Zástupca vlastníkov bytov: legislatíva, práva a povinnosti

Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov je úzko spojené s povinnosťami a právami, ktoré sa týkajú správy a údržby bytových domov. Jedným z kľúčových inštitútov v tejto oblasti je zástupca vlastníkov bytov (ZVB). Jeho úloha je zabezpečiť efektívnu komunikáciu medzi vlastníkmi a správcom bytového domu, ako aj dohliadať na dodržiavanie zmluvných podmienok a rozhodnutí vlastníkov.

Právne vzťahy súvisiace s vlastníctvom bytov a nebytových priestorov upravuje predovšetkým zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. V ustanovení § 8a ods. 5 zákona o vlastníctve bytov sa uvádza: „Styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom zabezpečuje zástupca vlastníkov zvolený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (ďalej len „schôdza vlastníkov”). Zástupca vlastníkov informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu. Zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy.“

Funkcia zástupcu vlastníkov bola normatívne zavedená s účinnosťou od 01.07.2007, a to zákonom č. 268/2007 Z.z., ktorým sa novelizoval zákon o vlastníctve bytov. Aj pred účinnosťou spomenutej novely, avšak bez náležitého legislatívneho vymedzenia, sa v praxi používali na zefektívnenie výkonu správy domu rôzne osoby označované ako „domovník“, „domový dôverník“ a pod., pričom náplň ich činností bola pomerne rôznorodá a závisela najmä od konkrétnych podmienok v tom ktorom dome. Zavedením inštitútu zástupcu vlastníkov do nášho právneho poriadku sa táto takpovediac šedá sféra výkonu správy zjednotila, keďže základné práva a povinnosti zástupcu vlastníka definuje priamo zákon.

Práva a povinnosti zástupcu vlastníkov bytov

Zástupca vlastníkov bytov (ZVB) je osoba zabezpečujúca komunikáciu vlastníkov so správcom v zmysle zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. ZVB môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Je povinný svoju činnosť vykonávať najmä v súlade so zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, GDPR a zákonom č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov.

Medzi kľúčové povinnosti ZVB patria:

• Informovať vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach prevádzky domu.
• Uplatňovať voči správcovi požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade s platnou a účinnou zmluvou o výkone správy a platnými a účinnými rozhodnutiami vlastníkov bytového domu.
• Oznamovať bez zbytočného odkladu správcovi havárie resp. chyby alebo poruchy technického zariadenia.
• Doručovať vlastníkom a nájomcom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome tzv. hromadnú korešpondenciu.
• Spolupracovať so správcom pri tvorbe plánu opráv bytového domu.
• Zabezpečovať styk vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome so správcom bytového domu.

Zástupca vlastníkov nie je oprávnený rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome podľa § 14 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z.

Zástupca vlastníkov by mal mať prehľad o potrebách vlastníkov bytov a tieto by mal vedieť správne komunikovať správcovi. Ak zástupca vlastníkov dokáže túto úlohu splniť, potreby a požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov sú vo vzťahu k správcovi komunikované jasne. V takom prípade môže správca zefektívniť výkon svojich povinností.

Voľba a odvolanie zástupcu vlastníkov

Vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní zvoliť si na schôdzi nadpolovičnou väčšinou hlasov svojho zástupcu. Voľba ZVB sa vykonáva na schôdzi vlastníkov, pričom schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na prijatie rozhodnutia o zvolení zástupcu vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Každá voľba a odvolanie ZVB musí byť vykonané na Schôdzi vlastníkov príslušného domu a uvedené v zápisnici, alebo vykonané písomným hlasovaním vlastníkov, inak je neplatné. Aj odvolanie zástupcu vlastníkov by malo byť realizované na schôdzi vlastníkov. Na prijatie rozhodnutia o odvolaní zástupcu vlastníkov je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Pokiaľ Užívatelia platia preddavky na odmenu pre ZVB a v danom dome nie je ZVB zvolený, resp. skončil svoju činnosť, Užívateľom budú tieto preddavkové platby vrátené v ročnom vyúčtovaní.

Rozdiel medzi zástupcom vlastníkov a domovníkom

Je dôležité rozlišovať medzi funkciou zástupcu vlastníkov a domovníka. Zatiaľ čo zástupca vlastníkov sa primárne zameriava na komunikáciu s vlastníkmi a správcom, zastupovanie ich záujmov a dohľad nad činnosťou správcu, domovník sa tradične stará o fyzickú údržbu a chod domu, ako je upratovanie, drobné opravy, zabezpečenie zimnej údržby a podobne.

Zástupca vlastníkov cez zmluvu o výkone správy a prácu s ľuďmi v dome môže do určitej miery riadiť aj činnosť správcu. Je pre správcu partnerom a ak funguje výborne, je pre neho aj „požehnaním“ v tom zmysle, že za neho urobí množstvo práce. Podstata činnosti zástupcu vlastníkov je teda v práci s ľuďmi v dome a ekonomikou domu.

V malých bytovkách môže byť zástupcom vlastníkov a domovníkom tá istá osoba. Zástupca má byť výborný v tom, ako dávať ľudí v dome dohromady. Byť schopný organizátor a komunikátor, dobrý poslucháč a zručný rozprávač. Aby dokázal dať dohromady a tlmočiť správcovi čo dom chce. Organizovať ľudí v dome tak, aby akcie, ktoré spolu so správcom pripravia, prebehli hladko. Súčasne s tým má byť schopný spočítať a pomenovať ekonomický zmysel činnosti správcu a iných dodávateľov služieb pre dom.

Každodennú starostlivosť o dom môžu vykonávať „klasickí“ domovníci, niektorí z vlastníkov bytov, alebo iní dodávatelia služieb. Právne a technologické stránky správy domu by mal pritom postrážiť správca.

Odborné vzdelávanie a sankcie

Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky môže nariadiť opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcov a ich zodpovedných zástupcov, ak nastanú zásadné zmeny právnej úpravy týkajúcej sa výkonu správy. Taktiež ministerstvo nariadi opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcu alebo jeho zodpovedného zástupcu, ak správcovi bola orgánom podľa osobitného predpisu počas posledných 24 mesiacov viac ako dvakrát právoplatne uložená pokuta vyššia ako 1 660 eur za porušenie povinnosti, ktorá súvisí s výkonom správy.

Ministerstvo môže uložiť správcovi za porušenie povinnosti pokutu do 1 000 eur. Sankcie uložené podľa odseku 6 oznamuje príslušný orgán ministerstvu.

V prípade, ak správca viac ako tri po sebe nasledujúce mesiace nespĺňa predpoklady na zápis do zoznamu, alebo ak mu za posledných 24 mesiacov bola viac ako trikrát právoplatne uložená pokuta za porušenie povinnosti, môže dôjsť k jeho vyčiarknutiu zo zoznamu.

Zmeny v legislatíve

Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. priniesol viaceré zmeny. Zmluvy o výkone správy bytového domu účinné pred 1. januárom 2018 uzatvorené s fyzickou osobou alebo právnickou osobou vykonávajúcou správu bytových domov, ktorá k 31. decembru 2017 nespĺňa podmienky podľa osobitného predpisu, zanikajú najneskôr k 30. júnu 2018. O tomto je fyzická osoba alebo právnická osoba povinná písomne informovať vlastníkov najneskôr 60 dní pred zánikom zmlúv.

Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky môže nariadiť opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcov a ich zodpovedných zástupcov, ak nastanú zásadné zmeny právnej úpravy týkajúcej sa výkonu správy. Taktiež ministerstvo nariadi opätovné ďalšie odborné vzdelávanie správcu alebo jeho zodpovedného zástupcu, ak správcovi bola orgánom podľa osobitného predpisu počas posledných 24 mesiacov viac ako dvakrát právoplatne uložená pokuta vyššia ako 1 660 eur za porušenie povinnosti podľa osobitného predpisu, ktorá súvisí s výkonom správy.

tags: #zastupca #vlastnikov #bytov #dochodca #ako #zamestnanec