Hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých je špeciálny produkt bánk, ktorý má podporiť bývanie mladých ľudí. Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých je hypotekárny úver zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností. Poskytuje sa v súlade so Zákonom o bankách a je určený pre žiadateľov, ktorí spĺňajú podmienky na získanie štátneho príspevku pre mladých. Štátny príspevok pre mladých je forma podpory bývania, ktorá má za cieľ uľahčiť mladým ľuďom do 35 rokov nadobudnutie vlastného bývania. Štát podporuje poskytovanie hypoték pre mladých plnoletých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia nehnuteľnosti (dom alebo byt) alebo jej časti, výstavby nehnuteľnosti alebo zmeny dokončenej stavby.
História a vývoj štátneho príspevku pre mladých: Od priamej bonifikácie po daňový bonus
Táto podpora prešla v priebehu rokov niekoľkými zmenami.
Štátny príspevok pre mladých do roku 2017 (Priama bonifikácia úroku)
Do 31. decembra 2017 fungoval štátny príspevok pre mladých vo forme priameho zníženia úrokovej sadzby. Štát bonifikoval hypotéku znížením úrokovej sadzby o 2 % a banky znižovali sadzbu o 1 %, čo viedlo k celkovému zníženiu o 3 %. Hypotéka so štátnym príspevkom pre mladých fungovala do 31.12.2017 a možno ju považovať za historicky najvýhodnejšiu hypotéku vôbec. Štát bonifikoval hypotéku klienta maximálne do výšky 50 000 € znížením úrokovej sadzby o 2% a banky znižovali sadzbu o 1% t.j. dokopy o 3%. Výsledkom bolo, že klient preplatil za 5 rokov na úrokoch iba niečo cez 150 €! Maximálna výška hypotéky, na ktorú sa príspevok vzťahoval, bola 50 000 eur.
Pri starom modeli štátneho príspevku pre mladých posudzovala splnenie všetkých podmienok banka. Skúmala vek klienta, účel hypotéky aj jeho príjem za predchádzajúci kalendárny rok formou dokladovania ročného zúčtovania dane. A zníženú splátku o príspevok štátu a banky mal klient pri starom modeli hneď po schválení hypotéky.
Hlavný rozdiel medzi bankami, ktoré poskytujú hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých, bol v tom, že niektoré banky započítavali štátny príspevok vo forme zníženia úrokovej sadzby a niektoré banky započítali štátny príspevok vo forme refundácie, ktorú klientom posielali na účet po zaplatení splátky bez zníženia úrokovej sadzby. Problém však bol v tom, že banky si rozlične vykladali spôsob bonifikácie, čo spôsobovalo, že rozdiely v zostatkoch medzi bankami po 5 rokoch splácania boli aj vyše 3000 €. Pri rovnakej úrokovej sadzbe, napr. 3% p. a. a rovnakej výške príspevku (v súčasnosti 3% na výšku úveru napr. 50 000 eur) sa mohlo stať, že jedna banka bude úver úročiť pôvodnými 3%, kým ďalšia banka "0% p. a.". Banka klientovi strhne z bežného účtu najprv celkovú výšku splátky bez štátneho príspevku a príspevku banky. Keď si však prepočítali v anuitnej kalkulačke obidva prípady, zistili sa šokujúce rozdiely. Zostatok dlhu po 5 rokoch (kedy končí štátny príspevok) sa značne líšil. Pri prvom spôsobe zaúčtovania príspevku bol zostatok dlhu 44848,54 € a pri druhom spôsobe 42178,58 €. Aj taký, na prvý pohľad zanedbateľný fakt v spôsobe účtovania štátneho príspevku pre mladých spôsobil to, že klient získal zaujímavú úsporu na hypotéke. To bol dôvod, prečo došlo k zmene, bolo totiž jasné zrovnať podmienky medzi bankami.
Zmeny od 1. januára 2018 (Prechod na daňový bonus)
Od 1. januára 2018 sa forma príspevku zmenila na daňový bonus na zaplatené úroky. Dôvodom zmeny bola snaha o zjednotenie podmienok medzi bankami, pretože predtým si banky spôsob bonifikácie vykladali rôzne, čo viedlo k rozdielom v zostatkoch istiny po piatich rokoch splácania. Hypotéka s daňovým bonusom na zaplatené úroky funguje od 1.1.2018. Pri aktuálnom modeli daňového bonusu skúma banka len vek a účel hypotéky, na základe ktorých buď schváli hypotéku aj s daňovým bonusom, alebo bez neho. Ak však aj schváli hypotéku s daňovým bonusom, neznamená to ešte, že daňový bonus na zaplatené úroky automaticky získavate, pretože až následne pri podaní ročného zúčtovania dane alebo daňového priznania sa posudzuje splnenie príjmových kritérií a uplatňuje sa bonus.
Súčasná forma: Daňový bonus na zaplatené úroky
Základný princíp
V súčasnosti, od roku 2018, sa štátny príspevok pre mladých poskytuje ako daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky. Princíp spočíva v tom, že štát prepláca 50% zaplatených úrokov z hypotéky za kalendárny rok. Tento bonus sa vzťahuje na hypotéky poskytnuté na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu tuzemskej nehnuteľnosti (domu alebo bytu). Daňový bonus je možné uplatniť si 60 po sebe nasledujúcich mesiacov počnúc mesiacom, kedy ste začali platiť úrok banke. Keďže ide o formu daňového bonusu, podmienkou je, aby poberateľ pracoval a odvádzal štátu dane.
Kľúčové zmeny v podmienkach od 1. januára 2024
Hypotéka pre mladých má od roku 2024 nové pravidlá. Od 1. januára 2024 vstúpili do platnosti nové pravidlá pre štátny príspevok pre mladých. Medzi najvýznamnejšie zmeny patria:
- Príjmové kritérium: Príjem žiadateľa nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov je limit 3,2-násobok priemernej mzdy. Pre žiadosti podané v roku 2025 je maximálna hranica priemernej hrubej mzdy jedného žiadateľa za kalendárny rok 2024 stanovená na 2438,40 €. V prípade dvoch žiadateľov je táto suma dvojnásobná t.j. 4876,8 €. Do príjmu sa nezapočítavajú sociálne dávky ako rodičovský príspevok, materská alebo dôchodky. Naopak do vašich príjmov sa nezarátavajú všetky sociálne dávky štátu - rodičovský príspevok, materská, dôchodky a pod.
- Výška bonusu: Daňový bonus je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov, maximálne 1200 eur ročne po dobu piatich rokov, počnúc mesiacom začatia úročenia. Spolu tak štát prispeje mladým maximálne 6000 eur.
- Zrušenie limitu výšky úveru: Zrušil sa maximálny limit výšky úveru 50 000 eur, čo znamená, že štátny príspevok je možné uplatniť aj na celú výšku hypotéky.
- Podmienka trvalého pobytu: Pribudla podmienka trvalého pobytu vo financovanej nehnuteľnosti. Nie je teda možné uplatniť si príspevok na nehnuteľnosť, v ktorej žiadateľ nebýva alebo ju prenajíma. Táto nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
Pre porovnanie podmienok pred a po zmene platnej od 1. januára 2024 si pozrite nasledujúcu tabuľku:
| Kritérium | Do 31. decembra 2023 | Od 1. januára 2024 |
|---|---|---|
| Vek žiadateľa | Menej ako 35 rokov | Menej ako 35 rokov |
| Príjmové kritérium (jednotlivec) | Max. 1,3-násobok priemernej mzdy | Max. 1,6-násobok priemernej mzdy |
| Príjmové kritérium (manželia) | Max. 2,6-násobok priemernej mzdy | Max. 3,2-násobok priemernej mzdy |
| Výška bonusu | 50 % zo zaplatených úrokov, max. 400 € ročne (max. z istiny 50 000 €) | 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov, max. 1200 € ročne (bez limitu istiny) |
| Celková podpora | Max. 2000 € za 5 rokov | Max. 6000 € za 5 rokov |
| Podmienka trvalého pobytu | Nie je explicitne uvedená | Áno, trvalý pobyt vo financovanej nehnuteľnosti |
| Limit výšky úveru pre bonus | Max. 50 000 € | Zrušený, bonus možno uplatniť na celú výšku hypotéky |
Ako si uplatniť daňový bonus
Daňový bonus na zaplatené úroky si môžete uplatniť dvoma spôsobmi:
Prostredníctvom zamestnávateľa
Ak vám spracováva daňové priznanie zamestnávateľ, je potrebné ho informovať o uplatňovaní nároku na daňový bonus a odovzdať mu potvrdenie o zaplatených úrokoch za predchádzajúci kalendárny rok (zdaňovacie obdobie). Zároveň podpíšete čestné vyhlásenie, že vám nebol poskytnutý hypotekárny úver na základe zmluvy o hypotekárnom úvere uzatvorenej pred 1. januárom 2018, na ktorý sa uplatňuje štátny príspevok alebo štátny príspevok pre mladých podľa osobitného predpisu. Potvrdenie z banky je potrebné predložiť zamestnávateľovi najneskôr do 15. februára. Pokiaľ si o daňový bonus na zaplatené úroky budete žiadať prostredníctvom zamestnávateľa formou ročného zúčtovania dane, nezabudnite, že povinnou prílohou je potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Najneskorší možný termín na podanie ročného zúčtovania dane je 15. február.
Podaním daňového priznania
Daňový bonus si môžete uplatniť aj sami prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb. K daňovému priznaniu je potrebné priložiť potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky. Termín na podanie daňového priznania je 31. marec. Pokiaľ si o daňový bonus budete žiadať podávaním daňového priznania, aj tu je povinnou prílohou potvrdenie o výške zaplatených úrokov z banky, avšak termín na podanie daňového priznania je až 31. marec. O sumu daňového bonusu na zaplatené úroky sa znižuje vaša daň. Pokiaľ ste zamestnancom, štát vám de facto daňový bonus vyplatí, nakoľko každý mesiac platíte preddavky na daň z príjmu. Pokiaľ ste živnostník o výšku daňového bonusu zaplatíte nižšiu daň z príjmu.
Potvrdenie o zaplatených úrokoch od banky
Pre uplatnenie daňového bonusu je potrebné doložiť potvrdenie banky o výške zaplatených úrokov za predchádzajúci kalendárny rok. Niektoré banky vydávajú toto potvrdenie automaticky, v iných je potrebné oň požiadať. Potvrdenie o výške zaplatených úrokov nevydáva každá banka automaticky a v niektorých bankách je nutné oň požiadať a to aj v dostatočnom predstihu, nakoľko banky majú podľa zákona na vydanie tohto potvrdenia až 30 dní.
- VÚB banka: Klienti s Internetbankingom (IB) majú potvrdenie vygenerované k ultimu roka k dispozícii na stiahnutie aj v IB, v časti „Moje dokumenty“, resp. „Zmluvná dokumentácia“. Ak klient nemá IB, je potrebné o potvrdenie požiadať.
- UniCredit Bank: V prípade produktu U - Hypotéka pre mladých banka potvrdenie zašle automaticky do 31. januára. V ostatných prípadoch je potrebné o potvrdenie požiadať.
- Prima banka: Tlačivo bude banka vystavovať automaticky bezplatne do schránky správ Internet bankingu hlavného dlžníka. V prípade, ak hlavný dlžník nemá zriadený IB, potvrdenie banka zašle tiež bez poplatku poštou na korešpondenčnú adresu hlavného dlžníka. Potvrdenie sa bude generovať automaticky každoročne k dátumu 15. januára.
Nárok na daňový bonus na zaplatené úroky si každý klient žiada po uplynutí aktuálneho zdaňovacieho obdobia. Ak teda klient začal splácať úrok banke napríklad v júni aktuálneho roka, nárokovať si daňový bonus bude v nasledujúcom roku a to za pomernú časť výšky daňového bonusu zodpovedajúcu počtom mesiacov v aktuálnom zdaňovacom období. V praxi to znamená, že za prvý kalendárny rok splácania si vie klient nárokovať na daňový bonus vo výške maximálne 700 € ((1200 € / 12) * 7), keďže v prvom roku splácania začal splácať úrok až v júni tj dokopy 7 mesiacov.
Výpočet daňového bonusu: Príklady
Príklad 1: Hypotéka pre mladých do 31. decembra 2023
Stanovi a jeho manželke (obaja 21r.) banka schválila hypotéku 100 000 eur. Ich spoločný príjem je nižší ako 2,6-násobok priemernej mzdy (pre zmluvy uzavreté do 31.12.2023). Manželka je spoludlžníkom, ale daňový bonus si uplatní iba Stano, pretože poberá zdaniteľný príjem. V roku 2023 zaplatili zo sumy 100 000 eur úroky 1 200 eur. Výpočet bonusu: Zo sumy 50 000 eur je to polovica, teda 600 eur. Uplatniť si môže 50 % zo 600 eur = 300 eur (čo je menej ako maximálnych 400 eur). Stano má nárok na daňový bonus 300 eur a môže si ho uplatniť v daňovom priznaní podanom za rok 2023 do konca marca 2024.
Príklad 2: Hypotéka pre mladých od 1. januára 2024
Stanovi a jeho manželke (obaja 21r.) banka schválila hypotéku 100 000 eur. Ich spoločný príjem je nižší ako 3,2-násobok priemernej mzdy (pre zmluvy uzavreté od 1.1.2024). Manželka je spoludlžníkom, ale daňový bonus si uplatní iba Stano, pretože poberá zdaniteľný príjem. Ak by Stano zarábal napríklad 2 500 eur, pričom jeho manželka poberá rodičovskú dávku (ich spoločný príjem je nižší ako 3,2-násobok priemernej mzdy pre zmluvy uzavreté od 1.1.2024), stále by mal nárok na daňový bonus podľa nových pravidiel platných od 1.1.2024. Uplatniť si môže 50% z celkovej sumy zaplatených úrokov, t.j. 50% z 1200 eur = 600 eur (čo je menej ako maximálnych 1200 eur). Stano má nárok na daňový bonus 600 eur.
Simulácia ukazuje, že plnú výšku daňového bonusu 1200 € ročne a 6000 € za 5 rokov možno získať v kombinácii výšky hypotéky 75 000 € a úrokovej sadzby cca 3,5% pri splatnosti hypotéky nastavenej na 30 rokov.
Praktické tipy a stratégie pre získanie daňového bonusu
Riešenie nesplnených podmienok
Hypotéku pre mladých s daňovým bonusom na zaplatené úroky je možné získať legálnym spôsobom aj v niektorých životných situáciách, keď nejakú z podmienok nespĺňate. V prípade, že ste žiadateľ sám a máte vyšší príjem ako 1,6-násobok priemernej mzdy, je možné, aby ste si ako spolužiadateľa do úverovej zmluvy vzali niekoho, kto má príjem za skúmané obdobie v takej výške, že súčet vašich príjmov bude v intervale do 3,2-násobku priemernej mzdy. Kupovať nehnuteľnosť však budete len vy ako hlavný žiadateľ (umožňujú to len niektoré banky) a následne po niekoľkých mesiacoch požiadate banku o vyňatie spoludlžníka z úveru. Pozor, tento krok odporúčam robiť len naozaj blízkym osobám resp. osobám, ktoré si maximálne dôverujú, napr. rodičom alebo súrodencom.
Podobná situácia vzniká, keď sú žiadatelia dvaja, napr. manželia alebo dvaja partneri, ktorých súčet príjmov je vyšší ako 3,2-násobok priemernej mzdy. V takom prípade je možné spraviť to, že manželia si zúžia BSM (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov) formou notárskej zápisnice resp. z partnerov pôjde do žiadosti len jeden. V oboch prípadoch by do žiadosti o hypotéku pre mladých vstupoval len ten z dvojice, kto spĺňa podmienku maximálneho limitu príjmu 1,6-násobku priemernej mzdy. Nehnuteľnosť by sa v tomto prípade kupovala buď do výlučného vlastníctva žiadateľa o hypotéku alebo do podielového vlastníctva tak, že žiadateľ o hypotéku by nadobúdal napr. väčšiu časť nehnuteľnosti. Pokiaľ má jeden manželov resp. partnerov vyšší vek ako 35 rokov, je možné aplikovať postup popisovaný vyššie.
Dôležitosť správneho výberu banky
Pri hypotéke pre mladých s daňovým bonusom je kľúčové vyberať banku, v ktorej preplatíte čo najmenej na úrokoch a všetkých ostatných nákladoch spojených s hypotékou. Preto je veľmi dôležité vyberať tie banky, ktoré majú čo najnižšie kampaňové úrokové sadzby. Dôležitým parametrom je aj schopnosť banky prehodnotiť úrokovú sadzbu formou reštartu hypotéky, ak sadzby v čase poklesnú, pretože každý bude chcieť mať najlepšiu hypotéku s najvýhodnejším úrokom stále t.j. počas celej doby splácania. V každom prípade vám pri výbere správnej hypotéky pre mladých odporúčam využiť služby skúseného hypotekárneho špecialistu, ktorý sa vyzná v spleti štátneho príspevku pre mladých. Pri výbere banky pomôže a porovná, čo pri ktorej banke ušetríte a čo by nebolo pre vás výhodné. Vždy je vhodné urobiť prepočet "šitý" na konkrétnu situáciu.
Pozor na refinancovanie hypotéky
Jednou z najčastejších chýb, ktorú robia klienti uplatňujúci si daňový bonus, je ten, že po určitom čase splácania si refinancujú hypotéku do inej banky.
Alternatívy k hypotéke so štátnym príspevkom
Okrem hypotéky so štátnym príspevkom existujú aj ďalšie možnosti financovania bývania, ako napríklad:
Stavebné sporenie
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok Vám štát poskytne štátnu prémiu. Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov, plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne stavebnému sporiteľovi na jednu zmluvu o stavebnom sporení po splnení zákonom stanovených podmienok, resp. ak sporiteľ nedodrží stanovené podmienky, nárok na štátnu prémiu mu zaniká. Jednou z podmienok je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Ak chce stavebný sporiteľ v roku 2024 získať štátnu prémiu v plnej výške 70 eur, musí v roku 2024 vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čiže 83,33 eur mesačne. Tieto finančné prostriedky môže sporiteľ vkladať priebežne, ale napr. aj jednorazovo v priebehu kalendárneho roka. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete použiť na financovanie vášho bývania.
Mladomanželský úver
Ide o úver určený pre mladomanželov, pričom obaja manželia vystupujú ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu mladomanželského úveru prostredníctvom banky, v ktorej si plánujú čerpať úver. Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve. Štátna podpora je zvýhodnenie poskytované štátom za účelom podpory cieľovej skupiny poberateľov finančných produktov.