Reštart hypotéky je skvelá možnosť, ako si znížiť úrok na svojej hypotéke bez toho, aby ste ju museli refinancovať. Predstavte si situáciu: zobrali ste si hypotéku s úrokovou sadzbou 4 % alebo vám už na existujúcej hypotéke prišiel refixačný list, v ktorom vám banka oznámila zmenu úrokovej sadzby na 3,59 %. Ubehlo niekoľko mesiacov a medzitým sa úrokové sadzby na trhu znížili. Je úplne prirodzené, že nechcete platiť splátku s úrokom, ktorý nezodpovedá aktuálnej trhovej situácii.
Reštart hypotéky je skvelou alternatívou voči refinancovaniu hypotéky pre tých klientov, ktorí nie sú spokojní s ich aktuálnou úrokovou sadzbou na hypotéke, avšak chcú dať najprv šancu svojej banke. Reštart hypotéky je v jednoduchosti povedané prehodnotenie, t.j. zníženie úrokovej sadzby na už existujúcej hypotéke a počas trvania prebiehajúcej fixácie.
Ako funguje reštart hypotéky?
Klient si požiada na pobočke o reštart hypotéky, respektíve prehodnotenie úrokovej sadzby a banka mu ponúkne nový úrok a fixáciu. Na základe zníženia úrokovej sadzby banka prepočíta aj novú mesačnú splátku. Klient získa novú fixáciu, ktorá nahradí pôvodnú. Zaujímavosťou je, že u niektorých bánk dokáže klient získať reštartom nižšiu sadzbu, ako keby žiadal novú hypotéku.
Navyše nie je nutné riešiť nanovo znalecký posudok či nové záložné zmluvy, čím klient usporí aj 100 € a v neposlednom rade poplatok za predčasné splatenie hypotéky. V niektorých bankách je možné žiadať o zníženie sadzby ešte aj pred načerpaním hypotéky.
Reštart hypotéky je servisný úkon, s ktorým vám v drvivej väčšine bánk nedokáže pomôcť hypotekárny poradca, ktorý vám hypotéku sprostredkoval. Ako dôvod pre žiadosť o prehodnotenie úrokovej sadzby uveďte, že aktuálne trhové sadzby sú oveľa nižšie, ako máte podmienky vy. V tomto bode je veľmi dobré, aby ste ovládali aj reálne nejaké ponuky konkurenčných bánk.
Čo ovplyvňuje možnosť reštartu hypotéky?
Buďte pripravení na to, že pokiaľ aktívne nevyužívate bežný účet vašej banky, respektíve žiadne ich produkty, bude veľmi ťažké získať úrok nižší ako kampaňový, pretože ich jednoducho nepustí vaša profitabilita ako klienta. V takom prípade je nutné uzatvoriť si nejaký ďalší produkt (budú veľmi tlačiť na životné poistenie), ktoré ale viete po niekoľkých mesiacoch zrušiť.
Hypotéku refinancujte do inej banky, až keď dohoda s vašou materskou bankou ohľadom úroku nie je možná. Alebo v prípadoch, pokiaľ by ste chceli na vašej hypotéke niečo meniť (vyňať žiadateľa, zmeniť predmet zálohy a pod.) a vaša materská banka vám to neumožní.
Ako ušetriť tisíce Eur na hypotéke – Money Talk 63
Ako sa stavajú banky na Slovensku k reštartu hypotéky?
Závisí na konkrétnej banke, štandardne je poplatok maximálne 150 €. Treba si preto prepočítať, či sa to oplatí. Štandardne je možné žiadať len raz za 12 mesiacov, najskôr však po 3, respektíve min. min. splátkach.
Úroky na nových hypotékach sú nižšie ako úroky na hypotékach z minulosti. Bankám tento stav vyhovuje. Čím máte vyšší úrok na svojej hypotéke, tým viac môže banka zarobiť. Kto sa neozve, tak na starej hypotéke platí viac, aj keď nemusí.
Úroky na hypotékach sa v čase neustále menia. To, čo bolo bežné niekoľko rokov dozadu, je teraz nereálne. Ak máte úrok vyšší, ako sú najnižšie úroky na trhu, tak máte priestor si vyjednať lepšie podmienky. Pomáhajú k tomu aj banky, ktoré preplácajú poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Znamená to takmer nulové náklady pri prechode do inej banky. Aj vďaka tomu je teraz ešte jednoduchšie získať dobré podmienky na existujúcej hypotéke, pretože banky sú náchylnejšie dohodnúť sa. Banky nikdy neponúknu zníženie úrokovej sadzby mimo výročia fixácie len tak sami od seba.
Prečo je dôležité konať?
Je pomerne veľká vzácnosť stretnúť sa s ľuďmi, ktorí majú na svojej hypotéke úrokové sadzby okolo 1 % p.a. Sú to tí šťastlivci, ktorí si zafixovali úroky na hypotékach na dlhšie obdobie v čase, keď sadzby boli nízke. V praxi sa však omnoho častejšie stretávam s tým, že ľudia majú úroky vyššie, ako sú tie najnižšie na trhu. Ak máte vyšší úrok na hypotéke, tak teraz nie je podstatný dôvod, prečo to tak je. Nikdy neplaťte banke viac, ako musíte. Aj keby ste mali ušetriť len 30 € mesačne, tak aj tak to stojí za to. Ak chcete platiť menej na svojej hypotéke a chcete aj ušetriť, tak musíte konať vy.
Rozdiel v splátke hypotéky
Prehľad úrokových sadzieb hypoték (spracované k 29.09.2025):
- Fixácia na 3 roky - 3,40 % p.a.
Rozdiel medzi najlepšou a najhoršou sadzbou v predchádzajúcom prepočte je obrovský. Na mesačnej splátke to môže byť aj 201,69 €. Je pravda, že dnes, v roku 2025, je nereálne získať najnižší úrok v prepočte, no na princípe to nič nemení. Pri dlžnej sume 200-tisíc eur so splatnosťou 20 rokov spôsobí zmena úrokovej sadzby zo 4,50 % na 3,89 % úsporu 65 eur mesačne.
Pozn.: Kvôli jednoduchosti a prehľadnosti som v prepočte porovnával hypotéky s rovnakou dobou splácania, rovnakou výškou istiny hypotéky od začiatku splácania a rovnakým úrokom počas celej doby splácania.
Ako postupovať pri znižovaní úrokovej sadzby?
-
Požiadajte svoju banku o zníženie úrokovej sadzby
Možno sa vám to bude zdať až príliš jednoduché. Častokrát stačí prísť do banky a požiadať ich o zníženie úrokovej sadzby na vašej hypotéke. Vo väčšine prípadov vám banka vyhovie, no nie vždy sa vám to finančne aj vyplatí. Najväčšie slovenské banky majú rýchlo reagujúce retenčné oddelenia a okrem toho v mnohých bankách majú kompetenciu znížiť úrokovú sadzbu priamo na pobočke na počkanie. Vyjednanie lepšieho úroku je pomerne jednoduchá záležitosť.
Problémom však môžu byť poplatky. Pri znížení úroku na hypotéke vo väčšine bánk aktuálne zaplatíte fixný poplatok v podobe poplatku za dodatok k hypotéke alebo si vyjednáte ešte aj z toho nejakú zľavu. Kvôli tomuto poplatku je zníženie úrokovej sadzby menej výhodne a niekedy aj nevýhodné. Ak tento poplatok platiť nechcete a naozaj chcete znížiť úrok a platiť menej, tak riešenie dostanete v inej banke. Pozn.: Na trhu evidujem aktuálne aj jednu banku, kde vyjednať sadzbu mimo výročia fixácie nie je možné.
-
Zvážte refinancovanie hypotéky
Obrovský boom refinancovania hypoték je už dávno za nami. Ak to však nejde vo vlastnej banke, čo sa občas stáva, tak je čas odísť do konkurencie. Takmer každá banka vám s radosťou dá lepšie podmienky ako máte na existujúcej hypotéke v starej banke. Navyše už niekoľko bánk na trhu stále prepláca poplatok za predčasné splatenie hypotéky.
Najskôr si pozrite, aký úrok platíte na existujúcej hypotéke. Spravte si prehľad podmienok na hypotékach v slovenských bankách, aby ste vedeli, s čím môžete rátať. Odporúčam spraviť konkrétne a presné prepočty na vašu hypotéku a vašu situáciu. Následne choďte do svojej banky a požiadajte o zníženie úrokovej sadzby. Nič ešte nepodpisujte. Počkajte si na ich reakciu. Niekedy je to hneď na pobočke a niekedy vám až následne volajú z retenčného oddelenia. Potom si túto ponuku zo svojej banky porovnajte s konkurenciou. Pozor! Ak táto ponuka stojí za to, tak môžete ísť do banky a podpíšte tam dodatok. Naozaj to ale musí dávať finančný zmysel. Chcete si to zjednodušiť?
Informácie o refixácii v Slovenskej sporiteľni
Koniec fixácie je dôležitým bodom, kedy sa zmení výška vašej úrokovej sadzby a mesačnej splátky. Táto zmena môže výrazne ovplyvniť váš rozpočet. Doba fixácie sa však nemení. Napríklad, ak ste mali v zmluve o úvere dohodnutú 5-ročnú fixáciu, budete ju mať aj na ďalšie obdobie. Čo sa však mení, je výška úrokovej sadzby.
Klienti, ktorí majú hypotéku v Slovenskej sporiteľni, nájdu informácie o svojej refixácii aj v aplikácii George. Túto novinku prinášame ako prvá banka na Slovensku. Okrem informácií o novej úrokovej sadzbe vám George ukáže aj ponuky na iné typy fixácie. Potrebujete poradiť, vypracovať nezáväznú ponuku alebo dohodnúť stretnutie v pobočke?
Aktuálna situácia na trhu hypoték
1. Mení sa nálada na trhu hypoték a banky sa začali znova biť o klientov?
Je stále veľká skupina ľudí s hypotékou, ktorí dnes majú úrokovú sadzbu vyššiu ako 4 %, dokonca aj 4,5 % a o niečo viac. Keby im fixácia úroku končila v súčasnosti, dostali by pravdepodobne o pár desatín nižšiu sadzbu a platili nižšiu mesačnú splátku. „Ak je rozdiel medzi sadzbami aspoň pol percentuálneho bodu, vo väčšine prípadov stojí za to zvažovať, či nepožiadať banku o zníženie úroku,“ hovorí hypotekárny špecialista Marián Búlik.
Hypotekárni špecialisti sa zhodujú, že banky menia svoj prístup ku klientom, sú viac proklientsky orientované, pri hypotékach dávajú viac výnimiek, niektoré sú ochotné dať o niečo väčšiu hypotéku aj živnostníkom či žiadateľom s eseročkou. Konkurenčný boj cítiť najmä medzi najväčšími bankami. Takisto z praxe potvrdzujem, že maximálna výška prirážky za 90-percentné financovanie je vo všetkých spomínaných bankách nanajvýš 0,2 percenta.
Banky už približne trištvrte roka vnímajú rastúci záujem o hypotéky. Mesačné objemy poskytnutých hypoték narástli od februára do júla tohto roka z 300 na 370 miliónov eur, čo je o viac ako dvadsať percent. S prvými zmenami cenníkov prišli banky na začiatku augusta a do septembra sa pridali v zásade všetky bankové domy na Slovensku. Úroky znížili o 0,1 až 0,3 percentuálneho bodu, čo bola reakcia na júnové zníženie úrokových sadzieb ECB. Keďže ECB znižovala sadzby odvtedy ešte dvakrát, ďalšie zníženie sadzieb hypoték pravdepodobne uvidíme na prelome októbra a novembra.
Niektoré banky však prišli aj s ďalšími zmenami, napríklad ČSOB s možnosťou zníženia úroku pre existujúcich klientov na výnimku. Klient si môže na základe udelenej výnimky refixovať sadzbu o pár desatín nižšiu, a to na úrovni 3,95 percenta. Tatra banka zase umožňuje ľuďom, ktorí neboli medzi jej klientmi, získať sadzbu 3,99 percenta pri fixácii tri roky. Pokiaľ ide o úroky na hypotéky, banky sa ponukou dorovnali. Zvýhodňujú fixáciu na tri roky. Viac ako to, či klient dostane o desatinu alebo dve nižšiu sadzbu, ho však zaujíma, akú veľkú hypotéku v banke dostane. Či to bude povedzme 65 alebo 70 percent z hodnoty nehnuteľnosti.
Naše skúsenosti ukazujú jemné oživenie na hypotekárnom trhu iba pri pohľade na poskytnuté objemy, nevidíme však, že by došlo k výraznej zmene trendu a záujem o hypotéky by viditeľne rástol. Neevidujeme to ani podľa počtu zobrazení na našom porovnávacom portáli, počet zobrazení skôr klesol.
Ako ušetriť tisíce Eur na hypotéke – Money Talk 63
2. Zmenili banky niektoré požiadavky alebo pravidlá pri žiadosti o hypotéku?
Za najvýraznejšie zmeny, ktoré sa udiali v posledných týždňoch, považujem to, že ČSOB zvýšila akceptáciu tržieb u SZČO z pôvodných 30 % až na 40 % alebo 50 % a u eseročiek z pôvodných 15 % až na 30 % alebo 50 %. Finálne percento akceptovaných tržieb závisí od toho, či podnikateľ svojimi tržbami presiahol hranicu 50-tisíc eur. Tatra banka upravila mierne smerom nadol akceptáciu príjmu u pracovníkov obchodných komôr a podnikateľov s duševnou pracovnou náplňou na 50 % z pôvodných 60 %.
Na trhu nevidíme žiadnu plošnú zmenu pri posudzovaní príjmu. Jedinou výnimkou je ČSOB, ktorá od októbra zvýšila percento obratu u podnikateľov, ktoré akceptuje ako príjem pre schvaľovanie výšky úveru. Pri živnostníkoch akceptuje pre výpočet 50 % obratu do 50-tisíc eur a 40 %, ak obrat presahuje túto hranicu. Niektoré banky zvýhodňujú členov profesionálnych komôr, napríklad ČSOB akceptuje 50 % obratu do celkovej úverovej zaangažovanosti aj s novým úverom vo výške 405-tisíc eur.
Banky zatiaľ nemenia úrokové sadzby smerom nadol tak dynamicky, ako keď ich navyšovali a keď v jednom mesiaci dokázala banka zvýšiť úrok dokonca trikrát. Pokiaľ ide o akceptáciu príjmov, platia viac-menej rovnaké podmienky. Všimli sme si však, že banky sú ochotnejšie poskytovať viac výnimiek, sú viac proklientsky orientované.
3. Oplatí sa už ľuďom, ktorí majú úrok vyšší ako 4 percentá, požiadať banku o jeho zníženie? Dá sa vyjednávať? Čo zaberá?
Treba myslieť na to, že banky majú pri prehodnotení úrokovej sadzby nastavené rôzne podmienky, napríklad kedy najskôr po načerpaní hypotéky viete o zmenu požiadať alebo koľkokrát za rok viete o zníženie požiadať. Bez ohľadu na vývoj sadzieb platí, že pri vyjednávaní s bankou o znížení sadzby rozhoduje predovšetkým produktová vybavenosť klienta a jeho ziskovosť pre banku.
Ľudia, ktorí si zobrali úver za posledného asi 1,5 roka, majú v priemere úrok vyšší ako 4 %. Zároveň od leta 2022 do tohtoročného leta prešla refixáciou podľa údajov Národnej banky Slovenska štvrtina všetkých hypoték, z ktorých podstatná časť klientov má sadzbu nad hranicou 4 %.
Rozhodnutie, či sa klientovi oplatí požiadať o zníženie úrokovej sadzby mimo obdobia refixácie v súčasnej banke, závisí nielen od úrokovej sadzby, ale aj od výšky úveru a splatnosti. Do úvahy treba vziať aj poplatky za predčasnú refixáciu. Vo väčšine prípadov stojí za to tento krok zvažovať vtedy, ak je rozdiel medzi sadzbami aspoň pol percentuálneho bodu.
Medzi bankami sú jasné rozdiely v prístupe k rokovaniam o podmienkach refixácie. V niektorých bankách takýto krok nemá žiadny význam, niektoré sú ochotné diskutovať o znížení úroku pri klientoch, ktorí už zaplatili aspoň 6 alebo 12 splátok od prvého čerpania úveru. Ak chce klient získať lepší úrok, mal by dať banke najavo, že vie, aké sú aktuálne úrokové sadzby na trhu. Ak sú aktuálne úrokové sadzby v banke o viac ako pol percenta nižšie, na žiadosť o prehodnotenie sadzby môže byť správny čas.
Závisí to aj od výšky hypotéky, keďže s prehodnotením úrokovej sadzby sú zvyčajne spojené poplatky, ktoré je potrebné do vyhodnotenia zahrnúť. Tiež je dobré myslieť na to, že ak ECB znížila sadzbu, čo to urobí s úrokovými sadzbami v blízkom období. Odloženie žiadosti o zníženie úroku do budúcna môže v niektorých prípadoch pre klienta znamenať aj odpustenie poplatku za zmenu/prehodnotenie.
O úrokovej sadzbe viete vyjednávať, najmä ak máte prehľad, čo banky na trhu ponúkajú. Zvyčajne nájdete banku, ktorá sa k vám za daných okolností správa inak, ako dajme tomu pred mesiacom. Všímame si, že banky v prípade reštartu požadujú, aby od poslednej zmeny úrokovej sadzby uplynulo aspoň šesť mesiacov, v niektorých bankách desať mesiacov.