Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľností môže byť zdrojom komplikácií a sporov, najmä ak spoluvlastníci nedokážu nájsť spoločnú reč. Ak dohoda nie je možná, riešením sa stáva súdne vyporiadanie spoluvlastníctva. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o procese, s dôrazom na postup v prípade, ak je jeden zo spoluvlastníkov neznámy alebo koná prostredníctvom opatrovníka.
Čo je podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo je právny vzťah, pri ktorom viacerí vlastníci majú určitý podiel na spoločnej veci. Tento právny stav často vzniká napríklad dedičstvom, rozvodom alebo kúpou nehnuteľnosti viacerými osobami. Kým spoluvlastníctvo môže fungovať bez problémov, v mnohých prípadoch sa však ukáže ako komplikované, najmä ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na využívaní spoločnej veci.
Každý zo spoluvlastníkov má právo s nehnuteľnosťou nakladať do výšky svojho podielu, ale zároveň s ohľadom na práva ostatných spoluvlastníkov. Platenie nákladov spojených s nehnuteľnosťou by malo byť rozdelené podľa veľkosti podielov na spoluvlastníctve, avšak ak sa o tom nedohodnete inak, je základné rozdelenie podľa vlastných podielov.
Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci sú oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Mimosúdna dohoda ako prvý krok
Existuje viacero spôsobov zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Najjednoduchší spôsob, ako vysporiadať spoluvlastníctvo, je dohoda medzi všetkými spoluvlastníkmi. Ide o časovo a spravidla aj ekonomicky najúspornejšie riešenie, ktorým sa dá podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať. Ak sa spoluvlastníci dohodnú na odkúpení podielov alebo predaji, mali by túto dohodu vyhotoviť písomne a zahrnúť všetky potrebné detaily o prevode podielov, výške kúpnej ceny a spôsobe rozdelenia výnosu z predaja. Ak sa dohoda týka nehnuteľností, musí byť aj povinne písomná.
Ešte pred podaním žaloby na súd je nevyhnutné pokúsiť sa o mimosúdnu dohodu. Spoluvlastníkom zašlite písomnú výzvu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, v ktorej navrhnete konkrétny spôsob vyporiadania (napr. vyplatenie podielu, predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku). V ponuke uveďte konkrétnu sumu, ktorú ste ochotní vyplatiť. Ak sa protistrana nechce dohodnúť a žiada neprimeranú sumu, máte silnejšiu pozíciu pri žiadosti o náhradu trov súdneho konania. Je vhodné nechať si vypracovať znalecký posudok, ktorý stanoví trhovú cenu nehnuteľností. Na tento posudok sa potom môžete odvolať v súdnom konaní.
Občianskoprávne spory: Čo by ste mali urobiť pred vydaním | BlackBeltBarrister
Vysporiadanie s neznámymi vlastníkmi
S neznámymi vlastníkmi sa v praxi počíta. Dôvody nedostatočnej identifikácie vlastníka (resp. spoluvlastníka) sú pozostatkom historického spôsobu evidencie nehnuteľností. Pôvodne sa údaje o parcelách evidovali v tzv. pozemkových knihách; stručné označenie ich vlastníkov bolo na danú dobu postačujúce, pretože ich v obci spravidla každý poznal. Ak s pozemkami vlastníci nerealizovali nijaké právne dispozície, nedostali sa v určitom období ani na listy vlastníctva. Na tieto napokon boli prenesené až v súvislosti s registrom obnovenej evidencie pozemkov (ROEP). V rámci tohto procesu ale nebolo vždy možné zistiť, komu by mali pozemky aktuálne patriť.
Pri pozemkoch s nezisteným vlastníkom môže ísť podľa rozsahu informácií, ktoré sa dajú získať z časti B listu vlastníctva o:
- pozemky vlastníkov, o ktorých sú známe len niektoré identifikačné údaje. Zvyčajne ide o meno a priezvisko; chýba však adresa, prípadne aj dátum narodenia. Bežne môže ísť aj o ľudí, ktorí už sú po smrti.
- pozemky s úplne neznámymi vlastníkmi (chýba aj ich meno, aj ich adresa).
Tieto pozemky sú spravované Slovenským pozemkovým fondom (ďalej tiež „SPF“); ak ide o lesné pozemky, vykonávajú správu Lesy SR. Správcovia pozemkov s nezistenými vlastníkmi môžu s pozemkami (resp. so spoluvlastníckymi podielmi k nim) oproti skutočným vlastníkom disponovať len v obmedzenom rozsahu a za dodržania určitých podmienok.
Vysporiadanie spoluvlastníctva so správcom
Slovenský pozemkový fond či Lesy SR podľa zákona môžu uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vzájomnom vysporiadaní. Aj keď o uzatvorenie takejto dohody môžete správcu požiadať, nemáte právny nárok na to, aby vám vyhovel. Dobrou správou však je, že Slovenský pozemkový fond zverejňuje požiadavky, ktorých splnenie by vám malo zaručiť jeho súhlas s uvedenou dohodou.
Požiadavky pre dohodu so SPF:
- Dohodu musia uzatvoriť všetci spoluvlastníci a musí sa týkať celého pozemku. Pokiaľ teda na liste vlastníctva figurujú okrem neznámych spoluvlastníkov aj osoby, ktoré môžete na základe identifikačných údajov osloviť, budete musieť návrh vysporiadania spoluvlastníctva najskôr prerokovať s nimi.
- V prípade vysporiadania rozdelením pozemkov nemôžu vzniknúť parcely pod určitú výmeru. Novovzniknuté poľnohospodárske pozemky nesmú mať menej ako 3 000 m2 a nové lesné pozemky menej ako 5 000 m2. Ide o opatrenie proti tzv. drobeniu pozemkov, ktorého dodržanie vyžaduje zákon.
- Vysporiadanie za finančnú náhradu sa pripúšťa len za sprísnených podmienok. Okrem preferovaného reálneho rozdelenia pozemku je možné vysporiadať spoluvlastníctvo aj tak, že ho získate celý do svojho výlučného vlastníctva a na oplátku uhradíte v prospech nezisteného spoluvlastníka adekvátnu peňažnú sumu. SPF uvádza, že ak sa žiadosť o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva za peňažnú náhradu týka pozemku nezistených vlastníkov, je možné jej vyhovieť, len pokiaľ:
- pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa,
- podiel žiadateľa o zrušenie spoluvlastníctva na pozemku je minimálne 1/2 a
- výmera podielu vo vlastníctve nezisteného vlastníka predstavuje plochu do 500 m2.
- Náklady spojené s uzatvorením dohody o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva ponesiete vy. V súvislosti s nutnosťou hradenia nákladov však nie je vylúčené ani to, aby ste si ich pomerne rozdelili s ďalšími známymi spoluvlastníkmi, ktorí majú o vysporiadanie záujem. Podstatné je, že výdaje nebude hradiť správca. Medzi uvedené náklady možno zahrnúť:
- odmenu za vyhotovenie geometrického plánu,
- náklady na vypracovanie znaleckého posudku o stanovení všeobecnej hodnoty pozemku,
- odvod za drobenie pozemku,
- správne či iné poplatky (napr. na osvedčenie podpisov, poplatky za vklad do katastra nehnuteľností).
Žiadosť o uzatvorenie dohody o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva je možné podať elektronicky prostredníctvom služieb slovensko.sk. Vzor žiadosti je zverejnený aj v sekcii „Tlačivá a žiadosti“ a to v dvoch podobách podľa toho, či navrhujete vysporiadanie za finančnú náhradu alebo rozdelením pozemku.
Pomoc obce pri neznámych vlastníkoch
Každý, kto vysporadúval podielové spoluvlastníctvo k pozemkom, sa stretol s fenoménom neznámych vlastníkov. To sú tí, ktorých údaje na liste vlastníctva nie sú kompletné, a preto ich zo zákona zastupuje a ich podiely spravuje Slovenský pozemkový fond (SPF). Niektoré súdy však toto neakceptujú a pri nezapísanej správe SPF v konaní o zrušení spoluvlastníctva nútia žalobcov, aby chýbajúce údaje neznámych vlastníkov zistili, doplnili a dokonca vyhľadali ich dedičov. Takáto prax je zjavne nesprávna a v rozpore so zákonom, ktorý jasne vraví, že neznámeho vlastníka zastupuje SPF a nikomu neukladá povinnosť, aby údaje neznámych vlastníkov došetroval.
Tejto situácii sa dá našťastie predísť - občanovi však musí pomôcť obec. Táto je totiž na základe osobitnej žiadosti oprávnená dať zapísať na list vlastníctva ku každému neznámemu vlastníkovi správu SPF. Musí len predložiť výpis z registra obyvateľov a verejnú vyhlášku o šetrení neznámeho vlastníka. Na základe žiadosti potom zapíše kataster k dotknutému vlastníkovi na list vlastníctva správu SPF.
Súdne konanie o zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva
Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, môžu požiadať súd, aby rozhodol o vysporiadaní spoluvlastníctva. Súdne konanie začne len na návrh (žalobu) niektorého zo spoluvlastníkov a ktorého účastníkmi musia zo zákona byť všetci spoluvlastníci, či už na strane žalobcu, alebo na strane žalovaného.
Miestna príslušnosť súdu a poplatky
Príslušným súdom je okresný súd, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. Napríklad, ak sa nehnuteľnosť nachádza v Senci, žaloba sa podáva na Okresnom súde v Pezinku. Podanie žaloby je spojené s povinnosťou zaplatiť súdny poplatok. Jeho výška sa vypočítava z ceny požadovaného podielu a v konaní o zrušení a o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je základom poplatku cena podielu žiadaného navrhovateľom, pričom z tejto ceny je navrhovateľ povinný uhradiť 6 % ako súdny poplatok (najmenej 16,50 EUR, najviac 16 596,50 EUR).
Existuje možnosť, ako sa vyhnúť vysokému súdnemu poplatku. Časť nehnuteľnosti môžete previesť na blízku osobu (kvôli predkupnému právu ostatných spoluvlastníkov!). Táto blízka osoba potom podá návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a vy budete v konaní ako žalovaná. Súdny poplatok by platila táto blízka osoba iba zo svojho podielu.
Priebeh súdneho konania a rozhodovanie súdu
Súd v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva postupuje v súlade s § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorý ustanovuje záväzné poradie jednotlivých spôsobov vyporiadania:
Reálne rozdelenie veci: Ak je rozdelenie veci dobre možné, súd rozdelí nehnuteľnosť a nové veci prikáže do výlučného vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov. Táto podmienka nie je naplnená len faktickou možnosťou a technickou vykonateľnosťou rozdelenia, ale aj funkčným opodstatnením takého rozdelenia. Významné je aj hľadisko finančnej nákladnosti rozdelenia.
Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, ak je to potrebné pre lepšie využitie prikazovaných nehnuteľností. Vecné bremeno by pritom malo obmedziť vlastníkov novovzniknutých nehnuteľností v rovnakom rozsahu a pokiaľ to nie je dobre možné, mala by sa táto skutočnosť zohľadniť pri vyporiadaní. Súd zvažuje napríklad v prípade spoluvlastníka, ktorý nehnuteľnosť užíva najmä jeho zdravotný stav, vek, sociálnu situáciu, stav jeho odkázanosti na bývanie v spornej nehnuteľnosti, nedostatok možnosti uspokojovať svoje potreby inde, osobné väzby na nehnuteľnosť.
Prikázanie veci za primeranú náhradu: Ak nie je rozdelenie veci dobre možné (alebo je hospodársky neúčelné), súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, ktorí o to žiadajú. Nevyhnutnou podmienkou je to, že spoluvlastník, ktorému má byť vec prikázaná, túto vec chce. Ak by ju totiž nechcel, súd mu proti jeho vôli vec do výlučného vlastníctva prikázať nesmie. Pri rozhodovaní súd prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. V rámci posudzovania zákonných kritérií okrem účelného využitia veci a veľkosti podielov súdy zohľadňujú viaceré skutočnosti významné pre rozhodnutie o tom, ktorému zo spoluvlastníkov bude vec prikázaná do vlastníctva. Rozhodujúce kritérium je aj schopnosť spoluvlastníka vyplatiť odstupujúceho spoluvlastníka. Cena veci sa určuje znaleckým posudkom a má ísť o všeobecnú, teda trhovú cenu.
Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Vlastníkom veci sa v dôsledku uvedeného stane tretia osoba.
Súd nie je viazaný konkrétnym návrhom na spôsob vyporiadania. Pri vyporiadaní zrušeného spoluvlastníctva právna úprava zakotvuje záväzné poradie spôsobov vyporiadania. Každý ďalší spôsob môže nastúpiť až pri nemožnosti uplatnenia predchádzajúceho.
Súd môže v prípade dôvodov hodných osobitného zreteľa podielové spoluvlastníctvo nezrušiť. Existencia týchto dôvodov musí byť natoľko závažná, aby bola nimi opodstatnená výnimočnosť takého rozhodnutia.
Úloha opatrovníka pre neznámeho spoluvlastníka
V prípade, že je niektorý zo spoluvlastníkov neznámy alebo má ustanoveného opatrovníka, súd mu ustanoví procesného opatrovníka, ktorý bude zastupovať jeho záujmy v konaní. Úlohou opatrovníka je zabezpečiť, aby boli práva a záujmy neznámeho alebo nespôsobilého spoluvlastníka riadne chránené.
Ďalšie dôležité aspekty súdneho konania
- Znalecký posudok: V konaní bude vypracovaný znalecký posudok nezávislým znalcom, ktorý stanoví trhovú cenu nehnuteľností.
- Deliteľnosť nehnuteľnosti: Súd zisťuje, či je nehnuteľnosť deliteľná. Najprirodzenejším spôsobom zrušenia spoluvlastníckych vzťahov je rozdelenie veci medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Podmienky pre takéto rozdelenie sú presne špecifikované: vec musí byť deliteľná a rozdelenie musí byť funkčne opodstatnené tak, aby rozdelením vznikli samostatné veci, ktoré môžu svojim vlastníkom aj naďalej slúžiť spôsobom, ktorý zodpovedá ich povahe. Súd musí dbať o to, aby bolo rozdelenie v súlade s právnymi predpismi a aby bolo možné takéto rozdelenie zapísať do katastra.
- Násilné správanie spoluvlastníkov: Pri prikázaní veci súd prihliada aj na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Správanie spoluvlastníkov, ako napríklad neplatenie nákladov alebo ohrozovanie ostatných, môže byť dôvodom na zrušenie spoluvlastníctva súdom.
- Predkupné právo: Podľa Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci zákonné predkupné právo k spoluvlastníckym podielom. Ak spoluvlastník mieni svoj podiel previesť na inú než blízku osobu, musí svoj podiel najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom.
- Náhrada trov konania: Ak v spore uspejete, môžete požiadať súd, aby vám protistrana uhradila trovy konania, vrátane súdneho poplatku a trov právneho zastupovania (ak ste boli právne zastúpení). Na to, aby Vám súd priznal náhradu trov, je potrebné, aby ste spoluvlastníkom dali ponuku, t.j. určili konkrétnu sumu, ktorú im chcete vyplatiť.
tags: #vyporiadanie #spoluvlastnictva #sudom #a #opatrovnik #neznamy