani Eve, a namieta, že ich kúpna zmluva bola neplatná, pretože v čase podpisu zmluvy bol pán Jozef pod vplyvom silných liekov a neuvedomoval si dôsledky svojho konania. Súd dá pánu Jozefovi za pravdu v tom, že kúpna zmluva, ktorú uzavrel s pani Evou pod vplyvom silných liekov, je neplatná. Súd však žalobu zamietne, pretože pani Anna na pojednávaní poukázala na to, že pozemok nadobudla dobromyseľne s tým, že ho kupuje od vlastníčky (pani Evy), a užívala ho vyše 10 rokov, teda došlo k jeho vydržaniu. O neplatnosti predchádzajúcej kúpnej zmluvy medzi pani Evou a pánom Jozefom pani Anna nemohla vedieť.

Ako sa brániť proti vydržaniu

Vlastník pozemku sa môže brániť proti vydržaniu, ak užívateľ nespĺňa podmienky pre vydržanie. Vlastník by mal:

• Preveriť vlastníctvo: Uistiť sa, že je skutočným vlastníkom pozemku.
• Zabezpečiť dôkazy: Zhromaždiť dôkazy o svojom vlastníctve, ako sú kúpne zmluvy, list vlastníctva, atď.
• Kontaktovať užívateľa: Vyzvať užívateľa, aby prestal užívať pozemok.
• Podať žalobu: Ak užívateľ odmieta prestať užívať pozemok, podať na súd žalobu na ochranu vlastníckeho práva.
• Najať právnika: Vyhľadať právnu pomoc a poradiť sa s advokátom.

Alternatívne možnosti nadobudnutia vlastníctva

Okrem vydržania existujú aj iné spôsoby, ako nadobudnúť vlastnícke právo k pozemku:

• Kúpa pozemku: Najjednoduchší spôsob, ako získať vlastnícke právo, je kúpa pozemku od jeho vlastníka.
• Darovanie pozemku: Vlastník môže pozemok darovať inej osobe.
• Zámenná zmluva: Vlastníci si môžu vymeniť pozemky na základe zámennej zmluvy.
• Dohoda s vlastníkmi: Ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb, je možné dohodnúť sa na vysporiadaní podielov.
• Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva: Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo súdnou cestou.
• Dedenie: Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká až zápisom do katastra nehnuteľností na základe právoplatného rozhodnutia o dedičstve. Ak nebol pozemok prededený v pôvodnom dedičskom konaní, treba podať návrh na dodatočné konanie o dedičstve.

Špecifické situácie a ich riešenia

Pozemky spravované družstvom

Ak družstvo užíva pozemok a snaží sa ho získať vydržaním, je potrebné podať návrh na dodatočné konanie o dedičstve, ak vlastník pozemku zomrel.

Vyvlastnenie pozemku

Ak štát alebo obec potrebuje pozemok na verejnoprospešný účel, môže ho vyvlastniť. Vyvlastnenie je možné len za primeranú náhradu a v súlade so zákonom. Postup pri vyvlastnení upravuje stavebný zákon a zákon o vyvlastňovaní pozemkov a stavieb.

Nadobudnutie užívacieho práva k poľnohospodárskemu pozemku

Podstata spočíva v princípe, že ak niekto neoprávnene užíva poľnohospodársky pozemok a nikto ho pritom 5 rokov neruší, tak mu vznikne oprávnenie takýto pozemok užívať. Na rozdiel od vydržania vlastníctva sa nevyžaduje dobromyseľnosť. Zákon teda odmeňuje oprávnením užívať pozemok aj takých užívateľov, ktorí ho užívajú úmyselne bez nájomnej zmluvy a ani sa nájomnú zmluvu s vlastníkom nepokúsili uzavrieť, a to aj keď vedia, kto je vlastník a poznajú jeho adresu.

tags: #ako #uplatnit #narok #na #pozemok #ak